Αποκλεισμός της διαίρεσης και πώλησης οικοπέδων

Σύμφωνα με την τελευταία απόφαση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, από τις 21 Οκτωβρίου 2024, οι επενδυτές νέων έργων ακινήτων και νέων έργων κατασκευής κατοικιών στην πόλη δεν επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης σε έργα ακινήτων με τεχνικές υποδομές και επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών σε οργανισμούς και ιδιώτες που κατασκευάζουν τα δικά τους σπίτια.

Σύμφωνα με την τελευταία απόφαση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, από τις 21 Οκτωβρίου 2024, οι επενδυτές νέων έργων ακινήτων και νέων έργων κατασκευής κατοικιών στην πόλη δεν επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης σε έργα ακινήτων με τεχνικές υποδομές και επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών σε οργανισμούς και ιδιώτες που κατασκευάζουν τα δικά τους σπίτια.

Έτσι, παρόλο που ο νόμος του 2023 για τις επιχειρήσεις ακινήτων απαγορεύει μόνο έργα διαίρεσης οικοπέδων σε οικόπεδα προς πώληση σε αστικές περιοχές, με την παραπάνω απόφαση, η πόλη του Χο Τσι Μινχ απαγόρευσε επίσημα τα έργα διαίρεσης οικοπέδων σε οικόπεδα προς πώληση στην πόλη. Ωστόσο, η πόλη έχει επίσης κανονισμούς που επιτρέπουν στα νοικοκυριά και τα άτομα με έκταση γης - εφόσον πληρούν επαρκείς προϋποθέσεις - να μπορούν να διαιρέσουν το οικόπεδο.

Στην πραγματικότητα, ο νόμος περί γης του 2003 απαγόρευσε εντελώς την υποδιαίρεση και πώληση γης σε αστικές περιοχές και περιοχές πολεοδομικής ανάπτυξης, αλλά επέτρεψε την υποδιαίρεση και πώληση γης σε αστικές περιοχές και αγροτικές περιοχές. Το 2008, όταν η αγορά ακινήτων αντιμετώπισε δυσκολίες, η ρύθμιση αυτή χαλάρωσε όταν ο νόμος περί γης του 2013 επέτρεψε την υποδιαίρεση και πώληση δικαιώματος γης στην κεντρική περιοχή.

Αυτό συνέβαλε στην άμβλυνση των δυσκολιών της αγοράς ακινήτων κατά την περίοδο 2008-2013.

Αλλά οι χαλαροί κανονισμοί δημιουργούν επίσης ευκαιρίες για την επέκταση της υποδιαίρεσης και της πώλησης γης από τα περίχωρα της πόλης στις γειτονικές επαρχίες. Από εκεί, σχηματίστηκαν πολλές αυθόρμητες οικιστικές περιοχές, χωρίς συστήματα αποχέτευσης, χωρίς κοινόχρηστους χώρους και χωρίς συνδέσεις υποδομών με γειτονικές περιοχές.

Οι παράνομες οικοδομικές δραστηριότητες είναι επίσης ανεξέλεγκτες εδώ. Οι συνέπειες είναι η αστικοποίηση του σχεδιασμού, η σπατάλη των χερσαίων πόρων και η αύξηση της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων.

Σύμφωνα με την έκθεση του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, από τον Ιούνιο του 2019 έως τον Ιούνιο του 2024, η πόλη είχε 3.085 κατασκευές που παραβίαζαν την εντολή κατασκευής (κατά μέσο όρο 1,7 περιπτώσεις/ημέρα). Ο κύριος λόγος για την παραπάνω κατάσταση εξηγήθηκε από την εν λόγω υπηρεσία ως τα τεράστια κέρδη από την αγορά και πώληση γεωργικής γης και τη διαίρεση οικοπέδων προς πώληση στην πόλη. Στο πλαίσιο αυτό, ορισμένοι μεσίτες εκμεταλλεύτηκαν τις στεγαστικές ανάγκες των ανθρώπων, μετατρέποντας τους σκοπούς χρήσης γης και κατασκευάζοντας κατοικίες σε γεωργική γη για επαγγελματική χρήση ή διαιρώντας ένα σπίτι σε πολλά μικρά διαμερίσματα. Αυτά τα άτομα στη συνέχεια πραγματοποίησαν συναλλαγές με τη μορφή ιδιωτικών εγγράφων, με αποτέλεσμα να περιπλέκονται οι κατασκευαστικές δραστηριότητες σε ορισμένες προαστιακές και απομακρυσμένες περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Θα πρέπει επίσης να προστεθεί ότι η υποδιαίρεση και πώληση γης έχει και θετικές πτυχές, αλλά γίνεται αντικείμενο εκμετάλλευσης από ορισμένους οργανισμούς και άτομα για κερδοσκοπικούς σκοπούς. Πολλά άτομα που δεν έχουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες έχουν εκμεταλλευτεί την υποδιαίρεση και πώληση γης για να αποκομίσουν κέρδος, με αποτέλεσμα πολλές εκτάσεις γης να εγκαταλειφθούν και να σπαταληθούν.

Η αυστηροποίηση της διαίρεσης και πώλησης γης μπορεί να προκαλέσει βραχυπρόθεσμη μείωση των συναλλαγών γης, οι τιμές της γης ενδέχεται να αυξηθούν, αλλά θα αποτρέψει άλλες αρνητικές συνέπειες. Ο κανονισμός που απαγορεύει την διαίρεση και πώληση γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ στοχεύει επίσης στην ενοποίηση της κρατικής διαχείρισης των κατοικιών και στην αύξηση της ευθύνης των επενδυτών έργων, διασφαλίζοντας επενδύσεις σε σύγχρονη κατασκευή τεχνικών υποδομών με κοινωνικές υποδομές, αποφεύγοντας την κατάσταση όπου οι άνθρωποι χτίζουν χωρίς άδεια ή χωρίς άδεια. Το ερώτημα είναι, μπορεί η πόλη Χο Τσι Μινχ να αποτρέψει τους κερδοσκόπους από το να χρησιμοποιούν τις δικές τους μεθόδους για να παρακάμψουν τον νόμο όταν απαγορεύουν πλήρως τα έργα διαίρεσης και πώλησης γης; Γιατί η πόλη Χο Τσι Μινχ απαγορεύει τα έργα διαίρεσης και πώλησης γης, αλλά εξακολουθεί να εξετάζει το ενδεχόμενο να επιτρέπει σε νοικοκυριά και άτομα να διαχωρίζουν οικόπεδα εάν έχουν έκταση γης που πληροί τις προϋποθέσεις; Είναι πολύ πιθανό οι δραστηριότητες διαίρεσης και πώλησης γης να μετατραπούν από αυτήν την πολιτική που επιτρέπει την διαίρεση γης.

Στην πραγματικότητα, έχουν υπάρξει περιπτώσεις όπου άτομα και οργανισμοί έχουν εκμεταλλευτεί την πολιτική διαίρεσης γης για να διαιρέσουν τα οικόπεδα και στη συνέχεια να τα μεταπωλήσουν. Υπήρξαν πολλά οικόπεδα που έχουν χωριστεί σε οικόπεδα, αλλά έχουν μεταμφιεστεί σε «έργα» για να προσελκύσουν αγοραστές. Για να μην αναφέρουμε την περίπτωση όπου οργανισμοί και άτομα χτίζουν αυθαίρετα κατοικίες σε γεωργική και μη γεωργική γη, στη συνέχεια τις αγοράζουν και τις πωλούν, σχηματίζοντας 3 κοινόχρηστες περιοχές κατοικίας (κοινή ιδιοκτησία , κοινή άδεια κατασκευής και κοινός αριθμός κατοικίας). Αυτός είναι επίσης ένας από τους λόγους που οδηγούν σε πληθωρισμό τιμών, πυρετό γης και πιθανούς κινδύνους για την αγορά τα τελευταία χρόνια.

Συνεπώς, καθήκον του φορέα διαχείρισης είναι να εντοπίσει άμεσα και να αντιμετωπίσει αρμονικά το παραπάνω πρόβλημα. Διαφορετικά, η υποδιαίρεση και η πώληση γης θα καταστεί πιο περίπλοκη ή θα στρεβλωθεί προς αρνητική κατεύθυνση και αναπόφευκτα θα έχει αρνητικό αντίκτυπο στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων καθώς και στον πολεοδομικό σχεδιασμό στο μέλλον.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html