Θα μειωθούν οι τιμές των ακινήτων όταν εφαρμοστούν οι νέοι νόμοι;

Με την εισαγωγή του πίνακα τιμών γης στον νόμο περί γης του 2024, οι τιμές των ακινήτων ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται λόγω του αυξανόμενου κόστους εισροών. Ωστόσο, αυτή η αύξηση μπορεί ακόμη να συγκρατηθεί.

Οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται

«Οι τιμές των ακινήτων ενδέχεται να αυξηθούν μετά την 1η Αυγούστου 2024. Επειδή ο νέος νόμος περί γης θα εφαρμόσει έναν τιμοκατάλογο γης, ο οποίος θα αυξήσει το κόστος αποζημίωσης και εκκαθάρισης, καθώς και τα τέλη χρήσης γης. Αυτοί οι παράγοντες θα συμβάλουν στην αύξηση των τιμών εισροών του έργου», δήλωσε ο κ. Vo Hong Thang, Διευθυντής Επενδύσεων του Ομίλου DKRA, μιλώντας στο σεμινάριο «Εύρεση επενδυτικών ευκαιριών στο δεύτερο εξάμηνο του έτους» που διοργάνωσε η εφημερίδα Dau Tu.

Αναλύοντας περαιτέρω, ο κ. Thang ανέφερε ότι όταν εξετάζεται η κεφαλαιακή διάρθρωση ενός επενδυτικού έργου, η συνήθης αναλογία είναι 2:4:4. Συνεπώς, τα ίδια κεφάλαια αντιπροσωπεύουν περίπου το 20%, η χρηματοοικονομική μόχλευση είναι 40%, από τράπεζες και επενδυτικά κεφάλαια, ενώ το υπόλοιπο 40% προέρχεται από πελάτες που πληρώνουν πρόωρα.

Ο κ. Vo Hong Thang, Διευθυντής Επενδύσεων του Ομίλου DKRA, πιστεύει ότι οι επενδυτικές ευκαιρίες εμφανίζονται πάντα στην αγορά ανά πάσα στιγμή. Φωτογραφία: Chi Cuong

Ωστόσο, σύμφωνα με τον νέο Νόμο περί Ακινήτων, η προκαταβολή για την αγορά κατοικίας δεν θα υπερβαίνει το 5% της αξίας του προϊόντος, αντί για 30% που ισχύει στην ισχύουσα νομοθεσία. Πριν από την παράδοση της κατοικίας, ο αγοραστής χρειάζεται να καταβάλει μόνο έως και 50%, μια μείωση 20% σε σχέση με πριν.

«Όταν τα κεφάλαια που κινητοποιούνται από τους πελάτες μειώνονται, τα κεφάλαια από τους ιδιοκτήτες και τα κεφάλαια που δανείζονται από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα αυξάνονται. Αυτή τη στιγμή, τα «σκήπτρα» θα βρίσκονται στα χέρια των κρατικών φορέων διαχείρισης, επειδή το χρηματοοικονομικό κόστος θα επηρεαστεί σε μεγάλο βαθμό από τον χρόνο αδειοδότησης του έργου», σχολίασε ο Διευθυντής Επενδύσεων του Ομίλου DKRA.

Σύμφωνα με την εξήγηση του κ. Thang, εάν οι νέοι νόμοι επιταχύνουν την άρση των νομικών εμποδίων, το οικονομικό κόστος θα μειωθεί, με αποτέλεσμα να «ψυχθεί» το κόστος εισροών του έργου. Όταν τα έργα καταργούνται ταυτόχρονα, η ψυχολογία των επενδυτών θα ανακουφιστεί και σίγουρα θα εισρεύσουν περισσότερα χρήματα στην αγορά ακινήτων.

Ο επικεφαλής του ομίλου DKRA σχολίασε ότι από τώρα μέχρι το τέλος του έτους, οι τρεις νέοι νόμοι για τα ακίνητα δεν θα έχουν βαθύ αντίκτυπο στα τμήματα, ειδικά στο πλαίσιο της περίπλοκης μακροοικονομικής κατάστασης. Αντίθετα, οι νόμοι θα χρειαστούν τουλάχιστον 6-12 μήνες για να διεισδύσουν πραγματικά στην αγορά.

Είναι καιρός να επενδύσουμε σε ακίνητα;

Οι ειδικοί στο σεμινάριο της εφημερίδας Dau Tu συμφώνησαν ότι η αγορά έχει πάντα επενδυτικές ευκαιρίες υπό οποιεσδήποτε συνθήκες. Για παράδειγμα, κατά την προηγούμενη περίοδο, ο τομέας των παλαιών διαμερισμάτων στο Ανόι ήταν ιδιαίτερα «καυτός». Πολλοί επενδυτές ήξεραν πώς να εκμεταλλευτούν την ευκαιρία και να «σερφάρουν» εκείνη την εποχή και πέτυχαν πολύ ελκυστικά ποσοστά κέρδους.

«Η αγορά κινείται πλάγια εδώ και περισσότερα από 2 χρόνια. Επί του παρόντος, τα επιτόκια είναι πολύ χαμηλά, οι επενδυτές που έχουν πλεονεκτήματα σε μετρητά και είναι ενημερωμένοι για τον τομέα θα πρέπει να επενδύσουν σε προϊόντα με λογικές τιμές. Ωστόσο, σε μια εποχή που η μακροοικονομία εξακολουθεί να έχει πολλές μεταβλητές, όσοι χρησιμοποιούν χρηματοοικονομική μόχλευση πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί», πρότεινε ο κ. Thang.

Σύμφωνα με την έκθεση της DKRA, από τα τέλη του 2023, η αγορά έχει δείξει σημάδια ανάκαμψης, αλλά επικεντρώνεται μόνο στα τμήματα διαμερισμάτων κατηγορίας Β και Γ στις μεγάλες πόλεις. Αυτό το τμήμα αναμένεται να συνεχίσει να ηγείται της αγοράς κατά το δεύτερο εξάμηνο του τρέχοντος έτους.

Ωστόσο, ο κ. Thang παραδέχτηκε επίσης ειλικρινά ότι η τρέχουσα ανάκαμψη δεν είναι ακόμη πραγματικά ισχυρή. Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας κατά τους πρώτους 6 μήνες του τρέχοντος έτους στην πόλη Χο Τσι Μινχ και τις γύρω περιοχές, η κύρια προσφορά διαμερισμάτων έφτασε τις 15.000 μονάδες. Ωστόσο, η κατανάλωση σταμάτησε μόνο στις 3.300 μονάδες περίπου, σημειώνοντας αύξηση 8% κατά την ίδια περίοδο.

«Παρόλο που η συνολική προσφορά και ζήτηση έχουν αυξηθεί, ο αριθμός εξακολουθεί να είναι ασήμαντος, μόνο το 15-20% της περιόδου του 2019. Επιπλέον, οι επενδυτές πρέπει να σημειώσουν ότι ορισμένοι άλλοι τομείς δεν έχουν ακόμη καταγράψει σημάδια ανάκαμψης, όπως τα ακίνητα σε θέρετρα», εκτίμησε ο κ. Thang.

Επί του παρόντος, το κλίμα στην αγορά χωρίζεται σε δύο άκρα. Το ένα είναι ότι οι επενδυτές που χρησιμοποιούν χρηματοοικονομική μόχλευση από τον προηγούμενο κύκλο εξακολουθούν να τείνουν να συνεχίζουν να διατηρούν κέρδη και να περιμένουν ευκαιρίες. Το δεύτερο είναι ότι ορισμένοι επενδυτές που κατέχουν μεγάλα ποσά μετρητών τείνουν να συνεχίζουν να παρακολουθούν τις επόμενες εξελίξεις της αγοράς.

«Τα στοιχεία που δημοσίευσε η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους δείχνουν ότι το συνολικό ποσό των καταθέσεων υπερβαίνει τα 13,6 τρισεκατομμύρια VND, παρά το γεγονός ότι τα επιτόκια είναι πολύ χαμηλά. Αυτή η αμυντική νοοτροπία έχει προκαλέσει αύξηση της ρευστότητας της αγοράς ακινήτων, η οποία εξακολουθεί να είναι περιορισμένη», δήλωσε ο κ. Thang.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html