Das Paradoxon der Kaufkraft im Wohnungssegment.

Neben finanziellen Faktoren beeinflusst auch die Lage das Verkaufspotenzial einer Wohnung maßgeblich.

Während das Thema bezahlbarer Wohnraum immer wieder als Sorge für Arbeitnehmer mit mittlerem und niedrigem Einkommen angesprochen wird, zeigt der Immobilienmarkt ein bemerkenswertes Paradoxon: Viele erschwingliche Wohnungen und Zweitwohnungen in Vorstadtgebieten finden nur schwer Käufer, während Immobilien im mittleren bis gehobenen Preissegment im Stadtzentrum weiterhin sehr gefragt sind.

Für preisgünstige Häuser ist es nach wie vor schwierig, Käufer zu finden.

Seit über zwei Jahren versucht Frau Hoang Nhi (Ho-Chi-Minh-Stadt) vergeblich, ihre 62,2 m² große Wohnung im Wohnprojekt Teco Homes An Phu (Stadtteil An Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt) für 1,89 Milliarden VND zu verkaufen. Sie gab an, die Wohnung vor vier Jahren per Ratenzahlung erworben zu haben. Der ursprüngliche Kaufpreis lag bei über 1,7 Milliarden VND, ohne Berücksichtigung der Bankzinsen. Zum aktuellen Angebotspreis entspricht dies einem Quadratmeterpreis von etwa 30 Millionen VND, deutlich niedriger als bei vielen vergleichbaren Gewerbeimmobilien auf dem heutigen Markt. Dennoch hat sie bisher keinen Käufer gefunden.

Luxuswohnungsprojekte im neuen Stadtgebiet Thu Thiem sowie im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt erfreuen sich trotz ihrer hohen Preise weiterhin großer Beliebtheit, während sich erschwingliche Wohnungsprojekte in den Vororten vergleichsweise langsam verkaufen.

Ähnlich erging es Herrn Hoang, der einst eine 46 m² große Einzimmerwohnung im Legacy-Projekt in Thuan An (Stadtteil Thuan Giao, Ho-Chi-Minh-Stadt) kaufte. Nachdem er dort eine Weile gewohnt hatte, empfand er das Pendeln ins Stadtzentrum als zu umständlich und beschloss daher, die Wohnung zu verkaufen. Obwohl er einen Preis von über 1,3 Milliarden VND inklusive Möbeln akzeptierte, dauerte es dennoch viele Monate, bis er einen Käufer fand.

Laut Immobilienmaklern im Süden werden weiterhin zahlreiche Gewerbeimmobilien mit Preisen zwischen 28 und 30 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten, die Transaktionszahlen bleiben jedoch recht niedrig. Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, erklärte, dass viele fertiggestellte Wohnprojekte im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt trotz mäßiger Preissteigerungen weiterhin Transaktionen generieren. Projekte in Randgebieten oder Vororten hingegen stehen unter größerem Liquiditätsdruck. Viele Eigentümer akzeptieren Preisnachlässe und verkaufen sogar unter dem Selbstkostenpreis, finden aber dennoch nur schwer Käufer.

Experten zufolge liegt das größte Paradoxon darin, dass das Produkt zwar für Menschen mit mittlerem Einkommen konzipiert ist, diese Gruppe aber gerade mit zahlreichen Zugangshürden konfrontiert ist. Herr Dat Minh, ein langjähriger Immobilienmakler in Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die meisten Kunden in diesem Segment lediglich rund 1 Milliarde VND angespart haben und den Rest über Bankkredite finanzieren. Anforderungen wie Einkommensnachweise, Arbeitsverträge und Finanzhistorie erschweren es jedoch vielen Freiberuflern, Fabrikarbeitern und Kleinunternehmern, die Kreditvoraussetzungen zu erfüllen.

Herr Nguyen Le Hai Dang, stellvertretender Direktor für Strategie und Außenbeziehungen bei Smartland, merkte an, dass viele ungelernte Arbeiter kaum Erfahrung mit Bankgeschäften haben, außer dem Empfang ihres Gehalts oder dem Abheben von Geld. Daher stellt das Ausfüllen von Kreditanträgen mit ihren oft komplexen Verfahren eine erhebliche Herausforderung dar. Wenn sie keinen Zugang zu Kapital erhalten, sind sie gezwungen, weiterhin zur Miete zu wohnen, anstatt Wohneigentum zu erwerben.

Neben finanziellen Aspekten beeinflusst auch der Standort das Verkaufspotenzial von bezahlbarem Wohnraum erheblich. Bauland in der Innenstadt wird immer knapper und teurer, weshalb die meisten günstigen Projekte in Satellitenstädten oder Vororten, 20–30 km vom Zentrum Ho-Chi-Minh-Stadts entfernt, entstehen. Obwohl der Preis dort günstiger ist, schrecken die lange Anfahrt, der Verkehr und die eingeschränkte Infrastruktur viele Menschen ab.

Während der Markt für bezahlbaren Wohnraum mit erheblichen Liquiditätsproblemen zu kämpfen hat, gelten im Luxusimmobilienmarkt völlig andere Regeln. Hier dreht sich alles nicht nur um Verkaufspreise, sondern auch um das Bedürfnis vermögender Kunden nach Vermögensaufbau, -erhalt und Statussymbolen.

Was sagt uns die Realität?

Viele fragen sich, warum sich Bauträger nicht auf kostengünstigen Wohnraum mit höherer Nachfrage konzentrieren, sondern weiterhin Apartmentprojekte mit Preisen von Hunderten Millionen Dong pro Quadratmeter entwickeln. Fakt ist jedoch, dass die Nachfrage von Kunden der Mittel- und Oberschicht stabil bleibt und somit die Grundlage für die Entwicklung von Luxusimmobilien bildet.

Für diese Kundengruppe ist ein Zuhause mehr als nur ein Wohnort. Sie suchen ein umfassendes Lebensumfeld mit Grünflächen, geringer Bevölkerungsdichte, hochwertiger Ausstattung, professioneller Hausverwaltung und einer Gemeinschaft von Bewohnern mit ähnlichem Lebensstil. Diese Faktoren bewegen sie dazu, für Privatsphäre, Sicherheit und langfristige Wertsteigerung einen höheren Preis zu zahlen.

Laut Savills Vietnam verzeichnen viele kürzlich gestartete Projekte der Kategorie A positive Absatzraten. Die meisten dieser Projekte befinden sich in Toplagen, was dazu beiträgt, die Verkaufspreise auf dem Primärmarkt auf über 100 Millionen VND/m² zu treiben. Tatsächlich wird erwartet, dass der durchschnittliche Verkaufspreis in einigen untersuchten Segmenten des Primärmarktes bis Ende 2025 rund 224 Millionen VND/m² erreichen wird. Trotz des hohen Preisniveaus bleibt die Nachfrage nach Immobilien in diesem Segment stark.

Die Attraktivität von Luxusimmobilien zeigt sich auch im großen Interesse an neuen Projekten im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt und im neuen Stadtviertel Thu Thiem. So hat beispielsweise das Projekt von Son Kim Land am Bahnhof Thu Thiem, das auf das 5.0-Modell ausgerichtet ist, bereits das Interesse von Investoren geweckt, obwohl der Verkaufspreis noch nicht bekannt gegeben wurde. Auch Projekte wie The Metropole und The Berkley mit Preisen zwischen 280 und 430 Millionen VND/m² verzeichneten zuvor gute Absatzraten. Ebenso stießen viele andere Projekte wie The Prive, Eaton Park und Masterise Cosmo Central von Beginn an auf großes Interesse.

Herr Nguyen Le Hai Dang ist der Ansicht, dass der Wert von Luxusimmobilien nicht allein von ihrer Größe oder den Baukosten abhängt, sondern auch von Faktoren wie Seltenheit, Lage und Wertbeständigkeit. Für finanzstarke Käufer basiert die Kaufentscheidung oft eher auf dem einzigartigen Wert des Objekts, dem Ruf des Bauträgers und dem Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen als auf dem absoluten Preis.

Tatsächlich ist das Angebot an Luxuswohnungen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt aufgrund der zunehmenden Landknappheit begrenzt. Dadurch werden Immobilien in Toplagen mit der Zeit immer seltener.

Laut Herrn Vo Hong Thang genießen Projekte in der Nähe des zentralen Geschäfts- und Finanzviertels von Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere im Gebiet um Thu Thiem, aufgrund ihrer Lage stets einen einzigartigen Vorteil. Diese Knappheit trägt dazu bei, dass diese Projekte vermögende Kunden anziehen, die Vermögen aufbauen und auf langfristige Wertsteigerungen hoffen. „Insgesamt spiegelt der Preisanstieg im Luxussegment vor allem das Gesetz von Angebot und Nachfrage, die stetig steigenden Grundstückskosten und die strengeren Baustandards wider. Die Schwierigkeiten im Segment des bezahlbaren Wohnraums liegen hingegen in der Zugänglichkeit für Käufer – von rechtlichen Verfahren und Kreditbedingungen bis hin zur Projektlage“, so Herr Thang.

Wir müssen die Knoten entwirren.

Experten zufolge liegt die grundlegende Lösung nicht darin, die Preise für Luxusimmobilien unter den Marktwert zu drücken, sondern vielmehr darin, rechtliche Hürden abzubauen, den Zugang zu Krediten zu erweitern und in die Infrastruktur zu investieren, die Vororte miteinander verbindet. Sind diese Hindernisse beseitigt, kann bezahlbarer Wohnraum auch Bedürftige erreichen und so dazu beitragen, die seit vielen Jahren bestehende Angebotslücke auf dem Immobilienmarkt zu verringern.

Quelle: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm