Kleinere Häuser werden immer beliebter, während größere Grundstücke Gefahr laufen, unverkauft zu bleiben.

Das am 28. November verabschiedete geänderte Immobiliengesetz sieht vor, dass Nutzungsrechte an Grundstücken in Stadtbezirken, Bezirken und Städten der besonderen Kategorien I, II und III nicht an Privatpersonen zum Selbstbau von Häusern oder zur Selbstaufteilung und zum Verkauf von Grundstücken übertragen werden können. Das Gesetz tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.

Laut Investoren und Experten wird diese Verordnung erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.

Herr Giang Anh Tuan, Direktor der Tuan Anh Immobilienbörse, prognostiziert, dass in der kommenden Zeit kleine Häuser knapp werden und große Immobilien schwer zu verkaufen sein werden.

Seit langem sind freistehende Häuser mit einer Fläche von rund 30 Quadratmetern zum Preis von 2-3 Milliarden VND für Käufer attraktiv, da der Preis für die meisten Menschen erschwinglich ist, insbesondere für diejenigen, die einen echten Bedarf an Wohnraum haben.

„ Häuser mit einer Fläche von 30 bis 40 Quadratmetern waren schon immer rar. Jetzt, da die Vorschriften zur Grundstücksteilung verschärft werden, werden Häuser mit einer Größe von rund 30 Quadratmetern zu begehrten Raritäten, die von vielen gesucht werden, darunter auch von Wohnungssuchenden und Investoren“, sagte Herr Tuan.

Es wird prognostiziert, dass kleine Häuser mit einer Fläche von 30 Quadratmetern immer beliebter werden. (Foto: Ngoc Vy).

Unterdessen wird es schwierig sein, große Grundstücke zu verkaufen, da ohne die Möglichkeit der Aufteilung das gesamte große Grundstück zu einem hohen Gesamtpreis verkauft werden müsste, während die Zahl der finanzstarken Käufer nicht groß ist.

In letzter Zeit haben viele Investoren nach Grundstücken von mehreren hundert Quadratmetern gesucht, um diese in kleinere Parzellen aufzuteilen und an Bedürftige zu verkaufen. Viele Grundstücksbesitzer haben mit diesem Geschäftsmodell – der „Aufteilung von Grundstücken zum Weiterverkauf“ – ein Vermögen verdient. Sollten jedoch strengere Vorschriften zur Grundstücksteilung in Kraft treten, wird diese Geschäftspraxis unmöglich.

Nguyen Huu Cau, ein Immobilienmakler im Bezirk Hoang Mai ( Hanoi ), erklärte, dass bei einer strengen Regulierung der Grundstücksteilung das Risiko unverkaufter Parzellen bestehe, da große Grundstücke mit erheblichen finanziellen Anforderungen verbunden seien. Nicht alle Kunden seien bereit, in große Grundstücke zu investieren, da dies hohe finanzielle Mittel und eine langsame Liquidität mit sich bringe. Diese Art von Immobilien eigne sich lediglich für diejenigen, die Ferienwohnungen, Resorts oder Bauernhöfe eröffnen möchten. Diese Kundengruppe sei jedoch klein.

Gleichzeitig gibt es eine große Gruppe von Kunden, die kleinere Grundstücke erwerben möchten, mit Budgets zwischen einigen hundert Millionen und 2 Milliarden VND. Sie wollen das Land behalten, positive Nachrichten abwarten und es dann bei steigenden Preisen verkaufen.

„ Ein 200 m² großes Grundstück kostet etwa 8–10 Milliarden VND. Wird es in kleinere Parzellen von etwa 40 m² aufgeteilt, können Investoren es leichter erwerben und an viele Käufer verkaufen, da das Budget nur etwa 3 Milliarden VND beträgt. Deshalb bleiben große Grundstücke häufiger unverkauft. Und Investoren, die große Grundstücke besitzen und noch keine Zeit hatten, die Eigentumsrechte aufzuteilen, werden es schwer haben, diese zu verkaufen, oder sie sind gezwungen, zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen “, sagte Herr Cau.

Laut Herrn Cau liegt die Gewinnspanne beim Kauf großer Grundstücke mit anschließender Parzellierung zum Weiterverkauf zwischen 30 und 50 %. Aus diesem Grund bevorzugen viele Investoren diese Methode der Grundstücksteilung.

„ Die Preise für kleine Grundstücke werden in naher Zukunft sicherlich steigen “, prognostizierte Herr Cau.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.org in der südlichen Region, analysierte diese Problematik und prognostizierte, dass der Bereich der Grundstücksverkäufe Schwierigkeiten haben wird, wenn dieses Gesetz offiziell in Kraft tritt.

Herr Tuan erklärte, dass derzeit 90 % der Grundstückstransaktionen auf dem Markt von privat aufgeteilten Grundstücken stammen, die von Einzelpersonen und kleinen Immobilienunternehmen erschlossen werden.

Laut Herrn Tuan ist es für Privatpersonen deutlich einfacher, Baugenehmigungen für Grundstücksteilungen zu beantragen als für Unternehmen, die Projekte entwickeln. Dies liegt daran, dass diese Art von Grundstücken eine breite Preisspanne und kleinere Parzellengrößen aufweist, was den Verkauf erleichtert. Investoren, die große Grundstücke erwerben und diese zum Weiterverkauf parzellieren, bevorzugen diese Methode, da sie einen flexiblen Kauf und Verkauf ohne formelle Projektplanung ermöglicht.

Herr Tuan ist der Ansicht, dass die Verschärfung der Vorschriften zur Grundstücksteilung auch zu Schwierigkeiten auf dem Grundstücksmarkt führen wird, da das Angebot an Grundstücken knapp wird. Käufer werden es aufgrund des begrenzten Angebots ebenfalls schwerer haben, an diese Grundstücke zu gelangen.

Dieser Experte prognostiziert, dass Investoren mit großen Grundstücken möglicherweise gezwungen sein werden, diese zu einem reduzierten Preis zu verkaufen. Die verbilligten Immobilien stammen wahrscheinlich von Investoren, die das Land mit der Absicht erworben haben, es gewinnbringend zu parzellieren. Wenn die Liquidität nachlässt, werden Grundstückseigentümer gezwungen sein, die Preise zu senken.

Aufgrund ihres hohen Wertes werden großflächige Grundstücke jedoch weniger Käufer anziehen, was potenziellen Käufern die Möglichkeit gibt, niedrigere Preise mit den Grundstückseigentümern auszuhandeln. Die sinkende Liquidität von Grundstücken wird die Schwierigkeiten im anhaltenden Wirtschaftsabschwung weiter verschärfen.

Chau Anh

Quelle: https://vtc.vn/siet-phan-lo-ban-nen-nha-nho-len-ngoi-dat-rong-lo-e-ar837942.html