Η μάχη ιδιοκτησίας στις πολυκατοικίες

Δεκάδες κάτοικοι του κτιρίου CT3 στην αστική περιοχή Co Nhue (Bac Tu Liem, Ανόι ) έμειναν ξύπνιοι όλη νύχτα φυλάσσοντας το υπόγειο και τις παροχές που μόλις είχαν ανακτήσει από τον κατασκευαστή.

Διαφωνίες σχετικά με την περιοχή, τις υποδομές και τις παροχές που ανήκουν στην κοινή και ιδιωτική ιδιοκτησία των κατοίκων του CT3 και του κατασκευαστή - Nam Cuong Group - έχουν προκύψει μετά από 9 χρόνια λειτουργίας της πολυκατοικίας. 540 ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, που εκπροσωπούν πάνω από 2.000 κατοίκους, εξέλεξαν ένα Διοικητικό Συμβούλιο (έναν οργανισμό που εκπροσωπεί τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων) μέσω μιας συνάντησης κατοίκων. Το Διοικητικό Συμβούλιο υπέγραψε στη συνέχεια σύμβαση με την Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), θυγατρική του Nam Cuong Group, για τη διαχείριση και λειτουργία των τεσσάρων κτιρίων.

Η κα Nguyen Thi Thanh Nga, η νυν επικεφαλής του διοικητικού συμβουλίου, δήλωσε ότι στα τέλη του 2022, οι κάτοικοι ανακάλυψαν παρατυπίες στα έσοδα και τα έξοδα της υπηρεσίας στάθμευσης. Η διεύθυνση του κτιρίου κατέγραψε 166 αυτοκίνητα παρκαρισμένα μηνιαίως, αλλά σύμφωνα με τους κατοίκους, «υπάρχουν πάνω από 300 αυτοκίνητα με μηνιαίες κάρτες παρκαρισμένα στα δύο υπόγεια επίπεδα B1 και B2 του κτιρίου». Ο κατασκευαστής δεν πλήρωσε τα τέλη συντήρησης του υπογείου, ενώ τα πάντα, από την αλλαγή λαμπτήρων μέχρι τη διαχείριση, τη λειτουργία και τη συντήρηση των δύο υπογείων, χρηματοδοτήθηκαν από τα χρήματα των κατοίκων.

Στη συνέχεια, το διοικητικό συμβούλιο και οι κάτοικοι συμφώνησαν να τερματίσουν τη σύμβαση διαχείρισης του κτιρίου με την NCP και ταυτόχρονα ζήτησαν από τον κατασκευαστή να προσκομίσει νομικά έγγραφα που να αποδεικνύουν την ιδιοκτησία του υπογείου Β2. Η ημερομηνία παράδοσης ήταν η 31η Μαΐου. Παρά το γεγονός ότι συμφώνησε να τερματίσει τη σύμβαση διαχείρισης, η NCP αρνήθηκε να υπογράψει τα έγγραφα παράδοσης εξοπλισμού, κατέστρεψε όλα τα δεδομένα της κάρτας στάθμευσης των κατοίκων και κατέλαβε το υπόγειο Β2 και το γραφείο διαχείρισης στον πρώτο όροφο του κτιρίου Α.

Εκπρόσωποι της NCP υποστηρίζουν ότι το υπόγειο B2 και τα γραφεία στον πρώτο όροφο του κτιρίου Α αποτελούν ιδιωτική ιδιοκτησία του κατασκευαστή - Nam Cuong Group. Η νομική βάση για αυτό είναι ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει ότι το υπόγειο αποτελεί ιδιωτική ιδιοκτησία του κατασκευαστή, το οποίο υπογράφηκε με τον πρώην επικεφαλής του διοικητικού συμβουλίου του κτιρίου CT3 το 2015. Ωστόσο, οι εκπρόσωποι των κατοίκων ισχυρίζονται ότι το υπόγειο αποτελεί κοινή ιδιοκτησία σύμφωνα με τα συμβόλαια αγοράς διαμερισμάτων.

Η διαμάχη κλιμακώθηκε όταν μια ομάδα αγνώστων που προσλήφθηκαν από την NCP εμφανίστηκε στο κτίριο Α. Οι κάτοικοι ειδοποίησαν γρήγορα την ομάδα, ζητώντας υποστήριξη από όλους για το νέο διοικητικό συμβούλιο. Μόνο με την άφιξη της τοπικής αστυνομίας και πολλών κατοίκων η ομάδα έφυγε.

Τη νύχτα της 31ης Μαΐου, δεκάδες κάτοικοι παρέμειναν ξύπνιοι, παρακολουθώντας μαζί λόγω ανησυχιών ότι το υπόγειο και τα γραφεία του πρώτου ορόφου θα ήταν κατειλημμένα. «Θα προστατεύσουμε τα δικαιώματα ιδιοκτησίας μας στα δύο υπόγεια και θα υποβάλουμε αίτηση στις αρχές για να διευκρινιστούν οι παραβιάσεις που διέπραξε η επιχειρησιακή μονάδα του NCP», δήλωσε η κα Nga.

Σε απόσταση 3 χλμ. από το CT3 στην αστική περιοχή Co Nhue, η πολυκατοικία Dreamland Bonanza στην οδό Duy Tan 23 (περιοχή Nam Tu Liem, Ανόι) αντιμετωπίζει επίσης διαμάχη μεταξύ του κατασκευαστή και των κατοίκων σχετικά με την οριοθέτηση κοινόχρηστων και ιδιωτικών χώρων και παροχών.

Σύμφωνα με τον Νόμο περί Στέγασης, η ιδιωτική ιδιοκτησία σε μια πολυκατοικία περιλαμβάνει τον ατομικό χώρο και τον εξοπλισμό που είναι εγκατεστημένος εντός του διαμερίσματος. Η κοινή ιδιοκτησία είναι ο υπόλοιπος χώρος εκτός ιδιωτικής ιδιοκτησίας, ο οποίος περιλαμβάνει διάφορες εγκαταστάσεις και παροχές, όπως κοινοτικά κέντρα, εξοπλισμό και κοινόχρηστες τεχνικές υποδομές. Επομένως, οι αίθουσες κάμερας και οι αίθουσες διαχείρισης/λειτουργίας ανήκουν στην κοινή ιδιοκτησία των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων.

Ωστόσο, στο Dreamland Bonanza, με 378 διαμερίσματα και πάνω από 1.300 κατοίκους, ο κατασκευαστής, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, ισχυρίζεται ότι η αίθουσα κάμερας και η αίθουσα διαχείρισης λειτουργίας ανήκουν σε αυτόν. Η εταιρεία έχει διορίσει τη θυγατρική της, MSC Vietnam, για να διαχειριστεί αυτό το ακίνητο. Οι κάτοικοι διαφώνησαν και ως εκ τούτου προσέλαβαν την USEM Vietnam ως εταιρεία διαχείρισης λειτουργίας.

Ο κ. Ngo Ngoc Linh, κάτοικος εδώ, αφηγήθηκε ότι ενώ εργαζόταν στο γραφείο του, έλαβε ένα μήνυμα στην ομαδική συνομιλία των κατοίκων του Dreamland Bonanza που έλεγε: «Κατέλαβαν ξανά την αίθουσα με τις κάμερες». Εκατοντάδες άνθρωποι σε αυτήν την πολυκατοικία εκμεταλλεύτηκαν τις δύο ημέρες του Σαββατοκύριακου για να συγκεντρωθούν στο λόμπι του κτιρίου, αγωνιζόμενοι να ανακτήσουν τον έλεγχο της διαχείρισης του κτιρίου από το διοικητικό συμβούλιο του κατασκευαστή. «Αλλά μόλις μία μέρα αφότου οι κάτοικοι πήγαν στη δουλειά, οι λειτουργικές θέσεις του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένης της αίθουσας με τις κάμερες, ανακτήθηκαν από τον κατασκευαστή», είπε ο κ. Linh.

Οι κάτοικοι του Dreamland Bonanza συγκεντρώθηκαν στο λόμπι του κτιρίου για να ζητήσουν επίλυση της διαφωνίας τους σχετικά με τη διαχείριση και τη λειτουργία. Φωτογραφία: Παρέχεται από το Διοικητικό Συμβούλιο.

Εκτός από την προαναφερθείσα διαμάχη, η συγκεκριμένη πολυκατοικία αντιμετωπίζει επίσης διαμάχη σχετικά με την κατανομή του χώρου στάθμευσης στο υπόγειο. Σύμφωνα με τους κανονισμούς, οι θέσεις στάθμευσης για μοτοσικλέτες και ποδήλατα στο υπόγειο αποτελούν κοινή ιδιοκτησία των ιδιοκτητών διαμερισμάτων, ενώ οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων βρίσκονται υπό τη διαχείριση του κατασκευαστή και ο κατασκευαστής δεν επιτρέπεται να συμπεριλάβει αυτές τις θέσεις στάθμευσης στην τιμή πώλησης, την τιμή μίσθωσης-αγοράς ή το κόστος κατασκευής. Η κατανομή των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων πρέπει να δίδει προτεραιότητα στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, πριν από την κατανομή θέσεων για δημόσιο χώρο στάθμευσης.

Η Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company ισχυρίζεται ότι ολόκληρη η έκταση των τριών υπογείων, συμπεριλαμβανομένων των χώρων στάθμευσης μοτοσικλετών, ποδηλάτων και τρίκυκλων, είναι ιδιωτική, επειδή δεν περιλαμβάνεται στην τιμή πώλησης. Ωστόσο, το Διοικητικό Συμβούλιο που εκπροσωπεί τους κατοίκους δήλωσε ότι «ο επενδυτής δεν έχει προσκομίσει κανένα έγγραφο που να αποδεικνύει την ιδιοκτησία, όπως την εξόφληση του κόστους κατασκευής του χώρου στάθμευσης ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας».

Μια ασυμβίβαστη διαμάχη είχε ως αποτέλεσμα η πολυκατοικία Dreamland Bonanza να έχει δύο παράλληλα διοικητικά συμβούλια που ασχολούνται με τους κοινόχρηστους και ιδιωτικούς χώρους που ανήκουν τόσο στον κατασκευαστή όσο και στους κατοίκους. Το κτίριο διαθέτει δύο γραφεία υποδοχής, δύο φύλακες ασφαλείας με λευκές και μπλε στολές στο υπόγειο, μια αίθουσα με κάμερες και πολλούς άλλους χώρους. Οι κάτοικοι πληρώνουν μηνιαία τέλη στάθμευσης στη μονάδα διαχείρισης του κατασκευαστή και τέλη υπηρεσιών στην εταιρεία λειτουργίας του κτιρίου.

Το διοικητικό συμβούλιο της πολυκατοικίας Dreamland Bonanza απέστειλε πρόσφατα έγγραφο στην Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας Nam Tu Liem, ζητώντας από την περιφέρεια να απαιτήσει από τον επενδυτή να παραδώσει την τεχνική υποδομή, τον εξοπλισμό, την αίθουσα κάμερας, την αίθουσα διαχείρισης λειτουργίας κ.λπ., καθώς αυτά αποτελούν «κοινή ιδιοκτησία της πολυκατοικίας σύμφωνα με το νόμο».

Οι κάτοικοι κρατούσαν πανό διαμαρτυρόμενοι για την αύξηση των τελών στάθμευσης στο συγκρότημα διαμερισμάτων TNR Gold Season στις 19 Απριλίου. Φωτογραφία: CTV

Οι διαφορές σχετικά με την ιδιοκτησία διαμερισμάτων είναι συχνές σε όλη τη χώρα. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ το 2022, το Ανόι είχε 129 από τα 845 κτίρια και συγκροτήματα με διαφορές και αγωγές, ενώ η πόλη Χο Τσι Μινχ είχε 105 από τα 935. Στο Ανόι, εκτός από τις προαναφερθείσες περιπτώσεις, διαφορές σημειώθηκαν επίσης στο Viet Duc Complex, στο The Legacy, στο TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (Thanh Xuan District), στο Housinco Premium (Thanh Tri), στο Phu Thinh Green Park (Ha Dong), στο Kosmo Tay Ho, κ.λπ.

Ο κ. Nguyen Manh Khoi, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Στέγασης και Διαχείρισης Αγοράς Ακινήτων ( Υπουργείο Κατασκευών ), δήλωσε ότι μία από τις συνηθισμένες διαφορές στις πολυκατοικίες αφορά ζητήματα κοινής και ιδιωτικής ιδιοκτησίας· καθυστερήσεις στην καταβολή και παράδοση των κονδυλίων συντήρησης για τους κοινόχρηστους χώρους μεταξύ του επενδυτή και των κατοίκων. «Σε ορισμένες πολυκατοικίες, ο επενδυτής και το διοικητικό συμβούλιο που εκπροσωπεί τους κατοίκους δεν μπορούν να συμφωνήσουν για την κατανομή των κοινόχρηστων και ιδιωτικών χώρων, καθώς και για τις περιοχές που ο επενδυτής διατηρεί και δεν πωλεί ή δεν έχει ακόμη πουλήσει ή μισθώσει. Ως εκ τούτου, αυτό έχει οδηγήσει σε καθυστερήσεις στην εξόφληση των λογαριασμών και στην παράδοση των κονδυλίων συντήρησης για 1-3 χρόνια», δήλωσε ο κ. Khoi.

Ο επικεφαλής επιθεωρητής του Υπουργείου Κατασκευών, Nguyen Ngoc Tuan, επεσήμανε παραβιάσεις σε πολλές πολυκατοικίες λόγω της καταπάτησης και χρήσης κοινόχρηστων χώρων από κατασκευαστές για ιδιωτικούς σκοπούς.

Το 2021-2022, η Επιθεώρηση του Υπουργείου Κατασκευών επιθεώρησε 37 κατασκευαστές και 36 διοικητικά συμβούλια σε 43 πολυκατοικίες σε 16 περιοχές, επιβάλλοντας διοικητικά πρόστιμα συνολικού ύψους άνω των 14 δισεκατομμυρίων VND σε 20 κατασκευαστές. Η Επιθεώρηση απαίτησε από τους κατασκευαστές να καταλήξουν σε συμφωνία με τα διοικητικά συμβούλια σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους και τον εξοπλισμό της πολυκατοικίας, να παραδώσουν όλα τα έγγραφα της πολυκατοικίας στα διοικητικά συμβούλια και υποχρέωσε 5 κατασκευαστές να επιστρέψουν πάνω από 2.000 τ.μ. καταπατημένης γης στους κατοίκους.

Επόμενο άρθρο: Γιατί οι διαφορές ιδιοκτησίας είναι συχνές σε πολυκατοικίες;

Δάνειο Doan - Βιετνάμ

Σύνδεσμος πηγής: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html