Wohin fließen Immobilienkredite?

Die Immobilienkredite in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichten Ende April mehr als 1.116 Billionen VND, ein Anstieg von 2,85 % gegenüber Ende 2024. Paradoxerweise steigen die Kredite zwar stark an, es gibt aber nicht viele neue Projekte und die Transaktionen auf dem Markt sind nicht hoch. Wohin fließt also das ganze Geld?

Neue Projekte treffen immer noch nach und nach ein.

Die Regionalstelle 2 der vietnamesischen Staatsbank (SBV) gab bekannt, dass das gesamte ausstehende Immobilienkreditvolumen in Ho-Chi-Minh-Stadt Ende April 1.116 Billionen VND erreichte. Dies entspricht einem Anstieg von 0,34 % gegenüber dem Vormonat und von 2,85 % gegenüber Ende 2024. Das Volumen der Immobilienkredite bleibt weiterhin hoch und macht rund 28 % des gesamten ausstehenden Kreditvolumens in der Region aus. Insbesondere Immobilienkredite für den Eigenbedarf (Kredite zum Hauskauf, zur Übertragung von Baurechten, Kredite zur Hausreparatur usw.) stellen mit 65 % und einem Volumen von 727 Billionen VND weiterhin einen hohen Anteil am gesamten ausstehenden Immobilienkreditvolumen dar. Dies entspricht einem Anstieg von 0,05 % gegenüber dem Vormonat und von 0,65 % gegenüber Ende 2024.

Trotz des Kreditwachstums ist der Abfluss von Geldern aus dem Markt sehr gering.

FOTO: DINH SON

Obwohl die Zahlen recht gut sind, verlaufen sowohl Transaktionen als auch neue Projekte in der Realität schleppend. Daher fragen sich viele: Wo ist der Immobilienkredit von über einer Billion Dong geblieben?

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die Kreditvergabe im Immobiliensektor zwar stark gestiegen sei, er aber nicht wisse, wer von diesem Wachstum profitiert habe. Da Unternehmen noch mit der Bearbeitung von Genehmigungen zu kämpfen hatten und nur schwer an Kapital gelangten, nahmen nur wenige Menschen Kredite für Immobilienkäufe auf. Konkret gab es in den ersten vier Monaten des Jahres in Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich drei Projekte mit insgesamt 3.286 Wohnungen, die zur Kapitalbeschaffung berechtigten. Alle diese Wohnungen waren Luxuswohnungen. In diesem Zeitraum wurde kein Projekt übertragen, da es laut Gesetz seine finanziellen Verpflichtungen erfüllen muss, bevor es an einen anderen Partner verkauft werden kann.

„Im Vergleich zu 2017, dem Jahr des Marktbooms, beträgt das aktuelle Angebot nur 10 %. Tatsächlich herrscht weiterhin ein Angebotsmangel, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, vor allem an Sozialwohnungen, und die Immobilienpreise steigen stetig. Die Gesamtzahl der seit Jahresbeginn auf den Markt gebrachten Wohnungen ist sehr gering, die Anzahl der Transaktionen niedrig, doch das Kreditwachstum, wie von der Staatsbank gemeldet, ist äußerst ungewöhnlich. Nicht nur in Ho-Chi-Minh-Stadt, sondern im ganzen Land steigt es, und ich verstehe es auch nicht“, erklärte Herr Le Hoang Chau und fügte hinzu, dass Unternehmen derzeit weiterhin mit Liquiditäts- und Kapitalproblemen zu kämpfen haben, insbesondere im Hinblick auf die Fälligkeit von Unternehmensanleihen zwischen August und Dezember 2025. Dies zwingt sie dazu, weiterhin mit ihren Kunden über Zahlungsaufschübe zu verhandeln.

Dr. Dinh The Hien, Direktor des Instituts für Informatik und Angewandte Wirtschaftswissenschaften , bestätigte ebenfalls, dass Unternehmen in der Realität weiterhin unter Kapitalmangel leiden, Schwierigkeiten beim Kapitalzugang haben und nur wenig Kapital in den Markt gepumpt wird. Steigt die Kreditvergabe im Immobiliensektor, ist es daher wahrscheinlich, dass Organisationen und Privatpersonen Kredite aufnehmen, um alte Schulden zu tilgen oder bestehende Schulden zu refinanzieren. Die Zinssätze in Verbindung mit den steigenden Kosten für Lagerbestände werden zu einem entsprechenden Anstieg der Kreditsalden führen.

„Eine Umfrage unter rund 100 börsennotierten Unternehmen ergab, dass das Kreditwachstum in der Immobilien- und Baubranche kontinuierlich rückläufig ist. Der Grund dafür liegt in den zwei Hauptquellen: dem operativen Cashflow und dem Finanzierungs-Cashflow. Da beide Quellen jedoch derzeit Schwierigkeiten haben, stehen Immobilienunternehmen auch in diesem Jahr vor großen Herausforderungen“, analysierte Dr. Dinh The Hien.

Der Handel zwischen Privatpersonen floriert, der Sekundärmarkt ist in vollem Gange.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, kommentierte: „Seit dem chinesischen Neujahr zeigt der südliche Markt Anzeichen von Wachstum und entwickelt sich besser als 2024. Obwohl es nicht viele neue Projekte gibt, haben sich die Transaktionen zwischen Privatpersonen ebenfalls verbessert. Statistiken zufolge hat der rasante Anstieg der Immobilientransaktionen dazu beigetragen, dass die Grundstückseinnahmen in Ho-Chi-Minh-Stadt ein hohes Niveau erreichten und im ersten Quartal 2025 2,2 Billionen VND erreichten – ein Anstieg von über 540 Milliarden VND gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Darüber hinaus erreichten die Einnahmen aus Immobiliendienstleistungen im März 25,547 Milliarden VND, ein Plus von 9 % gegenüber dem Vormonat. In den ersten drei Monaten des Jahres beliefen sich die Einnahmen dieser Branche auf 72,321 Milliarden VND, ein Anstieg von 16 %. Dies ist ein positiver Anstieg, der sich deutlich im Interesse der Investoren widerspiegelt und die Erholung des Immobilienmarktes zeigt.“

Laut Dr. Nguyen Van Dinh ist das Transaktionsvolumen auf dem Primärmarkt aufgrund des begrenzten Angebots zwar gering, Transaktionen auf dem Sekundärmarkt und Immobiliengeschäfte zwischen Privatpersonen hingegen finden sehr rege statt. Dies könnte der Grund für das starke Kreditwachstum sein. Hinzu kommt, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Monaten zwar wenige Projekte realisiert wurden, in den umliegenden Gebieten wie Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau und Binh Duong die Anzahl der fertiggestellten und eröffneten Projekte jedoch sehr hoch ist. Gleichzeitig haben Unternehmen mit Sitz in Ho-Chi-Minh-Stadt möglicherweise Kredite in der Stadt aufgenommen, um in den Provinzen zu investieren. Darüber hinaus hat der starke Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit auch zu einem Anstieg des Kreditvolumens geführt. „Eines ist jedoch offensichtlich: Derzeit herrscht auf dem Markt wenig reale Nachfrage, dafür aber viel Investition und Spekulation. Daher fließt Kreditkapital eher in diese Gruppen als in Projekte“, analysierte Dr. Dinh.

Der Wirtschaftsexperte Huynh Phuoc Nghia teilt diese Ansicht und erklärt, dass das Kreditwachstum hauptsächlich auf private Darlehen für Hauskäufe, -reparaturen und -neubauten zurückzuführen sei. Neue Projekte hingegen würden aufgrund des seit Jahresbeginn sehr geringen Angebots „einbüßen“. Dies deckt sich mit dem Bericht der Staatsbank, wonach Darlehen für Hauskäufe, die Übertragung von Baurechten und Hausreparaturen weiterhin einen hohen Anteil des gesamten ausstehenden Immobilienkredits ausmachen. Darüber hinaus ist das Kreditwachstum in letzter Zeit auf Restrukturierungen und Hypotheken zurückzuführen, da der Cashflow am Markt sehr gering ist. Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt könnten aufgrund der rechtlichen Lage Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme haben, Unternehmen könnten jedoch Projekte in der Provinz und andere Produkte als Sicherheiten für Kredite in Ho-Chi-Minh-Stadt nutzen.

Angebot und Preise steigen beide.

Der Bericht des Bauministeriums zum Immobilienmarkt im ersten Quartal 2025 zeigt, dass das Transaktionsvolumen in den drei Bereichen Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke im Vergleich zum vierten Quartal 2024 tendenziell gestiegen ist. Im Segment Wohnungen und Einfamilienhäuser wurden 33.585 erfolgreiche Transaktionen verzeichnet, was einem Anstieg von 132 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 entspricht. Im Segment Grundstücke wurden 101.049 erfolgreiche Transaktionen abgeschlossen, was einem Anstieg von 116,4 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 entspricht. Im gesamten Quartal wurden 14 Projekte mit rund 3.813 fertiggestellten Wohnungen realisiert, was einem Anstieg von 140 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 entspricht. Zudem wurden 26 neue Projekte mit rund 15.780 Wohnungen genehmigt, was einem Anstieg von 144 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 und 136 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 entspricht. 994 Projekte mit insgesamt rund 399.873 Wohnungen befinden sich im Bau. Darüber hinaus sind 59 Projekte mit rund 19.760 Wohnungen, die für den zukünftigen Wohnungsverkauf vorgesehen sind, in Planung. Dies entspricht 96,7 % des vierten Quartals 2024 und 155,2 % des gleichen Zeitraums im Jahr 2024.

Quelle: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm