Lehren aus dem Markt
Immobilien galten in jüngster Zeit aufgrund ihres Wertsteigerungspotenzials stets als attraktive Anlageform. Insbesondere im Zeitraum 2020–2022, trotz der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie, blieb die Investitionswelle dank niedriger Zinsen, reichlich vorhandenem Kapital und kontinuierlich neuen Planungsinformationen stark und löste in verschiedenen Regionen einen regelrechten Immobilienboom aus. Viele Investoren stiegen mit einer spekulativen Denkweise in den Markt ein und erwarteten, innerhalb weniger Monate das Zwei- bis Dreifache ihrer ursprünglichen Investition zu erzielen. Dies führte dazu, dass die Grundstückspreise in vielen Gebieten deutlich schneller stiegen als die Infrastrukturentwicklung und die Einkommen der Bevölkerung.
Seit Anfang 2023 sind jedoch mit verschärften Kreditkontrollen und steigenden Zinsen die Grenzen von Anlagemodellen, die auf der Erwartung rascher Preissteigerungen basieren, deutlich geworden. Viele Anleger, die hohe Summen an Fremdkapital eingesetzt haben, stehen unter Druck, ihre Schulden zurückzuzahlen, während die Übertragung von Vermögenswerten aufgrund des rückläufigen Transaktionsvolumens erschwert ist.
Tatsächlich bieten nicht alle Immobilien das Potenzial für nachhaltige Wertsteigerungen. Immobilien, deren Wert durch Gerüchte oder kurzfristige Erwartungen in die Höhe getrieben wurde, verlieren bei einer Marktkorrektur oft schnell an Liquidität. Projekte hingegen, die über eine vollständige rechtliche Dokumentation, eine gut ausgebaute Infrastruktur, eine Anbindung an die Stadtentwicklung und die Deckung realer Wohnraumbedürfnisse verfügen, behalten ihre Attraktivität. Eine übermäßige Kreditaufnahme für Investitionen in einem Boommarkt kann zwar bei schnellem Verkauf hohe Gewinne abwerfen, birgt aber auch erhebliche Risiken, wenn der Markt einbricht. Viele Anleger mussten aufgrund des Zinsdrucks Verluste hinnehmen oder ihre Haltedauer über den geplanten Zeitraum hinaus verlängern.
Insbesondere rechtliche Faktoren gewinnen an Bedeutung, da Produkte mit mangelnder Transparenz stets mit hohen Risiken verbunden sind. Bei verstärkten Kontrollen durch Aufsichtsbehörden verlieren diese Produkte oft am schnellsten an Liquidität, was Investoren dazu zwingt, vor einer Investition die Marktaufnahmekapazität, die Bevölkerungsgröße, das Wirtschaftswachstum und die tatsächliche Nachfrage in der Region sorgfältig zu prüfen.
Der Cashflow verlagert sich hin zum inneren Wert.
Ab 2025 wird der Immobilienmarkt dank eines neuen Rechtsrahmens mit Änderungen des Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaftsgesetzes voraussichtlich florieren. Diese Änderungen tragen dazu bei, Hindernisse zu beseitigen und die Transparenz zu erhöhen. Gleichzeitig beschleunigt die Regierung die Reform der Verwaltungsverfahren, bearbeitet Projekte, die den rechtlichen Anforderungen entsprechen, fördert öffentliche Investitionen und entwickelt wichtige Verkehrsinfrastruktur. Das wachsende Netz von Ringstraßen, Autobahnen, Flughäfen und Stadtbahnen schafft die Grundlage für ein nachhaltiges, langfristiges Wachstum des Immobilienmarktes.
In Hanoi hat die Umsetzung des Masterplans für die Hauptstadt mit einer 100-jährigen Vision die Entwicklung hin zu einem multipolaren, multizentrischen Stadtmodell vorangetrieben. Dies bildet eine wichtige Grundlage für die Umverteilung der Bevölkerung, die Bildung neuer Wachstumszentren, die Entlastung der Innenstadt und die Schaffung von mehr Spielraum für die Entwicklung des Immobilienmarktes. Auch Ho-Chi-Minh-Stadt hat sein Wohnungsbauprogramm für den Zeitraum 2026–2030 finalisiert. Ziel ist es, bis 2040 Tausende Hektar Land für den Wohnungsbau, insbesondere für sozialen Wohnungsbau, bereitzustellen. Ähnlich haben viele andere Kommunen nach der Einführung des zweistufigen Verwaltungsmodells ihre Wohnungsbauprojekte zügig überprüft, optimiert und beschleunigt, um den tatsächlichen städtischen Entwicklungsbedarf schnell zu decken. Dies hat auch zu einem Umdenken bei Investoren geführt, die nun Kriterien wie Mietpotenzial, Auslastungsgrad, Bevölkerungswachstum, Infrastrukturqualität, Ausstattung und langfristige Liquidität priorisieren.
Laut Tran Van Binh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands: „Eine gute Immobilie gewinnt nicht nur im Laufe der Zeit an Wert, sondern generiert auch einen stabilen Cashflow durch Nutzung, Geschäftsbetrieb oder Vermietung. Die Investitionstrends verlagern sich zudem hin zu Standorten mit klarer Planung, gleichzeitig entwickelter Infrastruktur und der Fähigkeit, Unternehmen, Arbeitskräfte und Bewohner für ein langfristiges Leben anzuziehen, anstatt kurzfristigen Grundstückspreisschwankungen hinterherzujagen.“
Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des Vietnam Real Estate Market Research Institute, teilt diese Ansicht und ist überzeugt, dass die Marktaussichten in der kommenden Zeit dank zahlreicher unterstützender Faktoren weiterhin positiv bleiben. Dazu zählen stabiles Wirtschaftswachstum, rasante Urbanisierung, eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnraum und anhaltend starke Investitionen in die Infrastruktur. Insbesondere die Segmente des bedarfsorientierten Wohnens, des sozialen Wohnungsbaus, des bezahlbaren Gewerbewohnungsbaus, der Industrieimmobilien, der Logistik sowie Projekte im Zusammenhang mit wichtigen Infrastruktursystemen dürften weiterhin positive Entwicklungen zeigen.
Dr. Tran Xuan Luong ist überzeugt, dass angesichts neuer Entwicklungstrends die digitale Transformation, der Aufbau von Grundstücksdatenbanken und transparente Planungsinformationen dazu beitragen werden, Spekulationen einzudämmen und ein transparentes Investitionsumfeld zu schaffen. Investoren priorisieren zunehmend Anlagestrategien, die auf realem Wert basieren, und wählen Projekte mit klarem Rechtsstatus, umfassender Planung, renommierten Projektentwicklern und langfristigem Nutzungspotenzial, um Risiken zu minimieren und nachhaltige Effizienz anzustreben.
Nach den Marktschwankungen kehrt der Immobilienmarkt allmählich zu seinem ursprünglichen Charakter als Anlageklasse zurück, die sich an tatsächlichen Bedürfnissen und der wirtschaftlichen Entwicklung orientiert. Der Wandel von spekulativen zu langfristigen Investitionen verbessert nicht nur die Qualität der Kapitalströme, sondern schafft auch die Grundlage für eine stabilere, transparentere und nachhaltigere Marktentwicklung in der neuen Phase.
Quelle: https://hanoimoi.vn/thi-truong-bat-dong-san-tu-ky-vong-gia-tang-cao-den-dau-tu-ben-vung-1210680.html
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