Auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi besteht weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Wohnraum in Hanoi ist weiterhin aufgestaut

Der Hanoi Real Estate Market Report Quarter 1 2024 von Savills zeigt, dass das im ersten Quartal 1 erfasste Wohnungsangebot mit 2024 Einheiten um 41 % im Vergleich zum Vorquartal und um 99 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist. Das Primärangebot erreichte im Quartal 4.062 Einheiten, ein Anstieg um 12.928 % gegenüber dem Vorquartal, aber ein Rückgang um 9 % gegenüber dem Vorjahr.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungssegment besteht weiterhin. Der Markt verzeichnet weiterhin einen Mangel an Produkten unter 30 Millionen VND/m2 (Klasse C), diese Produkte machen nur 4 % des Neuangebots aus und sind ausverkauft. Seit 2020 ist das Primärangebot der Klasse C um 47 % pro Jahr zurückgegangen.

Frau Do Thu Hang, Senior Director, Consulting and Research Department, Savills Hanoi, kommentierte: „Das Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf Wohnungen der Klasse B, die fast 90 % ausmachen.“ Das Segment der C-Wohnungen im Primärmarkt und der A-Wohnungen machen nur einen sehr geringen Anteil aus. Darüber hinaus wurde von jetzt an bis zum Jahresende trotz der Verabschiedung wichtiger Gesetze die neue Versorgung nicht verbessert.“

In den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt liegt der jährliche natürliche Bedarf an Wohnraum inzwischen bei etwa 50.000 Häusern. Dies ist eine Folge der Zuwanderung, des Wegzugs von Erwachsenen und der sinkenden durchschnittlichen Einwohnerzahl pro Wohnung. Diese Nachfragezahl wurde schon seit einiger Zeit nicht mehr durch Angebotsengpässe gedeckt, was zu einer Nachfrage in der Größenordnung von aufgestautem Wohnraum führte. Darüber hinaus führen makroökonomische Faktoren wie der schwankende Goldmarkt und niedrige Zinssätze dazu, dass Anleger nach vernünftigen und langfristigen Anlagekanälen suchen, was den Bedarf an der Suche nach Wohnungen auf dem Hanoi-Markt noch verstärkt.

Beim Vergleich zwischen Produktlinien können Käufer mit echtem Wohnbedarf feststellen, dass die Preise für Wohnungen immer noch günstiger sind als für landbasierte Produkte im Projekt wie Villen und Stadthäuser. Von da an kam es zu einem Anstieg der Nachfrage und der Primärpreise im Wohnungssegment im ersten Quartal 1. Der Bericht von Savills für das Quartal zeigte, dass der Primärpreis für Wohnungen in Hanoi 2024 Millionen VND/m59 erreichte. stieg im Vergleich zum Vorquartal um 2 % und im Jahresvergleich um 3 %.

Darüber hinaus verzeichnete der Sekundärmarkt unter Bedingungen, bei denen die Primärpreise auf einem hohen Niveau verankert sind, auch ein Wachstum des Transaktionsvolumens und auch die Preise stiegen im Vergleich zu früheren Preisen. Auch der Sekundärmarkt wies in der Vergangenheit ein günstigeres Preisniveau auf als der Primärpreis, mit der steigenden Nachfrage nach Wohnraum verzeichneten jedoch auch die Sekundärpreise in den ersten Monaten des Jahres 2024 einen Anstieg.

Laut Frau Hang hat sich auch die Käuferpsychologie verändert. Die Ansicht, dass Wohnungen eine „Verbindlichkeit“ seien, scheint der Vergangenheit anzugehören. Mittlerweile hat sich diese Ansicht jedoch geändert, und Käufer erkennen nach und nach, dass das Wohnungsangebot in Großstädten auch eine Bereicherung darstellt. Auch wenn in der Vergangenheit die Entscheidung für den Kauf einer Wohnung lange überlegt werden musste, weil dieser als großer Wert galt, warten Hauskäufer heutzutage nicht mehr allzu lange mit der Kaufentscheidung. Kaufentscheidungen werden nun schneller getroffen und auch Einzahlungen erfolgen schneller.

Sie erklärte jedoch auch, dass dies nicht die Geschichte des gesamten Marktes sei: „Bei Wohnungsprojekten, bei denen der Preis nicht mit der Produktqualität einhergeht, ist es unwahrscheinlich, dass Käufer eine schnelle Entscheidung treffen.“ Die Projekte im ersten Quartal 1, die die Aufmerksamkeit des Marktes auf sich ziehen, sind allesamt Projekte von namhaften Investoren, deren Produkte, sobald sie auf den Markt kommen, eine gewisse Qualitätsgarantie sowie andere rechtliche Anforderungen haben. Gleichzeitig nutzen diese Investoren häufig führende Marken und Beratungseinheiten, von Designeinheiten über Landschaftsdesigneinheiten bis hin zu Produktdesignern. Bei vielen Projekten haben sich Investoren sogar für berühmte ausländische Einheiten entschieden, um das Prestige des Projekts selbst zu steigern. Gute Projekte, seriöse Investoren und garantierte Legalität sind die Projekte, die eine positive Anzahl an Transaktionen verzeichnen.“

Verlagerung der Nachfrage in Gebiete mit angemessenen Preisen

Angesichts der eskalierenden Preisentwicklung seien die Preise einiger Projekte über ihren tatsächlichen Wert hinaus gestiegen, betonte Frau Hang, dass Käufer sorgfältig abwägen und den Nutzenwert sowie die Angemessenheit des Projekts berücksichtigen müssten.

„Generell gilt: Wenn die Preise weiter steigen, werden Käufer ihre finanzielle Situation berücksichtigen. „Während die reale Nachfrage nach Wohnraum immer noch den Hauptanteil ausmacht, können Käufer bei einem weiteren Anstieg der Preise die Möglichkeit in Betracht ziehen und wählen, Wohnungen in der Innenstadt zu mieten oder eine Verlagerung der Nachfrage in die benachbarten Provinzen Hanoi mit angemessenen Preisen zu akzeptieren“, sagte Frau . Sagte Hang.

Hauskäufer mit echtem Wohnbedarf können dank der Infrastrukturentwicklung Versorgungsquellen in benachbarten Orten wie Hung Yen oder Bac Ninh, Gürtel 4 oder Gürtel 3,5 wählen. Die Infrastruktur bleibt der wichtigste Hebel zur Veränderung der Wertestruktur des Wohnungsmarktes. Durch den Ausbau der Infrastruktur werden Vorstadtgebiete „näher“ an das Stadtzentrum heranrücken und so die Reisezeit verkürzen. Vor allem in benachbarten Provinzen oder Vorstadtgebieten können Investoren zu geringeren Kosten auf Grundstücke zugreifen und so ein erschwinglicheres Wohnraumangebot schaffen.

Es ist bekannt, dass Produkte in benachbarten Provinzen zunehmend den Wohnbedarf Hanois decken werden. Hung Yen und Bac Ninh werden von 203.000 bis 2024 rund 2026 Wohnungen zur Verfügung stellen. Die geänderten Gesetze sollen die Voraussetzungen für die Entwicklung des Immobilienmarktes schaffen und gewisse Verbesserungen im Angebot mit sich bringen. Ab 2025 werden auf dem Markt rund 84.400 Wohnungen aus 101 Projekten zum Verkauf angeboten.

N. Giang