Οι τιμές ενοικίασης ανεβαίνουν όλο και περισσότερο.

Στα τέλη Αυγούστου 2024, πολλοί εξεπλάγησαν από την είδηση ​​ότι η Starbucks έκλεινε το πιο πολυτελές κατάστημά της στην πόλη Χο Τσι Μινχ, που βρισκόταν στην οδό Han Thuyen 11-13, στην Περιοχή 1, μετά από 7 χρόνια λειτουργίας και σταθερά υψηλή επισκεψιμότητα πελατών. Ακόμα πιο σοκαριστικό ήταν ότι η Starbucks εκκένωσε το χώρο μετά τη λήξη της μίσθωσης και ο ιδιοκτήτης αύξησε το ενοίκιο από 700 εκατομμύρια σε 750 εκατομμύρια VND ανά μήνα, ή περίπου 9 δισεκατομμύρια VND ανά έτος.

Όλοι σπεύδουν να εγκαταλείψουν τα κορυφαία ακίνητα.

Για τους επιχειρηματίες και όσους εργάζονται στον κλάδο της μίσθωσης ακινήτων, η τιμή ενοικίασης του προαναφερθέντος ακινήτου δεν θεωρείται πολύ υψηλή.

Στην πραγματικότητα, υπάρχουν και άλλα ακίνητα στην ίδια οδό Han Thuyen ή σε κοντινούς δρόμους με πολύ υψηλότερες τιμές ενοικίασης. Για παράδειγμα, οι εγκαταστάσεις της %Arabica Coffee, μιας διάσημης ιαπωνικής αλυσίδας καφέ που άνοιξε μόλις πριν από λίγους μήνες, κοστίζουν τουλάχιστον 700 εκατομμύρια VND/μήνα.

Ένας εξαιρετικός εμπορικός χώρος στην καρδιά της πόλης Χο Τσι Μινχ παρέμεινε κενός εδώ και πολλά χρόνια. (Φωτογραφία: PHAM DINH)

Ωστόσο, αυτοί οι εξαιρετικά πολυτελείς χώροι είναι κατάλληλοι μόνο για επιχειρήσεις με συγκεκριμένους στρατηγικούς στόχους. Οι επιχειρήσεις που επιδιώκουν μόνο κέρδος από την πώληση προϊόντων ή υπηρεσιών θα δυσκολευτούν πολύ να επιβιώσουν.

Λίγους μήνες πριν κλείσει το Starbucks Han Thuyen, μια σειρά από εξέχουσες μάρκες όπως η Highlands Coffee εκκένωσαν τις εγκαταστάσεις τους στη γωνία των οδών Nguyen Du και Pasteur. Το εστιατόριο YEN Sushi έκλεισε το υποκατάστημά του στην οδό Dong Khoi 8. Το MIA, ένα κατάστημα ειδών υγιεινής και τσαντών, εκκένωσε επίσης τις εγκαταστάσεις του στη διασταύρωση Phu Dong πριν από λίγους μήνες. Αυτό το κατάστημα είχε επίσης ενοίκιο έως και 700 εκατομμύρια VND/μήνα και είχε αλλάξει χέρια μεταξύ τεσσάρων μεγάλων εμπορικών σημάτων σε μόλις πέντε χρόνια.

Στην πραγματικότητα, οι υψηλές τιμές ενοικίασης, η αδυναμία των επιχειρήσεων να ανταπεξέλθουν στο τρέχον δύσκολο οικονομικό κλίμα και η επακόλουθη αναγκαστική επιστροφή μισθωμένων χώρων δεν είναι κάτι καινούργιο. Συμβαίνουν από τότε που ξέσπασε η πανδημία COVID-19 το 2020. Σύμφωνα με παρατηρήσεις δημοσιογράφων της εφημερίδας Nguoi Lao Dong, πολλοί εμπορικοί χώροι κατά μήκος πολυσύχναστων δρόμων στην καρδιά της πόλης Χο Τσι Μινχ, όπως οι Nguyen Hue, Le Loi (Περιοχή 1), Vo Van Tan (Περιοχή 3), Nguyen Trai (Περιοχή 5), Nguyen Van Linh (Περιοχή 7), Phan Xich Long (Περιοχή Phu Nhuan) κ.λπ., παραμένουν κενοί ή είναι κλειστοί.

Η οδός Le Loi (Περιοχή 1), μήκους περίπου 550 μέτρων, είναι ένας από τους πιο όμορφους δρόμους στην καρδιά της πόλης Χο Τσι Μινχ, που διασταυρώνεται με «χρυσούς» δρόμους όπως οι Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia και Nguyen Hue, αλλά αυτή τη στιγμή διαθέτει περίπου 15 κενά καταστήματα. Η κα Nguyen Hanh, διευθύντρια ενός καταστήματος με σουβενίρ σε αυτόν τον δρόμο, πιστεύει ότι ο λόγος που πολλά καταστήματα κλείνουν είναι επειδή δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά το ενοίκιο, το οποίο ανέρχεται σε 25-30 εκατομμύρια VND την ημέρα ή 800-900 εκατομμύρια VND το μήνα, χωρίς να υπολογίζονται τα έξοδα προσωπικού, οι φόροι, το κεφάλαιο κ.λπ. Μερικοί ιδιοκτήτες καταστημάτων αρχικά δεν προέβλεψαν την επιχειρηματική κατάσταση και νοίκιασαν σε τιμές πέρα ​​από τις δυνατότητές τους, με αποτέλεσμα τα έσοδα να μην επαρκούν για την κάλυψη των εξόδων, αναγκάζοντάς τους να κλείσουν και να νοικιάσουν αλλού, παρόλο που είχαν μετακομίσει μόνο λίγους μήνες νωρίτερα.

«Κοσμηματοπωλεία, η διάσημη αλυσίδα τσαγιού PL, ταξιδιωτικά γραφεία... επιστρέφουν τα καταστήματά τους το ένα μετά το άλλο επειδή δεν μπορούσαν να αντέξουν το ενοίκιο. Μέχρι σήμερα, κανείς δεν έχει τολμήσει να νοικιάσει ξανά επειδή η τιμή είναι πολύ υψηλή. Ζητώ επίσης από τον ιδιοκτήτη να μειώσει το ενοίκιο επειδή υπάρχουν πολλοί τουρίστες αλλά λίγες αγορές και δεν ξέρω αν μπορώ να επιβιώσω μέχρι του χρόνου», ανησυχεί η κα Hanh.

Ο κ. Hoang Thanh, ο κτηματομεσίτης του διώροφου κτιρίου στην οδό Le Loi 48, δήλωσε ότι ο ιδιοκτήτης ζητά 12.000 δολάρια ΗΠΑ το μήνα (σχεδόν 300 εκατομμύρια VND), με την προϋπόθεση τετράμηνης προκαταβολής, προπληρωμής δύο μηνών ενοικίου και ελάχιστης διάρκειας δύο ετών μίσθωσης. Αξίζει να σημειωθεί ότι το σπίτι είναι κενό για πάνω από ένα χρόνο από τότε που έκλεισε το κατάστημα ρολογιών TT, αλλά ο ιδιοκτήτης αρνείται να μειώσει το ενοίκιο.

«Εάν οι πελάτες θέλουν να νοικιάσουν χώρο στην οδό Le Loi για επαγγελματικούς σκοπούς ή για την προβολή της επωνυμίας τους, πρέπει να το σκεφτούν προσεκτικά, επειδή οι τιμές είναι πολύ υψηλές, κυμαινόμενες από 10.000 έως 12.000 δολάρια ΗΠΑ το μήνα. Πολλοί πελάτες δεν μπόρεσαν να αντέξουν οικονομικά αυτό το ενοίκιο και αναγκάστηκαν να αποδεχτούν την απώλεια των καταθέσεών τους, που ανέρχονται σε εκατοντάδες εκατομμύρια VND», ενημέρωσε ο κ. Thanh.

Η οδός Nguyen Trai (Περιοχή 5) ήταν κάποτε γνωστή ως ο «δρόμος της μόδας » της πόλης Χο Τσι Μινχ, με εκατοντάδες καταστήματα που πωλούν παπούτσια, ρούχα, τσάντες, καπέλα, γυαλιά ηλίου κ.λπ. Ωστόσο, λόγω της υποτονικής επιχειρηματικής δραστηριότητας και των υπερβολικών ενοικίων, πολλοί άνθρωποι έχουν τοποθετήσει πινακίδες που πωλούν τα προϊόντα τους και μεταφέρουν τις εγκαταστάσεις τους.

Η κα. Pham Ngoc, εκπρόσωπος του καταστήματος ρούχων εγκυμοσύνης Mdl, δήλωσε ότι θέλει να μεταβιβάσει τον χώρο της, έκτασης 14,5 τ.μ., με ωφέλιμη επιφάνεια 35 τ.μ. που περιλαμβάνει έναν όροφο, ένα ισόγειο και μια μικρή αποθήκη, με ενοίκιο 60 εκατομμυρίων VND/μήνα. Η τιμή μεταβίβασης είναι 259 εκατομμύρια VND (συμπεριλαμβανομένων των κλιματιστικών, του φωτισμού, της σήμανσης, της εγγύησης κ.λπ.) για να στραφεί σε διαφορετική επιχείρηση. «Οι πωλήσεις ειδών μόδας μειώνονται, ενώ τα ενοίκια παραμένουν υψηλά, κάτι που δεν είναι κατάλληλο για την αγορά. Μετά από πολλές ανεπιτυχείς διαπραγματεύσεις, αποφάσισα να μεταβιβάσω την επιχείρηση», εξήγησε η κα. Ngoc.

Η κα Ha Phuong, ιδιοκτήτρια του κοντινού καταστήματος μόδας NN, δήλωσε επίσης ότι επιδιώκει να ρευστοποιήσει όλα τα αποθέματά της και να υπενοικιάσει τον χώρο του ισογείου, έκτασης 80 τετραγωνικών μέτρων, λόγω «συνταξιοδότησης». Το τρέχον ενοίκιο είναι 45 εκατομμύρια VND ανά μήνα, με ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης ένα έτος και προκαταβολή δύο μηνών. Η υπενοικίαση θα εξοικονομούσε χρήματα από τα έξοδα τοποθέτησης ραφιών και προβολής. Ωστόσο, σύμφωνα με την έρευνά μας, η κα Phuong σταμάτησε την πώληση και επέστρεψε το ακίνητο επειδή ο ιδιοκτήτης αρνήθηκε να μειώσει το ενοίκιο για να υποστηρίξει τις επιχειρήσεις, αντίθετα το αύξανε σταθερά ετησίως.

Καλύτερα να το αφήσεις άδειο παρά να μειώσεις το ενοίκιο!

Η Le Thi Tu Uyen, ενοικιάστρια που ειδικεύεται σε οικολογικά καταναλωτικά αγαθά και καθαρά τρόφιμα, είπε ότι κάποτε νοίκιασε έναν χώρο στην οδό Nguyen Hue, στην Περιοχή 1, για 20 εκατομμύρια dong το μήνα, αλλά τον έκλεισε μετά από μόλις 3 μήνες, παρόλο που έχασε την προκαταβολή της. Αυτό συνέβη επειδή, αν και ο δρόμος ήταν πολυσύχναστος, η πελατεία ήταν κυρίως νέοι με μέτρια αγοραστική δύναμη, επομένως τα έσοδα δεν ήταν αρκετά για να καλύψουν τα έξοδα.

Αργότερα, η κα Uyen επικεντρώθηκε στην ανάπτυξη του διαδικτυακού της καναλιού και συνειδητοποίησε ότι δαπανώντας μόνο περίπου 200.000 VND την ημέρα ή περίπου 6 εκατομμύρια VND το μήνα σε διαφημίσεις, θα μπορούσε να προσεγγίσει περίπου 40.000 άτομα. Με ποσοστό μετατροπής 0,5%, το κατάστημα λάμβανε 200 παραγγελίες το μήνα. Το ηλεκτρονικό κατάστημα μπορεί να προσεγγίσει πελάτες παντού και να στοχεύσει στο σωστό κοινό χάρη στην τεχνητή νοημοσύνη (AI), με αποτέλεσμα υψηλό ποσοστό μετατροπής. «Οι τρέχουσες τιμές ενοικίασης χώρων λιανικής πώλησης είναι παράλογα υψηλές. Η ανάπτυξη του διαδικτυακού καναλιού θα μειώσει σημαντικά το κόστος ενοικίασης και θα το φέρει σταδιακά πιο κοντά στην πραγματική του αξία», προέβλεψε η κα Uyen.

Πρόσφατα, μια αλυσίδα καταστημάτων τροφίμων υψηλής ποιότητας στην πόλη Χο Τσι Μινχ έκλεισε το πρώτο της κατάστημα, το οποίο λειτουργούσε για πάνω από 10 χρόνια στην οδό Nguyen Dinh Chieu, στην περιοχή 3, λόγω της «παράλογης αύξησης του ενοικίου» από τον ιδιοκτήτη. Ο ιδρυτής της μάρκας δήλωσε ότι οι εγκαταστάσεις, λιγότερο από 40 τετραγωνικά μέτρα, ήταν πολύ παλιές, είχαν συχνά δυσλειτουργικά κλιματιστικά, έτρεχαν νερό όταν έβρεχε και ήταν δύσκολο να ανακαινιστούν επειδή μοιράζονταν έναν τοίχο με το γειτονικό κατάστημα, ωστόσο το ενοίκιο έφτανε τα 60 εκατομμύρια VND ανά μήνα.

Πάνω από τρεις μήνες μετά το κλείσιμο του προαναφερθέντος καταστήματος τροφίμων, το ακίνητο εξακολουθεί να έχει την πινακίδα «Ενοικιάζεται» και δεν έχουν βρεθεί νέοι ενοικιαστές. «Με την τιμή ενοικίασης και την κατάσταση του χώρου, μόνο οι μεγάλες εταιρείες με σημαντικό κεφάλαιο για να χτίσουν το εμπορικό τους σήμα ή εκείνες που επιδιώκουν ένα επιχειρηματικό μοντέλο υψηλού κινδύνου, «αυταρκούς» μπορούν να το αντέξουν οικονομικά. Οι συνηθισμένες επιχειρήσεις απλά δεν μπορούν να αντέξουν το ενοίκιο», σχολίασε ένας εκπρόσωπος της αλυσίδας λιανικής πώλησης.

Σύμφωνα με τον Hoang Tung, Πρόεδρο της F&B Investment & FoodEdu Academy, ειδικό στον κλάδο των τροφίμων και ποτών (F&B), παρά την ταχεία ανάπτυξη των διαδικτυακών καναλιών, η συμβολή τους στα έσοδα παραμένει ασήμαντη, με το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων να προέρχεται ακόμα από offline κανάλια. Επομένως, οι επαγγελματικοί χώροι εξακολουθούν να διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο στον κλάδο των τροφίμων και ποτών. «Όχι μόνο οι κορυφαίες τοποθεσίες βιώνουν αυξήσεις στα ενοίκια λόγω έλλειψης και της προσφοράς που υπερβαίνει τη ζήτηση, αλλά ακόμη και οι συνηθισμένες επαγγελματικές εγκαταστάσεις παρουσιάζουν ανοδική τάση στις τιμές τους», σημείωσε.

Ο κ. Tung πιστεύει ότι, συμβατικά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν πάντα το πάνω χέρι απαιτώντας από τους ενοικιαστές να καταβάλλουν προκαταβολή ή ενοίκιο εκ των προτέρων και αυξάνοντας τις τιμές ετησίως ή περιοδικά για να αντισταθμίσουν τον πληθωρισμό. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι οικονομικά εύποροι, επομένως μπορούν να αφήσουν τα ακίνητα άδεια για 6 μήνες έως ένα χρόνο για να διατηρήσουν την τιμή, αρνούμενοι να μειώσουν τα ενοίκια. «Όσον αφορά τους χώρους, η διατήρηση του ενοικίου είναι ήδη καλή. Υπάρχουν ελάχιστες ελπίδες για μείωση. Οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων εστίασης πρέπει να το συνυπολογίσουν αυτό στο κόστος τους πριν ξεκινήσουν την επιχείρησή τους», συμβούλεψε ο κ. Tung.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Nguyen Hong Hai, Πρόεδρος της VNO Investment and Development Joint Stock Company - που ειδικεύεται σε υπηρεσίες ενοικίασης και υπεκμίσθωσης κατοικιών και χώρων - πιστεύει ότι το κλείσιμο ή η επιστροφή χώρων από επιχειρήσεις δεν οφείλεται απαραίτητα στις υψηλές τιμές ενοικίασης, αλλά μπορεί να οφείλεται στο ότι δεν έχουν πλέον ανάγκη τον χώρο ή θεωρούν την επιχειρηματική κατάσταση μη βιώσιμη στο μέλλον.

Οι κορυφαίες τοποθεσίες εξακολουθούν να έχουν μεγάλη ζήτηση.

Σύμφωνα με έναν ειδικό στον κλάδο των τροφίμων και ποτών, οι αλυσίδες καφέ και ποτών που επενδύουν σε μεγάλο βαθμό σε προνομιακές τοποθεσίες περιλαμβάνουν τις Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland, κ.λπ. Ωστόσο, μεταξύ αυτών, οι Katinat Coffee & Tea και Phe La έχουν τον ίδιο ιδιοκτήτη. Είναι πιθανό ο σκοπός του επενδυτή στην επιθετική επέκταση της αλυσίδας σε αυτό το στάδιο να είναι η πώληση μετοχών ή για κάποιο άλλο λόγο, επομένως δεν μπορεί να συγκριθεί με μάρκες που λειτουργούν κανονικά με κερδοσκοπικό σκοπό...

Στην πραγματικότητα, σε περιοχές όπου ο χώρος είναι περιορισμένος, οι τιμές ενοικίασης τείνουν να αυξάνονται αντί να μειώνονται. Τυπικά παραδείγματα περιλαμβάνουν προνομιακές τοποθεσίες στην κεντρική Περιοχή 1, τον χώρο στην οδό Han Thuyen που εκκένωσαν πρόσφατα τα Starbucks και τον χώρο γύρω από τον κυκλικό κόμβο Ho Con Rua... οι μεγάλες μάρκες και αλυσίδες τροφίμων και ποτών ανταγωνίζονται συνεχώς για να νοικιάσουν αυτούς τους χώρους.

Πηγή: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm