Τιμές γης και ο στρατηγικός προσανατολισμός του Γενικού Γραμματέα

(Chinhphu.vn) - «Οι τιμές της γης σύμφωνα με την αγορά χειραγωγούνται και διογκώνονται εύκολα» - η δήλωση του Γενικού Γραμματέα Το Λαμ κατά τη διάρκεια της πρόσφατης συνάντησης με ψηφοφόρους στο Ανόι προκάλεσε έντονη απήχηση.

Ο Γενικός Γραμματέας Το Λαμ τόνισε την άποψη ότι το Κράτος πρέπει να διασφαλίζει δίκαια και αποτελεσματικά δικαιώματα χρήσης γης για όλους τους ανθρώπους. Φωτογραφία: VNA.

Προηγουμένως, ο Γενικός Γραμματέας είχε επίσης συνάντηση με τους αρμόδιους φορείς σχετικά με την κατεύθυνση της τροποποίησης του Νόμου περί Γης. Σύμφωνα με τον Γενικό Γραμματέα, το Κράτος πρέπει να διασφαλίσει το δικαίωμα σε δίκαιη και αποτελεσματική χρήση γης για όλους τους ανθρώπους, να διασφαλίσει την αποτελεσματική χρήση γης, τη δίκαιη και αποτελεσματική κατανομή και κατανομή της αξίας της γης, να αποφύγει τη σπατάλη και να μεγιστοποιήσει την αποτελεσματικότητα των χερσαίων πόρων για την ανάπτυξη της χώρας.

Η δήλωση του Γενικού Γραμματέα δεν αποτελεί μόνο μια πρακτική παρατήρηση, αλλά επισημαίνει επίσης μια βασική αρχή στη διαχείριση της γης στο Βιετνάμ. Αυτή η σύντομη δήλωση άνοιξε ένα τεράστιο θεωρητικό και πρακτικό ζήτημα: υπό την προϋπόθεση ότι η γη ανήκει σε ολόκληρο τον λαό και διαχειρίζεται από το κράτος, η μηχανική επιβολή των τιμών της γης να «ακολουθούν την αγορά» δεν είναι σύμφωνη με την αρχή και έχει πολλές δυνητικά επικίνδυνες συνέπειες.

Για να το δούμε αυτό ξεκάθαρα, είναι απαραίτητο να το αναλύσουμε σε βάθος από την οπτική γωνία της ιδιοκτησίας, της οικονομίας και της δημόσιας πολιτικής.

Γη – δημόσια ιδιοκτησία και τα μοναδικά χαρακτηριστικά του Βιετνάμ

Σε αντίθεση με πολλές χώρες που αναγνωρίζουν την ιδιωτική ιδιοκτησία γης, το Σύνταγμα του Βιετνάμ επιβεβαιώνει ότι η γη ανήκει σε ολόκληρο τον λαό, με το Κράτος να εκπροσωπεί τον ιδιοκτήτη και να τη διαχειρίζεται ομοιόμορφα. Αυτό δημιουργεί μια θεμελιώδη διαφορά στον τρόπο με τον οποίο διαμορφώνονται οι τιμές της γης.

Σε μια τυπική οικονομία της αγοράς, οι τιμές της γης διαμορφώνονται από τον ανταγωνισμό μεταξύ πολλών διαφορετικών ιδιοκτητών. Η προσφορά είναι ποικίλη, η ζήτηση είναι ποικίλη, επομένως οι τιμές καθορίζονται με βάση τον πραγματικό ανταγωνισμό. Αλλά στο Βιετνάμ, το Κράτος είναι ο μοναδικός προμηθευτής στην πρωτογενή αγορά. Όλες οι ανάγκες πρόσβασης σε γη πρέπει να υπόκεινται στις αποφάσεις του Κράτους σχετικά με την κατανομή γης, τη μίσθωση γης και την αλλαγή σκοπού χρήσης γης. Με άλλα λόγια, η αγορά γης του Βιετνάμ είναι μια ειδική αγορά, όπου το Κράτος είναι τόσο ο προμηθευτής όσο και ο ρυθμιστής.

Σε αυτό το πλαίσιο, εάν το Κράτος «αφήσει στην τοπική αυτοδιοίκηση να καθορίσει τις τιμές της γης σύμφωνα με την αγορά, ουσιαστικά την αφήνει στις διακυμάνσεις που χειραγωγούνται εύκολα από κερδοσκόπους, μεσίτες και ομάδες συμφερόντων. Εκείνη την εποχή, οι τιμές της γης δεν αντανακλούν πλέον την πραγματική αξία χρήσης, αλλά διαστρεβλώνονται από κερδοσκοπικές προσδοκίες. Αυτή είναι η αιτία του παράδοξου: πολλές εγκαταλελειμμένες εκτάσεις εξακολουθούν να έχουν υπερβολικά υψηλές τιμές, οι παραγωγικές επιχειρήσεις δυσκολεύονται να έχουν πρόσβαση σε γη και οι κερδοσκόποι πλουτίζουν χάρη στις διαφορές τιμών.

Η αγορά γης του Βιετνάμ είναι μια ειδική αγορά όπου το κράτος είναι τόσο ο προμηθευτής όσο και ο ρυθμιστής.

Οι κίνδυνοι επιβολής της αρχής της «τιμής αγοράς»

Όταν ένα δημόσιο περιουσιακό στοιχείο που ανήκει σε όλους τους ανθρώπους υπόκειται σε έναν μηχανισμό τιμολόγησης που βασίζεται στην «αγορά», μπορεί να προκύψει αμέσως μια σειρά από σοβαρούς κινδύνους.

Καταρχάς, οι τιμές της γης είναι αδικαιολόγητα διογκωμένες. Μόνο μία μη επαληθευμένη πληροφορία σχετικά με τον σχεδιασμό ή τις υποδομές μπορεί να δημιουργήσει «πυρετό γης». Οι «μεσίτες γης» και οι κερδοσκόποι δημιουργούν εύκολα εικονικές τιμές, ανεβάζοντας τις τιμές κατά πολλαπλάσιες της πραγματικής αξίας, καθιστώντας την έννοια της «τιμής αγοράς» ένα παιχνίδι για χειριστές.

Δεύτερον, αρνητικές κοινωνικές επιπτώσεις. Οι παράλογες αυξήσεις στις τιμές της γης οδηγούν σε τιμές κατοικιών, τιμές ενοικίων, έξοδα διαβίωσης, κόστος παραγωγής - όλα αυτά βαρύνουν τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις. Το όνειρο της εγκατάστασης γίνεται ολοένα και πιο μακρινό για τους μεσαίου εισοδήματος. Οι επιχειρήσεις χάνουν το ανταγωνιστικό τους πλεονέκτημα λόγω του υψηλού κόστους της γης. Η αγορά κοινωνικής στέγασης ασφυκτιά.

Τρίτον, στρεβλώσεις στην κατανομή των πόρων. Όταν οι εικονικές τιμές της γης γίνονται ένα κανάλι για γρήγορο πλουτισμό, το κοινωνικό κεφάλαιο έλκεται από την κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων αντί για την παραγωγή, την τεχνολογία και την καινοτομία. Πολλοί άνθρωποι εγκαταλείπουν την παραγωγή για να σπεύσουν στην «εξερεύνηση» της γης, δημιουργώντας μια βραχυπρόθεσμη, μη βιώσιμη οικονομία με πιθανούς κινδύνους.

Τέταρτον, ο κίνδυνος μακροοικονομικής αστάθειας. Η «φούσκα» της γης θέτει κινδύνους για το τραπεζικό σύστημα, καθώς το μεγαλύτερο μέρος των εξασφαλίσεων είναι ακίνητα. Ταυτόχρονα, το χάσμα μεταξύ πλουσίων και φτωχών αυξάνεται καθώς μια μειονότητα πλουτίζει γρήγορα μέσω της κερδοσκοπίας στη γη, ενώ η πλειοψηφία αποκλείεται από τη δυνατότητα πρόσβασης σε γη για εγκατάσταση και επαγγελματική εξέλιξη.

Συνεπώς, η προειδοποίηση του Γενικού Γραμματέα όχι μόνο ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, αλλά έχει και εξαιρετικά σημαντική πολιτική αξία.

Ο αναπόφευκτος ρόλος του Κράτους στην αποτίμηση γης

Σε ένα καθεστώς δημόσιας ιδιοκτησίας, το Κράτος δεν μπορεί να αποφύγει την ευθύνη του για την αποτίμηση. Αντιθέτως, το Κράτος έχει την υποχρέωση να θεσπίσει ένα τυποποιημένο πλαίσιο τιμών γης, επειδή αυτός είναι ο μόνος τρόπος για να προστατευθούν τα συμφέροντα ολόκληρου του λαού και να αποφευχθεί η απώλεια δημόσιας περιουσίας.

Αν αφήσουμε την αγορά να «αυτορυθμιστεί», ουσιαστικά παραδίδουμε την εξουσία να καθορίζει την αξία των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων σε μια ομάδα κερδοσκόπων. Αυτό δεν είναι μόνο λάθος όσον αφορά τις αρχές διαχείρισης των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων, αλλά και επικίνδυνο όσον αφορά τις κοινωνικές συνέπειες.

Ο καθορισμός των τιμών γης από το Κράτος δεν σημαίνει άρνηση του ρόλου της αγοράς. Αντιθέτως, πρόκειται για τον σχεδιασμό μιας ελεγχόμενης αγοράς, στην οποία η τιμή της γης που εκδίδεται από το Κράτος παίζει τον ρόλο μιας «τυποποιημένης άγκυρας», ενώ οι αστικές συναλλαγές μπορούν να κυμαίνονται εντός ενός εύλογου εύρους. Πρόκειται για ένα μοντέλο που εξισορροπεί την ευελιξία της αγοράς και την απαραίτητη σταθερότητα της κρατικής διαχείρισης.

Συγκεκριμένα, οι τιμές γης που εκδίδονται από το κράτος αποτελούν επίσης ένα στρατηγικό εργαλείο πολιτικής που βοηθά: Να διασφαλιστεί η πρόσβαση των ανθρώπων σε γη για εγκατάσταση και επαγγελματική εξέλιξη· να δημιουργηθεί ένα σταθερό περιβάλλον κόστους για τις επιχειρήσεις, να βελτιωθεί η ανταγωνιστικότητα· να κατευθυνθεί το κοινωνικό κεφάλαιο στην παραγωγή αντί για κερδοσκοπία· να αυξηθούν τα δημόσια και διαφανή έσοδα του προϋπολογισμού και να αποτραπεί η απώλεια δημόσιων περιουσιακών στοιχείων.

Έτσι, η άποψη του Γενικού Γραμματέα έχει μια στέρεη θεωρητική βάση: Η αποτίμηση της γης από το Κράτος δεν αποτελεί αυθαίρετη διοικητική παρέμβαση, αλλά αναπόφευκτη απαίτηση ενός ειδικού καθεστώτος ιδιοκτησίας - της δημόσιας ιδιοκτησίας γης.

Κατάλληλος μηχανισμός για τον καθορισμό των τιμών γης στο Βιετνάμ

Για την εφαρμογή αυτής της άποψης, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένας επιστημονικός, εφικτός και διαφανής μηχανισμός τιμολόγησης.

Καταρχάς, θεσπίστε ένα εθνικό πρότυπο πλαίσιο τιμών γης. Ένα ανεξάρτητο Εθνικό Συμβούλιο Εκτίμησης Γης πρέπει να εκδώσει ένα πλαίσιο τιμών γης που βασίζεται σε μεγάλα δεδομένα, διαβούλευση με ειδικούς και στενή εποπτεία. Είναι αδύνατο να αφήσουμε κάθε τοποθεσία να ορίζει τις δικές της τιμές, οι οποίες μπορούν εύκολα να εμπίπτουν στη «σκοτεινή ζώνη» των ομαδικών συμφερόντων.

Δεύτερον, δημιουργήστε μια ενοποιημένη βάση δεδομένων γης. Αυτή θα είναι το «κεντρικό νευρικό σύστημα» της διαχείρισης γης, καταγράφοντας όλες τις συναλλαγές, τις φορολογικές και πιστωτικές πληροφορίες σε πραγματικό χρόνο, αντανακλώντας με ακρίβεια την αντικειμενική προσφορά και ζήτηση και εξαλείφοντας τις εικονικές συναλλαγές.

Τρίτον, εφαρμογή φόρου κατά της κερδοσκοπίας . Σταδιακή φορολόγηση της εγκαταλελειμμένης γης ή της γης που αγοράζεται και πωλείται σε σύντομο χρονικό διάστημα, για την εξάλειψη των κερδοσκοπικών κινήτρων, έτσι ώστε η γη να μπορέσει να επιστρέψει στις σωστές παραγωγικές και λειτουργικές της λειτουργίες.

Τέταρτον, εφαρμόστε έναν μηχανισμό για την ανάκτηση των διαφορών στα ενοίκια γης. Όταν το Κράτος επενδύει σε υποδομές που αυξάνουν την αξία της γης, η αυξημένη αξία πρέπει να εισπράττεται από το Κράτος μέσω φόρων, τελών ή πλειστηριασμών. Αυτή είναι μια αρχή της δικαιοσύνης: η αξία αυτή ανήκει σε ολόκληρο τον πληθυσμό και δεν μπορεί να απολαμβάνεται από μία μόνο ομάδα ατόμων.

Πέμπτον, διασφαλίστε τη διαφάνεια και την εποπτεία. Η διαδικασία αποτίμησης γης πρέπει να είναι διαφανής και να εποπτεύεται από την Εθνοσυνέλευση, το Πατριωτικό Μέτωπο, τον Τύπο και τον λαό. Μόνο η διαφάνεια μπορεί να αποτρέψει τα κατεστημένα συμφέροντα και να ενισχύσει την κοινωνική εμπιστοσύνη.

Έκτον, επιτρέψτε ένα εύλογο εύρος διακύμανσης. Οι τιμές των αστικών συναλλαγών μπορούν να διαφέρουν από τις κρατικές τιμές εντός ενός ορισμένου εύρους, αλλά δεν μπορούν να υπερβούν το ανώτατο όριο, προκειμένου να διατηρείται η ευελιξία παραμένοντας παράλληλα σταθερές.

Αυτοί οι μηχανισμοί, εάν σχεδιαστούν και λειτουργήσουν σοβαρά, θα δημιουργήσουν μια δίκαιη, διαφανή και βιώσιμη αγορά γης – ακριβώς όπως επιβεβαίωσε ο Γενικός Γραμματέας.

Στρατηγικός προσανατολισμός για την ριζική τροποποίηση της πολιτικής γης

Ο Γενικός Γραμματέας Το Λαμ πρότεινε μια στρατηγική κατεύθυνση για την ριζική τροποποίηση της πολιτικής γης. Σε ένα καθεστώς δημόσιας ιδιοκτησίας, δεν υπάρχει σωστή «τιμή αγοράς» εάν το Κράτος δεν την ορίζει. Μόνο μια τυποποιημένη τιμή που καθορίζεται από το Κράτος μπορεί να διασφαλίσει τα δημόσια συμφέροντα, να αποτρέψει την κερδοσκοπία και να επαναφέρει την αγορά γης στην τροχιά της βιώσιμης ανάπτυξης.

Αυτή είναι μια υπενθύμιση για εμάς να βάλουμε τέλος στη χαλαρότητα, τον πληθωρισμό και την κερδοσκοπία με τη γη, και ταυτόχρονα μια έκκληση για επανασχεδιασμό του μηχανισμού τιμολόγησης γης με γνώμονα τη δικαιοσύνη και τη διαφάνεια. Το Κράτος πρέπει να είναι ο αρχιτέκτονας της αγοράς γης, η τιμολόγηση δεν έχει ως στόχο τη διοικητική παρέμβαση, αλλά τη δημιουργία μιας βάσης για την ανάπτυξη.

Το μήνυμα είναι πολύ σαφές: ο καθορισμός των τιμών της γης που είναι δημόσια ιδιοκτησία αποτελεί ιστορική ευθύνη του Κράτους και είναι επίσης το κλειδί για να ξεφύγει η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ από την κερδοσκοπική σπείρα, να εισέλθει σε μια σταθερή και δίκαιη τροχιά, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις για βιώσιμη ανάπτυξη.

Δρ. Νγκουγιέν Σι Ντουνγκ

Πηγή: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm