Das Problem mit den „spezifischen Grundstückspreisen“ (Teil 2)

Der „Ausweg“ besteht nicht nur in der Erhöhung der Haushaltseinnahmen.

Von den 72 Projekten, für die die Provinz im Oktober 2025 Investitionen einlädt, würde eine Lösung des Grundstücksbewertungsverfahrens einen zusätzlichen Vorteil für diese Projekte in den Augen der Investoren bedeuten.

Wohngebiet Nam Ha, Tra Tan. Foto: Ngoc Lan

Stille von der Realität

Ende Oktober 2025 zog sich das mit der Ermittlung der Grundstückspreise für das Wohngebiet Nr. 5 in der Provinz Lam Dong beauftragte Beratungsunternehmen offiziell zurück und stellte seine Arbeit ein. Dies bedeutet auch, dass die zuvor vereinbarten Honorare nicht mehr gezahlt werden, trotz eingereichter Bescheinigung und Bemühungen um eine Einigung nach fünf Treffen. Laut dem Leiter der Provinzbehörde für Landmanagement ( Landwirtschafts- und Umweltbehörde Lam Dong) arbeitet das Unternehmen in anderen Bereichen weiterhin normal, verfolgt aber die Aufgabe, die konkreten Grundstückspreise für dieses nicht budgetierte Projekt zu ermitteln, nicht mehr. Der Grund dafür liegt, wie allgemein bekannt, darin, dass das Auftragsbudget zwar gering, die Reisekosten jedoch hoch und die dem Unternehmen übertragene Verantwortung immens war.

Kurz zuvor hatte sich auch das Beratungsunternehmen, das mit der Ermittlung der Grundstückspreise für die beiden Wohngebiete Nam Ha in der Gemeinde Tra Tan beauftragt war, aus ähnlichen Gründen zurückgezogen. Dies ist bereits das zweite Beratungsunternehmen, nachdem das erste das Projekt aufgegeben hatte. Die Unternehmen hatten also Personal zur Durchführung der Arbeiten entsandt, und obwohl sie Zertifikate vorlegten, erkannten sie später die Mängel ihrer Arbeit und brachen das Projekt ab. Dies ist kein Einzelfall, da sich ähnliche Situationen vor fünf Jahren in der Küstenregion Lam Dong ereigneten. Bemerkenswerterweise suchte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt das ganze Jahr 2023 bis zum 1. August 2024 fieberhaft nach Beratungsunternehmen, die die Grundstückspreise für 45 nicht-budgetäre Investitionsprojekte berechnen sollten – eine Situation, die einem Katz-und-Maus-Spiel glich. Glücklicherweise waren nach Inkrafttreten des Dekrets Nr. 71/2024/ND-CP am 1. August 2024 von den 45 Projekten, die lange Zeit Schwierigkeiten bei der Ermittlung spezifischer Grundstückspreise hatten, 24 Projekte, die Grundstücke pachten und jährliche Gebühren zahlen, berechtigt, Klausel 1, Artikel 9 anzuwenden. Dies bedeutet, dass diese Projekte die Voraussetzungen für die Ermittlung der Grundstückspreise mithilfe der K-Koeffizienten-Methode erfüllten. Diese Methode, bei der die Grundstückspreistabelle mit dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird, ist deutlich einfacher als die bisherigen Methoden zur Berechnung spezifischer Grundstückspreise.

Die verbleibenden 21 Projekte erforderten eine spezifische Grundstücksbewertung, die nach verschiedenen Methoden – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Überschusswertverfahren – durchgeführt werden sollte. Diese Methoden stützten sich zu stark auf die subjektiven Einschätzungen der Bewertungssachverständigen und waren ungenau, insbesondere das Überschusswertverfahren. Dies führte zu einem Wirtschaftsstrafverfahren im ehemaligen Gebiet Binh Thuan und beeinträchtigte die Moral der damals mit der Grundstücksbewertung befassten Beamten und Angestellten sowie der Beratungsfirmen, die die damit verbundenen hohen Risiken erkannten, erheblich. Diese Situation besteht bis heute fort, nicht nur in der Provinz.

Trotz Anpassungen der entsprechenden Vorschriften auf Grundlage von Empfehlungen der Provinzen und Städte stagniert die Festlegung konkreter Grundstückspreise für nicht-budgetäre Projekte. Dieses Schweigen hat den Bedarf an weiteren Änderungen des Bodengesetzes von 2024 verstärkt, das voraussichtlich am 1. Januar 2026 in Kraft treten wird. Der Leiter der Bodenverwaltungsbehörde der Provinz Lam Dong erklärte unterdessen: „Wir werden im Rahmen unserer Zuständigkeit weiterhin landesweit Beratungsunternehmen einladen, sich an der Festlegung konkreter Grundstückspreise für nicht-budgetäre Projekte zu beteiligen.“

Industrieparkprojekt Son My 1. Foto: Ngoc Lan

Wir erwarten es mit Spannung.

Auf der Sitzung im September 2025 zur Änderung des Bodengesetzes schlug das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt hinsichtlich der Finanzierungsmechanismen und Bodenpreise vor, die Bodenpreistabelle und den Bodenpreisanpassungskoeffizienten als Grundlage für die Berechnung der finanziellen Verpflichtungen und Entschädigungen bei staatlichen Landenteignungen zu verwenden und die Kosten für die technische Infrastruktur in die Preisermittlungsmethode einzubeziehen. Das heißt, die Bodenpreistabelle soll für alle Maßnahmen, einschließlich der Bodenpreise für Unternehmen mit haushaltspflichtigen Projekten, verwendet werden. Diese Preise basieren ebenfalls auf der Bodenpreistabelle multipliziert mit dem Koeffizienten K.

Bei diesem Treffen schlug Herr Nguyen Ngoc Phuc, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Lam Dong, vor, die Anwendung einer stabilen, fünfjährigen Grundstückspreisliste und von Anpassungskoeffizienten auf praxisnahen Daten zu basieren, die die Grundstückspreisschwankungen in den einzelnen Gebieten berücksichtigen. Dies solle den Berechnungsaufwand reduzieren und einen effizienten Projektablauf gewährleisten. Der Koeffizient für Grundstückspreisschwankungen solle anhand von Marktdaten ermittelt und nicht schematisch angewendet werden. Zudem solle die Möglichkeit einer einmaligen Grundstückszahlung für die gesamte Projektlaufzeit geprüft werden, um Unternehmen und Verwaltungsbehörden entgegenzukommen.

Grundstücke beidseitig der Vo Nguyen Giap Straße. Foto: Ngoc Lan

Andererseits bestätigten Vertreter der Abteilung für Landmanagement laut Presseberichten, dass die Optimierung des Verfahrens zur Ermittlung von Anfangs- und Endpreisen für Grundstücke ein notwendiger Schritt sei, um Transparenz, wissenschaftliche Strenge und Praktikabilität in der Landbewirtschaftung zu gewährleisten. Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt koordiniert sich weiterhin mit den Kommunen und aktualisiert den Prozess der Änderung von Verordnungen zur Umsetzung des Landgesetzes von 2024, um Einheitlichkeit und Eignung für jede Region, jede Grundstücksart und die Erfordernisse der sozioökonomischen Entwicklung sicherzustellen.

Mehrere Unternehmen, deren Projekte in der Küstenregion Lam Dong in den letzten Jahren auf spezifische Anpassungen der Grundstückspreise gewartet haben, haben erklärt, dass sie die Umsetzung der geänderten Bestimmungen mit Spannung erwarten. Sie hoffen, dass dies den Beginn ihrer Projekte, einen reibungslosen Produktions- und Geschäftsbetrieb und vor allem Wachstumschancen für ihre Unternehmen ermöglicht.

Die vorgeschlagenen Änderungen der Grundstückspreisbestimmungen, die auf eine präzise und realistische Preisgestaltung abzielen – insbesondere jene, die ab dem 1. Januar 2026 gelten –, werden der Schlüssel zu einem Durchbruch in der sozioökonomischen Entwicklung von Lam Dong im Jahr 2026 sein. Denn in dieser Provinz, der größten des Landes, warten nicht nur zahlreiche Projekte seit Jahren auf konkrete Grundstückspreise, um ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen, sondern auch die 72 Projekte, für die die Provinz ab Oktober 2025 Investitionen anwirbt, werden durch die Beseitigung von Hindernissen im Grundstückspreisberechnungsprozess für Investoren weiter gestärkt. Eine Überprüfung zeigt insbesondere, dass es sich bei vielen dieser Projekte um konzentrierte Wohnbauprojekte handelt, sowie um Projekte, deren Ausmaß nach ihrer Inbetriebnahme eine ganze Region maßgeblich verändern wird.

Daher werden Entscheidungen zur Erhöhung der Haushaltseinnahmen, zur Revitalisierung unterentwickelter Gebiete und zur Schaffung von mehr Arbeitsplätzen dazu beitragen, die Fortschritte bei der Erreichung der Ziele zu beschleunigen, die auf dem jüngsten Ersten Kongress des Provinzparteikomitees von Lam Dong festgelegt wurden.

Quelle: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html