Kleine Häuser sind im Kommen, große Grundstücke bereiten Sorgen.

Das am 28. November verabschiedete geänderte Gesetz über das Immobiliengeschäft legt fest, dass Nutzungsrechte an Grundstücken nicht an Personen übertragen werden können, die in Stadtbezirken, Bezirken und Städten der Sonderklassen sowie der Klassen I, II und III Häuser bauen oder Grundstücke zum Verkauf aufteilen. Dieses Gesetz tritt offiziell am 1. Januar 2025 in Kraft.

Laut Investoren und Experten wird diese Verordnung einen starken Einfluss auf den Immobilienmarkt haben.

Herr Giang Anh Tuan, Direktor des Tuan Anh Trading Floor, prognostiziert, dass in der kommenden Zeit kleine Häuser knapp sein werden, während große Häuser und Grundstücke schwer zu verkaufen sein werden.

Seit langem erfreuen sich Reihenhäuser mit einer Fläche von über 30 m² und einem Preis von 2-3 Milliarden VND großer Beliebtheit, da sie für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich sind, insbesondere für diejenigen mit einem tatsächlichen Wohnbedarf.

„ Häuser mit einer Fläche von 30 bis 40 Quadratmetern waren schon immer rar. Angesichts der verschärften Vorschriften zur Grundstücksteilung werden Häuser mit einer Größe von etwa 30 Quadratmetern nun erst recht selten und bei vielen Menschen, darunter auch bei Selbstnutzern und Investoren, sehr begehrt sein “, sagte Herr Tuan.

Es wird erwartet, dass kleine Häuser mit einer Fläche von 30 Quadratmetern zunehmend beliebter werden. (Foto: Ngoc Vy).

Unterdessen wird es sehr schwierig sein, große Grundstücke zu verkaufen, denn wenn sie nicht in Parzellen aufgeteilt werden, müssen sie das gesamte große Grundstück zu einem hohen Gesamtpreis verkaufen, während die Zahl der Kunden mit ausreichend finanziellen Mitteln gering ist.

In letzter Zeit haben viele Investoren nach Grundstücken mit einer Fläche von mehreren hundert Quadratmetern gesucht, um diese in kleinere Parzellen aufzuteilen und an Käufer mit tatsächlichem Bedarf zu verkaufen. Viele Grundstücksbesitzer haben mit diesem Trick – der Parzellierung – hohe Gewinne erzielt. Sollte die geplante Verschärfung der Parzellierungsbestimmungen jedoch in Kraft treten, wird diese Geschäftspraxis nicht mehr möglich sein.

Herr Nguyen Huu Cau, ein Immobilienmakler im Bezirk Hoang Mai ( Hanoi ), erklärte, dass bei einer Verschärfung der Parzellierungsvorschriften das Risiko unverkäuflicher Grundstücke bestehe, da große Grundstücke mit hohen finanziellen Mitteln verbunden seien. Nicht alle Kunden seien bereit, aufgrund der hohen Kosten und der geringen Liquidität in solche Grundstücke zu investieren. Diese Art von Grundstück eigne sich nur für diejenigen, die dort ein Gewerbe betreiben möchten, beispielsweise die Eröffnung von Ferienwohnungen, Resorts oder Bauernhöfen. Diese Kundengruppe sei jedoch klein.

Gleichzeitig gibt es viele Kunden, die kleinere Grundstücke erwerben möchten und über finanzielle Mittel zwischen mehreren hundert Millionen und zwei Milliarden verfügen. Sie wollen das Land behalten, auf positive Entwicklungen und einen Preisanstieg warten und es dann verkaufen.

„ Ein 200 m² großes Grundstück kostet etwa 8–10 Milliarden VND. Wird es in kleinere Parzellen von etwa 40 m² aufgeteilt, können Investoren leichter viele Interessenten erreichen und ihre Grundstücke verkaufen, da ihr Kapital nur etwa 3 Milliarden VND beträgt. Aus diesem Grund bleiben große Grundstücke oft unverkauft. Investoren, die große Grundstücke besitzen und noch keine Zeit hatten, die Nutzungsrechte abzutrennen, werden Schwierigkeiten beim Verkauf haben oder gezwungen sein, zu einem niedrigen Preis zu verkaufen “, sagte Herr Cau.

Laut Herrn Cau liegt der Gewinn beim Kauf großer Grundstücke und deren anschließender Aufteilung in kleinere Parzellen zum Verkauf zwischen 30 und 50 %. Aus diesem Grund bevorzugen viele Investoren diese Form der Grundstücksaufteilung.

„ Der Preis für kleine Grundstücke wird in naher Zukunft sicherlich steigen “, sagte Herr Cau.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan in der südlichen Region, analysierte diese Problematik und prognostizierte, dass der Landsektor mit Schwierigkeiten konfrontiert sein wird, wenn dieses Gesetz offiziell in Kraft tritt.

Herr Tuan erklärte, dass derzeit 90 % der Grundstückstransaktionen auf dem Markt aus kostenlosen Parzellierungsprodukten von Privatpersonen und kleinen Immobilienunternehmen stammen, die selbstaufgeteilte Grundstücksmodelle entwickeln.

Laut Herrn Tuan ist es für Privatpersonen stets einfacher, eine Grundstücksteilung zu beantragen, als für Unternehmen, Projekte umzusetzen und Genehmigungen einzuholen. Da diese Art von Grundstücken in verschiedenen Preisklassen und mit kleineren Flächen erhältlich ist, lässt sie sich leicht veräußern. Für Investoren, die große Grundstücke erwerben und diese aufteilen, ist diese Methode sehr beliebt, da der Kauf und Verkauf unkompliziert ist und nur wenige formale Genehmigungen erforderlich sind.

Herr Tuan erklärte, dass die Verschärfung der Parzellierungsbestimmungen auch bedeute, dass diese Art von Grundstücken aufgrund des knappen und verengten Angebots Schwierigkeiten haben werde, an sie zu gelangen. Auch Käufer würden aufgrund des geringen Angebots Schwierigkeiten haben, Zugang zu ihnen zu erhalten.

Diese Person prognostiziert, dass Investoren mit großen Grundstücken gezwungen sein könnten, diese zu „reduzierten Preisen“ zu verkaufen. Die Quelle für diese reduzierten Waren werden Investoren sein, die Land mit der Absicht erworben haben, es gewinnbringend in Parzellen aufzuteilen. Bei geringer Liquidität sind Landbesitzer gezwungen, die Preise zu senken.

Aufgrund ihres hohen Wertes werden großflächige Grundstücke jedoch schwer zu verkaufen sein, und Käufer könnten die Preise der Grundstückseigentümer drücken. Die geringere Liquidität von Grundstücken wird den Markt im Kontext der anhaltenden Rezession zusätzlich erschweren.

Chau Anh

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