Βραχυχρόνιες ενοικιάσεις διαμερισμάτων: Ποιος αποφασίζει;

Η πρόταση να απαιτείται η συναίνεση των ενοίκων των διαμερισμάτων κατά την ενοικίαση διαμερισμάτων για μικρά χρονικά διαστήματα πυροδοτεί μια μεγάλη συζήτηση σχετικά με την ιδιοκτησία ακινήτων, τη διαχείριση διαμερισμάτων και τον τρόπο με τον οποίο η πόλη Χο Τσι Μινχ θα πρέπει να εντάξει την Airbnb στο κανονιστικό της πλαίσιο.

Στη κοινωνικοοικονομική συνέντευξη Τύπου στην πόλη Χο Τσι Μινχ στις 14 Μαΐου, το Υπουργείο Τουρισμού της πόλης Χο Τσι Μινχ υπέβαλε μια σειρά συστάσεων για την αυστηρότερη διαχείριση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων διαμερισμάτων. Συγκεκριμένα, πρότεινε η λειτουργία τουριστικών διαμερισμάτων να επιτρέπεται μόνο με τη συγκατάθεση του διοικητικού συμβουλίου ή των αρμόδιων κατοίκων.

Η Airbnb άνθισε μετά την Covid-19.

Σύμφωνα με τον κ. Le Truong Hien Hoa, Αναπληρωτή Διευθυντή του Τμήματος Τουρισμού της πόλης Χο Τσι Μινχ, η ανάπτυξη διαδικτυακών πλατφορμών κρατήσεων είναι μια αναπόφευκτη τάση στο πλαίσιο της ψηφιακής οικονομίας και της διεθνούς ολοκλήρωσης. Ειδικά μετά την πανδημία Covid-19, οι ανάγκες διαμονής των τουριστών έχουν αλλάξει σημαντικά. Πολλοί άνθρωποι επιλέγουν να μείνουν περισσότερο, συνδυάζοντας τον τουρισμό και την εξ αποστάσεως εργασία. Αυτή η ομάδα τουριστών συχνά δίνει προτεραιότητα σε ιδιωτικούς, ευέλικτους χώρους με πλήρεις παροχές όπως κουζίνες, πλυντήρια ρούχων, σαλόνια κ.λπ., αντί για παραδοσιακά ξενοδοχεία. «Το μοντέλο βραχυπρόθεσμων διαμερισμάτων έχει συμβάλει στη διαφοροποίηση της προσφοράς διαμονής, ειδικά κατά τη διάρκεια των διακοπών ή όταν η πόλη Χο Τσι Μινχ φιλοξενεί σημαντικές εκδηλώσεις», δήλωσε ο κ. Hoa. Το Τμήμα Τουρισμού αξιολόγησε επίσης ότι αυτός ο τύπος διαμονής βοηθά στην εξάπλωση της ροής των τουριστών πέρα ​​από την κεντρική περιοχή, ενισχύοντας τις δαπάνες για φαγητό, μεταφορές και ψώνια σε πολλές κατοικημένες περιοχές. Ωστόσο, η ταχεία και αυθόρμητη ανάπτυξη του Airbnb τα τελευταία χρόνια θέτει μια σειρά από προκλήσεις.

Οι ειδικοί πιστεύουν ότι το νομικό πλαίσιο για τα μοντέλα βραχυπρόθεσμης στέγασης πρέπει να οριστικοποιηθεί σύντομα.

Φωτογραφία: Le Nam

Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα είναι η σύγκρουση μεταξύ των πραγματικών κατοίκων και των ιδιοκτητών διαμερισμάτων που εκμεταλλεύονται βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις. Σύμφωνα με το Τμήμα Τουρισμού της πόλης Χο Τσι Μινχ, τα περισσότερα ακίνητα Airbnb βρίσκονται επί του παρόντος σε πολυκατοικίες, ενώ ο Νόμος περί Στέγασης απαγορεύει αυστηρά τη χρήση διαμερισμάτων για σκοπούς άλλους από την οικιστική χρήση. Αυτό αποτελεί σημείο νομικής σύγκρουσης μεταξύ του ισχύοντος Νόμου περί Στέγασης και του Νόμου περί Τουρισμού.

Μιλώντας στην εφημερίδα Thanh Nien το απόγευμα της 19ης Μαΐου, ο Δρ. Duong Duc Minh, Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας Οικονομικής και Τουριστικής Ανάπτυξης, δήλωσε ότι η παγκόσμια τάση στη διαχείριση του Airbnb έχει αλλάξει σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Ενώ πολλές πόλεις θεωρούσαν προηγουμένως το Airbnb ως σύμβολο της ψηφιακής οικονομίας, οι περισσότερες μεγάλες αστικές περιοχές πλέον στρέφονται σε αυστηρότερη διαχείριση για να προστατεύσουν την πρόσβαση στη στέγαση, να διατηρήσουν τη σταθερότητα της κοινότητας και να διασφαλίσουν τη βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη.

Η Σιγκαπούρη ουσιαστικά απαγορεύει τις βραχυπρόθεσμες διαμονές σε οικιστικούς χώρους, με ελάχιστες περιόδους ενοικίασης 3 μηνών για ιδιωτικές κατοικίες και 6 μηνών για κοινωνικές κατοικίες. Η Νέα Υόρκη (ΗΠΑ) απαιτεί από τους ιδιοκτήτες ακινήτων να καταχωρούν τα ακίνητά τους και καθιστά τις ψηφιακές πλατφόρμες νομικά υπεύθυνες για τις παραβιάσεις. Η Βαρκελώνη (Ισπανία) ανακοίνωσε ακόμη και την κατάργηση όλων των αδειών τουριστικών διαμερισμάτων έως το 2028 για την αποκατάσταση της στέγασης για τους κατοίκους. Στην πραγματικότητα, η συνεχής κίνηση επισκεπτών μπορεί να ασκήσει πίεση στους ανελκυστήρες, τους χώρους στάθμευσης, την αποχέτευση, τα επίπεδα θορύβου και τα συστήματα πυρασφάλειας, ενώ οι περισσότερες πολυκατοικίες στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν σχεδιαστεί για σταθερή οικιστική χρήση και όχι για λειτουργία ξενοδοχείων.

Αρκεί η «συναίνεση των κατοίκων»;

Με βάση την παραπάνω κατάσταση, το Τμήμα Τουρισμού της πόλης Χο Τσι Μινχ πρότεινε κανονισμούς που καθορίζουν με σαφήνεια σε ποιες περιοχές επιτρέπεται η λειτουργία τουριστικών διαμερισμάτων, την κλίμακα λειτουργίας και απαιτούν «τη συγκατάθεση του διοικητικού συμβουλίου ή των αρμόδιων κατοίκων». Ωστόσο, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι χρειάζεται ένα ολοκληρωμένο νομικό πλαίσιο, συμπεριλαμβανομένης της υποχρεωτικής εγγραφής, της δήλωσης επισκεπτών, των φορολογικών υποχρεώσεων, των προτύπων πυρασφάλειας, των χρονικών ορίων ενοικίασης, της ευθύνης της ψηφιακής πλατφόρμας και ενός διαφανούς μηχανισμού παρακολούθησης. «Μόνο με ένα ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης μπορεί η Airbnb να επιβιώσει ως μέρος της οικονομίας διαμοιρασμού και του σύγχρονου αστικού τουρισμού χωρίς να επηρεάζει την κοινωνική δομή, το περιβάλλον διαβίωσης και τους μακροπρόθεσμους στόχους βιώσιμης ανάπτυξης της πόλης Χο Τσι Μινχ», δήλωσε ο Δρ. Duong Duc Minh.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ επιδιώκει να θέσει υπό ρυθμιστικό έλεγχο τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις διαμερισμάτων.

Φωτογραφία: Le Nam

Ο Δρ. Chau Huy Quang (δικηγορικό γραφείο Rajah & Tann LCT) πιστεύει ότι η αναζήτηση απόψεων από τους κατοίκους μπορεί να αποτελέσει μια λύση διακυβέρνησης για την αντιμετώπιση των αναδυόμενων αναγκών, αλλά δεν μπορεί να αλλάξει μονομερώς τη νομική φύση της λειτουργίας του εγκεκριμένου έργου. Σύμφωνα με αυτόν, ο νόμος περί στέγασης του 2023 αναγνωρίζει το δικαίωμα των ιδιοκτητών να ενοικιάζουν τις νόμιμα κατεχόμενες κατοικίες τους. Ωστόσο, η ισχύουσα νομοθεσία δεν διαθέτει σαφή κριτήρια για να καθορίσει πότε οι δραστηριότητες ενοικίασης διαμερισμάτων μεταβαίνουν από οικιστική χρήση σε εμπορική επιχείρηση στέγασης. Η μεγαλύτερη δυσκολία στην εφαρμογή του μηχανισμού της «οικιστικής συναίνεσης» είναι ο καθορισμός του πεδίου εφαρμογής και της νομικής αξίας αυτής της συναίνεσης. Εάν εφαρμοστεί μόνο η αρχή της πλειοψηφίας, τα δικαιώματα των μειονοτικών ομάδων κατοίκων θα μπορούσαν να επηρεαστούν σημαντικά.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Diep Nang Binh, επικεφαλής του δικηγορικού γραφείου Tinh Thong (Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ), δεν υπάρχουν προς το παρόν συγκεκριμένοι κανονισμοί σχετικά με το ποσοστό των κατοίκων που πρέπει να συμφωνήσουν σε βραχυπρόθεσμες μισθώσεις διαμερισμάτων. Αυτό σημαίνει ότι όλοι οι κάτοικοι συμφωνούν ή μόνο όσοι επηρεάζονται άμεσα; Χωρίς σαφείς κανονισμούς, η πρακτική εφαρμογή θα μπορούσε εύκολα να οδηγήσει σε διαφορές και αγωγές. Η παραχώρηση στο Διοικητικό Συμβούλιο της εξουσίας να «επιτρέπει» ή να «μην επιτρέπει» τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις κινδυνεύει να υπερβεί τις εξουσίες του. Επιπλέον, προκύπτει το ζήτημα της προστασίας των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών διαμερισμάτων που έχουν ήδη επενδύσει σε ακίνητα προς ενοικίαση. Εάν η διοίκηση του κτιρίου αργότερα ψηφίσει κατά των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, πώς θα αντιμετωπιστεί αυτό; Θα υπάρξει αναδρομική δράση ή μηχανισμός αποζημίωσης; Αυτά είναι όλα νομικά ερωτήματα που χρειάζονται απάντηση.

Ο δικηγόρος Binh πρότεινε στην πόλη Χο Τσι Μινχ να θεσπίσει ένα σύστημα συγκεκριμένων όρων, όπως η καταγραφή των δραστηριοτήτων στέγασης, η δήλωση κατοίκων, η συμμόρφωση με τις απαιτήσεις πυρασφάλειας, η ασφάλεια και η τάξη, και να ορίσει με σαφήνεια τη νομική ευθύνη των ιδιοκτητών διαμερισμάτων εάν οι ενοικιαστές προκαλέσουν αναταραχή ή παραβιάσουν τον νόμο. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να ταξινομηθούν με σαφήνεια οι αμιγώς οικιστικές πολυκατοικίες και τα έργα μικτής χρήσης με λειτουργίες στέγασης και εμπορικής χρήσης εξαρχής, αντί να εφαρμόζεται ένας ενιαίος μηχανισμός σε όλα τα μοντέλα. «Είναι αδύνατο να εφαρμοστεί ο ίδιος μηχανισμός διαχείρισης σε αμιγώς οικιστικές πολυκατοικίες και έργα που έχουν λειτουργία μικτής χρήσης εξαρχής, συνδυάζοντας τη στέγαση, το εμπόριο και τις υπηρεσίες. Αυτό είναι ένα πολύ σημαντικό σημείο για την αποφυγή της μηχανικής εφαρμογής, η οποία επηρεάζει το επενδυτικό περιβάλλον και τα δικαιώματα των αγοραστών κατοικιών. Μακροπρόθεσμα, πρέπει να υπάρχει συνέπεια μεταξύ του Νόμου περί Στέγασης του 2023, του Νόμου περί Τουρισμού του 2017 και των κανονισμών για τις επιχειρήσεις κατοικίας και βραχυπρόθεσμης στέγασης, ώστε να αποφευχθούν τα τρέχοντα νομικά κενά», δήλωσε ο δικηγόρος Binh.

Η συνέλευση των ιδιοκτητών των πολυκατοικιών έχει ως στόχο να αποφασίζει επί του παρόντος για τα συνήθη ζητήματα διαχείρισης και λειτουργίας και δεν αποσκοπεί στην αλλαγή της νομικής ή λειτουργικής φύσης του έργου. Επιπλέον, το διοικητικό συμβούλιο των πολυκατοικιών δεν είναι κρατική υπηρεσία διαχείρισης και δεν έχει την εξουσία να «νομιμοποιήσει» μια δραστηριότητα εάν η δραστηριότητα αυτή δεν είναι σύμφωνη με την αρχικά εγκεκριμένη λειτουργία.

Δρ. Chau Huy Quang, Δικηγορική Εταιρεία Rajah & Tann LCT

Πηγή: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm