Ακίνητα στο νέο πλαίσιο

Πρόκειται για σημαντικούς, θεμελιώδεις νόμους που αναδιαμορφώνουν το νομικό πλαίσιο για την αγορά ακινήτων. Παράλληλα, η κυβέρνηση έχει καταβάλει συνεχείς προσπάθειες για την άρση των εμποδίων και τη στήριξη της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, εκτός από τις υποστηρικτικές πολιτικές, η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει επίσης διακυμάνσεις στις μακροοικονομικές και χρηματοπιστωτικές/νομισματικές αγορές τόσο εγχώρια όσο και διεθνώς, δημιουργώντας ένα νέο πλαίσιο για τις επενδυτικές δραστηριότητες σε ακίνητα.

Σκηνή από το σεμινάριο (Φωτογραφία: HNV)

Αυτά τα σημεία διευκρινίστηκαν στο σεμινάριο με τίτλο «Εστίαση στις Επενδύσεις: Ακίνητα στο Νέο Πλαίσιο» που διοργάνωσε το TheLEADER το απόγευμα της 30ής Ιουλίου στο Ανόι .

Προσέλκυσε μεγάλο αριθμό εμπειρογνωμόνων, δικηγόρων και διευθυντών, και το σεμινάριο παρείχε ανάλυση του αντίκτυπου των νέων νομικών κανονισμών στις επενδυτικές δραστηριότητες σε ακίνητα, συζήτησε τι πρέπει να κάνουν οι επιχειρήσεις για να προσαρμοστούν στο νέο νομικό πλαίσιο και ανέλυσε πιθανές επενδυτικές ευκαιρίες και στρατηγικούς επενδυτικούς τομείς στο νέο πλαίσιο.

Στο σεμινάριο, εκπρόσωποι επιχειρηματικών ενώσεων, εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα και συμβούλων, καθώς και νομικοί εμπειρογνώμονες στον τομέα των ακινήτων συζήτησαν τον αντίκτυπο των τριών τροποποιημένων νόμων στην αγορά ακινήτων και στις επιχειρήσεις ακινήτων, τα νομικά εμπόδια που έχουν αρθεί, τα εκκρεμή ζητήματα, το κατά πόσον η αγορά ακινήτων έχει ξεκινήσει έναν νέο κύκλο, τις τάσεις των τιμών των ακινήτων, τους πιθανούς τομείς επενδύσεων, την ελκυστικότητα διαφορετικών τμημάτων ακινήτων για επενδυτικά κεφάλαια, τις επιχειρηματικές στρατηγικές για την προσαρμογή στους νέους νομικούς κανονισμούς, τις αλλαγές της αγοράς και τις προτιμήσεις των πελατών, τις πιστωτικές ροές προς τα ακίνητα και την πίεση στα ομόλογα ακινήτων.

Η κα Nguyen Hoai An, Ανώτερη Διευθύντρια του CBRE Βιετνάμ, παρουσίασε τις απόψεις της στο σεμινάριο (Φωτογραφία: PV)

Θετικές προοπτικές για τα ακίνητα

Μιλώντας στο σεμινάριο, η κα Nguyen Hoai An, Ανώτερη Διευθύντρια της CBRE Vietnam, επιβεβαίωσε ότι αρκετοί παράγοντες που συνέβαλαν στην οικονομική ανάπτυξη του Βιετνάμ την πρόσφατη περίοδο περιλαμβάνουν τη συνεχιζόμενη ισχυρή αύξηση των ΞΑΕ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, το Βιετνάμ παρέμεινε μία από τις κορυφαίες χώρες στην προσέλκυση ΞΑΕ (τόσο καταγεγραμμένων όσο και εκταμιευμένων) στην περιοχή. Αυτά τα κεφάλαια συνέβαλαν στη συνολική οικονομική ανάπτυξη και ενίσχυσαν την ανάπτυξη ακινήτων, ιδίως των βιομηχανικών ακινήτων. Σύμφωνα με την κα An, ένας άλλος παράγοντας ανάπτυξης ήταν η ανάκαμψη των εξαγωγών και των εισαγωγών κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, φτάνοντας το 14,5%, συμβάλλοντας σημαντικά στην ανάκαμψη του ΑΕΠ της χώρας. Αυτή η ανάκαμψη του εμπορικού ισοζυγίου οφειλόταν στην ανάκαμψη της παγκόσμιας ζήτησης. Επιπλέον, θα πρέπει να αναφερθεί η αύξηση του αριθμού των διεθνών τουριστών που επιστρέφουν στο Βιετνάμ, μετά από μια μακρά περίοδο που επλήγη από την πανδημία COVID-19. Προβλέπεται ότι ο αριθμός των διεθνών τουριστών που επισκέπτονται το Βιετνάμ θα μπορούσε να φτάσει τα 18-19 εκατομμύρια. Επιπλέον, ο αριθμός των εγχώριων τουριστών ήταν και εξακολουθεί να είναι μια θετική κινητήρια δύναμη για τον τουριστικό κλάδο γενικότερα και για τον τομέα των ακινήτων που σχετίζονται με τον τουρισμό ειδικότερα. Επιπλέον, το Βιετνάμ αντιμετωπίζει επίσης πολλές προκλήσεις. Για παράδειγμα, ο πληθωρισμός θα μπορούσε να επηρεάσει τις τιμές των ακινήτων, να περιορίσει τις καταναλωτικές δαπάνες και ιδιαίτερα τα επιτόκια. Προηγουμένως, τα επιτόκια ήταν σχετικά μέτρια έως χαμηλά, γεγονός που αποτελούσε κινητήρια δύναμη πίσω από την οικονομική ανάπτυξη και την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Ο δικηγόρος Pham Thanh Tuan, από τον Δικηγορικό Σύλλογο του Ανόι, παρουσίασε τις απόψεις του στο σεμινάριο (Φωτογραφία: PV)

Μοιράζοντας πληροφορίες σχετικά με την αξιοποίηση ευκαιριών και την αντιμετώπιση προκλήσεων για τις επιχειρήσεις ακινήτων στο πλαίσιο της έναρξης ισχύος των νέων νομικών κανονισμών, ο δικηγόρος και μεταπτυχιακός φοιτητής Νομικής Pham Thanh Tuan, από τον Δικηγορικό Σύλλογο του Ανόι και νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων, δήλωσε ότι ο νόμος περί στέγασης του 2023, ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2023 και ο νόμος περί γης του 2024 θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024. Οι νέοι κανονισμοί αυτών των τριών νόμων, που θα τεθούν σε ισχύ ταυτόχρονα, θα βοηθήσουν στην επίλυση ορισμένων εμποδίων και επικαλύψεων που έχουν προκαλέσει πολλές δυσκολίες στις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων. Εκτός από τα νέα σημεία που επηρεάζουν θετικά τις επιχειρήσεις, αυτοί οι τρεις νόμοι εξακολουθούν να έχουν ορισμένα ζητήματα που δεν έχουν αντιμετωπιστεί ή χρειάζονται περαιτέρω έρευνα για βελτίωση. Αυτά περιλαμβάνουν: Οι συμβάσεις των επιχειρήσεων που κερδίζουν διαγωνισμούς ενδέχεται να ακυρωθούν εάν καθυστερήσουν να εκταμιεύσουν κεφάλαια για αποζημιώσεις και υποστήριξη επανεγκατάστασης. «Οι επιχειρήσεις που είναι επενδυτές σε έργα χρήσης γης πρέπει να προβλέπουν (νεοεμφανιζόμενες) νομικές καταστάσεις που σχετίζονται με τις νομικές συνέπειες των καθυστερήσεων στην κατανομή κονδυλίων για αποζημιώσεις και υποστήριξη επανεγκατάστασης και, ως εκ τούτου, να προετοιμάζονται διεξοδικά όσον αφορά τους οικονομικούς πόρους για να αποφύγουν τον κίνδυνο ακύρωσης προσφορών», συνέστησε ο δικηγόρος Pham Thanh Tuan.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Tuan, άλλες ελλείψεις περιλαμβάνουν: την έλλειψη έγκρισης από τους επενδυτές για έργα σε αστικές και αγροτικές οικιστικές περιοχές· τα έργα εμπορικής στέγασης που εγκρίθηκαν βάσει της φόρμας επενδυτικής πολιτικής αλλά χωρίς «οικιστική γη» εξακολουθούν να «κολλάνε»· τη διάκριση μεταξύ της μεταβίβασης ενός τμήματος ενός έργου και της μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης με υπάρχουσες υποδομές εντός ενός έργου ακινήτων σε έναν οργανισμό· οι νέοι κανονισμοί για την αποτίμηση γης παραμένουν «επικίνδυνος άγνωστος» για τις επιχειρήσεις· και οι νόμοι που σχετίζονται με τα ακίνητα, μόλις τεθούν σε ισχύ, θα οδηγήσουν σε αλλαγές στη δομή της αγοράς και στην κλίμακα των επιχειρήσεων.

Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ (Φωτογραφία: PV)

Πιστεύοντας στον αντίκτυπο του νέου νομικού πλαισίου στην αγορά ακινήτων.

Κατά τη διάρκεια μιας άμεσης συζήτησης στο σεμινάριο, η Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, επεσήμανε αρκετές νέες πτυχές των νόμων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων. Για παράδειγμα, οι τιμοκατάλογοι γης, που προηγουμένως ρυθμίζονταν κάθε πέντε χρόνια και αποφασίζονταν από την κεντρική κυβέρνηση, τώρα ενημερώνονται ετησίως, αποκεντρώνοντας την εξουσία σε τοπικό επίπεδο. Οι πληροφορίες σχετικά με τις τιμές της γης είναι πλέον πιο αυστηρές και σαφείς, διασφαλίζοντας ένα πιο δίκαιο και ισότιμο πεδίο δράσης. Επιπλέον, οι κανονισμοί για τις επενδύσεις, την κοινωνική στέγαση και την πώληση κατοικιών σε αλλοδαπούς αποτελούν νέες διατάξεις που θα δημιουργήσουν ένα πιο ενδιαφέρον και ελκυστικό πεδίο δράσης στο μέλλον.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Nguyen Hoang Nam, Γενικός Διευθυντής της G-Home, δήλωσε ότι με τη σημαντική χαλάρωση των νομικών περιορισμών, ελπίζει ότι η νέα εγκύκλιος θα βοηθήσει στην άρση όλων των δυσκολιών, ώστε οι επενδυτές να μπορούν να κατασκευάσουν με σιγουριά κοινωνικές κατοικίες.

Εκτιμώντας ιδιαίτερα τα βιομηχανικά ακίνητα, ο κ. Nguyen Quoc Khanh, Πρόεδρος του Ομίλου DTJ, σημείωσε ότι παρόλο που η βιετναμέζικη οικονομία επηρεάζεται από τις γενικές δυσκολίες της παγκόσμιας οικονομίας, η ελκυστικότητα της βιομηχανικής παραγωγής του Βιετνάμ είναι πολύ καλή και θεωρείται «καυτό σημείο» για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων. Επιπλέον, οι υποδομές και τα λιμάνια στο Βιετνάμ έχουν βελτιωθεί σημαντικά. Οι αγορές βιομηχανικών ακινήτων, όπως η Hung Yen και η Ha Nam, διαθέτουν ευνοϊκές υποδομές μεταφορών, προσελκύοντας πολλούς εγχώριους και ξένους επενδυτές. Επιπλέον, οι πρόσφατες κυβερνητικές πολιτικές έχουν επίσης παράσχει μεγάλη υποστήριξη στον τομέα των βιομηχανικών ακινήτων, ιδίως ο νέος νόμος που επιτρέπει τη μεταβίβαση βιομηχανικών ακινήτων, ο οποίος έχει ολοκληρώσει το νομικό πλαίσιο. Ωστόσο, οι επενδυτές αντιμετωπίζουν επίσης προκλήσεις εκτός από τις μεγάλες κεφαλαιακές απαιτήσεις, τις μεγάλες περιόδους αποπληρωμής, τα μέτρια κέρδη και τη χαμηλή ρευστότητα. Η κυβέρνηση στοχεύει στην ανάπτυξη πράσινων βιομηχανιών με έμφαση στα πράσινα στοιχεία.

Στη συνολική του αξιολόγηση της αγοράς ακινήτων, ο κ. Le Hong Khang, Διευθυντής Ανάλυσης και Πιστοληπτικής Αξιολόγησης της FiinRatings, πιστεύει ότι οι προοπτικές της αγοράς για τα επόμενα 1-2 χρόνια θα παραμείνουν αργής ανάκαμψης. Οι θετικές εξελίξεις από τα νομικά πλαίσια ή τις πολιτικές θα χρειαστούν χρόνο για να φανούν καρποί.

Κος Tran Quang Trung, Διευθυντής Επιχειρηματικής Ανάπτυξης της One Housing (Φωτογραφία: PV)

Ο κ. Tran Quang Trung, Διευθυντής Επιχειρηματικής Ανάπτυξης της One Housing, προβλέπει ότι η αγορά του Ανόι θα συνεχίσει στην τρέχουσα κατάστασή της μέχρι το τέλος του έτους και η προσφορά διαμερισμάτων θα βελτιωθεί μόνο μετά το 2025. Άλλοι τομείς, όπως τα χαμηλά κτίρια, θα σημειώσουν επίσης σημαντική ώθηση στο τέλος του τρέχοντος έτους και στις αρχές του επόμενου.

Πηγή: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html