Ορισμένες επιχειρήσεις υποστηρίζουν ότι τα αυξανόμενα τέλη χρήσης γης θα δυσκολέψουν τον έλεγχο των τιμών των κατοικιών.
Η απότομη αύξηση των εσόδων από τη γη κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους έχει επίσης δυσχεράνει την πρόσβαση των επιχειρήσεων σε γη. Ακόμη και επιχειρήσεις με έργα που έχουν σταματήσει εδώ και δεκαετίες, τώρα που έχουν αρθεί τα νομικά εμπόδια, δυσκολεύονται να υλοποιήσουν τα έργα τους επειδή τα τέλη χρήσης γης και οι φόροι γης έχουν δεκαπλασιαστεί.
Τι προκάλεσε την αύξηση των τελών χρήσης γης;
Ο καθηγητής Dang Hung Vo, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος , δήλωσε ότι η αύξηση των εσόδων από τα τέλη χρήσης γης κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους οφειλόταν στην ανοδική προσαρμογή των πινάκων τιμών γης. Όταν οι τιμές της γης αυξάνονται πιο κοντά στην αγοραία αξία, τα έσοδα από τη χρήση γης αυξάνονται φυσικά. Συγκεκριμένα, η πόλη Χο Τσι Μινχ, η περιοχή με την υψηλότερη προσαρμογή τιμών γης, έχει τιμές γης που ισοδυναμούν με το 70% της αγοραίας αξίας.
«Για πολύ καιρό, το Βιετνάμ συγκαταλέγεται στις κορυφαίες χώρες παγκοσμίως όσον αφορά τα έσοδα από τη γη. Ακόμα και όταν οι τιμές της γης ήταν χαμηλές όπως τα προηγούμενα χρόνια, τα έσοδα από τη γη στη χώρα μας ήταν περίπου 3% του ΑΕΠ, στο ίδιο επίπεδο με ανεπτυγμένες χώρες όπως οι ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο, και υψηλότερα από την Ιαπωνία και τη Νότια Κορέα», ανέφερε περαιτέρω ο κ. Vo.
Σύμφωνα με τον κ. Do Thien Anh Tuan, λέκτορα στη Σχολή Δημόσιας Πολιτικής και Διοίκησης Fulbright, το γεγονός ότι ορισμένες περιοχές επιταχύνουν την οργάνωση δημοπρασιών γης, ειδικά σε περιοχές με υψηλή οικονομική αξία, όπως αστικές ζώνες, βιομηχανικές ζώνες ή περιοχές με πρόσφατα ολοκληρωμένες υποδομές, συμβάλλει επίσης στην αύξηση των εσόδων από τη γη.
Επιπλέον, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων από τα τέλη του 2024 έως το 2025 και μια σειρά πολιτικών για την χαλάρωση των συνθηκών της αγοράς έχουν αρχίσει να αποδίδουν καρπούς.
«Η επιτάχυνση της έγκρισης των έργων, η οριστικοποίηση του σχεδιασμού και η βελτίωση της διαφάνειας στη διαδικασία μετατροπής χρήσης γης έχουν διευκολύνει τις συναλλαγές, δημιουργώντας έτσι σημαντικά έσοδα για τον προϋπολογισμό από τα τέλη χρήσης γης», πρόσθεσε ο κ. Tuan.
Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quoc Hiep, πρόεδρο της GP Invest, παρόλο που τα έσοδα του προϋπολογισμού έχουν αυξηθεί χάρη στην αύξηση των τελών χρήσης γης, οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει να εξετάσουν πώς η ξαφνική αύξηση των τελών χρήσης γης κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους επηρεάζει τις επενδύσεις, την παραγωγή και τις επιχειρήσεις.
«Τα έσοδα από τα τέλη χρήσης γης αυξήθηκαν κατακόρυφα κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, επειδή πολλά έργα που βρίσκονταν σε εξέλιξη για μεγάλο χρονικό διάστημα αναγκάστηκαν να προχωρήσουν με τον νέο τιμοκατάλογο γης στις αρχές του τρέχοντος έτους. Στο Ανόι, ορισμένα έργα είχαν σταματήσει για δεκαετίες και δεν μπορούσαν να υλοποιηθούν μέχρι τις αρχές του τρέχοντος έτους, όταν οι επιχειρήσεις μπόρεσαν τελικά να άρουν τα εμπόδια και να συνεχίσουν τα έργα τους», δήλωσε ο κ. Hiep.
Εκπρόσωποι από αρκετές άλλες επιχειρήσεις υποστήριξαν επίσης ότι η απότομη αύξηση των τελών χρήσης γης κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους δεν αποτελεί καλό σημάδι για το επενδυτικό και επιχειρηματικό περιβάλλον, ιδίως για τις επενδύσεις σε ακίνητα.
Οι πλειστηριασμοί γης συμβάλλουν στην αύξηση των εσόδων από τα τέλη χρήσης γης κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 - Φωτογραφία: B. NGOC
Τα τέλη χρήσης γης αυξάνουν τις τιμές των κατοικιών.
Εκτός από τον θετικό αντίκτυπο της αύξησης των εσόδων του προϋπολογισμού, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quoc Hiep, οι υψηλές τιμές γης έχουν επίσης πολλές αρνητικές συνέπειες. Αυτές περιλαμβάνουν την αύξηση των τιμών των κατοικιών, επειδή όλα τα κόστη εισροών λαμβάνονται υπόψη στην τιμή και κανένας κατασκευαστής δεν θέλει να υποστεί ζημίες. Ωστόσο, η πραγματικότητα δείχνει επίσης ότι η απλή αύξηση των τιμών των κατοικιών δεν εγγυάται τις πωλήσεις.
«Οι τιμές των διαμερισμάτων είναι ήδη στα 70-80 εκατομμύρια VND/ τ.μ. , κάτι που είναι ήδη εξωφρενικό. Αν η τιμή τους ξεπεράσει τα 100 εκατομμύρια VND/ τ.μ. , ποιος θα τα αγοράσει; Οι τιμές των κατοικιών ξεπερνούν την οικονομική προσιτότητα των μισθωτών.»
«Ακόμα και όσοι έχουν χρήματα για να αγοράσουν σπίτια για επενδύσεις, για να κερδοσκοπήσουν και είναι πρόθυμοι να αγοράσουν σε υψηλές τιμές ελπίζοντας σε αυξήσεις τιμών, θα σταματήσουν να επενδύουν όταν η αγορά επιβραδυνθεί», εξέφρασε την ανησυχία του ο κ. Χιπ.
Εν τω μεταξύ, ο κ. NQK, κατασκευαστής στο Ανόι, δήλωσε ότι πολλοί κατασκευαστές επανεξετάζουν επί του παρόντος τα σχέδιά τους, επειδή οι τιμές των κατοικιών έχουν ήδη αυξηθεί πολύ και η ζήτηση της αγοράς μειώνεται σταδιακά. Κάποια στιγμή, η ζήτηση της αγοράς θα σταματήσει και η αγορά θα σταματήσει. Ακόμα και μετά την πληρωμή των τελών χρήσης γης, οι κατασκευαστές δεν θα μπορούν να συνεχίσουν να επενδύουν σε έργα, επειδή δεν θα μπορούν να πουλήσουν τα προϊόντα τους.
Σύμφωνα με τον κ. NQK, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος σχεδιάζει επίσης να τροποποιήσει τον νόμο περί γης του 2024 ώστε να επανέλθει στον πίνακα τιμών γης και στον συντελεστή χρήσης γης όπως στον νόμο περί γης του 2014. Συνεπώς, το πλαίσιο τιμών γης θα παραμείνει αμετάβλητο για 5 χρόνια και θα προσαρμοστεί με βάση τον συντελεστή χρήσης γης.
Συνεπώς, απαιτούνται πιο συγκεκριμένοι κανονισμοί σχετικά με τους συντελεστές χρήσης γης. Ενώ αναθέτουμε τον καθορισμό στις επαρχίες, οι κανονισμοί είναι απαραίτητοι για τον καθορισμό αυτών των συντελεστών, ώστε να αποτρέπονται αυθαίρετοι υπολογισμοί. Οι επενδυτές πρέπει επίσης να κατανοούν τις τιμές γης των έργων τους, προκειμένου να προετοιμάζουν εκτιμήσεις και να υπολογίζουν τα αποτελέσματα, πρόσθεσε ο κ. NQK.
Επιπλέον, πολλές επιχειρήσεις έχουν εκφράσει την ανησυχία τους ότι, σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης, ο τιμοκατάλογος γης θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026, αλλά πολλές περιοχές δεν έχουν ακόμη καταρτίσει νέο τιμοκατάλογο γης και εξακολουθούν να χρησιμοποιούν τον ισχύοντα. Ως εκ τούτου, πρέπει να γίνουν υπολογισμοί για να διασφαλιστεί η έγκαιρη έκδοση του νέου τιμοκαταλόγου γης στις αρχές του 2026.
Σύμφωνα με εκπροσώπους αρκετών επιχειρήσεων, οι τιμές της γης αποτελούν σημαντική ανησυχία στα περισσότερα έργα. «Εάν οι τοποθεσίες ακολουθούν το Διάταγμα 71, η διαδικασία αποτίμησης γης για έργα αντιμετωπίζει πολλά εμπόδια, απαιτώντας 1-2 χρόνια για την ολοκλήρωση της αποτίμησης για ένα μόνο έργο. Επομένως, το πρώτο ζήτημα που χρειάζεται προσοχή κατά την τροποποίηση του Νόμου περί Γης είναι η αναθεώρηση της μεθόδου αποτίμησης γης», δήλωσε ένας ιδιοκτήτης επιχείρησης.
Πηγή: Υπουργείο Οικονομικών, δεδομένα: LE THANH - Γραφικά: TUAN ANH
* Κος Ντο Τιέν Αν Τουάν (Λέκτορας στη Σχολή Δημόσιας Πολιτικής και Διοίκησης Fulbright):
Η αύξηση των τιμών της γης θα μπορούσε να περιορίσει την παραγωγή.
Η επιδίωξη της είσπραξης τελών χρήσης γης μπορεί να ωθήσει τις τοπικές αρχές στην πώληση γης έναντι χρημάτων, αυξάνοντας τις τιμές της γης μέσω δημοπρασιών, στρεβλώνοντας την αγορά, αυξάνοντας το κόστος επενδύσεων και παρεμποδίζοντας την παραγωγή.
Αυτό θα μπορούσε να καταπνίξει την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας, μειώνοντας την ελκυστικότητα των επενδύσεων σε κλάδους υψηλής προστιθέμενης αξίας στον τομέα της μεταποίησης και των υπηρεσιών.
Τα έσοδα από τη γη πρέπει να είναι πιο βιώσιμα.
Από την οπτική γωνία ενός κτηματομεσίτη, ο κ. Dang Hung Vo πιστεύει ότι οι τιμές της γης θα πρέπει να είναι κοντά στην αγοραία αξία, αλλά το κράτος πρέπει να έχει κατάλληλες οικονομικές πολιτικές σχετικά με τη γη. Συγκεκριμένα, οι πολιτικές γης πρέπει να ελέγχουν τις τιμές των κατοικιών, όπως κάνουν πολλές χώρες.
«Ο τρόπος με τον οποίο το χειρίζονται άλλες χώρες είναι ότι οι επενδυτές πρέπει να πληρώσουν μόνο το 30% του τέλους χρήσης γης προκαταβολικά, αντί να πληρώσουν το πλήρες ποσό προκαταβολικά όπως κάνουμε εμείς. Το κράτος υπολογίζει τον φόρο μόνο όταν η εγκατάσταση τεθεί σε λειτουργία. Αυτό σημαίνει ότι το υπόλοιπο 70% εισπράττεται ως φόρος επί της αυξημένης αξίας της γης μόλις η εγκατάσταση τεθεί σε λειτουργία», δήλωσε ο κ. Βο.
Εν τω μεταξύ, ο κ. Do Thien Anh Tuan υποστήριξε ότι απαιτείται μια ολοκληρωμένη μεταρρύθμιση των πολιτικών εσόδων από τη γη και τα ακίνητα, όχι μόνο για τη δημιουργία ενός βιώσιμου συστήματος εσόδων για τον προϋπολογισμό, αλλά και για την ορθολογική ρύθμιση του εισοδήματος, τη διασφάλιση της κοινωνικής ισότητας και την ανάπτυξη μιας υγιούς αγοράς ακινήτων.
Σύμφωνα με τον κ. Τουάν, είναι απαραίτητο να καταργηθούν σταδιακά τα λεγόμενα «τέλη» και να αντικατασταθούν από ένα σύστημα φόρου ακίνητης περιουσίας. Συγκεκριμένα, ο φόρος ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να σχεδιαστεί σύμφωνα με μια προοδευτική κλίμακα, που σημαίνει ότι όσο περισσότερα ακίνητα κατέχει ένα άτομο ή όσο υψηλότερη είναι η αξία της περιουσίας του, τόσο υψηλότερος είναι ο φορολογικός συντελεστής.
Αυτό δεν αποσκοπεί μόνο στην αύξηση των εσόδων, αλλά, το πιο σημαντικό, στη ρύθμιση του πρόσθετου εισοδήματος από τη γη – μιας μορφής παθητικού εισοδήματος που επί του παρόντος δεν φορολογείται αναλογικά όπως το εισόδημα από εργασία ή παραγωγικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες.
«Η βασική λειτουργία του φόρου ακίνητης περιουσίας είναι η αναδιανομή, δηλαδή η λήψη ενός μέρους των οφελών από την ομάδα που κατέχει πολλά ακίνητα και η αναδιανομή τους. Εδώ, ο φόρος δεν στοχεύει στη μείωση των τιμών των κατοικιών, αλλά στη δημιουργία πόρων για την υποστήριξη ευάλωτων ομάδων στην πρόσβαση σε στέγαση, στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, στην ανακαίνιση φτωχών αστικών περιοχών ή στην επένδυση σε δημόσιες υποδομές που εξυπηρετούν την πλειοψηφία.»
«Μαζί με τον φόρο ακίνητης περιουσίας, θα πρέπει επίσης να εφαρμόσουμε αποφασιστικά έναν προοδευτικό φόρο εισοδήματος στις μεταβιβάσεις ακινήτων για τη ρύθμιση του εισοδήματος και τον περιορισμό της κερδοσκοπικής συμπεριφοράς», ανέλυσε περαιτέρω ο κ. Τουάν.
Πηγή: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm
![[Εικόνα] Η οδός Nguyen Tat Thanh αναμένεται να διαπλατυνθεί, μειώνοντας την κυκλοφοριακή συμφόρηση.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/03/24/1774326200262_ndo_br_3-6869-jpg.webp)
Σχόλιο (0)