Οι πλειστηριασμοί γης «ζεσταίνονται» ξανά

Πρόσφατα, η αγορά γης στις προαστιακές περιοχές του Ανόι έχει γίνει πιο «ζεστή» από ποτέ, καθώς οι πλειστηριασμοί γης «ξεπουλιούνται» συνεχώς. Οι επιτυχημένες τιμές των πλειστηριασμών στις επόμενες συνεδριάσεις συνεχίζουν να σπάνε τα ρεκόρ των προηγούμενων συνεδριών.

2-3 φορές υψηλότερο από τις γύρω περιοχές

Συγκεκριμένα, στις 28 Ιουλίου, το Κέντρο Ανάπτυξης του Ταμείου Γης της περιοχής Dan Phuong οργάνωσε με επιτυχία τη δημοπρασία 85 οικοπέδων, συμπεριλαμβανομένου ενός νικητήριου οικοπέδου με τιμή 100 εκατομμύρια VND/m2, διπλάσια από την τιμή εκκίνησης. Στις 10 Αυγούστου, η δημοπρασία 68 οικοπέδων στην περιοχή Thanh Oai κατέγραψε 7.000 συμμετοχές, συμπεριλαμβανομένου ενός νικητήριου οικοπέδου με τιμή άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2, εκπλήσσοντας πολλούς.

Και πιο πρόσφατα, η δημοπρασία ρεκόρ στην κοινότητα Τιεν Γιεν, στην περιοχή Χόαϊ Ντουκ, διήρκεσε σχεδόν 19 ώρες, από τις 19 Αυγούστου έως τις 4:30 π.μ. στις 20 Αυγούστου. Σύμφωνα με τους διοργανωτές, η δημοπρασία 19 οικοπέδων στην περιοχή Λονγκ Κουκ, στην κοινότητα Τιεν Γιεν, είχε 517 συμμετέχοντες, οι οποίοι κατέθεσαν 1.100 σύνολα εγγράφων. Αυτή η δημοπρασία ήταν τεταμένη, συναρπαστική και κουραστική τόσο για τους διοργανωτές όσο και για τους δημοπράτες. Πολλοί άνθρωποι έφυγαν νωρίς επειδή πολλά οικόπεδα προσφέρονταν σε πολύ υψηλή τιμή, με το στυλ της «προσπάθειας επιβολής του ζητήματος», της «αγοράς με κάθε κόστος».

Ενώ οι επενδυτές υπέβαλαν προσφορές, έξω από τη δημοπρασία, ήταν παρόντες πολλές ομάδες και ενώσεις μεσιτών ακινήτων, οι οποίοι ενεργοποιούσαν τη λειτουργία ζωντανής ροής βίντεο στις πλατφόρμες κοινωνικής δικτύωσης για να αναφέρουν την ατμόσφαιρα γύρω από τον χώρο της δημοπρασίας, προκειμένου να διογκώσουν τις τιμές και να κερδοσκοπήσουν.

Ως αποτέλεσμα, το οικόπεδο LK03-12 (γωνιακό οικόπεδο με 3 προσόψεις) με εμβαδόν άνω των 113 τ.μ. έλαβε προσφορά έως και 133,3 εκατομμύρια VND/τ.μ., πάνω από 18 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης (7,3 εκατομμύρια VND/τ.μ.). Τα υπόλοιπα οικόπεδα είχαν τιμές νίκης που κυμαίνονταν από 97,3 έως 127,3 εκατομμύρια VND/τ.μ., με τη χαμηλότερη τιμή να είναι 91,3 εκατομμύρια VND/τ.μ.

Ορισμένοι μεσίτες που ήταν παρόντες δήλωσαν ότι η τιμή της δημοπρασίας ήταν πολύ υψηλότερη από την τρέχουσα τιμή της αγοράς σε αυτήν την τοποθεσία. Αυτή είναι επίσης τιμή ρεκόρ σε μια προαστιακή περιοχή του Ανόι.

Συνεχίζοντας την καταγραφή, το πρωί της 20ής Αυγούστου, μετά το τέλος της δημοπρασίας, στην περιοχή δημοπρασιών του χωριού Long Khuc, υπήρχαν ακόμη πολλοί μεσίτες ακινήτων που λειτουργούσαν. Ορισμένοι μεσίτες δήλωσαν ότι τα οικόπεδα μετά τη δημοπρασία πωλούνταν με διαφορά 300-500 εκατομμυρίων VND ανάλογα με την περιοχή και την τοποθεσία. «Το οικόπεδο LK03-12 (γωνιακό οικόπεδο με 3 όψεις) με έκταση άνω των 113 τ.μ. κερδήθηκε στα 133,3 εκατομμύρια VND/τ.μ. και παραδόθηκε από τον νικητή πλειοδότη στην τιμή μεταβίβασης 300 εκατομμυρίων VND. Συγκεκριμένα, τα 2 οικόπεδα με τη χαμηλότερη τιμή νίκης των 91,3 εκατομμυρίων VND/τ.μ. παραδόθηκαν στην τιμή μεταβίβασης 600 εκατομμυρίων VND/οικόπεδο» - δήλωσε ένας μεσίτης.

Ο κ. Dinh Minh Tuan, Περιφερειακός Διευθυντής του Batdongsan.com.vn για τη Νότια Περιφέρεια, σχολίασε ότι τα αποτελέσματα των δημοπρασιών γης με τόσο υψηλές τιμές θα κάνουν το κόστος εκκαθάρισης του χώρου για νέα έργα πιο ακριβό. Ταυτόχρονα, οι άνθρωποι που κατέχουν γη στη γύρω περιοχή έχουν τη νοοτροπία να αυξάνουν την τιμή πώλησης της γης τους. Η ξαφνική υψηλή τιμή της γης μπορεί επίσης να δημιουργήσει μια τάση κερδοσκοπίας με τη γη, όπου πολλοί άνθρωποι σπεύδουν να αγοράσουν γη με την ελπίδα να αποκομίσουν κέρδος από τη συνεχή αύξηση των τιμών της γης. Ωστόσο, αυτό μπορεί να προκαλέσει μια κατάσταση όπου τα χρήματα παραμένουν στάσιμα στη γη, αντί να διακινούνται σε άλλες οικονομικές δραστηριότητες.

Σύμφωνα με τον κ. Tuan, το εργαλείο ιστορικού τιμών του Batdongsan.com.vn δείχνει ότι η τιμή δημοπρασίας 19 οικοπέδων στις περιοχές LK03 και LK03 της κοινότητας Tien Yen, Hoai Duc, είναι 2-3 φορές υψηλότερη από την κανονική τιμή στην αγορά.

Έκταση 19 οικοπέδων μόλις δημοπρατήθηκε στην περιοχή Long Khuc, στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, στην πόλη Ανόι. Φωτογραφία: HUU HUNG

Υπάρχει κάτι ασυνήθιστο;

Ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), εκτίμησε ότι από το τέλος του περασμένου έτους μέχρι σήμερα, πολλά τμήματα ακινήτων στο Ανόι έχουν συνεχώς αυξήσει τις τιμές τους, ειδικά τα διαμερίσματα που έχουν κολλήσει σε υψηλό επίπεδο (φτάνοντας σχεδόν τα 60 εκατομμύρια VND/m2 και τείνουν να παραμείνουν στάσιμα), με αποτέλεσμα τα περιθώρια κέρδους των επενδύσεων να μειώνονται απότομα. Για το τμήμα κατοικιών χαμηλού ύψους σε ορισμένα οικιστικά έργα και αστικές περιοχές, βρίσκεται επίσης στο όριο αρκετών εκατοντάδων εκατομμυρίων VND/m2. Ως εκ τούτου, πολλοί επενδυτές έχουν την ανάγκη να στραφούν σε προαστιακή γη, όπου η δημοπρατούμενη γη παρουσιάζει μεγαλύτερο ενδιαφέρον.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, όταν τέθηκαν σε ισχύ από την 1η Αυγούστου οι νέοι νόμοι που σχετίζονται με τα ακίνητα, οι οποίοι αυστηροποιούν την υποδιαίρεση και την πώληση γης, η ζήτηση για προαστιακή γη έγινε όλο και πιο συναρπαστική. Συγκεκριμένα, η πληροφορία ότι ορισμένες περιοχές στο Ανόι ετοιμάζονται να γίνουν περιοχές το 2025 έχει επηρεάσει την ψυχολογία τόσο των ανθρώπων όσο και των επενδυτών, με αποτέλεσμα χιλιάδες άνθρωποι να πηγαίνουν σε πλειστηριασμούς γης, ενώ πολλές πλειστηριασμοί στο τέλος του 2023 είναι σιωπηλοί και πολλά οικόπεδα αναγκάζονται ακόμη και να αναβάλουν την ώρα της δημοπρασίας επειδή δεν υπάρχουν αρκετοί συμμετέχοντες.

Μιλώντας στον Τύπο, ο καθηγητής Ντανγκ Χουνγκ Βο, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, δήλωσε ότι η τιμή δημοπρασίας γης σε προαστιακές περιοχές του Ανόι, 30-40 χλμ. από το κέντρο της πόλης, που ανεβαίνει σε περισσότερα από 100 εκατομμύρια VND/m² είναι ένας ασυνήθιστος παράγοντας. Η τιμή της γης στα προάστια αυξάνεται σε επίπεδο που οι άνθρωποι δεν μπορούν να αντέξουν.

Ο δικηγόρος Nguyen Van Hai (Δικηγορικός Σύλλογος Ανόι) δήλωσε ότι οι πλειστηριασμοί γης αναμένεται να αποφέρουν άμεσα οφέλη στους τοπικούς προϋπολογισμούς, αλλά αν δεν τύχουν αυστηρής διαχείρισης, μπορούν να προκαλέσουν πολλές αρνητικές συνέπειες. Το προφανές μάθημα των τελευταίων ετών είναι ότι η αύξηση των τιμών της γης όχι μόνο διαταράσσει την αγορά, αλλά δημιουργεί και συνθήκες για τους κερδοσκόπους να πιέζουν τις τιμές της γης υψηλότερα για να αποκομίσουν κέρδος, δημιουργώντας ενδεχομένως μια μη βιώσιμη φούσκα ακινήτων.

Ο Δρ. Tran Xuan Luong, Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε επίσης ότι οι τιμές των οικοπέδων που έχουν δημοπρατηθεί σε προαστιακές περιοχές του Ανόι, όπως το Thanh Oai, το Hoai Duc... είναι πολύ υψηλότερες από την τιμή της αγοράς, εν μέρει λόγω χειραγώγησης και «πληθωρισμού τιμών» από κερδοσκοπικές ομάδες. Σύμφωνα με πρόσφατες δημοπρασίες, μια ομάδα επενδυτών από το Hai Duong, το Bac Ninh, το Bac Giang... συμμετείχε στη δημοπρασία και πλήρωσε υψηλές τιμές. Αυτός είναι ένας παράγοντας που θα αυξήσει τις τιμές των κατοικιών και των ακινήτων στο μέλλον, καθιστώντας δύσκολη την πρόσβαση για όσους έχουν πραγματικές ανάγκες. Ως εκ τούτου, ο Δρ. Tran Xuan Luong πρότεινε ότι για την πρόληψη της κερδοσκοπίας και του πληθωρισμού τιμών, είναι απαραίτητο να αυξηθεί η προκαταβολή στο 50% της αρχικής αξίας και η δημοπρατούμενη γη πρέπει να αγοράζεται και να πωλείται μετά από 1-2 χρόνια, να επικυρώνεται από συμβολαιογράφο, διαφορετικά, εάν μεταβιβαστεί κατά την παραπάνω περίοδο, θα επιβληθούν υψηλοί φόροι...

Οι άνθρωποι πρέπει να είναι σε εγρήγορση

Σύμφωνα με τα πραγματικά αρχεία του δημοσιογράφου της εφημερίδας Nguoi Lao Dong και σύμφωνα με το εργαλείο στατιστικών ιστορικών τιμών του ιστότοπου batdongsan.com.vn, η μέση τιμή γης προς πώληση στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 είναι περίπου 43 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση περίπου 48% σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν. Η τιμή γης προς πώληση σε κοινότητες που γειτνιάζουν με την κοινότητα Tien Yen διαφημίζεται από 22-62 εκατομμύρια VND/m2, ανάλογα με την τοποθεσία και την ευκολία της συγκοινωνίας.

Τα επιτόκια και οι τιμές γης στις προαστιακές περιοχές του Ανόι αυξήθηκαν χάρη σε παράγοντες σχεδιασμού και δραστηριότητες δημοπρασιών. Το πρώτο εξάμηνο του 2024, η γη στις περιοχές Dong Anh, Gia Lam, Thach That, Quoc Oai (Ανόι) κατέγραψε αύξηση στον όγκο αναζητήσεων από 48% σε 104%, ενώ η αυξημένη ζήτηση ώθησε τις τιμές γης στις προαστιακές περιοχές του Ανόι από 4% σε 24% σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2023.

Οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων προβλέπουν ότι από τώρα μέχρι το τέλος του έτους, οι πλειστηριασμοί γης θα συνεχίσουν να είναι ενεργοί όταν δεν έχει εφαρμοστεί ο νέος τιμοκατάλογος γης, ο καθορισμός των τιμών εκκίνησης που εφαρμόζονται σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο τιμών του Κράτους θα είναι πολύ χαμηλότερος από ό,τι σε άλλους τύπους γης. Επομένως, για να αποφευχθούν οι κίνδυνοι πριν από την «ένταση» των πλειστηριασμών γης ειδικότερα και των τμημάτων ακινήτων γενικότερα λόγω της επιρροής και των συνεπειών πολλών από τους παραπάνω παράγοντες, οι άνθρωποι πρέπει να είναι σε εγρήγορση πριν επενδύσουν ή έχουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.

Έλλειψη εργαλείων για τη σταθεροποίηση των τιμών της γης

Σύμφωνα με τον καθηγητή Dang Hung Vo, ο τρόπος που κάνουν πολλοί μεσίτες είναι να τηλεφωνούν παντού για να ρωτήσουν για την αγορά ακινήτων, να πηγαίνουν να δουν ακίνητα σε πολλά μέρη για να τονώσουν την τιμή της αγοράς. Η κλίμακα των πλειστηριασμών γης στα προάστια του Ανόι τις τελευταίες ημέρες είναι πολύ μικρή, επομένως οι κερδοσκόποι θέλουν να χρησιμοποιήσουν τους πλειστηριασμούς γης για να ανεβάσουν τις τιμές, αποδεικνύοντας ότι οι τιμές της γης πραγματικά ανεβαίνουν, οδηγώντας τους ανθρώπους σε υψηλές τιμές. Ενώ πολλά σπίτια στους κεντρικούς δρόμους του Ανόι είναι κλειστά και άδεια επειδή το ηλεκτρονικό εμπόριο γίνεται όλο και πιο δημοφιλές, η τιμή της γης στα προάστια αυξάνεται απότομα, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχει αντίκτυπος από την επιχειρηματική κοινότητα. «Μας λείπουν εργαλεία για τη διαχείριση της αγοράς γης. Το 2004, η κυβέρνηση απαγόρευσε την υποδιαίρεση και πώληση γης επειδή η υποδιαίρεση και η πώληση γης δεν ήταν κατάλληλες για τη διαδικασία της σύγχρονης αστικής ανάπτυξης. Πολλοί άνθρωποι αγόρασαν γη και την άφησαν εκεί. Η γη δεν επενδύθηκε ούτε αναπτύχθηκε, αλλά τα χρήματα κρατήθηκαν εκεί, με αποτέλεσμα η τιμή της γης να αυξηθεί πολλαπλάσια. Ο νόμος περί ακινήτων, ο οποίος μόλις τέθηκε σε ισχύ, απαγορεύει επίσης την υποδιαίρεση και την πώληση γης σε ειδικές αστικές περιοχές, αστικές περιοχές τύπου 1, αστικές περιοχές τύπου 2 και αστικές περιοχές τύπου 3. Έχουμε αυστηροποιήσει την υποδιαίρεση και την πώληση γης, αλλά εξακολουθούμε να μην έχουμε το μόνο εργαλείο, που είναι ο φόρος ακίνητης περιουσίας, για τη σταθεροποίηση των τιμών της αγοράς», δήλωσε ο καθηγητής Dang Hung Vo.

Πηγή: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm