Οι επενδυτές περιμένουν να αλλάξει ο μηχανισμός;

«Τρέχοντας» για την ολοκλήρωση του έργου κατασκευής τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης

Πρόσφατα, η κυβέρνηση ενέκρινε το έργο για την κατασκευή τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα κατά την περίοδο 2021-2030.

Το έργο χωρίζεται σε δύο φάσεις, η φάση 1, από το 2021 έως το 2025, θα ολοκληρώσει περίπου 428.000 μονάδες. Εν τω μεταξύ, η φάση 2, από το 2025 έως το 2030, στοχεύει στην ολοκλήρωση περίπου 634.200 μονάδων κοινωνικής στέγασης.

Οι επενδυτές επιτρέπουν τη λειτουργία αλλαγής εικόνας 1.

Ωστόσο, η έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών δείχνει ότι από το 2021 έως τα μέσα Μαΐου 2023, ολόκληρη η χώρα έχει ολοκληρώσει 41 έργα κοινωνικής στέγασης σε αστικές περιοχές, με εκτιμώμενη παράδοση περισσότερων από 19.500 διαμερισμάτων. Αναμένεται ότι από τώρα έως το 2025, το τέλος της φάσης 1 του Έργου, θα υπάρχουν περίπου 294 ολοκληρωμένα έργα, με σχεδόν 288.500 διαμερίσματα να έχουν παραδοθεί.

Εάν αυτά τα έργα ολοκληρωθούν εντός του χρονοδιαγράμματος, στη φάση 1 του Έργου, η συνολική προσφορά κοινωνικών κατοικιών θα είναι περίπου 308.000 διαμερίσματα, που ισοδυναμούν με 30,8%. Αυτός ο αριθμός δεν καλύπτει τις δαπάνες της κυβέρνησης στη φάση 1.

Έτσι, στη φάση 2, από το 2015 έως το 2030, οι τοπικές αρχές θα πρέπει να «βιαστούν» για να υλοποιήσουν το υπόλοιπο 69,2% των διαμερισμάτων, που αντιστοιχεί σε 692.000 διαμερίσματα. Χωρίς να αναφέρουμε τις περιπτώσεις έργων που καθυστερούν, με αποτέλεσμα να μην υλοποιείται σκόπιμα το έργο σύμφωνα με τους κανονισμούς, γεγονός που καθιστά την υλοποίηση των εργασιών του Έργου ολοένα και πιο δύσκολη.

Πολλά προβλήματα στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών σε αστικές περιοχές

Σύμφωνα με την εξήγηση του Υπουργείου Κατασκευών, υπάρχουν πολλές δυσκολίες και προκλήσεις στην υλοποίηση αυτού του Έργου, όπως περιορισμένες πηγές κεφαλαίου, μη ύπαρξη κονδυλίων γης, μηχανισμοί και πολιτικές για την ενθάρρυνση της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών δεν είναι πραγματικά ελκυστικοί...

Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες δυσκολίες στο Διάταγμα 49 της Κυβέρνησης, που εκδόθηκε το 2021, σχετικά με το ζήτημα της απαίτησης από τους επενδυτές που κατασκευάζουν εμπορικές κατοικίες και αστικές περιοχές να δεσμεύουν το 20% του κονδυλίου γης για να επενδύσουν στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών.

Συγκεκριμένα, το Διάταγμα 49 ορίζει ότι τα εμπορικά έργα στέγασης σε ειδικές αστικές περιοχές με χερσαία κεφάλαια 2 εκταρίων ή περισσότερο πρέπει να διαθέτουν το 20% των χερσαίων κεφαλαίων τους για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών. Για μικρότερες αστικές περιοχές, πρέπει να ισχύουν μόνο έργα αστικών περιοχών με χερσαία κεφάλαια άνω των 5 εκταρίων.

Σύμφωνα με την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι , η πόλη διαθέτει επί του παρόντος πολλά εμπορικά έργα κατοικιών με έκταση άνω των 2 εκταρίων σε προαστιακές περιοχές, σε απομακρυσμένες περιοχές όπως το Μπα Βι, το Ουνγκ Χόα, το Μι Ντουκ... Επομένως, η ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών σε πάνω από το 20% του χερσαίου ταμείου σε αυτά τα έργα δεν είναι σκόπιμη.

Επιπλέον, τα εμπορικά έργα κατοικιών με κλίμακα μεγαλύτερη από 2 εκτάρια αλλά με μικρή έκταση κατασκευής κατοικιών, σύμφωνα με τους κανονισμούς, πρέπει να διατηρούν το 20% της συνολικής έκτασης οικιστικής γης που επενδύεται σε κατασκευή τεχνικών υποδομών για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών.

Συνεπώς, η διευθέτηση του ταμείου γης για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών στο έργο είναι ακατάλληλη και αποσπασματική. Ωστόσο, σύμφωνα με τους κανονισμούς, απαιτείται να υποβληθεί έκθεση στον Πρωθυπουργό σχετικά με την αδυναμία διευθέτησης του ταμείου γης για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών σε αυτά τα έργα.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με την Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Ντονγκ Νάι, υπάρχει περίπτωση όπου ένας επενδυτής έχει ολοκληρώσει ένα έργο εμπορικής στέγασης (έργο επιπέδου Ι) και τώρα ο εν λόγω επενδυτής επιθυμεί να συνεχίσει να επενδύει σε κοινωνικές κατοικίες στο 20% του εν λόγω έργου εμπορικής στέγασης (έργο επιπέδου II). Ωστόσο, ο επενδυτής δεν επιτρέπεται να διαχωρίσει το 20% του κεφαλαίου γης σε ένα ανεξάρτητο έργο κοινωνικής στέγασης, αλλά πρέπει να προσαρμόσει την επενδυτική πολιτική και να παρατείνει την πρόοδο.

Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις, η εξέταση της δυνατότητας παράτασης της προόδου έργων επιπέδου Ι δεν μπορεί να εφαρμοστεί επειδή ορισμένα έργα επιπέδου Ι έχουν λήξει την επενδυτική τους περίοδο άνω των 24 μηνών.

Αργή εφαρμογή της κατασκευής κοινωνικών κατοικιών σε πάνω από 20% του χερσαίου ταμείου στις αστικές περιοχές

Αυτή τη στιγμή, πολλοί επενδυτές καθυστερούν σκόπιμα την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών σε περισσότερο από το 20% του αστικού γηπέδου, με στόχο να περιμένουν την αλλαγή του μηχανισμού και να «αποφύγουν» τους κανονισμούς. Ειδικά σε ειδικές αστικές περιοχές όπως το Ανόι ή η πόλη Χο Τσι Μινχ, όπου οι τιμές της γης είναι πολύ υψηλές, λίγοι επενδυτές συμμορφώνονται με αυτόν τον κανονισμό.

Προηγουμένως, στα τέλη του 2022, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε την κατάργηση του κανονισμού που απαιτούσε από τους επενδυτές που κατασκευάζουν εμπορικές κατοικίες και αστικές περιοχές να δεσμεύουν το 20% του κονδυλίου γης για επενδύσεις στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών. Αντ' αυτού, το Υπουργείο Κατασκευών ζήτησε την προσθήκη ενός κανονισμού που να ορίζει ότι η κατανομή του κονδυλίου γης για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών αποτελεί ευθύνη της επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής.

Μιλώντας σε δημοσιογράφους της εφημερίδας Journalist & Public Opinion, ο κ. Nguyen Trung Tuan - ειδικός σε θέματα ακινήτων, δήλωσε: Λόγω αυτής της πρότασης, υπάρχει το φαινόμενο οι επενδυτές να «χρονοτριβούν» σκόπιμα περιμένοντας αλλαγές πολιτικής.

«Σε ειδικές αστικές περιοχές, το 20% του χερσαίου ταμείου των 2 εκταρίων είναι πολύτιμο. Επομένως, για ορισμένους επενδυτές, η κατασκευή κοινωνικών κατοικιών σε αυτή τη γη είναι σπατάλη. Επειδή τα έργα κοινωνικής στέγασης έχουν περιορισμένα κέρδη. Εν τω μεταξύ, όταν αλλάξει ο μηχανισμός και καταργηθεί αυτός ο κανονισμός, μπορούν να κατασκευάσουν άλλα εμπορικά έργα στέγασης με υψηλότερα κέρδη», δήλωσε ο κ. Tuan.

Έχοντας επίσης αυτή την άποψη, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ δήλωσε: Στην πόλη, υπάρχουν πολλά έργα αστικής και εμπορικής στέγασης με μεγάλα κονδύλια γης άνω των 2 εκταρίων, ακόμη και έργα άνω των 10 εκταρίων. Αυτά τα έργα έχουν εντοπίσει το 20% του κονδυλίου γης για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, αλλά οι επενδυτές του έργου καθυστερούν στην εφαρμογή των αποζημιώσεων και της εκκαθάρισης του χώρου ή δεν έχουν επενδύσει στην κατασκευή τεχνικών υποδομών, επομένως δεν έχουν ακόμη επενδύσει στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών.

Αντιμέτωπη με αυτήν την κατάσταση, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ θα επανεξετάσει και θα εφαρμόσει αυστηρά τον κανονισμό για τη δέσμευση του 20% του κεφαλαίου οικιστικής γης που επενδύεται σε τεχνικές υποδομές σε εμπορικά έργα κατοικιών και αστικές περιοχές για επενδύσεις στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών σύμφωνα με τον νόμο περί στέγασης.

Η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ θα ενισχύσει την επιθεώρηση, την εξέταση, την εποπτεία και τον χειρισμό των παραβιάσεων του νόμου στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και εργατικών κατοικιών στην περιοχή, συμπεριλαμβανομένης της διευθέτησης των ταμείων γης για κοινωνικές κατοικίες σε εμπορικά έργα στέγασης και αστικές περιοχές.

Ταυτόχρονα, παροτρύνετε τους επενδυτές εμπορικών κατοικιών και αστικών περιοχών να επενδύσουν στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών στο 20% του χερσαίου ταμείου αυτών των έργων σύμφωνα με το εγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα.

«Σε περίπτωση που ο Επενδυτής δεν εφαρμόσει την πρόταση, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ θα εξετάσει το ενδεχόμενο ανάκτησης του 20% του χερσαίου ταμείου για επιλογή και μεταβίβαση σε άλλους Επενδυτές», τόνισε ο ηγέτης της πόλης.

Ο κ. Nguyen Thanh Nghi - Υπουργός Κατασκευών, ζήτησε πρόσφατα από τις μεγάλες επιχειρήσεις και εταιρείες ακινήτων, εκτός από την ανάπτυξη αστικών και στεγαστικών έργων, να δώσουν μεγαλύτερη προσοχή στις επενδύσεις στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα σε τοπικές περιοχές, ώστε να διασφαλιστεί η κοινωνική ασφάλιση και να επιτευχθούν οι στόχοι που ορίζονται στο Έργο.

Επιπλέον, το Υπουργείο Κατασκευών ζήτησε από τις επιχειρήσεις να εφαρμόσουν αυστηρά την υποχρέωσή τους να επενδύουν σε κοινωνικές κατοικίες στο 20% του χερσαίου ταμείου σε έργα εμπορικής στέγασης και αστικές περιοχές στις οποίες επενδύουν οι επιχειρήσεις.

Στο επόμενο διάστημα, το Υπουργείο Κατασκευών και οι τοπικές αρχές θα ενισχύσουν την επιθεώρηση, την εξέταση, την εποπτεία και τον χειρισμό των παραβάσεων του νόμου στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και εργατικών κατοικιών στην περιοχή.

Συγκεκριμένα, ο κανονισμός για τη δέσμευση του 20% του ταμείου οικιστικής γης που επενδύεται σε τεχνικές υποδομές σε εμπορικά έργα στέγασης και αστικές περιοχές θα επανεξεταστεί και θα εφαρμοστεί αυστηρά για επενδύσεις στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών σύμφωνα με τον νόμο περί στέγασης.

«Ζητήστε από τους επενδυτές εμπορικών κατοικιών να επενδύσουν στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών σε αυτό το ταμείο γης σύμφωνα με το εγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα», τόνισε ο Υπουργός Κατασκευών.

Ντιν Τραν

Πηγή