Bei fast 1.500 Wohnungen wurden die Mietverträge „ausgesetzt“.
Frau Nguyen Vinh Trang (Eigentümerin der Wohnung Nr. 23.06 im Apartmentkomplex Lexington in Thu Duc City) erwarb die Wohnung im März 2015 von der Nova Lexington Real Estate Joint Stock Company (Nova Lexington Company). Im April 2016 erhielt Frau Trang die Wohnung von der Nova Lexington Company. Obwohl bereits über sieben Jahre vergangen sind, wurde Frau Trangs Wohnung – wie fast 1.500 weitere Wohnungen in diesem Komplex – noch immer kein Grundbucheintrag (rosa Buch) ausgestellt.
Bewohner eines Apartmenthauses in Lexington verklagen das Grundbuchamt, um ein rosa Buch zu erhalten.
Es ist erwähnenswert, dass Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, laut Frau Trang am 31. Dezember 2020 das Dokument Nr. 11902 ausstellte. Darin forderte er die Nova Lexington Company auf, dem Grundbuchamt (LRO) Unterlagen zur Ausstellung der Grundbuchauszüge (rosa Bücher) für die Wohnungskäufer des betreffenden Wohngebäudes vorzulegen. Das Amt wies das LRO außerdem an, die Unterlagen entgegenzunehmen und die Ausstellung der Grundbuchauszüge gemäß den geltenden Bestimmungen zu prüfen. Anstatt jedoch den Anweisungen des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt Folge zu leisten, erfand das LRO allerlei Gründe, um Frau Trang und über tausend weiteren Wohnungskäufern in diesem Gebäude die Grundbuchauszüge nicht auszustellen. Verärgert darüber reichte Frau Trang im Namen der Bewohner Klage gegen das LRO ein, um die Ausstellung der Grundbuchauszüge zu erzwingen.
Frau D.TTH, die fast 1.500 Haushalte im Wohngebäude vertritt, antwortete auf Thanh Nien, dass die Ausstellung von Eigentumsurkunden (rosa Bücher) insbesondere für Wohnung 23.06 und generell für alle Wohnungen im Lexington-Wohngebäude eine sinnvolle Maßnahme zum Schutz der legitimen Rechte von Wohnungskäufern sei und dazu beitrage, Hindernisse für Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt abzubauen. Da die Wohnungen ohne die Ausstellung der Eigentumsurkunden massiv an Wert verloren hätten, fände sich selbst zu Spottpreisen niemand mehr und sie könnten nicht mehr mit Hypotheken belastet werden.
„Die Weigerung des Grundbuchamts, Grundbuchauszüge auszustellen, ist unbegründet und beeinträchtigt die legitimen Rechte der Bürger. Darüber hinaus führt dies zu Einnahmeverlusten im Staatshaushalt. Denn die Ausstellung der Grundbuchauszüge gemäß Dokument Nr. 11902 würde dem Staatshaushalt Einnahmen in Höhe von etwa 22 Milliarden VND bescheren“, erklärte Frau D.TTH empört.
Frau Dang Thuy Phuong Thao, Vertreterin der Nova Lexington Company, erklärte, das Bauprojekt entspreche dem vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt genehmigten 1:500-Plan. Das Bauministerium habe die Genehmigung erteilt und die Inbetriebnahme freigegeben. Das Volkskomitee von Thu Duc habe die Eigentumsurkunden ausgestellt. Das Projekt erfülle seinen Zweck ordnungsgemäß und habe alle finanziellen Verpflichtungen erfüllt, weshalb die Ausstellung der Eigentumsurkunden an die Wohnungskäufer berechtigt sei. Die unterlassene Ausstellung der Eigentumsurkunden für fast 1.500 Wohnungen habe zu Unmut unter den Bewohnern geführt, die sich zusammengeschlossen hätten, um Klage einzureichen und heftig gegen das Unternehmen zu protestieren. Dies habe sich negativ auf die Geschäftslage des Unternehmens ausgewirkt.
Der Fall Lexington Apartment ist kein Einzelfall. Hunderte Haushalte im Sunwah Pearl Apartment (Bezirk Binh Thanh) drohen ebenfalls mit einer Klage gegen das Grundbuchamt, da die Ausstellung der Eigentumsurkunden (Pink Books) nicht abgeschlossen wurde. Laut einer Bewohnerin wurde das Projekt bereits vor mehreren Jahren an den Investor übergeben und genutzt. Im April 2022 genehmigte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Grundstückspreis, der zur Erfüllung zusätzlicher finanzieller Verpflichtungen des Investors diente. Daraufhin forderte das Finanzamt von Ho-Chi-Minh-Stadt wiederholt die Übermittlung der Katasterdaten des Grundstücks an, um die zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen gemäß dem vom Volkskomitee genehmigten Preis zu ermitteln und mitzuteilen. Bislang hat das Finanzamt jedoch keine Informationen vom Grundbuchamt erhalten. Dies verzögert die Ausstellung der Eigentumsurkunden für die einzelnen Wohnungen in diesem Apartmentgebäude erheblich.
„Wir verstehen nicht, warum das Volkskomitee der Stadt zwar Bekanntmachungen und Anweisungen herausgegeben hat, diese aber von den nachgeordneten Behörden nicht umgesetzt wurden. Dies beeinträchtigt die legitimen Rechte der Bevölkerung und führt zu Haushaltsverlusten. Denn zusätzlich zu den Steuern und Registrierungsgebühren haben wir von Investoren fast 500 Milliarden VND an zusätzlichen Landnutzungsgebühren eingenommen“, beklagte sich ein Anwohner.
Der Kunde ist eine legitime Person, ihm muss das Buch ausgehändigt werden.
Laut Statistiken des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es derzeit rund 81.000 Häuser in der Stadt, denen noch keine Eigentumsurkunde (Pink Book) ausgestellt wurde. Das Amt hat zudem Projekte zur Ausstellung von Eigentumsurkunden an Hauskäufer zusammengefasst. Von diesen Häusern haben 8.372 bereits Steuerbescheide erhalten und warten auf die Zahlung der Steuern durch die Eigentümer; bei 19.958 Häusern befindet sich das Verfahren zur Ausstellung der Eigentumsurkunde in Bearbeitung, musste aber aufgrund zusätzlicher finanzieller Verpflichtungen vorübergehend ausgesetzt werden; bei 10.277 Häusern in 18 Projekten musste das Verfahren zur Ausstellung der Eigentumsurkunde aufgrund von Inspektionen und Untersuchungen vorübergehend ausgesetzt werden; 8.918 Häuser erhielten aufgrund von Vorschriften für neue Immobilientypen keine Eigentumsurkunde; 4.657 Häuser erhielten keine Eigentumsurkunde aufgrund von Problemen wie der Neuberechnung der Gemeinschaftsflächen des Mehrfamilienhauses, dem Einzug von Zahlungen und der Überprüfung der Hauskäufer. Darüber hinaus gibt es 28.907 Häuser, denen keine Eigentumsurkunde ausgestellt wurde, weil Investoren und Hauskäufer die erforderlichen Dokumente nicht eingereicht haben. Es wird erwartet, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt in diesem Jahr für etwa 41.000 Häuser rosa Bücher ausstellen wird.
Tatsächlich wurden in letzter Zeit viele Anträge auf Ausstellung eines Grundbuchauszugs aus verschiedenen Gründen abgelehnt: Behörden hätten die Anträge „überzogen“, Dokumente seien unzureichend gewesen, Investoren hätten gegen Bauvorschriften verstoßen usw. Laut Rechtsanwalt Tran Minh Cuong, CEO der Anwaltskanzlei TMC LAWYERS, haben Bewohner von Wohnanlagen wie Lexington oder Sunwah Pearl sowie vieler anderer Wohnanlagen jedoch bereits bis zu 95 % des Kaufpreises bezahlt. Sie hätten zudem alle Anträge auf Grundbuchauszüge vollständig und gemäß den Vorgaben eingereicht. Daher stelle die Weigerung des Grundbuchamts, Grundbuchauszüge auszustellen, einen Gesetzesverstoß dar und beeinträchtige die legitimen Rechte und Interessen der Bewohner.
Die Tatsache, dass Menschen keine rosa Bücher erhalten, obwohl es Richtlinien und Anweisungen von zuständigen staatlichen Stellen gibt, um diese Probleme zu lösen, lässt sie die Konsequenzen tragen und macht sie zu Opfern der unbegründeten Angst und Sicherheitsmentalität eines Teils der derzeitigen Beamten.
Rechtsanwalt Hoang Van Hung
„Es ist notwendig, die Verstöße von Investoren von der Ausstellung der Eigentumsurkunden an Hauskäufer zu trennen. Sollte der Investor im Unrecht sein, muss dies geahndet werden, aber die Eigentumsurkunden dürfen nicht einbehalten und die Käufer nicht erpresst werden. Die Käufer sind ehrliche Menschen und benötigen die Eigentumsurkunden, um ihren Lebensunterhalt zu sichern, ihre Immobilie bei der Bank zu beleihen und so Kredite für ihr Geschäft aufzunehmen – und insbesondere, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Wenn die Stadt die Ausstellung der Urkunden nicht fördert und beschleunigt, wird es in Zukunft wahrscheinlich viele ähnliche Klagen geben“, sagte Anwalt Cuong.
Rechtsanwalt Hoang Van Hung von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte außerdem, dass die Ausstellung von Eigentumsurkunden an Wohnungskäufer in Apartmentgebäuden wie Lexington zwar Probleme löse, aber im Einklang mit der staatlichen Politik stehe, kein Fehlverhalten legalisiere, nicht gegen das Gesetz verstoße und die legitimen Rechte und Interessen des Staates nicht beeinträchtige.
„Der Kern des Problems liegt in der Gleichgültigkeit gegenüber bestimmten Ansichten und Einstellungen, der Angst vor Fehlern und der Unfähigkeit, auf legalem Wege oder durch bestehende Mechanismen zu handeln. Wenn der Regierung die legitimen Rechte und Interessen der Bevölkerung am Herzen liegen, wird sie eine Lösung finden, die dem Volk zugutekommt“, sagte Rechtsanwalt Hung.
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