Erwartungen an den nationalen Immobilienmarkt

Bei der regulären Regierungssitzung im November, die am vergangenen Wochenende stattfand, forderte Premierminister Pham Minh Chinh das Bauministerium auf, dringend einen Plan zur Einrichtung eines Immobilientransaktionszentrums und zur Verwaltung von Landnutzungsrechten durch den Staat vorzulegen, der bis zum 15. Dezember fertiggestellt sein soll.

Zeit und Geld sparen

Das Bauministerium hatte der Regierung zuvor einen Resolutionsentwurf zur Erprobung eines Modells für ein Transaktionszentrum für Immobilien und Grundstücksnutzungsrechte vorgelegt, dessen landesweite Einführung für den Zeitraum 2026–2027 geplant ist. Dieses Modell zielt darauf ab, alle Verfahren – von der Informationsbereitstellung über die rechtliche Prüfung und die Erstellung elektronischer Verträge bis hin zur Erteilung von Grundstücksnutzungszertifikaten – auf einer einheitlichen Datenplattform zu bündeln. Das Zentrum wird zudem Daten zu Wohnraum, Grundstücken, Steuern, Transaktionen und Sicherheiten integrieren, um die Verwaltung zu unterstützen und die Digitalisierung des Immobilienmarktes voranzutreiben.

Laut dem stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh zielt die Einrichtung des Transaktionszentrums für Immobilien und Grundstücksnutzungsrechte darauf ab, Transaktionsmethoden zu innovieren, Verwaltungsverfahren zu verkürzen und Zeit und Kosten für Privatpersonen und Unternehmen zu sparen. Gleichzeitig fördert das Modell den Einsatz von Informationstechnologie, treibt die digitale Transformation voran und trägt zu mehr Transparenz und Offenheit auf dem Immobilienmarkt bei. Ziel ist es, den Immobilienmarkt durch eine besser vernetzte Institution zu stabilisieren und Fälle von Manipulation, Spekulation und Preisinflation im Immobiliensektor umgehend zu bekämpfen.

Die Erwartung, dass der nationale Immobilienhandelsplatz zur Transparenz des Immobilienmarktes beitragen wird - Foto 1.

Die Einrichtung eines Handelszentrums für Immobilien und Landnutzungsrechte zielt darauf ab, Transaktionsmethoden zu innovieren, Verwaltungsverfahren zu verkürzen und Zeit und Kosten für Privatpersonen und Unternehmen zu sparen. Foto: TAN THANH

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS) und stellvertretender Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbandes, ist überzeugt, dass ein nationales Immobilientransaktionszentrum alle relevanten Informationen zu Immobilien erfassen, prüfen und verarbeiten wird. Bei Kauf- oder Verkaufsabsichten genügt der Zugriff auf dieses System. Das Zentrum kontaktiert automatisch die zuständigen Behörden, verifiziert die Informationen und liefert die Ergebnisse innerhalb kürzester Zeit. „Die Nutzer müssen lediglich die Immobilieninformationen in das System eingeben. Das nationale Datenzentrum prüft und bestätigt die Angaben und liefert offizielle Ergebnisse, die die Rechtmäßigkeit der Transaktionen bestätigen. Der Staat trägt dann die rechtliche Verantwortung für die Daten, anstatt dass die Nutzer mehrere Behörden kontaktieren müssen“, so Dinh.

Tatsächlich sind die Abläufe bei Immobilientransaktionen nach wie vor umständlich, zeitaufwendig und kostspielig. Zahlreiche Schritte wie Beglaubigung, Steuerzahlung und Eintragung von Änderungen sind erforderlich, was durchschnittlich 45 bis 60 Tage dauert. Mit dem neuen Transaktionszentrum werden diese Prozesse deutlich beschleunigt und in nur 1 bis 3 Tagen abgewickelt. Das reduziert Kosten und Aufwand erheblich. Das Zentrum ersetzt nicht die Aufgaben anderer Behörden, sondern dient lediglich der Vernetzung und Verarbeitung von Daten auf einer digitalen Plattform.

Frau Hoang Thu Hang, stellvertretende Direktorin der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, räumte ein, dass Immobilientransaktionen in der Vergangenheit oft mit vielen Formalitäten verbunden waren, die mit Kauf, Verkauf und Abwicklung verbunden waren. Zudem war es schwierig festzustellen, ob eine Immobilie überhaupt verkaufsfähig war. Mit der Einrichtung eines Immobilientransaktionszentrums würde der Staat die Vermarktung qualifizierter Immobilien steuern und sicherstellen. Frau Hang erklärte, das Bauministerium habe die Vorbereitungen und die Einreichung des Projekts sowie des Regierungsbeschlussentwurfs zur Pilotierung dieses Modells abgeschlossen.

Transaktionen klassifizieren, keine weiteren Verfahren

Aus der Sicht der am Markt beteiligten Unternehmen schlug Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA-Gruppe, vor, dass bei Immobilientransaktionen über offizielle Börsen die Informationen korrekt sein müssen, die Makler korrekte Daten liefern und Fehler begrenzen müssen, um so die Risiken für die Käufer zu reduzieren und die Transparenz zu erhöhen.

Dies erfordert, dass der nationale Immobilienmarkt als fairer Wettbewerbsraum mit einem strengen Überwachungsmechanismus und klaren Sanktionen gestaltet wird. „Unternehmen, die die Standards nicht erfüllen und nicht transparent handeln, werden ausgeschlossen. Um jedoch Fairness zu gewährleisten, muss der Überwachungs- und Bearbeitungsmechanismus für Verstöße transparent gestaltet sein, damit nicht einige Unternehmen gelistet werden und andere nicht“, sagte er.

Ein Immobilienexperte ist der Ansicht, dass das Modell des Online-Handels noch Zeit braucht, um sich zu etablieren. Laut diesem Experten würde ein reines Datenportal ohne Eingriff in Verkaufspreise und zwischen Käufern und Verkäufern den Staat bei der Datenverwaltung, der Vermeidung von Doppelarbeit und der Verbesserung des Datenzugriffs erheblich unterstützen. Insbesondere erwarten die Menschen Komfort und Transparenz, nicht mehr Bürokratie oder gezielte Strafen. „Man könnte einfach den Immobilien-QR-Code in den Personalausweis integrieren; zum Bezahlen genügt dann das Scannen des Codes“, schlug er vor.

Aus politischer Sicht betonte Dr. Can Van Luc, Mitglied des Beratergremiums des Premierministers , dass Immobilientransaktionszentren bei ihrer Einrichtung zwei Prinzipien erfüllen müssen: Öffentlichkeit und Transparenz sowie keine zusätzlichen Verfahren oder Kosten.

Seinen Angaben zufolge sollte die Pilotphase lediglich zwei bis drei Jahre dauern, um die Effektivität vor einer breiten Anwendung zu evaluieren. Gleichzeitig ist es notwendig, klar zu definieren, welche Transaktionen an der Börse gelistet werden müssen und bei welchen lediglich die Daten aktualisiert werden müssen. Beispielsweise müssen hochkarätige kommerzielle Transaktionen über die Börse abgewickelt werden, während Schenkungen und Erbschaften innerhalb der Familie möglicherweise nur zur Aktualisierung gemeldet werden müssen.

Dr. Can Van Luc schlug außerdem vor, Kriterien für die Teilnahme am Börsenhandel festzulegen, da nicht alle Immobilienunternehmen die Voraussetzungen erfüllen. Es sei notwendig, die Teilnahme auf Gruppen mit klar definierten Funktionen wie Maklerdienste, Bewertung, Projektentwicklung und Vermögensverwaltung zu beschränken. Gleichzeitig könne man den Mechanismus der öffentlich-privaten Partnerschaft (ÖPP) nutzen, um von Technologie, Gutachten und operativem Know-how des Privatsektors zu profitieren, während der Staat eine steuernde und kontrollierende Rolle einnimmt.

Eine weitere von Dr. Luc hervorgehobene Anforderung ist, dass die Transaktionsgebühren so niedrig wie möglich sein müssen, damit der Einstiegspreis keine Hürde darstellt. Außerdem muss das Datenerfassungs- und -austauschsystem synchron aufgebaut werden, um die derzeitige Situation der Datenunterbrechungen zu vermeiden.

Dr. Luc warnte zudem vor der Gefahr der Entstehung zweier Märkte, sollte die Prozessgestaltung zu komplex sein – ein offizieller Markt und ein Schwarzmarkt für illegale Transaktionen zur Umgehung der Vorschriften. Um dies zu vermeiden, müssen Immobilientransaktionszentren echte Vorteile bieten: schnellere Abwicklung, transparentere Informationen und geringere Kosten.

„Was das Betriebsmodell angeht, können wir uns an den Handelsmodellen von Börsen, E-Commerce-Plattformen oder Warenbörsen orientieren, die nicht allzu kompliziert sind. Am wichtigsten ist es, ein einfaches, benutzerfreundliches System zu entwickeln, das keinen unnötigen Apparat schafft. Wir können auf die vorhandenen personellen Ressourcen zurückgreifen und bei Bedarf Experten hinzuziehen, um von Anfang an einen reibungslosen Betrieb zu gewährleisten“, schlug Dr. Can Van Luc vor.

Schaffung ausreichend starker rechtlicher Instrumente

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) empfiehlt, dass die Verwaltungsbehörde anstatt einer zusätzlichen Verfahrensebene lediglich Vorschriften erlassen sollte, die Investoren verpflichten, den Rechtsstatus, die Bedingungen für die Verkaufseröffnung und Produktinformationen (verfügbare Wohnungen, zukünftige Wohnungen, Landnutzungsrechte mit Infrastruktur usw.) im Wohnungs- und Immobilienmarktdatensystem des Bauministeriums, des Volkskomitees der Provinz und auf der Unternehmensinformationsseite vollständig offenzulegen, damit die Verwaltungsbehörde diese überwachen kann.

Gleichzeitig schlug HoREA vor, die Vorschriften zu ergänzen, um die Veröffentlichung falscher Informationen, die Verzögerung der öffentlichen Bekanntgabe und das Inverkehrbringen von Produkten, die nicht den Handelsbedingungen entsprechen, streng zu ahnden. Darüber hinaus ist eine dringende Änderung des Immobiliengesetzes erforderlich, um ausreichend wirksame Rechtsinstrumente für einen transparenten und gesunden Markt zu schaffen, Spekulationen einzudämmen und die Rechte der Käufer zu schützen.

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