Neue Projekte treffen weiterhin nur langsam ein.
Die Regionalstelle 2 der vietnamesischen Staatsbank (SBV) berichtete, dass das gesamte ausstehende Immobilienkreditvolumen in Ho-Chi-Minh-Stadt Ende April 1.116 Billionen VND erreichte. Dies entspricht einem Anstieg von 0,34 % gegenüber dem Vormonat und von 2,85 % gegenüber Ende 2024. Das Volumen der Immobilienkredite blieb unverändert hoch und machte weiterhin rund 28 % des gesamten ausstehenden Kreditvolumens in der Region aus. Davon entfiel ein Großteil auf Immobilienkredite für den Eigenbedarf (Kredite für den Hauskauf, die Übertragung von Nutzungsrechten für den Hausbau, Kredite für Hausreparaturen usw.). Diese erreichten 727 Billionen VND, ein Anstieg von 0,05 % gegenüber dem Vormonat und von 0,65 % gegenüber Ende 2024.
Trotz des Kreditwachstums fließt nur sehr wenig Geld aus dem Markt ab.
FOTO: DINH SON
Die Zahlen sehen zwar recht gut aus, doch die Realität sieht anders aus: Sowohl Transaktionen als auch neue Projekte verlaufen schleppend. Daher fragen sich viele: Wo ist all das Billionen-Dong an Immobilienkrediten geblieben?
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die Kreditvergabe im Immobiliensektor zwar stark gestiegen sei, er aber nicht wisse, wer von diesem Wachstum profitiere. Denn während Unternehmen weiterhin mit der Bearbeitung von Genehmigungen zu kämpfen hätten und daher nur schwer an Kapital kämen, sei auch die Zahl der Immobilienkreditnehmer gering. Konkret gab es in den ersten vier Monaten des Jahres in Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich drei Projekte mit insgesamt 3.286 Wohnungen, die alle im Luxussegment angesiedelt waren und zur Kapitalaufnahme berechtigten. In diesem Zeitraum wurden keine Projekte übertragen, da ein Projekt laut Gesetz seine finanziellen Verpflichtungen erfüllen muss, bevor es an einen anderen Partner verkauft werden kann.
„Im Vergleich zu 2017, einem Boomjahr für den Markt, beträgt das aktuelle Angebot nur 10 %. Tatsächlich herrscht weiterhin ein Angebotsmangel, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, vor allem an Sozialwohnungen, und die Grundstücks- und Immobilienpreise steigen stetig. Die Gesamtzahl der seit Jahresbeginn auf den Markt gebrachten Wohnungen ist sehr gering, und es gibt nur wenige Transaktionen. Gleichzeitig ist das von der vietnamesischen Staatsbank gemeldete Kreditwachstum sehr ungewöhnlich. Nicht nur Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnet Wachstum, sondern das ganze Land. Ich verstehe das nicht“, erklärte Herr Le Hoang Chau und fügte hinzu, dass Unternehmen weiterhin mit erheblichen Liquiditäts- und Kapitalproblemen zu kämpfen haben, insbesondere da sie Schwierigkeiten haben, die Fälligkeitstermine ihrer Unternehmensanleihen im Zeitraum August bis Dezember 2025 einzuhalten. Dies zwingt sie dazu, weiterhin mit ihren Kunden über Verlängerungen der Rückzahlungsfristen zu verhandeln.
Dr. Dinh The Hien, Direktor des Instituts für Angewandte Informatik und Wirtschaftsforschung , bestätigte ebenfalls, dass Unternehmen weiterhin unter Kapitalmangel leiden, Schwierigkeiten beim Zugang zu Finanzmitteln haben und die in den Markt gepumpte Geldmenge nicht signifikant ist. Steigt die Kreditvergabe im Immobiliensektor, ist es daher wahrscheinlich, dass Organisationen und Privatpersonen Kredite aufnehmen, um alte Schulden zu tilgen oder bestehende Schulden umzuschulden. Steigende Zinsen in Verbindung mit höheren Lagerkosten werden zu einem entsprechenden Anstieg der ausstehenden Kredite führen.
„Durch eine Umfrage unter rund 100 börsennotierten Unternehmen stellte ich fest, dass das Kreditwachstum in der Immobilien- und Baubranche kontinuierlich rückläufig ist. Dies liegt daran, dass der Cashflow im Immobiliensektor hauptsächlich aus zwei Quellen stammt: dem operativen Cashflow und dem Finanzierungs-Cashflow. Da beide Quellen jedoch mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben, werden Immobilienunternehmen auch in diesem Jahr vor zahlreichen Herausforderungen stehen“, analysierte Dr. Dinh The Hien.
Einzeltransaktionen boomen, und der Sekundärmarkt ist in vollem Gange.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, kommentierte: „Seit dem chinesischen Neujahr zeigt der südliche Markt Anzeichen von Wachstum und eine bessere Performance als 2024. Obwohl es nicht viele neue Projekte gibt, haben sich auch die Transaktionen zwischen Privatpersonen verbessert. Statistiken zufolge hat der rasante Anstieg der Immobilientransaktionen dazu beigetragen, dass die Grundstückseinnahmen in Ho-Chi-Minh-Stadt ein hohes Niveau erreichten und im ersten Quartal 2025 2.200 Milliarden VND erreichten – ein Plus von über 540 Milliarden VND gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Darüber hinaus erreichten die Einnahmen aus Immobiliendienstleistungen im März 25.547 Milliarden VND, ein Anstieg von 9 % gegenüber dem Vormonat. In den ersten drei Monaten des Jahres beliefen sich die Einnahmen dieses Sektors auf 72.321 Milliarden VND, ein Plus von 16 %. Dies ist ein positiver Anstieg, der das Interesse der Investoren deutlich unterstreicht und die Erholung des Immobilienmarktes belegt.“
Laut Dr. Nguyen Van Dinh ist das Transaktionsvolumen auf dem Primärmarkt aufgrund des begrenzten Angebots zwar gering, der Sekundärmarkt sowie der Kauf und Verkauf von Grundstücken und Häusern zwischen Privatpersonen hingegen sind sehr aktiv. Dies könnte die Ursache für das starke Kreditwachstum sein. Obwohl es in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Monaten wenige Projekte gab, wurden in den umliegenden Gebieten wie Long An, Dong Nai , Ba Ria-Vung Tau und Binh Duong zahlreiche Projekte abgeschlossen und gestartet. Da Unternehmen ihren Sitz in Ho-Chi-Minh-Stadt haben, könnten sie dort Kredite aufgenommen haben, um in diesen Provinzen zu investieren. Darüber hinaus hat der jüngste starke Anstieg der Immobilienpreise auch zu einem Anstieg des Kreditvolumens geführt. „Es ist jedoch offensichtlich, dass der Markt derzeit wenig reale Nachfrage, dafür aber viel Investition und Spekulation aufweist, sodass Kreditkapital eher in diese Gruppen als in Projekte fließt“, analysierte Dr. Dinh.
Der Ökonom Huynh Phuoc Nghia teilt diese Ansicht und ist überzeugt, dass das Kreditwachstum maßgeblich von privaten Krediten für Hauskäufe, -reparaturen und -neubauten getragen wird. Neue Projekte hingegen verlieren an Bedeutung, da das Angebot seit Jahresbeginn sehr begrenzt ist. Dies deckt sich mit dem Bericht der vietnamesischen Staatsbank, demzufolge Kredite für Hauskäufe, die Übertragung von Grundstücksnutzungsrechten für den Hausbau und Hausreparaturen weiterhin einen hohen Anteil des gesamten ausstehenden Immobilienkredits ausmachen. Darüber hinaus ist das jüngste Kreditwachstum auf Restrukturierungen und Besicherungen zurückzuführen, da dem Markt nur wenig Kapital zufließt. Während Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt aufgrund rechtlicher Hürden Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme haben könnten, können Unternehmen Projekte in anderen Provinzen oder andere Produktarten als Sicherheiten für Kredite in Ho-Chi-Minh-Stadt nutzen.
Sowohl Angebot als auch Preise steigen.
Laut dem Bericht des Bauministeriums zum Immobilienmarkt im ersten Quartal 2025 stieg das Transaktionsvolumen in den drei Kategorien Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke im Vergleich zum vierten Quartal 2024 tendenziell an. Im Segment Wohnungen und Einfamilienhäuser wurden 33.585 erfolgreiche Transaktionen verzeichnet, was einem Anstieg von 132 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 entspricht. Im Segment Grundstücke wurden 101.049 erfolgreiche Transaktionen abgeschlossen, was einem Anstieg von 116,4 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 entspricht. Im selben Zeitraum wurden 14 Projekte mit rund 3.813 Wohnungen fertiggestellt, was einem Anstieg von 140 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 entspricht. 26 neue Projekte mit insgesamt rund 15.780 Wohneinheiten wurden genehmigt, was einem Anstieg von 144 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 und 136 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 entspricht. Landesweit befinden sich 994 Projekte im Bau. 399.873 Einheiten. Gleichzeitig sind 59 Projekte berechtigt, im Bau befindliche Wohneinheiten zu verkaufen, was insgesamt etwa 19.760 Einheiten entspricht. Dies entspricht 96,7 % des vierten Quartals 2024 und 155,2 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024.
Quelle: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm
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