Προστασία των δικαιωμάτων των πελατών!

Σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 23 του νόμου του 2023 περί εργασιών στον τομέα των ακινήτων, ο επενδυτής ενός έργου ακινήτων επιτρέπεται να εισπράξει προκαταβολή που δεν υπερβαίνει το 5% της τιμής πώλησης και να μισθώσει-αγοράσει κατοικίες, κατασκευαστικά έργα ή επιφάνεια δαπέδου εντός κατασκευαστικών έργων μόνο όταν έχουν πληρωθεί όλες οι προϋποθέσεις για την έναρξη λειτουργίας τους, όπως ορίζεται.

Παράλληλα με τους κανονισμούς για τις εγγυήσεις, το άρθρο 25 του νόμου του 2023 περί ακινήτων ορίζει επίσης την πληρωμή για την αγορά και πώληση ή μίσθωση-αγορά κατοικιών σε έντυπη μορφή. Συνεπώς, τα μέρη πραγματοποιούν τις πληρωμές σε πολλαπλές δόσεις, με την πρώτη δόση να μην υπερβαίνει το 30% της σύμβασης, συμπεριλαμβανομένης της εγγυητικής επιστολής (ο παλιός κανονισμός δεν περιελάμβανε την εγγυητική επιστολή).

Οι επόμενες πληρωμές πρέπει να είναι σύμφωνες με την πρόοδο της κατασκευής, αλλά δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 70% της συμβατικής αξίας πριν από την παράδοση της κατοικίας, του κατασκευαστικού έργου ή της επιφάνειας δαπέδου εντός του κατασκευαστικού έργου. Εάν ο πωλητής είναι οργανισμός με ξένο επενδυτικό κεφάλαιο, η πληρωμή δεν πρέπει να υπερβαίνει το 50% της συμβατικής αξίας. Εάν στον αγοραστή ή τον μισθωτή δεν έχει ακόμη χορηγηθεί πιστοποιητικό ιδιοκτησίας γης, δεν μπορεί να εισπραχθεί περισσότερο από το 95% της συμβατικής αξίας. Η υπόλοιπη αξία θα καταβληθεί όταν ο αγοραστής λάβει το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας γης.

Η προκαταβολή είναι το πρώτο βήμα στη διαδικασία αγοραπωλησίας, η οποία πραγματοποιείται πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Προηγουμένως, πριν από την εφαρμογή των κανονισμών για τις προκαταβολές ακινήτων, η κατάσταση των προκαταβολών στην αγορά ήταν ασυνεπής και ενείχε αρκετούς κινδύνους. Πολλοί κατασκευαστές δέχονταν μεγάλες προκαταβολές και συμφωνίες κράτησης. Ορισμένα έργα προσέφεραν ακόμη και οικιστικές μονάδες υπό κατασκευή, αλλά εξακολουθούσαν να ζητούν προκαταβολές από πελάτες για να αντλήσουν επιπλέον κεφάλαια.

Στην πραγματικότητα, πολλά έργα στέγασης έχουν εισπράξει προκαταβολές και δόσεις από πελάτες μέσω χρηματιστηριακών εταιρειών ή απευθείας από τους κατασκευαστές. Ωστόσο, οι κατασκευαστές είτε δεν κατάφεραν να υλοποιήσουν το έργο είτε το ξεκίνησαν στα μισά του δρόμου και στη συνέχεια σταμάτησαν, αφήνοντας τους αγοραστές κατοικιών να περιμένουν μάταια.

Οι κανονισμοί σχετικά με τις προκαταβολές για την αγορά και πώληση ακινήτων στοχεύουν στην προστασία των δικαιωμάτων των αγοραστών κατοικιών, αποτρέποντας την είσπραξη υπερβολικά μεγάλων προκαταβολών που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε δόλιες δραστηριότητες και να προκαλέσουν ζημίες στους αγοραστές. Αυτοί οι κανονισμοί στοχεύουν επίσης στον αυστηρότερο έλεγχο της υλοποίησης έργων ακινήτων, ώστε να περιοριστεί η πρακτική των κατασκευαστών με ασθενή οικονομική δυνατότητα να εμπλέκονται σε πρακτικές όπως «ξεκινώντας από το μηδέν» ή «συσσωρεύοντας γη και περιμένοντας την κατάλληλη στιγμή».

Από την οπτική γωνία των κατασκευαστών, πολλές επιχειρήσεις ακινήτων αισθάνονται άβολα επειδή, στην πραγματικότητα, εδώ και πολλά χρόνια, οι περισσότερες χρησιμοποιούν τα δικά τους χρήματα για να χρηματοδοτήσουν τις επενδύσεις τους. Συγκεντρώνουν κεφάλαια από αγοραστές κατοικιών για να επενδύσουν... γι' αυτό και πολλοί πελάτες έχουν πληρώσει το 95% της τιμής αγοράς, αλλά δεν γνωρίζουν πότε θα λάβουν τα έγγραφα ιδιοκτησίας τους...

Ή, ακόμα χειρότερα, ο κατασκευαστής αντιμετωπίζει δυσκολίες και οι πελάτες δεν γνωρίζουν πότε θα παραλάβουν τα σπίτια τους! Υπάρχουν μάλιστα περιπτώσεις όπου οι κατασκευαστές συγκεντρώνουν κεφάλαια χωρίς να απαιτούν προκαταβολή, με την «εγγύηση» μιας τράπεζας. Αυτό σημαίνει ότι τόσο ο πελάτης όσο και ο κατασκευαστής ακινήτων συμμετέχουν στην επένδυση, μοιράζοντας τα κέρδη και τις ζημίες, αλλά ο πελάτης καταλήγει πάντα να επωμίζεται το κύριο βάρος των ζημιών!

Για τη σταδιακή οικοδόμηση μιας υγιούς αγοράς ακινήτων, εκτός από τους υφιστάμενους κανονισμούς, υπάρχει ανάγκη για περισσότερους περιορισμούς και κυρώσεις που να είναι κατάλληλες για την πραγματικότητα των συναλλαγών καταθέσεων και κινητοποίησης κεφαλαίων, προκειμένου να προστατεύονται τα νόμιμα δικαιώματα των πελατών και να απομακρύνονται οι αδίστακτοι επενδυτές.

Ντονγκ Τζία

Πηγή: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html