Bedenken mit dem Titel „Spezifischer Grundstückspreis“ (Teil 2)

„Ausstieg“ nicht nur zur Steigerung der Haushaltseinnahmen

Bei den 72 Projekten, für die die Provinz im Oktober 2025 Investitionen ausruft, würde eine Lösung der Grundstückspreisberechnung die Attraktivität dieser Projekte für Investoren deutlich steigern.

Wohngebiet Nam Ha, Tra Tan. Foto: Ngoc Lan

Stille von der Realität

Ende Oktober 2025 zog sich das Beratungsunternehmen, das die konkreten Grundstückspreise für das Wohngebiet Nr. 5 in Lam Dong (Tausend Blumen) ermittelt hatte, offiziell zurück und stellte seine Tätigkeit ein. Die bereits vereinbarten Gebühren sind somit nicht mehr zu entrichten, obwohl die Bescheinigung vorgelegt und nach fünf Treffen versucht wurde, eine Einigung zu erzielen. Laut dem Leiter der Provinzbehörde für Landmanagement ( Landwirtschafts- und Umweltministerium von Lam Dong) arbeitet das Unternehmen in anderen Bereichen weiterhin normal, verfolgt aber nicht weiter die Ermittlung konkreter Grundstückspreise für dieses Projekt, das außerhalb des Budgets liegt. Der Grund dafür liegt, wie allgemein bekannt, in den geringen Vertragsgebühren, den hohen Reisekosten und vor allem der großen Verantwortung.

Kurz zuvor hatte sich auch das Beratungsunternehmen, das konkrete Grundstückspreise für zwei Wohngebiete in Nam Ha (Gemeinde Tra Tan) ermitteln sollte, in ähnlicher Weise zurückgezogen. Dies ist bereits das zweite Beratungsunternehmen, das sich nach dem ersten einfach zurückgezogen hat. Beide Unternehmen hatten zwar Mitarbeiter entsandt, um die Ergebnisse inklusive Zertifikatspräsentation zu präsentieren, stellten die Arbeit dann aber ein, da die Ergebnisse nicht zufriedenstellend waren. Dieser Fall ist nicht neu, denn vor fünf Jahren ereignete sich in der Küstenregion Lam Dong eine ähnliche Situation. Bemerkenswert ist, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt damals vom 2023 bis zum 1. August 2024 händeringend nach Beratungsunternehmen suchte, um konkrete Grundstückspreise für 45 Investitionsprojekte außerhalb des Staatshaushalts zu berechnen – doch die Situation glich einem „Entführungsfall“. Glücklicherweise gibt es unter den 45 Projekten, die seit langem mit der Berechnung spezifischer Grundstückspreise zu kämpfen haben, 24 Projekte, die Grundstücke pachten und jährlich zahlen und gemäß Artikel 9 Absatz 1 Anwendung finden, wenn das Dekret Nr. 71/2024/ND-CP am 1. August 2024 in Kraft tritt. Das heißt, diese Projekte sind berechtigt, die Grundstückspreise nach der K-Koeffizienten-Methode zu ermitteln, bei der die Grundstückspreistabelle mit dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird – ein wesentlich einfacheres Verfahren als die bisherigen Methoden zur Berechnung spezifischer Grundstückspreise.

Die verbleibenden 21 Projekte müssen eine spezifische Grundstücksbewertung durchführen lassen. Dabei kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz, beispielsweise Vergleichs-, Ertrags- oder Überschussbewertung. Die Berechnungsmethoden stützen sich jedoch nach wie vor zu stark auf die subjektive Einschätzung von Gutachtern und gewährleisten daher keine Genauigkeit, insbesondere die Überschussmethode. Dies führte zu einem wirtschaftlichen Fiasko im alten Gebiet von Binh Thuan und hatte erhebliche Auswirkungen auf die Psyche der damals für die Grundstücksbewertung zuständigen Beamten und Berater, da ihnen das hohe Risiko deutlich vor Augen geführt wurde. Diese Situation besteht bis heute fort, und zwar nicht nur in der Provinz.

Es ist erwähnenswert, dass die einschlägigen Bestimmungen zwar gemäß den Empfehlungen der Provinzen und Städte überarbeitet wurden, die Festlegung konkreter Grundstückspreise für nicht-budgetäre Projekte jedoch weiterhin unverändert bleibt. Diese Tatsache trug zur Überarbeitung des Bodengesetzes von 2024 bei, das voraussichtlich am 1. Januar 2026 in Kraft treten wird. Der Leiter der Bodenverwaltungsbehörde der Provinz Lam Dong erklärte: „Wir werden unserer Verantwortung entsprechend weiterhin landesweit Beratungsunternehmen einladen, sich an der Festlegung konkreter Grundstückspreise für nicht-budgetäre Projekte zu beteiligen.“

Industrieparkprojekt Son My 1. Foto: Ngoc Lan

Ich freue mich darauf, dich zu sehen

Bei der Sitzung zur Änderung des Bodengesetzes im September 2025 schlug das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt hinsichtlich des Finanzierungsmechanismus und der Bodenpreise vor, die Bodenpreistabelle und den Bodenpreisanpassungskoeffizienten als Grundlage für die Berechnung der finanziellen Verpflichtungen und Entschädigungen bei staatlichen Landgewinnungen zu verwenden und den Kostenfaktor für die technische Infrastruktur in die Preisermittlungsmethode einzubeziehen. Dies entspricht der Anwendung der Bodenpreistabelle auf alle politischen Maßnahmen, wobei der Bodenpreis für Unternehmen mit Projekten, die dem Staatshaushalt Mittel zuführen, ebenfalls dem Bodenpreis der Tabelle multipliziert mit dem Koeffizienten K entspricht.

Bei diesem Treffen merkte Herr Nguyen Ngoc Phuc, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Lam Dong, an, dass die Anwendung einer fünfjährigen, stabilen Grundstückspreisliste und eines Anpassungskoeffizienten auf praktischen Daten basieren müsse, die die Grundstückspreisschwankungen in den einzelnen Gebieten widerspiegeln, um den Berechnungsaufwand zu reduzieren und einen effektiven Projektbetrieb zu gewährleisten. Der Koeffizient für Grundstückspreisschwankungen müsse anhand von Marktdaten ermittelt werden, um eine schematische Anwendung zu vermeiden. Gleichzeitig solle die Möglichkeit der Einmalzahlung der Grundstücksgebühren für den gesamten Projektlebenszyklus geprüft werden, um Unternehmen und Verwaltungsbehörden entgegenzukommen.

Grundstücksfunde auf beiden Seiten der Vo Nguyen Giap Straße. Foto: Ngoc Lan

Andererseits bestätigte ein Vertreter der Abteilung für Landmanagement laut Pressemitteilung, dass die Festlegung des ersten und des spezifischen Grundstückspreises ein notwendiger Schritt sei, um Transparenz, wissenschaftliche Fundierung und Praktikabilität in der Landnutzungspraxis zu gewährleisten. Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt koordiniert sich weiterhin mit den Kommunen und aktualisiert die Verordnungsänderungen zur Umsetzung des Landgesetzes von 2024, um die Einheitlichkeit und Eignung für die jeweilige Region, die jeweilige Grundstücksart und die sozioökonomischen Entwicklungsanforderungen sicherzustellen.

Einige Unternehmen, deren Projekte in der Lam Dong Blue Sea Region in den letzten Jahren auf bestimmte Grundstückspreise gewartet haben, äußerten ihre Begeisterung über das Inkrafttreten der oben genannten geänderten Bestimmungen. Dies werde den Projektstart erleichtern, einen reibungslosen Produktions- und Geschäftsablauf ermöglichen und vor allem den Unternehmen Entwicklungschancen eröffnen.

Die Anpassung der Grundstückspreise an konkrete und realitätsnahe Vorgaben, insbesondere ab dem 1. Januar 2026, wird Lam Dongs sozioökonomischer Entwicklung bis 2026 entscheidend voranbringen. Denn in der größten Provinz des Landes warten zahlreiche Projekte seit Jahren auf die Festlegung konkreter Grundstückspreise, um ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen. Insbesondere bei den 72 Projekten, die die Provinz im Oktober 2025 zur Investition ausgeschrieben hat, würde eine unkomplizierte Grundstückspreisberechnung die Attraktivität für Investoren deutlich steigern. Eine Überprüfung zeigt insbesondere, dass es sich um viele konzentrierte Wohnbauprojekte handelt, deren Umfang bei der Realisierung eine erhebliche Flächenveränderung mit sich bringt.

Die Entscheidung, die Haushaltseinnahmen zu erhöhen, verlassene Gebiete aufzuwerten und mehr Arbeitsplätze zu schaffen, trägt dazu bei, die auf dem jüngsten 1. Parteitag der Provinz Lam Dong festgelegten Ziele schneller zu erreichen.

Quelle: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html