Θα ανακάμψει η αγορά ενοικιαζόμενων ακινήτων;

«Κύμα» επιχειρήσεων που επιστρέφουν μισθωμένες εγκαταστάσεις

Κατά τη διάρκεια αυτής της δύσκολης περιόδου, η αγορά ακινήτων σε εθνικό επίπεδο, και ιδιαίτερα στις νότιες επαρχίες, αντιμετώπισε πολλές προκλήσεις. Οι οικονομικές διακυμάνσεις επηρέασαν σημαντικά ένα ευρύ φάσμα επιχειρήσεων και εμπορικών συναλλαγών στην πόλη Χο Τσι Μινχ, οδηγώντας σε ένα κύμα ενοικιαστών που επέστρεψαν σε μισθωμένα ακίνητα, διαμερίσματα και γραφεία, με αποτέλεσμα αυτό το τμήμα να αντιμετωπίσει δυσκολίες.

Σύμφωνα με δημοσίευμα του batdongsan.com, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023, η ζήτηση για ενοικίαση ακινήτων σε δρόμο στην πόλη Χο Τσι Μινχ παρουσίασε μείωση 40% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Τα προκαταρκτικά στατιστικά στοιχεία δείχνουν μείωση 45-50% στις Περιοχές 7, 3 και Φου Νχουάν. Η αγορά ενοικίασης θεωρείται ότι σημείωσε απότομη πτώση μετά τις σοβαρές επιπτώσεις της πανδημίας Covid-19, με εμπορικά κέντρα, χώρους ενοικίασης και καταστήματα να αντιμετωπίζουν όλα εκκαθάριση.

Πολλοί επαγγελματικοί χώροι προς ενοικίαση στο κέντρο της πόλης Χο Τσι Μινχ έχουν πινακίδες που διαφημίζουν ότι αναζητούν ενοικιαστές.

Αυτή τη στιγμή, τα ενοικιαζόμενα ακίνητα στις νότιες επαρχίες, όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ και η Μπιν Ντουόνγκ , παρουσιάζουν χαμηλή ζήτηση. Κατά μήκος της οδού Vo Thi Sau (Περιοχή 1, πόλη Χο Τσι Μινχ), πολλά σπίτια και επιχειρήσεις είναι γεμάτα με πολυάριθμους αριθμούς τηλεφώνου και διευθύνσεις που διαφημίζουν ενοικιαζόμενα ακίνητα, φθηνά ενοίκια και καταχωρίσεις απευθείας από τον ιδιοκτήτη.

Αρκετοί δρόμοι, όπως οι Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don και Nguyen Dinh Chieu (Περιοχή 3, Πόλη Χο Τσι Μινχ), είναι επίσης πλήρως καλυμμένοι με πανό από τους ιδιοκτήτες, αλλά εξακολουθούν να μην έχουν ενοικιαστές ή επιχειρήσεις που να λειτουργούν.

Μιλώντας σε δημοσιογράφο, ο κ. Pham Nhat Phuc (κάτοικος της Περιοχής 3 και ιδιοκτήτης) δήλωσε: «Από την πανδημία Covid-19, πολλοί ιδιοκτήτες επιχειρήσεων έχουν αρχίσει να επιστρέφουν τις μισθωμένες εγκαταστάσεις τους. Έχω πάνω από 200 τετραγωνικά μέτρα χώρου προς ενοικίαση, αλλά εδώ και σχεδόν τρεις μήνες, κανείς δεν έχει δείξει ενδιαφέρον. Δεν είναι επειδή το ενοίκιο είναι ακριβό, αλλά επειδή σχεδόν όλοι σε ολόκληρη την περιοχή μου έχουν επιστρέψει τις μισθωμένες εγκαταστάσεις τους».

Η κα Huong, η οποία κατοικεί στην περιοχή Go Vap της πόλης Χο Τσι Μινχ, ανέφερε επίσης: «Έχω ένα σπίτι στην οδό Hoang Sa, στην περιοχή 1, με εμβαδόν άνω των 60 τετραγωνικών μέτρων και 3 ορόφους. Προηγουμένως, το νοίκιαζα για πάνω από 30 εκατομμύρια dong το μήνα, τόσο για επαγγελματική όσο και για διαβίωση. Ωστόσο, ο ενοικιαστής έφυγε επειδή η επιχείρηση δεν πήγαινε καλά. Μου πήρε περισσότερους από δύο μήνες για να βρω νέο ενοικιαστή, αλλά ήθελαν να το νοικιάσουν για διαβίωση, οπότε έπρεπε να μειώσω την τιμή για να εξισορροπήσω τα πράγματα».

Μια άλλη περίπτωση είναι ο κ. Tran Thanh Tung, κάτοικος της περιοχής Binh Thanh, ο οποίος κατέχει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο άνω των 100 τετραγωνικών μέτρων στην οδό D5, στην περιοχή Binh Thanh. Ωστόσο, στις αρχές του τρέχοντος έτους, το ακίνητο είχε επιστραφεί από τον προηγούμενο ενοικιαστή. Παρά το γεγονός ότι εδώ και αρκετό καιρό έφερε την πινακίδα «ενοικιάζεται», δεν έχει ακόμη βρει νέο ενοικιαστή.

Η απόδοση των μισθωμένων ακινήτων έχει σημαντικό αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων προς ενοικίαση.

Σύμφωνα με τις παρατηρήσεις του δημοσιογράφου μας, παρόλο που το κύμα επιχειρήσεων που επιστρέφουν μισθωμένα ακίνητα συνεχίζεται σε κεντρικές περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ, οι τιμές ενοικίασης παρέμειναν σχετικά σταθερές. Ένας χώρος άνω των 100 τ.μ. στην οδό Le Loi, στην Περιοχή 1, προσφέρεται προς ενοικίαση στα 50 εκατομμύρια VND/μήνα (πάνω από 2.000 δολάρια ΗΠΑ/μήνα). Ένας χώρος 150 τ.μ. στην οδό Hai Ba Trung, στην Περιοχή 1, προσφέρεται προς ενοικίαση στα 40 εκατομμύρια VND/μήνα (σχεδόν 2.000 δολάρια ΗΠΑ/μήνα).

Πολλοί από τους πιο όμορφους δρόμους στο κέντρο της πόλης, όπως ο Παστέρ και ο Νγκουγιέν Χουέ, εξακολουθούν να έχουν πολυάριθμους κενούς εμπορικούς χώρους λόγω έλλειψης ενοικιαστών. Παρά ταύτα, οι τιμές ενοικίασης παραμένουν στα ύψη, κυμαινόμενες από 3.500 έως 20.000 δολάρια το μήνα.

Έχοντας ανοίξει μια επιχείρηση τροφίμων στην Περιοχή 3 αλλά ανίκανη να επιβιώσει, η κα Le Thi Hoa, κάτοικος της επαρχίας Binh Thuan, δήλωσε: «Από το 2019, άνοιξα μια επιχείρηση τροφίμων στην οδό Le Quy Don, στην Περιοχή 3, με ενοίκιο άνω των 30 εκατομμυρίων dong/μήνα. Ωστόσο, από την πανδημία, ο ιδιοκτήτης δεν έχει μειώσει το ενοίκιο και η επιχείρηση ήταν αργή, οπότε αναγκάστηκα να εγκαταλείψω το ακίνητο και να σταματήσω να ασχολούμαι με την επιχείρηση για να βρω άλλη δουλειά».

Το κλειδί για την ανατροπή της αγοράς ενοικιαζόμενων ακινήτων.

Στην πραγματικότητα, το χαμηλό ποσοστό πληρότητας των επαγγελματικών χώρων οφείλεται σε πολλούς παράγοντες, ο σημαντικότερος από τους οποίους είναι η τιμή ενοικίασης. Το κόστος ενοικίασης ενός χώρου υπολογίζεται με βάση τις τιμές γης στην περιοχή όπου βρίσκεται ο χώρος.

Πρόσφατα, η αγορά ακινήτων γνώρισε ραγδαία ανάπτυξη, η οποία οδήγησε σε ραγδαία αύξηση των τιμών των κατοικιών και αντίστοιχα υψηλότερο κόστος ενοικίασης. Εν τω μεταξύ, πολλοί αγοραστές ακινήτων έχουν χρησιμοποιήσει τραπεζικά δάνεια με υψηλά επιτόκια. Όταν η αγορά ή η οικονομία επιβραδύνεται, οι επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών επηρεάζονται από την έλλειψη πελατών, με αποτέλεσμα ένας αυξανόμενος αριθμός επιχειρήσεων να αναγκάζονται να εκκενώσουν τις εγκαταστάσεις τους.

Οι ειδικοί εξακολουθούν να έχουν υψηλές προσδοκίες και εκτιμούν τον τομέα των ενοικιάσεων, πιστεύοντας ότι θα συνεχίσει να δημιουργεί έσοδα για την αγορά το 2024.

Μιλώντας στον Nguoi Dua Tin , ο κ. Nguyen Hong Hai, Πρόεδρος του Ομίλου VNO, σχολίασε: «Επί του παρόντος, εξετάζοντας τη συνολική κατάσταση, η αγορά ενοικίασης αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες, με πολλούς ιδιοκτήτες επιχειρήσεων να επιλέγουν να κλείσουν τα καταστήματά τους και να επιστρέψουν τις εγκαταστάσεις τους. Τώρα που η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και πολλοί κλάδοι αντιμετωπίζουν μείωση των εσόδων, το τμήμα της αγοράς ενοικίασης αντιμετωπίζει ακόμη μεγαλύτερες προκλήσεις».

Σύμφωνα με τον κ. Χάι, εκτός από το ότι επηρεάζονται από την οικονομία, οι ενοικιαστές που επιστρέφουν σε μισθωμένες εγκαταστάσεις αντιμετωπίζουν πολλούς άλλους λόγους, όπως δυσμενείς επιχειρηματικές συνθήκες, αλλαγές στην κατεύθυνση των επιχειρήσεων, διαδικτυακές επιχειρήσεις, ενοικιάσεις εικονικών γραφείων κ.λπ. «Αντί να επεκτείνουν τις επιχειρήσεις τους όπως πριν, οι επενδυτές σταδιακά συγχωνεύονται, μειώνοντας τις μη κερδοφόρες ή μειούμενες κερδοφόρες επιχειρηματικές τοποθεσίες για να μειώσουν το κόστος και να συγκεντρώσουν τις επενδύσεις σε μία μόνο τοποθεσία. Αυτό είναι αναπόφευκτο στις επιχειρήσεις», εξήγησε ο κ. Χάι.

Τα κτίρια γραφείων που βρίσκονται υπό κατασκευή στην πόλη Χο Τσι Μινχ υπόσχονται να δημιουργήσουν μεγάλη προσφορά για αυτό το τμήμα το 2024.

Παρόλο που οι αγορές γραφείων, καταστημάτων και ενοικιαζόμενων κατοικιών αντιμετώπισαν πολλές δυσκολίες το 2023, τα στοιχεία δείχνουν ότι από το τρίτο τρίμηνο του 2023, αυτές οι αγορές παρέμειναν ζωντανές και προσέλκυσαν την προσοχή των επενδυτών.

Σύμφωνα με την κα Pham Ngoc Thien Thanh, Αναπληρώτρια Διευθύντρια Έρευνας και Συμβουλευτικής στην CBRE, η αγορά γραφείων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έγινε πιο δυναμική το τρίτο τρίμηνο του 2023 με το άνοιγμα δύο νέων κτιρίων γραφείων στην περιοχή Thu Thiem της πόλης Thu Duc, του The Mett και του The Hallmark, με συνολική ενοικιάσιμη επιφάνεια περίπου 85.000 τετραγωνικών μέτρων.

Χάρη σε αυτή τη νέα προμήθεια, ο συνολικός χώρος γραφείων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχει φτάσει περίπου τα 1,6 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα ενοικιαζόμενης επιφάνειας. Η πλειονότητα των μεγάλων συναλλαγών μίσθωσης αυτό το τρίμηνο πραγματοποιήθηκε σε νέα, υψηλής ποιότητας κτίρια που ολοκληρώθηκαν από το 2020 και μετά.

Στην αγορά λιανικής μίσθωσης ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ το τρίτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές ενοικίασης για ισόγειο χώρο στο κέντρο της πόλης ξεπέρασαν τα 200 - 350 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./μήνα.

Η προσφορά ενοικιαζόμενων ακινήτων αυξάνεται.

Ο κ. Nguyen Hong Hai, Πρόεδρος του Ομίλου VNO, δήλωσε: «Προς το παρόν, το πιο σημαντικό «κλειδί» είναι να γίνουν οι τιμές ενοικίασης λογικές. Επομένως, για να διατηρηθούν οι ενοικιαστές, είναι απαραίτητο να μειωθούν οι τιμές ενοικίασης ώστε να αντιστοιχούν στην πραγματική αξία του ακινήτου. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες πρέπει να εξισορροπήσουν την τιμή με βάση την τοποθεσία και την οικονομική δυνατότητα κάθε ακινήτου. Η αποδοχή χαμηλότερου ενοικίου από πριν θα διατηρήσει τους μακροχρόνιους ενοικιαστές, μειώνοντας παράλληλα τον κίνδυνο κενών χώρων και αποφεύγοντας περιόδους χωρίς εισόδημα κατά την αναζήτηση νέων ενοικιαστών. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δημιουργήσουν ευνοϊκές συνθήκες για τους ενοικιαστές όσον αφορά τα χρονοδιαγράμματα πληρωμών, ώστε να διασφαλίσουν ευέλικτη ταμειακή ροή για τους ενοικιαστές».

Σύμφωνα με τον κ. Χάι, οι ιδιοκτήτες ακινήτων και τα εμπορικά κέντρα έχουν επενδύσει ένα σημαντικό χρηματικό ποσό στις ίδιες τις εγκαταστάσεις, επομένως χρειάζονται έναν μεγάλο αριθμό πελατών που ενδιαφέρονται να νοικιάσουν. Ενώ το 2024 σίγουρα θα παρουσιάσει προκλήσεις, εάν τα συμφέροντα των ιδιοκτητών ακινήτων και των ενοικιαστών μπορέσουν να εξισορροπηθούν και όλα τα μέρη συνεργαστούν και προσαρμόσουν τις τιμές σε κάθε περιοχή και τοποθεσία, τότε οι ευκαιρίες στην αγορά ενοικίασης θα παραμείνουν άφθονες.

Σύμφωνα με τον ειδικό σε θέματα ακινήτων Pham Thu Hoa, «Το 2023, παρά τις δυσκολίες της αγοράς και πολλούς ενοικιαστές και επενδυτές που επέστρεψαν μισθωμένα ακίνητα, είχαν ακόμη διαφορετικές επιχειρηματικές στρατηγικές. Το 2024, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα εφαρμόσει πολλά προγράμματα για την τόνωση του τουρισμού και των υπηρεσιών αγορών, ώστε να προσελκύσει τουρίστες και να αναπτύξει έντονα τους ειδικούς μηχανισμούς της πόλης. Αυτή είναι επίσης μια ευκαιρία για τις επιχειρήσεις να επιστρέψουν, ενώ θα αυξηθούν και οι τομείς μίσθωσης γραφείων και εμπορικών χώρων».

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html