Πρόληψη της κατάχρησης της υποδιαίρεσης και πώλησης γης.

Σύμφωνα με την τελευταία απόφαση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, από τις 21 Οκτωβρίου 2024, οι επενδυτές νέων έργων ακινήτων και νέων έργων κατασκευής κατοικιών στην πόλη δεν επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης εντός έργων ακινήτων που διαθέτουν ήδη τεχνική υποδομή και επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών σε οργανισμούς ή ιδιώτες για αυτοκατασκευή κατοικιών.

Σύμφωνα με την τελευταία απόφαση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, από τις 21 Οκτωβρίου 2024, οι επενδυτές νέων έργων ακινήτων και νέων έργων κατασκευής κατοικιών στην πόλη δεν επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης εντός έργων ακινήτων που διαθέτουν ήδη τεχνική υποδομή και επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών σε οργανισμούς ή ιδιώτες για αυτοκατασκευή κατοικιών.

Έτσι, παρόλο που ο Νόμος περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023 απαγορεύει μόνο έργα υποδιαίρεσης γης σε αστικές περιοχές, η παραπάνω απόφαση απαγορεύει επίσημα τα έργα υποδιαίρεσης γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Ωστόσο, η πόλη έχει επίσης κανονισμούς που επιτρέπουν στα νοικοκυριά και τα άτομα με επαρκή έκταση γης - εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις - να υποδιαίρεσης της γης τους.

Στην πραγματικότητα, ο νόμος περί γης του 2003 απαγόρευε εντελώς την υποδιαίρεση και πώληση γης σε αστικές περιοχές και περιοχές υπό πολεοδομικό σχεδιασμό, αλλά την επέτρεπε σε πόλεις και αγροτικές περιοχές. Το 2008, όταν η αγορά ακινήτων αντιμετώπισε δυσκολίες, η ρύθμιση αυτή χαλάρωσε όταν ο νόμος περί γης του 2013 επέτρεψε την υποδιαίρεση και πώληση γης ακόμη και σε κεντρικές περιοχές.

Αυτό βοήθησε στην άμβλυνση των δυσκολιών για την αγορά ακινήτων κατά την περίοδο 2008-2013.

Ωστόσο, οι επιεικής νομοθεσία έχουν επίσης δημιουργήσει ευκαιρίες για την παράνομη υποδιαίρεση και πώληση γης από τα περίχωρα της πόλης στις γειτονικές επαρχίες. Αυτό έχει οδηγήσει στη δημιουργία πολλών αυθόρμητων οικιστικών περιοχών που δεν διαθέτουν συστήματα αποστράγγισης, κοινόχρηστους χώρους και συνδέσεις υποδομών με τις γύρω περιοχές.

Οι εκτεταμένες μη εξουσιοδοτημένες και παράνομες κατασκευαστικές δραστηριότητες πηγάζουν επίσης από αυτό. Οι συνέπειες περιλαμβάνουν τη διαταραχή του πολεοδομικού σχεδιασμού, τη σπατάλη γης και την αυξημένη κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων.

Σύμφωνα με έκθεση του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, από τον Ιούνιο του 2019 έως τον Ιούνιο του 2024, η πόλη κατέγραψε 3.085 παραβάσεις στον τομέα των κατασκευών (κατά μέσο όρο 1,7 κρούσματα την ημέρα). Ο κύριος λόγος για αυτήν την κατάσταση, σύμφωνα με τον οργανισμό, είναι το υψηλό περιθώριο κέρδους από την αγορά και πώληση γεωργικής γης και την υποδιαίρεση αυτής σε οικόπεδα προς πώληση. Σε αυτό το πλαίσιο, ορισμένοι κερδοσκόποι γης έχουν εκμεταλλευτεί τις στεγαστικές ανάγκες του κοινού, μετατρέποντας παράνομα τη χρήση γης και κατασκευάζοντας κατοικίες σε γεωργική γη για επαγγελματικούς σκοπούς ή διαιρώντας ένα μόνο σπίτι σε πολλά μικρότερα διαμερίσματα. Αυτά τα άτομα στη συνέχεια πραγματοποιούν συναλλαγές χρησιμοποιώντας άτυπες συμφωνίες, οδηγώντας σε πολύπλοκες κατασκευαστικές δραστηριότητες σε ορισμένες προαστιακές περιοχές και περιφερειακές περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Θα πρέπει επίσης να προστεθεί ότι, ενώ η υποδιαίρεση και πώληση γης έχουν θετικές πτυχές, συχνά γίνονται αντικείμενο εκμετάλλευσης από ορισμένους οργανισμούς και άτομα για κερδοσκοπικούς σκοπούς. Πολλά άτομα χωρίς πραγματική ανάγκη στέγασης έχουν εκμεταλλευτεί την υποδιαίρεση και πώληση γης για να αποκομίσουν γρήγορα κέρδη, με αποτέλεσμα μεγάλες εκτάσεις γης να μένουν αγρανάπαυστες και να σπαταλώνται.

Η αυστηροποίηση των κανονισμών για την υποδιαίρεση και πώληση γης μπορεί να οδηγήσει σε βραχυπρόθεσμη μείωση των συναλλαγών γης και ενδεχομένως να αυξήσει τις τιμές της γης, αλλά θα μετριάσει άλλες αρνητικές συνέπειες. Η απαγόρευση της υποδιαίρεσης και πώλησης γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ στοχεύει επίσης στην ενοποίηση της κρατικής διαχείρισης των κατοικιών και στην ενίσχυση της ευθύνης των κατασκευαστών έργων, διασφαλίζοντας τη συγχρονισμένη ανάπτυξη τεχνικών και κοινωνικών υποδομών, αποτρέποντας την μη εξουσιοδοτημένη ή παράνομη κατασκευή από τους κατοίκους. Το ερώτημα είναι, μπορεί η πόλη Χο Τσι Μινχ να αποτρέψει τους κερδοσκόπους από το να χρησιμοποιούν τις δικές τους μεθόδους για να παρακάμψουν τον νόμο όταν απαγορεύουν πλήρως τα έργα υποδιαίρεσης και πώλησης γης; Γιατί η πόλη Χο Τσι Μινχ απαγορεύει τα έργα υποδιαίρεσης και πώλησης γης, αλλά εξακολουθεί να εξετάζει το ενδεχόμενο να επιτρέπει σε νοικοκυριά και άτομα να υποδιαιρούν τη γη εάν η έκταση γης πληροί τις προϋποθέσεις; Είναι πολύ πιθανό οι δραστηριότητες υποδιαίρεσης και πώλησης γης να διαστρεβλωθούν από αυτήν την πολιτική που επιτρέπει την υποδιαίρεση γης.

Στην πραγματικότητα, έχουν υπάρξει περιπτώσεις όπου άτομα και οργανισμοί έχουν εκμεταλλευτεί τις πολιτικές υποδιαίρεσης γης για να δημιουργήσουν υποδιαιρεμένα οικόπεδα προς μεταπώληση. Πολυάριθμα υποδιαιρεμένα οικόπεδα έχουν μεταμφιεστεί σε «έργα» για να προσελκύσουν αγοραστές. Αυτό δεν περιλαμβάνει την περίπτωση όπου άτομα και οργανισμοί χτίζουν αυθαίρετα κατοικίες σε γεωργική και μη γεωργική γη, στη συνέχεια τα αγοράζουν και τα πωλούν, δημιουργώντας συγκροτήματα κατοικιών με κοινή ιδιοκτησία , άδειες οικοδομής και αριθμούς σπιτιών. Αυτός είναι επίσης ένας από τους λόγους που οδηγούν σε πληθωρισμό τιμών, κερδοσκοπία γης και πιθανούς κινδύνους για την αγορά τα τελευταία χρόνια.

Συνεπώς, το καθήκον του φορέα διαχείρισης είναι να εντοπίσει άμεσα και να αντιμετωπίσει αρμονικά αυτό το ζήτημα. Διαφορετικά, οι δραστηριότητες υποδιαίρεσης και πώλησης γης θα γίνουν πιο περίπλοκες ή θα στρεβλωθούν προς αρνητική κατεύθυνση, επηρεάζοντας αναπόφευκτα αρνητικά την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων καθώς και τον πολεοδομικό σχεδιασμό στο μέλλον.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html