Ακίνητα στο νέο πλαίσιο

Πρόκειται για σημαντικούς νόμους, θεμελιώδους φύσης, που αναδιαμορφώνουν το νομικό πλαίσιο για την αγορά ακινήτων. Παράλληλα, η κυβέρνηση έχει καταβάλει συνεχείς προσπάθειες για την άρση των δυσκολιών και τη στήριξη της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, εκτός από τις πολιτικές στήριξης, η αγορά ακινήτων πρέπει επίσης να αντιμετωπίσει διακυμάνσεις στη μακροοικονομία και στις εγχώριες και ξένες χρηματοπιστωτικές και νομισματικές αγορές, δημιουργώντας ένα νέο πλαίσιο για τις επενδυτικές δραστηριότητες σε ακίνητα.

Σκηνή της συζήτησης (Φωτογραφία: HNV)

Αυτά τα σχόλια διευκρινίστηκαν στο σεμινάριο με τίτλο «Εστίαση στις επενδύσεις: Ακίνητα στο νέο πλαίσιο» που διοργάνωσε το TheLEADER το απόγευμα της 30ής Ιουλίου στο Ανόι .

Προσελκύοντας μεγάλο αριθμό εμπειρογνωμόνων, δικηγόρων και διευθυντών, το Φόρουμ ανέλυσε τον αντίκτυπο των νέων νομικών κανονισμών στις επενδυτικές δραστηριότητες σε ακίνητα και συζήτησε τι πρέπει να κάνουν οι επιχειρήσεις για να προσαρμοστούν στο νέο νομικό πλαίσιο, καθώς και ανέλυσε πιθανές επενδυτικές ευκαιρίες και στρατηγικούς επενδυτικούς τομείς στο νέο πλαίσιο.

Στο σεμινάριο, εκπρόσωποι επιχειρηματικών ενώσεων, επιχειρήσεων επενδύσεων σε ακίνητα και συμβουλευτικών επιχειρήσεων, νομικοί εμπειρογνώμονες ακινήτων συζήτησαν τον αντίκτυπο 3 τροποποιημένων νόμων στην αγορά ακινήτων και στις επιχειρήσεις ακινήτων, τα νομικά προβλήματα που έχουν επιλυθεί και τα εναπομείναντα προβλήματα. Έχει ξεκινήσει η αγορά ακινήτων έναν νέο κύκλο; Οι εξελίξεις στις τιμές των ακινήτων. Πιθανές επενδυτικές περιοχές. Η προσέλκυση τμημάτων ακινήτων με επενδυτική ταμειακή ροή. Επιχειρηματικές στρατηγικές για την προσαρμογή στους νέους νομικούς κανονισμούς, τις αλλαγές της αγοράς και τις προτιμήσεις των πελατών. Η ροή πιστώσεων στα ακίνητα και η πίεση στα ομόλογα ακινήτων.

Η κα Nguyen Hoai An, Ανώτερη Διευθύντρια του CBRE Βιετνάμ, μίλησε στο σεμινάριο (Φωτογραφία: PV)

Θετικές προοπτικές για τα ακίνητα

Μιλώντας στο σεμινάριο, η κα Nguyen Hoai An, Ανώτερη Διευθύντρια της CBRE Vietnam, επιβεβαίωσε ότι ορισμένοι από τους παράγοντες που συνέβαλαν στην οικονομική ανάπτυξη του Βιετνάμ κατά την πρόσφατη περίοδο περιλαμβάνουν τις ροές κεφαλαίων από Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) που συνεχίζουν να αυξάνονται με ικανοποιητικό ρυθμό. Το πρώτο εξάμηνο του 2024, το Βιετνάμ εξακολουθεί να είναι μία από τις κορυφαίες χώρες στην προσέλκυση ΞΑΕ (τόσο όσον αφορά την καταγραφή όσο και την εκταμίευση) στην περιοχή. Αυτό το ποσό κεφαλαίου συμβάλλει στη συνολική οικονομική ανάπτυξη και προωθεί την ανάπτυξη ακινήτων, ιδίως των βιομηχανικών ακινήτων. Σύμφωνα με την κα An, ένας άλλος παράγοντας ανάπτυξης είναι η ανάκαμψη των εισαγωγών και των εξαγωγών το πρώτο εξάμηνο του 2024 κατά 14,5%, συμβάλλοντας σε σημαντική ανάκαμψη του ΑΕΠ της χώρας. Η ανάκαμψη αυτού του ισοζυγίου εισαγωγών και εξαγωγών οφείλεται στην ανάκαμψη της παγκόσμιας ζήτησης. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να αναφερθεί η αύξηση του αριθμού των διεθνών τουριστών που επιστρέφουν στο Βιετνάμ, μετά από μια μακρά περίοδο επηρεασμού από την πανδημία COVID-19. Αναμένεται ότι αυτός ο αριθμός θα μπορούσε να φτάσει τα 18-19 εκατομμύρια διεθνείς επισκέπτες στο Βιετνάμ. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να αναφερθεί ότι ο αριθμός των εγχώριων τουριστών ήταν και εξακολουθεί να είναι μια θετική κινητήρια δύναμη για τον τουριστικό κλάδο γενικά και για τον τουριστικό τομέα ακινήτων ειδικότερα. Επιπλέον, το Βιετνάμ αντιμετωπίζει επίσης πολλές προκλήσεις. Για παράδειγμα, ο πληθωρισμός έχει επηρεάσει και είναι πιθανό να επηρεάσει τις τιμές των ακινήτων, να περιορίσει τις δαπάνες των ανθρώπων και ιδιαίτερα να επηρεάσει τα επιτόκια. Στο παρελθόν, τα επιτόκια ήταν σε σχετικά μέτριο έως χαμηλό επίπεδο, γεγονός που ήταν επίσης η κινητήρια δύναμη για την ανάπτυξη της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια.

Ο δικηγόρος Pham Thanh Tuan, από τον Δικηγορικό Σύλλογο του Ανόι, μίλησε στο σεμινάριο (Φωτογραφία: PV)

Μιλώντας για την αξιοποίηση των ευκαιριών και την αντιμετώπιση των προκλήσεων για τις επιχειρήσεις ακινήτων στο πλαίσιο της έναρξης ισχύος των νέων νομικών κανονισμών, ο δικηγόρος, Master Pham Thanh Tuan, από τον Δικηγορικό Σύλλογο του Ανόι, νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων, δήλωσε ότι ο Νόμος περί Στέγασης του 2023, ο Νόμος περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023 και ο Νόμος περί Γης του 2024 θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024. Οι νέοι κανονισμοί των παραπάνω 3 νόμων θα τεθούν σε ισχύ ταυτόχρονα και θα συμβάλουν στην άρση ορισμένων εμποδίων και επικαλύψεων που έχουν προκαλέσει πολλές δυσκολίες στις επιχειρήσεις στον τομέα των ακινήτων. Εκτός από τα νέα σημεία που έχουν θετικό αντίκτυπο στις επιχειρήσεις, οι παραπάνω 3 νόμοι εξακολουθούν να έχουν ορισμένα ζητήματα που δεν έχουν επιλυθεί ή πρέπει να μελετηθούν περαιτέρω για την ολοκλήρωσή τους. Δηλαδή: Οι προσφορές των επιχειρήσεων που κερδίζουν ενδέχεται να ακυρωθούν εάν καθυστερήσουν να προωθήσουν το κεφάλαιο αποζημίωσης για την υποστήριξη επανεγκατάστασης. «Οι επιχειρήσεις που είναι επενδυτές σε έργα που χρησιμοποιούν γη πρέπει να προβλέπουν (νεοεμφανιζόμενες) νομικές καταστάσεις που σχετίζονται με τις νομικές συνέπειες σε περίπτωση καθυστέρησης στην εξασφάλιση κεφαλαίου για αποζημίωση και υποστήριξη επανεγκατάστασης, προετοιμάζοντας έτσι προσεκτικά τους οικονομικούς πόρους για να αποφύγουν τον κίνδυνο ακύρωσης των προσφορών» – συνέστησε ο δικηγόρος Pham Thanh Tuan.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Tuan, άλλες ελλείψεις περιλαμβάνουν: Μη εφαρμογή της μορφής έγκρισης από τον επενδυτή σε έργα αστικών και αγροτικών οικιστικών περιοχών· Τα εμπορικά έργα στέγασης με τη μορφή έγκρισης επενδυτικής πολιτικής χωρίς «οικιστική γη» εξακολουθούν να είναι «κολλημένα»· Οριοθέτηση των «ορίων» κατά τη μεταβίβαση μέρους του έργου με τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε έργα ακινήτων σε οργανισμούς· Οι νέοι κανονισμοί για τον καθορισμό των τιμών της γης εξακολουθούν να αποτελούν «άγνωστο» κίνδυνο για τις επιχειρήσεις· Η έναρξη ισχύος των νόμων που σχετίζονται με τα ακίνητα θα οδηγήσει σε αλλαγές στη δομή της αγοράς και στο μέγεθος της επιχείρησης.

Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ (Φωτογραφία: PV)

Πιστέψτε στη νέα νομική ισχύ στην αγορά ακινήτων

Μιλώντας απευθείας στο σεμινάριο, η Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, επεσήμανε ορισμένα νέα σημεία των νόμων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων, όπως ο τιμοκατάλογος γης πριν από τον κανονισμό κάθε 5 χρόνια, που αποφασίζεται από την Κεντρική Κυβέρνηση. Ωστόσο, επί του παρόντος, ο τιμοκατάλογος γης ενημερώνεται ετησίως, αποκεντρωμένος στην περιοχή. Οι πληροφορίες σχετικά με τις τιμές της γης είναι αυστηρές και σαφείς, έτσι ώστε το παιχνίδι να είναι πιο δίκαιο και ισότιμο. Επιπλέον, οι κανονισμοί για τις επενδύσεις, την κοινωνική στέγαση, την πώληση σπιτιών σε ξένους... είναι νέοι κανονισμοί που θα δημιουργήσουν ένα καλύτερο και πιο ελκυστικό παιχνίδι στο μέλλον.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Nguyen Hoang Nam, Γενικός Διευθυντής της G-Home, δήλωσε ότι με την έντονη χαλάρωση του νόμου, αναμένω ότι η νέα εγκύκλιος θα βοηθήσει στην άρση όλων των δυσκολιών, ώστε οι επενδυτές να αισθάνονται ασφαλείς στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών.

Εκτιμώντας ιδιαίτερα τα βιομηχανικά ακίνητα, ο κ. Nguyen Quoc Khanh, Πρόεδρος του Ομίλου DTJ, σχολίασε ότι παρόλο που η οικονομία του Βιετνάμ επηρεάζεται από τις γενικές δυσκολίες της παγκόσμιας οικονομίας, η ελκυστικότητα της βιομηχανικής παραγωγής στο Βιετνάμ είναι πολύ καλή και θεωρείται «καυτό σημείο» για την προσέλκυση ξένων επενδυτικών κεφαλαίων. Επιπλέον, οι υποδομές και τα λιμάνια στο Βιετνάμ έχουν βελτιωθεί σημαντικά. Οι ανεπτυγμένες αγορές βιομηχανικών ακινήτων, όπως η Hung Yen και η Ha Nam, διαθέτουν βολικές υποδομές κυκλοφορίας, προσελκύοντας πολλούς εγχώριους και ξένους επενδυτές. Επιπλέον, οι πρόσφατες κυβερνητικές πολιτικές έχουν επίσης παράσχει μεγάλη υποστήριξη για τα ακίνητα βιομηχανικών πάρκων, ιδίως ο νέος νόμος που επιτρέπει τη μεταβίβαση ακινήτων βιομηχανικών πάρκων με ολοκληρωμένες νομικές διαδικασίες. Ωστόσο, οι επενδυτές αντιμετωπίζουν επίσης προκλήσεις εκτός από τις μεγάλες κεφαλαιακές απαιτήσεις, τον μεγάλο χρόνο είσπραξης, τα μέτρια κέρδη και την όχι πολύ γρήγορη ρευστότητα. Η κυβέρνηση στοχεύει στην ανάπτυξη της πράσινης βιομηχανίας με έμφαση στα πράσινα στοιχεία.

Σε μια γενική αξιολόγηση της αγοράς ακινήτων, ο κ. Le Hong Khang, Διευθυντής Ανάλυσης και Πιστοληπτικής Αξιολόγησης της FiinRatings, δήλωσε ότι οι προοπτικές της αγοράς τα επόμενα 1-2 χρόνια θα ανακάμψουν με αργούς ρυθμούς. Τα θετικά σημεία από νομικούς ή πολιτικούς παράγοντες θα χρειαστούν χρόνο για να διεισδύσουν.

Κος Tran Quang Trung, Διευθυντής Επιχειρηματικής Ανάπτυξης της One Housing (Φωτογραφία: PV)

Ο κ. Tran Quang Trung, Διευθυντής Επιχειρηματικής Ανάπτυξης της One Housing, προβλέπει ότι από τώρα μέχρι το τέλος του έτους, η αγορά του Ανόι θα συνεχίσει να βρίσκεται στην τρέχουσα κατάσταση και μετά το 2025 θα υπάρξει βελτίωση στην προσφορά διαμερισμάτων. Άλλοι τομείς, όπως τα χαμηλά κτίρια, θα έχουν επίσης ισχυρή ώθηση στο τέλος του τρέχοντος έτους και στις αρχές του επόμενου.

Πηγή: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html