Οι πλειστηριασμοί γης φουντώνουν ξανά.

Πρόσφατα, η αγορά γης στις προαστιακές περιοχές του Ανόι έχει γίνει πιο ζεστή από ποτέ, με τους πλειστηριασμούς γης να ξεπουλιούνται συνεχώς. Οι τιμές των επιτυχημένων προσφορών σε κάθε επόμενη δημοπρασία σπάνε συνεχώς τα ρεκόρ της προηγούμενης.

2-3 φορές υψηλότερο από την γύρω περιοχή

Συγκεκριμένα, στις 28 Ιουλίου, το Κέντρο Ανάπτυξης Γης της περιοχής Dan Phuong πραγματοποίησε με επιτυχία δημοπρασία 85 οικοπέδων, συμπεριλαμβανομένου ενός οικοπέδου που έφτασε σε νικητήρια προσφορά 100 εκατομμυρίων VND/m2, διπλάσια από την τιμή εκκίνησης. Στις 10 Αυγούστου, η δημοπρασία 68 οικοπέδων στην περιοχή Thanh Oai κατέγραψε έως και 7.000 αιτήσεις, με ένα οικόπεδο να κερδίζει σε τιμή που ξεπερνούσε τα 100 εκατομμύρια VND/m2, εκπλήσσοντας πολλούς.

Πιο πρόσφατα, μια δημοπρασία-ρεκόρ στην κοινότητα Τιέν Γιεν, στην περιφέρεια Χόαι Ντουκ, διήρκεσε σχεδόν 19 ώρες, από τις 19 Αυγούστου έως τις 4:30 π.μ. στις 20 Αυγούστου. Σύμφωνα με τους διοργανωτές, η δημοπρασία 19 οικοπέδων στην περιοχή Λονγκ Κουκ της κοινότητας Τιέν Γιεν προσέλκυσε 517 συμμετέχοντες, με 1.100 υποβληθείσες αιτήσεις. Η δημοπρασία ήταν τεταμένη, αγχωτική και εξαντλητική τόσο για τους διοργανωτές όσο και για τους πλειοδότες. Πολλοί έφυγαν νωρίς επειδή πολλά οικόπεδα προσφέρθηκαν σε υπερβολικά υψηλές τιμές, λόγω μιας απεγνωσμένης προσπάθειας απόκτησης της γης πάση θυσία.

Ενώ οι επενδυτές υπέβαλαν προσφορές, έξω από τον χώρο της δημοπρασίας, ήταν παρόντες πολυάριθμες ομάδες μεσιτών ακινήτων, οι οποίες μετέδιδαν ζωντανά βίντεο σε πλατφόρμες κοινωνικής δικτύωσης για να αναφέρουν την ατμόσφαιρα γύρω από τον χώρο της δημοπρασίας, με σκοπό να διογκώσουν τις τιμές και να κερδοσκοπήσουν.

Ως αποτέλεσμα, το οικόπεδο LK03-12 (γωνιακό οικόπεδο με τρεις προσόψεις σε δρόμο) με εμβαδόν άνω των 113 τ.μ. έλαβε προσφορά έως και 133,3 εκατομμύρια VND/τ.μ., πάνω από 18 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης (7,3 εκατομμύρια VND/τ.μ.). Τα υπόλοιπα οικόπεδα είχαν νικητήριες προσφορές που κυμαίνονταν από 97,3 έως 127,3 εκατομμύρια VND/τ.μ., με τη χαμηλότερη νικητήρια προσφορά να είναι 91,3 εκατομμύρια VND/τ.μ.

Ορισμένοι μεσίτες που ήταν παρόντες σχολίασαν ότι η τιμή προσφοράς που επικράτησε ήταν σημαντικά υψηλότερη από την τρέχουσα τιμή αγοράς στην περιοχή. Αυτή είναι επίσης τιμή ρεκόρ για μια προαστιακή περιοχή του Ανόι.

Συνεχίζοντας τις παρατηρήσεις το πρωί της 20ής Αυγούστου, μετά το τέλος της δημοπρασίας, πολλοί μεσίτες ακινήτων εξακολουθούσαν να λειτουργούν στον χώρο δημοπρασιών του χωριού Long Khuc. Ορισμένοι μεσίτες δήλωσαν ότι τα πλειστηριασμένα οικόπεδα μεταπωλούνταν με περιθώριο κέρδους 300-500 εκατομμυρίων VND, ανάλογα με την περιοχή και την τοποθεσία. «Η νικητήρια προσφορά για το οικόπεδο LK03-12 (γωνιακό οικόπεδο με 3 προσόψεις σε δρόμους), εμβαδού άνω των 113 τ.μ., ήταν 133,3 εκατομμύρια VND/τ.μ. και ο νικητής πλειοδότης το μεταπωλεί τώρα για 300 εκατομμύρια VND. Τα δύο οικόπεδα με τις χαμηλότερες νικητήριες προσφορές των 91,3 εκατομμυρίων VND/τ.μ. μεταπωλούνται για 600 εκατομμύρια VND το καθένα», δήλωσε ένας μεσίτης.

Ο κ. Dinh Minh Tuan, Διευθυντής της Νότιας περιοχής του Batdongsan.com.vn, σχολίασε ότι οι υψηλές τιμές δημοπρασιών γης θα καταστήσουν το κόστος εκκαθάρισης για νέα έργα πιο ακριβό. Ταυτόχρονα, οι άνθρωποι που κατέχουν γη στη γύρω περιοχή πιθανότατα θα αυξήσουν αντίστοιχα τις τιμές πώλησης της γης τους. Η ξαφνική αύξηση των τιμών της γης θα μπορούσε επίσης να δημιουργήσει μια τάση κερδοσκοπίας στη γη, με πολλούς ανθρώπους να σπεύδουν να αγοράσουν γη ελπίζοντας να επωφεληθούν από τη συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών. Ωστόσο, αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε μια κατάσταση όπου τα χρήματα θα είναι δεσμευμένα στη γη αντί να κυκλοφορούν σε άλλες οικονομικές δραστηριότητες.

Σύμφωνα με τον κ. Tuan, το εργαλείο ιστορικού τιμών του Batdongsan.com.vn δείχνει ότι οι νικητήριες προσφορές για 19 οικόπεδα στις περιοχές LK03 και LK03 της κοινότητας Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, ήταν 2-3 φορές υψηλότερες από την ισχύουσα τιμή της αγοράς.

Η έκταση με 19 οικόπεδα δημοπρατήθηκε πρόσφατα στην περιοχή Long Khuc, στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, στο Ανόι. Φωτογραφία: HUU HUNG

Υπάρχει κάτι ασυνήθιστο;

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρο του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), από τα τέλη του περασμένου έτους, πολλά τμήματα ακινήτων στο Ανόι παρουσιάζουν συνεχώς απότομες αυξήσεις τιμών, ιδίως οι τιμές των διαμερισμάτων που παρέμειναν υψηλές (φτάνοντας σχεδόν τα 60 εκατομμύρια VND/m2 και παρουσιάζοντας σημάδια στασιμότητας), με αποτέλεσμα τα περιθώρια κέρδους των επενδύσεων να μειώνονται σημαντικά. Για τις χαμηλές κατοικίες σε ορισμένα οικιστικά έργα και αστικές περιοχές, οι τιμές ανέρχονται επίσης σε αρκετές εκατοντάδες εκατομμύρια VND/m2. Ως εκ τούτου, πολλοί επενδυτές επιδιώκουν να στραφούν σε οικόπεδα σε προαστιακές περιοχές, με τα πλειστηριασμένα οικόπεδα να προσελκύουν μεγαλύτερη προσοχή.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, με τους νέους νόμους περί ακινήτων, που τίθενται σε ισχύ από την 1η Αυγούστου, οι οποίοι αυστηροποιούν τους κανονισμούς για την υποδιαίρεση και την πώληση γης, η ζήτηση για προαστιακή γη έχει γίνει ακόμη πιο έντονη. Συγκεκριμένα, η είδηση ​​ότι ορισμένες περιοχές του Ανόι ετοιμάζονται να γίνουν αστικές περιοχές έως το 2025 έχει επηρεάσει την ψυχολογία τόσο των κατοίκων όσο και των επενδυτών, με αποτέλεσμα χιλιάδες άνθρωποι να συμμετέχουν σε δημοπρασίες γης, ενώ πολλές δημοπρασίες στο τέλος του 2023 ήταν άτονες και ορισμένα οικόπεδα χρειάστηκε ακόμη και να αναβληθούν λόγω ανεπαρκούς συμμετοχής.

Μιλώντας στον Τύπο, ο καθηγητής Dang Hung Vo, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, δήλωσε ότι οι τιμές των νικητών σε διαγωνισμούς γης στις προαστιακές περιοχές του Ανόι, που βρίσκονται 30-40 χλμ. από το κέντρο της πόλης, που αυξάνονται σε πάνω από 100 εκατομμύρια VND/m², είναι ασυνήθιστες. Οι τιμές της γης σε αυτές τις περιοχές διογκώνονται τεχνητά σε επίπεδα που είναι απρόσιτα για τους περισσότερους ανθρώπους.

Ο δικηγόρος Nguyen Van Hai (Δικηγορικός Σύλλογος Ανόι) υποστηρίζει ότι οι πλειστηριασμοί γης αναμένεται να αποφέρουν άμεσα οφέλη στους τοπικούς προϋπολογισμούς, αλλά αν δεν τύχουν αυστηρής διαχείρισης, θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε πολλές αρνητικές συνέπειες. Το προφανές μάθημα από τα προηγούμενα χρόνια είναι ότι η τεχνητή διόγκωση των τιμών της γης όχι μόνο διαταράσσει την αγορά, αλλά δημιουργεί επίσης ευκαιρίες για τους κερδοσκόπους να αυξήσουν τις τιμές ακόμη περισσότερο με σκοπό το κέρδος, οδηγώντας ενδεχομένως σε μια μη βιώσιμη φούσκα ακινήτων.

Ο Δρ. Tran Xuan Luong, Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ, σημείωσε επίσης ότι οι δημοπρατούμενες εκτάσεις γης σε προαστιακές περιοχές του Ανόι, όπως οι Thanh Oai και Hoai Duc..., έπιασαν πολύ υψηλότερες τιμές από την αγοραία αξία, εν μέρει λόγω χειραγώγησης και πληθωρισμού τιμών από κερδοσκοπικές ομάδες. Παρατήρησε πρόσφατες δημοπρασίες, σημειώνοντας τη συμμετοχή και τις υψηλές προσφορές από επενδυτές από τις επαρχίες Hai Duong, Bac Ninh και Bac Giang. Αυτός είναι ένας παράγοντας που θα αυξήσει τις τιμές γης και ακινήτων την επόμενη περίοδο, καθιστώντας δύσκολη την πρόσβαση στην αγορά για όσους έχουν πραγματικές ανάγκες. Ως εκ τούτου, ο Δρ. Tran Xuan Luong πρότεινε ότι, για την πρόληψη της κερδοσκοπίας και του πληθωρισμού τιμών, το ποσό της κατάθεσης θα πρέπει να αυξηθεί στο 50% της αρχικής αξίας και οι δημοπρατούμενες εκτάσεις γης θα πρέπει να αγοράζονται, να πωλούνται ή να επικυρώνονται μόνο μετά από 1-2 χρόνια ή, εάν μεταπωληθούν εντός αυτής της περιόδου, να εφαρμόζεται υψηλότερος φόρος.

Οι άνθρωποι πρέπει να είναι σε εγρήγορση.

Σύμφωνα με παρατηρήσεις δημοσιογράφων από την εφημερίδα Nguoi Lao Dong και ιστορικά στατιστικά στοιχεία τιμών από το batdongsan.com.vn, η συνήθης τιμή ζήτησης για οικόπεδα στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 ήταν περίπου 43 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση περίπου 48% σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν. Οι τιμές ζήτησης για οικόπεδα σε γειτονικές κοινότητες κυμαίνονταν από 22-62 εκατομμύρια VND/m2, ανάλογα με την τοποθεσία και τη συνδεσιμότητα των μεταφορών.

Το ενδιαφέρον και οι τιμές των οικοπέδων στα περίχωρα του Ανόι έχουν αυξηθεί λόγω πολεοδομικών παραγόντων και δραστηριοτήτων δημοπρασιών. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι αναζητήσεις οικοπέδων στις περιοχές Dong Anh, Gia Lam, Thach That και Quoc Oai (πόλη του Ανόι) αυξήθηκαν κατά 48%-104% και αυτή η αυξημένη ζήτηση ώθησε τις τιμές γης σε αυτές τις προαστιακές περιοχές να αυξηθούν κατά 4% έως 24% σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2023.

Οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων προβλέπουν ότι οι πλειστηριασμοί γης θα συνεχίσουν να είναι ενεργοί από τώρα μέχρι το τέλος του έτους, καθώς ο νέος τιμοκατάλογος γης δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί. Ο καθορισμός της τιμής εκκίνησης με βάση το ισχύον πλαίσιο τιμών που έχει ορίσει το κράτος θα οδηγήσει σε πολύ χαμηλότερη τιμή σε σύγκριση με άλλους τύπους γης. Επομένως, για να αποφευχθούν οι κίνδυνοι εν μέσω της «ζέστης» των πλειστηριασμών γης ειδικότερα, και της αγοράς ακινήτων γενικότερα, λόγω της επιρροής και των συνεπειών πολλών παραγόντων, οι άνθρωποι πρέπει να είναι προσεκτικοί πριν επενδύσουν ή εξετάσουν μια πραγματική ανάγκη για στέγαση.

Έλλειψη εργαλείων για τη σταθεροποίηση των τιμών της γης.

Σύμφωνα με τον καθηγητή Dang Hung Vo, πολλοί μεσίτες ακινήτων τηλεφωνούν παντού ρωτώντας για την αγορά γης και σπιτιών και επισκέπτονται ακίνητα σε πολλά μέρη για να διογκώσουν τεχνητά τις τιμές της αγοράς. Η κλίμακα των πλειστηριασμών γης στα περίχωρα του Ανόι τις τελευταίες ημέρες είναι πολύ μικρή, επομένως οι κερδοσκόποι θέλουν να χρησιμοποιήσουν αυτούς τους πλειστηριασμούς για να αυξήσουν τις τιμές, αποδεικνύοντας ότι οι τιμές της γης αυξάνονται πραγματικά και καθοδηγώντας τους ανθρώπους προς υψηλότερες τιμές. Εν τω μεταξύ, πολλά ακίνητα σε κεντρικούς δρόμους στο κέντρο του Ανόι κλείνουν λόγω της αυξανόμενης δημοτικότητας του ηλεκτρονικού εμπορίου, ενώ οι τιμές της γης στα προάστια αυξάνονται απότομα, υποδεικνύοντας την επιρροή της επιχειρηματικής κοινότητας. «Μας λείπουν τα εργαλεία για να διαχειριστούμε την αγορά γης. Το 2004, η κυβέρνηση απαγόρευσε την υποδιαίρεση και πώληση γης επειδή ήταν ασύμβατη με τη σύγχρονη αστική ανάπτυξη. Πολλοί άνθρωποι αγόρασαν γη και στη συνέχεια την άφησαν ανεκμετάλλευτη. Η γη δεν επενδύθηκε ούτε αναπτύχθηκε, αλλά απλώς συσσωρεύτηκαν χρήματα εκεί, προκαλώντας την εκτόξευση των τιμών της γης. Ο πρόσφατα θεσπισμένος νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων απαγορεύει επίσης την υποδιαίρεση και πώληση γης σε ειδικές πόλεις, πόλεις τύπου 1, πόλεις τύπου 2 και πόλεις τύπου 3. Έχουμε αυστηροποιήσει τους κανονισμούς για την υποδιαίρεση και πώληση γης, αλλά εξακολουθούμε να μην έχουμε το μόνο εργαλείο, τον φόρο ακίνητης περιουσίας, για τη σταθεροποίηση των τιμών της αγοράς», δήλωσε ο καθηγητής Dang Hung Vo.

Πηγή: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm