Die Banken haben Hochkonjunktur mit Immobilienkrediten.

Kapital fließt in Immobilien

Der Finanzbericht für das zweite Quartal 2025 zeigt, dass im ersten Halbjahr dieses Jahres Immobilien einen wesentlichen Beitrag zum Kreditwachstum vieler Banken geleistet haben.

Bei der Techcombank beispielsweise machten Immobilienkredite (einschließlich Darlehen und Anleihen) in den ersten sechs Monaten dieses Jahres 59 % des gesamten ausstehenden Kreditvolumens aus. Unter Einbeziehung von Privatkunden erreichte der Anteil der Immobilienkredite bei der Techcombank sogar über 64 % des gesamten ausstehenden Kreditvolumens der Bank. Das konsolidierte Wachstum der Immobilienkredite der Techcombank (ausschließlich Darlehen) lag bis Ende 2024 bei 21,5 % (fast doppelt so hoch wie das Kreditwachstum der Bank von 11,6 %).

Bei vielen anderen Geschäftsbanken verzeichneten Immobilienkredite im ersten Halbjahr ebenfalls einen sehr starken Anstieg. So erreichten die ausstehenden Immobilienkredite bei der HDBank 83.125 Milliarden VND, ein Plus von 22 % gegenüber Jahresbeginn und ein Anteil von 16,4 % am Gesamtvolumen. Beider SHB beliefen sich die ausstehenden Immobilienkredite auf 163.754 Milliarden VND, ein Anstieg von fast 28,4 % gegenüber Jahresbeginn und ein Anteil von 27,5 % (gegenüber 24,5 % Ende 2024). Bei der MB erreichten die Immobilienkredite 85.834 Milliarden VND, ein Plus von fast 34 % gegenüber Jahresbeginn und ein Anteil von 9,72 % (gegenüber 8,26 % Ende des Vorjahres).

Die ausstehenden Immobilienkredite stiegen bei der TPBank zum Ende Juni 2025 um 32 %, bei der PGBank um 30 %, bei der VietBank um 19 % und bei der MSB um 15 %...

Zum 30. Juni 2025 werden die ausstehenden Immobilienkredite auf 3,18 Billionen VND geschätzt, das ist 2,4-mal höher als Ende 2024 und entspricht 18,5 % der gesamten ausstehenden Verschuldung des gesamten Systems.

Es ist leicht zu erklären, warum Banken so verstärkt Immobilienkredite vergeben. Analysten von SSI Research gehen davon aus, dass angesichts der anhaltenden Unsicherheit auf dem globalen Markt hinsichtlich der Steuerpolitik das Kreditwachstum hauptsächlich von Immobilien und Infrastruktur getragen wird. Diese beiden Bereiche erfahren auch zunehmend politische Aufmerksamkeit, im Einklang mit den Bemühungen der Regierung, die Binnennachfrage anzukurbeln und das Wirtschaftswachstum aufrechtzuerhalten.

Herr Tran Ngoc Bau, Generaldirektor von WiGroup (einem Unternehmen, das sich auf die Bereitstellung finanzwirtschaftlicher Daten spezialisiert hat), warnte jedoch davor, dass der starke Anstieg der Immobilienkredite im Kontext einer schwachen Produktion und eines schwachen Konsums das Risiko eines „nicht synchronen“ Kreditflusses birgt.

Viel Kapital, billiges Kapital, aber es muss in die richtige Richtung gelenkt werden.

Nguyen Anh Tuan, Direktor der Privatkundenabteilung der Techcombank, erläuterte den Fokus auf Immobilienkredite mit der großen Nachfrage nach Wohneigentum. Dies sei ein langfristiges und anhaltendes Bedürfnis. Die Führungskräfte der Techcombank bestätigten zudem, dass die notleidenden Kredite (NPL) im Bereich der Wohnungsbaudarlehen streng kontrolliert und bei rund 2 % gehalten würden. Diese niedrige Quote sei der Strategie zu verdanken, von Anfang an Sicherheiten zu wählen und diese effektiv zu verwalten. Da die Kredite besichert seien, sei die tatsächliche Ausfallquote sehr gering.

Obwohl Banken das Risiko als gering einstufen, warnen Experten dennoch davor. Derzeit wird das Sozialwohnungsbaudarlehenspaket (145 Billionen VND) aufgrund mangelnden Angebots nur sehr langsam ausgezahlt. Immobilienkredite sind stark angestiegen, vor allem weil Banken bei der Kreditvergabe für Luxusimmobilienprojekte sehr aggressiv vorgegangen sind. Sollte sich diese Situation fortsetzen, drohen Instabilitäten sowohl auf dem Immobilienmarkt als auch im Bankensektor.

Die Regierung hat sich für dieses Jahr ein BIP-Wachstumsziel von 8,3 bis 8,5 % gesetzt. Um dieses Ziel zu erreichen, gehen Wirtschaftsexperten davon aus, dass das Kreditvolumen im Gesamtjahr um bis zu 18 % steigen könnte, anstatt der von der vietnamesischen Staatsbank (SBV) zu Jahresbeginn angepeilten 16 %.

Kürzlich (31. Juli) gab die vietnamesische Staatsbank eine Anhebung des Kreditwachstumsziels für Kreditinstitute bekannt. Gleichzeitig forderte sie die Kreditinstitute auf, Kapitalflüsse in Produktion, Wirtschaft, prioritäre Sektoren und Wachstumstreiber zu lenken und die Kreditvergabe an potenziell risikoreiche Sektoren streng zu kontrollieren, um Sicherheit und Effizienz zu gewährleisten.

Laut Wirtschaftsexperten liegt das Kreditwachstum von 18–20 % in diesem Jahr im Einklang mit dem BIP-Wachstum und der Inflationsrate und ist daher noch nicht überhitzt. Dieses Kreditwachstum ist jedoch nur dann unbedenklich, wenn das Kapital in prioritäre Sektoren fließt. Fließt das Kapital hingegen in spekulative Sektoren wie Aktien, Immobilien usw., können sich Vermögensblasen bilden, die den Druck auf die Zinsen und die Inflation erhöhen und zu Kreditausfällen sowie makroökonomischer Instabilität führen.

„Wenn das Kapital in vorrangige Sektoren fließt, muss das Kreditvolumen in diesem Jahr nur um 17-18 % steigen, um das BIP-Wachstumsziel von 8,3-8,5 % zu erreichen. Fließt es jedoch in spekulative Sektoren wie Wertpapiere, Immobilien usw., muss das Kreditvolumen um über 20 % steigen, um das BIP-Wachstumsziel von 8,3-8,5 % zu erreichen“, sagte außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Huu Huan (Wirtschaftsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt).

Im Kontext des starken Kreditwachstums haben einige Geschäftsbanken in den letzten Monaten damit begonnen, die Einlagenzinsen für viele Laufzeiten, die für große Einlagen gelten, leicht anzuheben.

Angesichts dieser Situation berief die Staatsbank am 4. August ein Treffen mit den Geschäftsbanken ein und forderte sie auf, die Einlagenzinsen zu stabilisieren, die Betriebskosten weiter zu senken, die digitale Transformation voranzutreiben und einen Teil ihrer Gewinne zur Senkung der Kreditzinsen abzugeben. Herr Pham Chi Quang, Direktor der Abteilung für Geldpolitik der Staatsbank von Vietnam (SBV), erklärte, der durchschnittliche neu generierte Einlagenzins liege bei lediglich 4,18 % pro Jahr und sei damit im Vergleich zu 2024 im Wesentlichen stabil. Der durchschnittliche Kreditzins sei auf 6,53 % pro Jahr gesunken, ein Rückgang um 0,4 Prozentpunkte gegenüber Ende 2024.

Die vietnamesische Staatsbank verpflichtet die Kreditinstitute, neben der Aufrechterhaltung stabiler Zinssätze, die Zinssätze zu senken und gleichzeitig die Kreditvergabe auf Produktion, Unternehmen, vorrangige Sektoren und Wachstumstreiber zu lenken; die Kreditvergabe an potenziell risikoreiche Sektoren muss streng kontrolliert werden, um Sicherheit und Effizienz zu gewährleisten.

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