Στις 9 Νοεμβρίου, η εφημερίδα Nguoi Lao Dong διοργάνωσε ένα σεμινάριο με τίτλο «Άρση Νομικών Εμπόδιων για τα Ακίνητα». Πολλές απόψεις από διευθυντές, ειδικούς, δικηγόρους, ενώσεις και επιχειρήσεις υποστήριξαν ότι τα νομικά εμπόδια πρέπει να επιλυθούν για να βοηθηθεί η αγορά ακινήτων να ανακάμψει σημαντικά.
Η αγορά έχει ξεπεράσει τον πάτο της και δεν υπάρχει έλλειψη κεφαλαίων.
Μιλώντας στο σεμινάριο, πολλοί ειδικοί και ηγέτες ενώσεων συμφώνησαν με την εκτίμηση ότι η αγορά ακινήτων έχει περάσει την πιο δύσκολη φάση της, έφτασε πρόσφατα στο κατώτατο σημείο της και ανακάμπτει, αν και οι προκλήσεις παραμένουν.
Σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται ο Δρ. Can Van Luc, μέλος του Εθνικού Συμβουλευτικού Συμβουλίου Χρηματοοικονομικής και Νομισματικής Πολιτικής, η αγορά έχει δύο σχετικά πολλά υποσχόμενους τομείς: τα οικιστικά ακίνητα και τα ακίνητα βιομηχανικών πάρκων, τα οποία έχουν επηρεαστεί λιγότερο πρόσφατα. Όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα, οι προκαταρκτικές εκθέσεις του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ αντικατοπτρίζουν μια ανάκαμψη, με κάθε τρίμηνο να ξεπερνά το προηγούμενο. Έχουν λανσαριστεί περίπου 20.000 προϊόντα. Ο όγκος των συναλλαγών έχει αυξηθεί σταδιακά κατά τη διάρκεια των τριμήνων, με αύξηση 56% στο τρίτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.
Όσον αφορά τα βιομηχανικά ακίνητα, η χώρα διαθέτει σχεδόν 400 βιομηχανικά πάρκα, εκ των οποίων περίπου 292 λειτουργούν με ποσοστό πληρότητας περίπου 80% - 82%. Το ποσοστό πληρότητας μέχρι το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2023 ήταν περίπου 82% στο Νότο και 80% στο Βορρά. Οι τιμές ενοικίασης βιομηχανικών πάρκων συνέχισαν να αυξάνονται κατά 7%-12% το τρίτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Η νέα προσφορά εξακολουθεί να αυξάνεται, με ισχυρές προοπτικές από έργα άμεσων ξένων επενδύσεων και υψηλή ζήτηση για αποθήκες, εργοστάσια και κοινωνικές κατοικίες που συνδέονται με βιομηχανικά πάρκα.
Ο δημοσιογράφος και γιατρός Το Ντιν Τουάν, αρχισυντάκτης της εφημερίδας Nguoi Lao Dong, προήδρευσε του σεμιναρίου. Φωτογραφία: HOANG TRIEU
Μία από τις προκλήσεις που συζητήθηκαν προηγουμένως στην αγορά ακινήτων - η πρόσβαση σε πιστώσεις - αντιμετωπίζεται σταδιακά. Στοιχεία που δημοσίευσε η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ δείχνουν ότι η πίστωση για επενδύσεις σε ακίνητα και κατοικίες αυξήθηκε κατά περίπου 4,7% το πρώτο εξάμηνο του 2023, παρά τη μείωση των εισοδημάτων και τα υψηλά επιτόκια. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ) ήταν αρκετά θετικές, με σχεδόν 2 δισεκατομμύρια δολάρια να καταγράφονται για ακίνητα το πρώτο 10μηνο του 2023, εκ των οποίων έχουν εκταμιευτεί περίπου 763 εκατομμύρια δολάρια. Οι εταιρείες ακινήτων αντλούν επίσης ενεργά κεφάλαια μέσω έκδοσης ομολόγων, διαπραγμάτευσης ομολόγων που λήγουν και επαναγοράς εκδοθέντων ομολόγων.
Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε επίσης ότι η αγορά έχει ξεπεράσει τον πάτο της. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με στοιχεία του Τμήματος Κατασκευών της Πόλης Χο Τσι Μινχ, ο πάτος επιτεύχθηκε το πρώτο τρίμηνο του 2023, όταν ο τομέας των ακινήτων παρουσίασε αρνητική ανάπτυξη 16,1%, αλλά στη συνέχεια βελτιώθηκε σταδιακά. Στο τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2023, η ανάπτυξη των ακινήτων ήταν ακόμα αρνητική κατά περισσότερο από 11%, αλλά από το τρίτο τρίμηνο και μετά ήταν αρνητική μόνο κατά περισσότερο από 8%.
Ένα από τα πακέτα πίστωσης που αναμένεται να δημιουργήσει ώθηση στην αγορά ακινήτων πρόσφατα είναι το πακέτο δανείων ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND για επενδύσεις σε έργα ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών. Η Τράπεζα Αγροτικής και Αγροτικής Ανάπτυξης του Βιετνάμ ( Agribank ) δήλωσε ότι από την πρώτη ημέρα εφαρμογής αυτού του πακέτου πίστωσης, έχουν καταγραφεί 30.000 δισεκατομμύρια VND.
Σύμφωνα με τον κ. Pham Van Duong, Διευθυντή του Υποκαταστήματος Binh Trieu της Agribank (Πόλη Χο Τσι Μινχ), η Agribank είναι μια τράπεζα 100% κρατικής ιδιοκτησίας, επομένως πρέπει να συμμορφώνεται αυστηρά με όλους τους κανονισμούς, συμπεριλαμβανομένου του πακέτου των 120.000 δισεκατομμυρίων VND. Η Agribank συμμετέχει σε έργα κοινωνικής στέγασης από τον Οκτώβριο του 2022 και τα έχει επιδιώξει μέχρι τώρα. Όσον αφορά το πιστωτικό κεφάλαιο, η τράπεζα διαθέτει πλεονάζοντα κεφάλαια και είναι έτοιμη να δανείσει σε επιχειρήσεις. Ωστόσο, το ζήτημα είναι ότι κατά την παροχή κεφαλαίων σε έργα, πρέπει επίσης να συμμορφώνεται πλήρως με τους κρατικούς κανονισμούς. Επί του παρόντος, η Agribank συντονίζεται με τις επιχειρήσεις για την επίλυση των δυσκολιών και την επιτάχυνση της εκταμίευσης των έργων.
«Τα επιτόκια για τα δάνεια κοινωνικής στέγασης είναι αυτή τη στιγμή τα χαμηλότερα εδώ και πολλά χρόνια. Η Agribank προσφέρει επί του παρόντος δάνεια σε πελάτες που αγοράζουν κοινωνική στέγαση με επιτόκιο 2 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερο από το κανονικό επιτόκιο. Με χαμηλά επιτόκια και άμεσα διαθέσιμα κεφάλαια, απλώς περιμένουμε από τις επιχειρήσεις να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες εκταμίευσης», επιβεβαίωσε ο κ. Duong.
Ενίσχυση του ρόλου των ομάδων εργασίας
Ενώ δεν υπάρχει έλλειψη πιστώσεων για κοινωνικές κατοικίες, οι επιχειρήσεις λένε ότι η υλοποίηση αυτών των έργων είναι πολύ δύσκολη.
Ο κ. Vo Minh Hoang, Γενικός Διευθυντής της Ανώνυμης Εταιρείας Κοινωνικής Στέγασης της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η κυβέρνηση προσφέρει πολλά κίνητρα για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, αλλά πολλές επιχειρήσεις δεν έχουν πρόσβαση σε αυτά. Ακόμη και πριν συμμετάσχουν σε έργα κοινωνικής στέγασης, οι επιχειρήσεις δυσκολεύονταν, και μόλις συμμετείχαν, γινόταν ακόμη πιο δύσκολο. Συγκεκριμένα, εκτός από το κεφάλαιο, οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν επίσης δυσκολίες όσον αφορά τη διαθεσιμότητα γης. Ως εκ τούτου, οι επιχειρήσεις ελπίζουν ότι η κυβέρνηση θα επανεξετάσει τη γη που είναι διαθέσιμη προς μίσθωση και θα την συμπεριλάβει στον κατάλογο των έργων για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, και θα διενεργήσει διαγωνισμούς για την επιλογή επενδυτών. Στη συνέχεια, οι επιχειρήσεις μπορούν να συμμετάσχουν στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και να συμπεριλάβουν το κόστος γης στο κόστος ανάπτυξης του έργου.
«Οι επιχειρήσεις που αναλαμβάνουν έργα κοινωνικής στέγασης έχουν κέρδος μόνο 10%, αλλά η τιμή πώλησης και οι αγοραστές-στόχοι πρέπει να εγκριθούν από το Υπουργείο Κατασκευών. Εν τω μεταξύ, ορισμένα κόστη δεν μπορούν να συμπεριληφθούν στην τιμή πώλησης. Η κατασκευή κοινωνικών κατοικιών διαρκεί περισσότερο και είναι πιο δύσκολη από την κατασκευή εμπορικών κατοικιών, με αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις να μην ενθουσιάζονται. Η αναμονή 2-3 ετών για την εκταμίευση δανείων από τις τράπεζες είναι απαράδεκτη για τις επιχειρήσεις. Ως εκ τούτου, προτείνουμε έναν μηχανισμό για ταχύτερη εκταμίευση», πρότεινε ο κ. Hoang.
Οι προαναφερθείσες δυσκολίες στην αγορά ακινήτων έχουν εντοπιστεί και συζητηθεί στο παρελθόν. Το ζήτημα που απομένει, σύμφωνα με τους ειδικούς και τις επιχειρήσεις που μοιράστηκαν τις απόψεις τους στο σεμινάριο της εφημερίδας Nguoi Lao Dong, είναι να προταθούν οι πιο εφικτές λύσεις για την επιτάχυνση της άρσης αυτών των δυσκολιών.
Ο κ. Thai Doan Hoa, Αναπληρωτής Προϊστάμενος του Τμήματος Ανάπτυξης Κατοικιών και Αγοράς Ακινήτων - Τμήμα Κατασκευών της Επαρχίας Dong Nai , δήλωσε ότι μέσω μιας ανασκόπησης, το Dong Nai εντόπισε πέντε ομάδες δυσκολιών και εμποδίων στον τομέα των ακινήτων. Η πιο σημαντική από αυτές είναι η δυσκολία και το εμπόδιο που αφορούν τις διαδικασίες έγκρισης επενδυτικών πολιτικών και επιλογής επενδυτών. Ορισμένα έργα έχουν λάβει έγκριση επένδυσης εδώ και πολλά χρόνια, αλλά τώρα, οι υπηρεσίες επιθεώρησης απαιτούν από αυτά να συμμορφώνονται με τον Νόμο περί Στέγασης - που σημαίνει ότι πρέπει να έχουν κατοικημένη γη. Η αποτίμηση γης είναι επίσης δύσκολη. Ορισμένα έργα έχουν διατεθεί, αλλά δεν μπορούν να αποτιμηθούν επειδή οι εταιρείες συμβούλων διστάζουν να το πράξουν από φόβο μήπως δυσκολευτούν να εξηγήσουν στις αρχές...
«Υπάρχουν πολλές δυσκολίες στην υλοποίηση του έργου κατασκευής κοινωνικών κατοικιών στο πλαίσιο του έργου. Πολλά έργα υλοποιήθηκαν σύμφωνα με τους παλιούς κανονισμούς, αλλά αργότερα συνάντησαν εμπόδια όταν προσαρμόστηκε ο σχεδιασμός. Για παράδειγμα, ο νόμος περί στέγασης ορίζει ότι οι τοπικές αρχές πρέπει να επαναξιολογήσουν και να απαιτήσουν από τις επιχειρήσεις να διαθέσουν το 20% της έκτασης του έργου για κοινωνικές κατοικίες, κάτι που είναι πολύ δύσκολο», δήλωσε ο κ. Hoa, περιγράφοντας την τρέχουσα κατάσταση.
Για να ξεπεραστούν αυτές οι δυσκολίες, η επαρχία Ντονγκ Νάι έχει σχεδιάσει να συνεχίσει να διανέμει γη για εμπορικές κατοικίες από τώρα έως το 2030, με το υπόλοιπο να διατίθεται για κοινωνικές κατοικίες. Η διαδικασία σχεδιασμού έχει ολοκληρωθεί και είναι έτοιμη να προσελκύσει επενδυτές, αλλά οι προκλήσεις παραμένουν. Από το 2022, η Επαρχιακή Επιτροπή του Κόμματος και η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Ντονγκ Νάι έχουν κατευθύνει τη σύσταση μιας ομάδας εργασίας για την αντιμετώπιση αιτημάτων και την επίλυση δυσκολιών για τις επιχειρήσεις.
Από τις αρχές του 2023, η επαρχία Ντονγκ Νάι συγκρότησε τρεις ομάδες εργασίας για την επίλυση εμποδίων σε έργα με αργή πρόοδο, την αντιμετώπιση δυσκολιών για τις επιχειρήσεις και την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Και οι τρεις ομάδες εργασίας διευθύνονται από ηγέτες της επαρχίας. Τα υπουργεία, και συγκεκριμένα το Υπουργείο Κατασκευών, συγκρότησαν επίσης ομάδες εργασίας για την επίλυση δυσκολιών εντός της δικαιοδοσίας τους, αντιμετωπίζοντας τα ζητήματα σε στάδια. Εάν τα ζητήματα αφορούν υψηλότερα επίπεδα εξουσίας, θα εγγραφούν για να συνεργαστούν με τα αρμόδια υπουργεία και οργανισμούς για την επίλυσή τους για τις επιχειρήσεις.
Οι προσδοκίες είναι υψηλές για την ταχεία ψήφιση των τριών σχεδίων τροπολογιών.
Μία από τις αναμενόμενες λύσεις είναι τα τρία νομοσχέδια – συμπεριλαμβανομένου του Νόμου για τις Ακινήτες (τροποποιημένου), του Νόμου για τη Στέγαση (τροποποιημένου) και του Νόμου για τη Γη (τροποποιημένου) – τα οποία συζητούνται και σχολιάζονται επί του παρόντος στην 6η σύνοδο της 15ης Εθνοσυνέλευσης · εάν εγκριθούν, θα άρουν τα νομικά εμπόδια για την αγορά ακινήτων.
Ο δικηγόρος Nguyen Tan Phong, Μέλος της Μόνιμης Επιτροπής του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, ανέλυσε: Το σχέδιο νόμου περί στέγασης (τροποποιημένο) εγείρει το ζήτημα ότι ορισμένες διαφορές θα επιλυθούν μέσω εμπορικής διαιτησίας. Επί του παρόντος, εξακολουθούν να υπάρχουν διαφορές μεταξύ επενδυτών, αγοραστών κατοικιών και χρηστών διαμερισμάτων, με πολλά έργα να μην εκδίδουν πιστοποιητικά ιδιοκτησίας για πολλά χρόνια. Οι νέοι κανονισμοί στο σχέδιο νόμου θα τους βοηθήσουν να το κατανοήσουν αυτό πιο καθαρά.
Το σχέδιο νόμου για τις εργασίες στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένο) αφορά επίσης τη βελτίωση της ποιότητας της μεσιτείας ακινήτων στο μέλλον...
«Όταν ψηφιστούν αυτοί οι τρεις νόμοι, θα συμβάλουν στη διάδοση της νομικής γνώσης και θα βελτιώσουν την ποιότητα των συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων, ιδίως των μεσιτών», παρατήρησε ο δικηγόρος Φονγκ.
Οι αρχές πρέπει να παρέχουν συγκεκριμένες και σαφείς οδηγίες.
Όσον αφορά τις νομικές και διαδικαστικές πτυχές της κατασκευής κοινωνικών κατοικιών, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι οι επιχειρήσεις και οι ενώσεις πρέπει να εντοπίσουν συγκεκριμένα τα τρέχοντα εμπόδια και να καθορίσουν ποιες διαδικασίες πρέπει να εξαλειφθούν. Όσον αφορά την προσέγγιση, η κυβέρνηση και οι αρμόδιοι φορείς πρέπει να παρέχουν σαφείς και συγκεκριμένες οδηγίες για όλα τα τρέχοντα ζητήματα, τις επικαλύψεις και τις ασυνέπειες. Οι τοπικές αρχές πρέπει επίσης να διευκρινίσουν αυτά τα ζητήματα, αποφεύγοντας χρονοβόρες και αναποτελεσματικές διαβουλεύσεις.
«Οι επιχειρήσεις και οι ενώσεις καταβάλλουν μεγάλες προσπάθειες, αλλά κατά τη γνώμη μου, πρέπει να επιδιώξουν πιο ακριβείς συστάσεις και πιο συγκεκριμένες συνοδευτικές λύσεις», αξιολόγησε ο Δρ. Can Van Luc.
ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ
[διαφήμιση_2]
Πηγή: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm
Σχόλιο (0)