Άρση του «σημείου συμφόρησης» στην τιμολόγηση γης στις παράκτιες περιοχές του Λαμ Ντονγκ

Στη νοτιοανατολική περιοχή της επαρχίας Λαμ Ντονγκ (πρώην επαρχία Μπιν Τουάν), μια σειρά από τουριστικά έργα και αστικές περιοχές αντιμετωπίζουν νομικά προβλήματα επειδή δεν έχουν καθοριστεί συγκεκριμένες τιμές γης.

Μια γωνιά του έργου NovaWorld Phan Thiet

Σύμφωνα με έκθεση του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος της επαρχίας Λαμ Ντονγκ, η νοτιοανατολική περιοχή της επαρχίας διαθέτει επί του παρόντος 14 έργα για τουριστικές περιοχές, αστικές περιοχές, εμπορικές κατοικίες, βιομηχανικές ζώνες κ.λπ. που αναζητούν μονάδες αποτίμησης γης. Μεταξύ αυτών, 8 τουριστικά έργα αντιμετωπίζουν δυσκολίες.

Οι επιχειρήσεις βρίσκονται σε σύγχυση

Οι καθυστερήσεις στην αποτίμηση της γης έχουν καταστήσει αδύνατη την καταβολή τελών χρήσης γης ή ενοικίου από τις επιχειρήσεις και, ως εκ τούτου, αδυνατούν να συνεχίσουν την υλοποίηση κατασκευαστικών έργων όπως έχει προγραμματιστεί. Αυτή η κατάσταση έχει επηρεάσει σοβαρά την πρόοδο των επενδύσεων, την εκταμίευση και τη συνολική ανάπτυξη της περιοχής.

Τα 8 έργα με συγκεκριμένα προβλήματα περιλαμβάνουν 1 έργο για το οποίο η συμβουλευτική μονάδα διενεργεί αποτίμηση γης, το οποίο είναι το Hon Rom Hill. 2 έργα επιλέγουν συμβουλευτικές μονάδες, τα οποία είναι το Royal Ruby Villa και το Ocean Valley. 2 έργα με προβλήματα σχεδιασμού, τα οποία είναι το Honey Beach και το Hoa Sen. 3 έργα που αναμένεται να αφαιρεθούν από τη λίστα, τα οποία είναι τα NDMREAL, Tan Dai Duong και De La Gi. Επιπλέον, το υπερ-έργο NovaWorld Phan Thiet, πλάτους σχεδόν 1.000 εκταρίων, στο οποίο επενδύει η Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (μέλος του ομίλου Novaland), δυσκολεύεται επίσης να εφαρμόσει την αποτίμηση γης εδώ και πολλά χρόνια.

Πριν από τη συγχώνευση, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Binh Thuan δήλωσε ότι υπήρχαν δεκάδες έργα που δεν είχαν ακόμη καθορίσει συγκεκριμένες τιμές γης. Αυτή η καθυστέρηση όχι μόνο προκάλεσε σπατάλη κοινωνικών πόρων, αλλά και εμπόδισε την τοπική ανάπτυξη.

Το ζήτημα περιπλέκεται περαιτέρω από τις νομικές αλλαγές. Από το Διάταγμα 71/2024/ND-CP (κανονισμοί για τις τιμές γης, που ισχύουν από την 1η Αυγούστου 2024), η διαδικασία αποτίμησης γης έχει χωριστεί σε δύο κατευθύνσεις. Για έργα που μισθώνουν γη με ετήσιες πληρωμές, η επαρχία μπορεί να εφαρμόσει τη μέθοδο του συντελεστή Κ - δηλαδή, πολλαπλασιάζοντας την τιμή της γης στον τιμοκατάλογο με τον συντελεστή προσαρμογής για να λάβει μια συγκεκριμένη τιμή, κάτι απλούστερο και ταχύτερο. Ωστόσο, τα έργα που μεταβαίνουν σε μίσθωση γης με εφάπαξ πληρωμή για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης πρέπει να εφαρμόζουν σύνθετες μεθόδους όπως πλεόνασμα, σύγκριση, εισόδημα κ.λπ. Αυτές οι μέθοδοι απαιτούν πλήρη νομικά έγγραφα, πλούσια δεδομένα αγοράς και πρόσληψη εξωτερικής συμβουλευτικής μονάδας.

Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολύ λίγες συμβουλευτικές μονάδες που είναι εξειδικευμένες για την εκπόνηση φακέλων αποτίμησης όπως απαιτείται. Πολλές συμβουλευτικές εταιρείες φοβούνται τους νομικούς κινδύνους ή προσφέρουν υψηλές προσφορές, γεγονός που καθιστά δύσκολη την επιλογή. Ακόμα και όταν έχει επιλεγεί μια κατάλληλη μονάδα, η διαδικασία προετοιμασίας και αξιολόγησης των φακέλων εξακολουθεί να είναι χρονοβόρα, επειδή περιλαμβάνει πολλά τμήματα και υποκαταστήματα.

Μαθήματα από το NovaWorld Phan Thiet

Ένα τυπικό παράδειγμα αυτής της κατάστασης είναι το έργο του Ocean Valley Tourism Complex στην περιφέρεια Tien Thanh, στην επαρχία Lam Dong. Το έργο, με την εμπορική ονομασία NovaWorld Phan Thiet, περιλαμβάνει πολλά στοιχεία στην τουριστική περιοχή που έχουν τεθεί σε λειτουργία, μερικά βρίσκονται υπό κατασκευή και, σύμφωνα με το σχέδιο, ολόκληρο το έργο θα ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του 2028. Ωστόσο, η αλλαγή στη μορφή χρήσης γης από ετήσια μίσθωση σε εφάπαξ μίσθωση για ολόκληρη την περίοδο έχει αναγκάσει το έργο να περιμένει τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης για την εκπλήρωση των οικονομικών υποχρεώσεων. Αναμένεται ότι ολόκληρο το έργο θα ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του 2028.

Το έργο NovaWorld Phan Thiet έχει έκταση άνω των 986 εκταρίων. Μέχρι σήμερα, ο επενδυτής έχει παραδώσει σε πελάτες περισσότερα από 1.300 από ένα σύνολο άνω των 8.000 προϊόντων ακινήτων.

Ο κ. Nguyen Minh, Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της Επαρχίας Lam Dong, δήλωσε ότι μέχρι στιγμής, οι δυσκολίες και τα προβλήματα του έργου NovaWorld Phan Thiet έχουν ουσιαστικά επιλυθεί.

Ο κ. Μινχ πρότεινε στο Υπουργείο Οικονομικών να συμβουλεύσει την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή να συστήσει ένα Συμβούλιο για την εκτίμηση συγκεκριμένων τιμών γης και μια ομάδα εργασίας τον Ιούλιο του 2025.

Προηγουμένως, στις 27 Ιουνίου 2025, το έργο NovaWorld Phan Thiet έλαβε άδεια από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή να αλλάξει τη μορφή χρήσης γης σε εφάπαξ μίσθωση γης. Επί του παρόντος, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος εφαρμόζει την εκτίμηση κόστους και επιλέγει μια συμβουλευτική μονάδα για να καθορίσει τη συγκεκριμένη τιμή γης, ως βάση για την είσπραξη εφάπαξ μίσθωσης γης για αυτό το έργο.

Όσον αφορά την συγκεκριμένη αποτίμηση γης για έργα στα νοτιοανατολικά της επαρχίας, ο κ. Nguyen Minh ζήτησε από το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος να επανεξετάσει και να συνθέσει επειγόντως το περιεχόμενο που σχετίζεται με τη διαδικασία, τις διαδικασίες και τα βήματα που πρέπει να εφαρμοστούν σύμφωνα με τους νομικούς κανονισμούς. Συγκεκριμένα, είναι επείγον να ζητηθεί από τα αρμόδια τμήματα, τα παραρτήματα και τις τοπικές αρχές να παράσχουν έγγραφα· να διασφαλιστεί η υλοποίηση όλων των εργασιών που σχετίζονται με τον καθορισμό των συγκεκριμένων τιμών γης που έχουν καθοριστεί.

Ο κ. Μινχ ζήτησε επίσης να υπολογιστεί όλη η εργασία, να υποβληθεί στην Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για έγκριση η εκτίμηση του προϋπολογισμού για το πακέτο συμβουλευτικών υπηρεσιών για τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης. Να γίνει ενεργή και προληπτική επικοινωνία με τις μονάδες για την επιλογή συμβουλευτικών μονάδων, και προληπτική ενημέρωση των μονάδων για συμμετοχή στον καθορισμό των τιμών γης για τα έργα.

Μην σπαταλάτε επενδυτικούς πόρους

Σύμφωνα με την Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Λαμ Ντονγκ, τα τελευταία χρόνια, η νοτιοανατολική περιοχή της επαρχίας έχει υλοποιήσει περισσότερα από 40 έργα των οποίων οι τιμές γης δεν έχουν καθοριστεί, με αποτέλεσμα να σπαταλώνται επενδυτικοί και κοινωνικοί πόροι. Χάρη στην αποφασιστικότητα της περιοχής, μέχρι σήμερα, έχουν υλοποιηθεί 21 ακόμη έργα που έχουν υπολογίσει τις τιμές γης για την εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων, ως βάση για την εφαρμογή των επόμενων βημάτων.

Πηγή: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html