Προστατέψτε τα δικαιώματα των πελατών!

Σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 23 του νόμου περί ακινήτων του 2023, οι επενδυτές σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές που δεν υπερβαίνουν το 5% της τιμής πώλησης· μίσθωση-αγορά κατοικιών, κατασκευαστικά έργα και επιφάνεια δαπέδου σε κατασκευαστικά έργα μόνο όταν έχουν πληροί όλες τις προϋποθέσεις για την έναρξη λειτουργίας σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Παράλληλα με τους κανονισμούς για τις εγγυήσεις, το Άρθρο 25 του Νόμου περί Ακινήτων του 2023 ρυθμίζει επίσης την πληρωμή για την αγορά και πώληση, μίσθωση κατοικιών σε έντυπη μορφή. Συνεπώς, τα μέρη πραγματοποιούν πολλαπλές πληρωμές και η πρώτη πληρωμή δεν πρέπει να υπερβαίνει το 30% της σύμβασης, συμπεριλαμβανομένης της εγγυητικής επιστολής (οι παλαιοί κανονισμοί δεν περιλαμβάνουν την εγγυητική επιστολή).

Οι επόμενες πληρωμές πρέπει να είναι σύμφωνες με την πρόοδο της κατασκευής, αλλά όχι να υπερβαίνουν το 70% της συμβατικής αξίας όταν η κατοικία, οι εργασίες κατασκευής και η επιφάνεια δαπέδου κατασκευής στις εργασίες κατασκευής δεν έχουν παραδοθεί. Εάν ο πωλητής είναι οργανισμός με ξένες επενδύσεις, δεν πρέπει να υπερβαίνει το 50% της συμβατικής αξίας. Εάν στον αγοραστή ή τον μισθωτή-αγοραστή δεν έχει χορηγηθεί κόκκινο βιβλίο/ροζ βιβλίο, δεν επιτρέπεται να εισπράξει περισσότερο από το 95% της συμβατικής αξίας. Η υπόλοιπη αξία θα καταβληθεί όταν χορηγηθεί στον αγοραστή ροζ βιβλίο.

Η κατάθεση είναι το πρώτο βήμα στη διαδικασία αγοραπωλησίας, που πραγματοποιείται πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Προηγουμένως, όταν δεν υπήρχαν κανονισμοί για τις καταθέσεις για αγορές ακινήτων, η κατάσταση των καταθέσεων στην αγορά ήταν ασυνεπής, γεγονός που ενείχε ορισμένους πιθανούς κινδύνους. Πολλοί επενδυτές δέχονταν καταθέσεις και συμφωνούσαν να κρατήσουν μια θέση με μεγάλα χρηματικά ποσά. Ορισμένα έργα που δεν ήταν καν κατάλληλα για την πώληση μελλοντικών κατοικιών εξακολουθούσαν να προσφέρονται προς πώληση, καλώντας τους πελάτες να καταθέσουν για να συγκεντρώσουν περισσότερα κεφάλαια.

Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλά έργα στέγασης που έχουν εισπράξει προκαταβολές και πληρωμές προόδου από πελάτες μέσω μεσιτικών μονάδων ή απευθείας από τον επενδυτή. Ωστόσο, ο επενδυτής στη συνέχεια δεν υλοποίησε το έργο ή το υλοποίησε μέχρι τη μέση και στη συνέχεια σταμάτησε, αφήνοντας τους αγοραστές κατοικιών σε κατάσταση αναμονής.

Οι κανονισμοί σχετικά με την εγγύηση ακινήτων αποσκοπούν στην προστασία των δικαιωμάτων των αγοραστών κατοικίας, αποφεύγοντας την είσπραξη πολύ μεγάλης εγγύησης, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε δόλια συμπεριφορά που προκαλεί ζημία στους αγοραστές. Αυτός ο κανονισμός στοχεύει επίσης στον αυστηρότερο έλεγχο της υλοποίησης έργων ακινήτων, ώστε να περιοριστεί η κατάσταση της «σύλληψης κλεφτών με γυμνά χέρια», της «κρατήσεως γης και της αναμονής της κατάλληλης στιγμής» από επενδυτές με ασθενή οικονομική δυνατότητα...

Από την οπτική γωνία του επενδυτή, πολλές επιχειρήσεις ακινήτων είναι «ανήσυχες» επειδή στην πραγματικότητα, εδώ και πολλά χρόνια, οι περισσότερες από αυτές «χρησιμοποιούν το δικό τους λίπος για να «τηγανιστούν». Κινητοποιούν κεφάλαια από αγοραστές κατοικιών για να επενδύσουν... έτσι υπάρχουν πολλοί πελάτες που έχουν πληρώσει το 95% της τιμής αγοράς του σπιτιού, αλλά δεν γνωρίζουν πότε θα λάβουν τα έγγραφα ιδιοκτησίας...

Ή χειρότερα, ο επενδυτής έχει πρόβλημα, ο πελάτης δεν ξέρει πότε θα παραλάβει το σπίτι! Υπάρχει μάλιστα και περίπτωση όπου ο επενδυτής κινητοποιεί κεφάλαιο χωρίς κατάθεση με «εγγύηση» από την τράπεζα. Αυτό σημαίνει ότι ο πελάτης και ο κατασκευαστής ακινήτων επενδύουν μαζί «για να φάνε το κέρδος, να επωμιστούν τη ζημία», αλλά η «γλώσσα» ανήκει πάντα στον πελάτη!

Για τη σταδιακή οικοδόμηση μιας υγιούς αγοράς ακινήτων, εκτός από τους ισχύοντες κανονισμούς, θα πρέπει να υπάρχουν περισσότεροι περιορισμοί και κυρώσεις, κατάλληλοι για την πραγματικότητα των συναλλαγών καταθέσεων και της κινητοποίησης κεφαλαίων, τόσο για την προστασία των νόμιμων δικαιωμάτων των πελατών όσο και για τον αποκλεισμό των επενδυτών που «πιάνουν τους κλέφτες με γυμνά χέρια».

Ντονγκ Τζια

Πηγή: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html