Wohin fließen Immobilienkredite?

Die Immobilienkredite in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichten Ende April mehr als 1.116 Billionen VND, ein Anstieg von 2,85 % im Vergleich zum Ende des Jahres 2024. Das Paradoxe dabei ist, dass es zwar stark ansteigende Kredite gibt, es aber nicht viele neue Projekte gibt und die Transaktionen auf dem Markt nicht hoch sind. Wohin also fließt das Geld?

Neue Projekte kommen immer noch herein

Die Filiale der State Bank of Vietnam (SBV) in Region 2 gab bekannt, dass die gesamten ausstehenden Immobilienkredite in Ho-Chi-Minh-Stadt bis Ende April 1.116 Billionen VND erreichten, ein Anstieg von 0,34 % gegenüber dem Vormonat und 2,85 % gegenüber Ende 2024. Dieser Umfang der Immobilienkredite blieb unverändert und machte etwa 28 % der gesamten ausstehenden Kredite in der Region aus. Insbesondere Immobilienkredite für den Eigenbedarf (Kredite für den Kauf von Häusern, die Übertragung von Landnutzungsrechten zum Bau von Häusern, Kredite für Hausreparaturen usw.) machten mit 65 % weiterhin einen hohen Anteil der gesamten ausstehenden Immobilienkredite aus und erreichten 727.000 Milliarden VND, ein Anstieg von 0,05 % gegenüber dem Vormonat und 0,65 % gegenüber Ende 2024.

Trotz Kreditwachstum ist der Cashflow aus dem Markt sehr gering.

FOTO: DINH SON

Obwohl die Zahlen recht gut sind, sind in Wirklichkeit sowohl die Transaktionen als auch die neuen Projekte „niedrig“. Daher fragen sich viele Leute, wo die Immobilienkredite in Höhe von über einer Million Milliarden Dong geblieben sind.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die Immobilienkredite zwar stark zugenommen hätten, er aber nicht wisse, wer davon profitiert habe. Denn als Unternehmen noch mit der Bearbeitung von Rechtsdokumenten zu kämpfen hatten und kein Kapital erhielten, nahmen nur wenige Menschen Kredite für Immobilienkäufe auf. In den ersten vier Monaten des Jahres gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich drei Projekte mit insgesamt 3.286 Wohnungen, allesamt Luxuswohnungen, die für eine Kapitalbeschaffung infrage kamen. In den ersten vier Monaten des Jahres wurde kein einziges Projekt übertragen, da ein Projekt laut Gesetz seine finanziellen Verpflichtungen erfüllen muss, bevor es an einen anderen Partner verkauft werden kann.

„Im Vergleich zu 2017, dem Jahr, in dem der Markt explodierte, beträgt das aktuelle Angebot nur 10 %. Tatsächlich herrscht immer noch ein Mangel an Angebot, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, vor allem an Sozialwohnungen, und die Immobilienpreise steigen weiterhin stetig. Seit Jahresbeginn sind nur sehr wenige Wohnungen auf den Markt gekommen, und es gibt nicht viele Transaktionen, aber das von der Staatsbank gemeldete Kreditwachstum ist sehr merkwürdig. Es ist nicht nur in Ho-Chi-Minh-Stadt gestiegen, sondern im ganzen Land. Das verstehe ich nicht“, erklärte Herr Le Hoang Chau und fügte hinzu, dass Unternehmen derzeit immer noch Schwierigkeiten mit Cashflow und Kapital hätten, insbesondere angesichts der Tatsache, dass die Unternehmen mit der Fälligkeit ihrer Unternehmensanleihen im Zeitraum von August bis Dezember 2025 zu kämpfen hätten. Dadurch hätten sie weiterhin zu kämpfen und müssten mit ihren Kunden über eine Verlängerung der Schuldentilgung verhandeln.

Dr. Dinh The Hien, Direktor des Instituts für Informatik und angewandte Wirtschaftswissenschaften , bestätigte, dass Unternehmen in der Realität immer noch unter Kapitalmangel leiden, Schwierigkeiten beim Zugang zu Kapital haben und nur geringe Kapitalmengen in den Markt gepumpt werden. Steigende Immobilienkredite könnten daher dazu führen, dass Unternehmen und Privatpersonen Kredite aufnehmen, um alte Schulden zu tilgen oder Schulden zu refinanzieren. Die Zinssätze in Verbindung mit steigenden Lagerkosten führen zu einem entsprechenden Anstieg der Guthaben.

„Durch eine Umfrage unter rund 100 börsennotierten Unternehmen habe ich festgestellt, dass das Kreditwachstum im Immobilien- und Bausektor kontinuierlich zurückgegangen ist. Denn der Cashflow im Immobiliensektor stammt aus zwei Hauptquellen: dem geschäftlichen Cashflow und dem finanziellen Cashflow. Beide Quellen sind jedoch mit Schwierigkeiten konfrontiert, sodass Immobilienunternehmen auch in diesem Jahr mit großen Schwierigkeiten zu kämpfen haben“, analysierte Dr. Dinh The Hien.

Transaktionen zwischen Privatpersonen florieren, der Sekundärmarkt ist geschäftig

Insgesamt kommentierte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung: „Seit dem chinesischen Neujahrsfest zeigt der südliche Markt Anzeichen von Wachstum und läuft besser als 2024. Obwohl es nicht viele neue Projekte gibt, laufen die Transaktionen untereinander besser. Laut Statistik hat der schnelle Anstieg der Zahl der Immobilientransaktionen dazu beigetragen, dass die Einnahmen aus Grundstücken in Ho-Chi-Minh-Stadt ein hohes Niveau erreichten. Sie erreichten im ersten Quartal 2025 2.200 Milliarden VND, was einem Anstieg von mehr als 540 Milliarden VND gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht. Darüber hinaus erreichten die Einnahmen aus Immobiliendienstleistungen im März 25.547 Milliarden VND, ein Anstieg von 9 % gegenüber dem Vormonat. Kumuliert in den ersten drei Monaten des Jahres erreichten die Einnahmen dieser Branche 72.321 Milliarden VND, was einem Anstieg von 16 % entspricht. Dies ist ein positiver Anstieg, der durch das Interesse der Investoren klar belegt wird und die Erholung des Immobilienmarktes zeigt.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh ist das Volumen der Primärmarkttransaktionen aufgrund des begrenzten Angebots zwar gering, doch finden Transaktionen auf dem Sekundärmarkt und Immobilientransaktionen unter Privatpersonen sehr rege statt. Dies könnte der Grund für das starke Kreditwachstum sein. Darüber hinaus gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Monaten zwar nur wenige Projekte, doch in umliegenden Gebieten wie Long An, Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau und Binh Duong ist die Zahl der abgeschlossenen und eröffneten Projekte sehr hoch. In Ho-Chi-Minh-Stadt ansässige Unternehmen haben möglicherweise Kredite in der Stadt aufgenommen, um Geld für Investitionen in die Provinzen zu beschaffen. Darüber hinaus hat der starke Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit auch zu einem Anstieg der Kredite geführt. „Eines ist jedoch leicht zu erkennen: Auf dem aktuellen Markt ist die reale Nachfrage gering, aber Investitionen, Spekulationen und Horten sind hoch. Daher fließt mehr Kreditkapital in diese Gruppen als in Projekte“, analysierte Dr. Dinh.

Der Ökonom Huynh Phuoc Nghia teilt diese Ansicht und sagt, dass das Kreditwachstum hauptsächlich auf Kredite für den Kauf, die Renovierung und den Bau von Eigenheimen entfällt, während neue Projekte „verlieren“, weil das Angebot seit Jahresbeginn sehr gering ist. Dies steht auch im Einklang mit dem Bericht der Staatsbank von Vietnam, in dem es heißt, dass Kredite für den Kauf von Eigenheimen, die Übertragung von Landnutzungsrechten für den Bau von Eigenheimen, Kredite für Hausreparaturen usw. noch immer einen hohen Anteil an den gesamten ausstehenden Immobilienkrediten ausmachen. Außerdem ist das Kreditwachstum der letzten Zeit auf Umstrukturierungen und Hypotheken zurückzuführen, da der Cashflow auf dem Markt sehr gering ist. Es ist möglich, dass Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt aufgrund rechtlicher Blockaden schwer zu finanzieren sind, aber Unternehmen können Projekte in den Provinzen und andere Produkte als Sicherheit für Kredite in Ho-Chi-Minh-Stadt nutzen.

Angebot und Preise steigen

Der Bericht des Bauministeriums über den Immobilienmarkt im ersten Quartal 2025 zeigt, dass das Volumen der Immobilientransaktionen in den drei Kategorien Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke im Vergleich zum vierten Quartal 2024 tendenziell zunimmt. Davon wurden im Segment Wohnungen und Einfamilienhäuser 33.585 Transaktionen erfolgreich abgeschlossen, was einem Anstieg von 132 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 entspricht. Im Segment Grundstücke wurden 101.049 Transaktionen erfolgreich abgeschlossen, was einem Anstieg von 116,4 % gegenüber dem vierten Quartal 2024 entspricht. Im gesamten Quartal gab es 14 Projekte mit einem Umfang von rund 3.813 fertiggestellten Wohnungen, was einem Anstieg von 140 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2024 entspricht. Es gab 26 neu lizenzierte Projekte mit einem Umfang von rund 15.780 Wohnungen, was 144 % des vierten Quartals 2024 und 136 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2024 entspricht. Es gibt Bundesweit befinden sich 994 Projekte mit einem Umfang von rund 399.873 Wohnungen im Bau. Gleichzeitig gibt es 59 Projekte, die für den Verkauf von Wohnraum in Frage kommen, mit einem Umfang von rund 19.760 Wohnungen. Dies entspricht 96,7 % im Vergleich zum vierten Quartal 2024 und 155,2 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2024.

Quelle: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm