Η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων αμέσως μετά την Πρωτοχρονιά έχει σαφή αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων, επηρεάζοντας τους αγοραστές κατοικιών, τις επιχειρήσεις ακινήτων και το τραπεζικό σύστημα. Οι ειδικοί πιστεύουν ότι δεν πρόκειται για μια απροσδόκητη εξέλιξη, αλλά θα ωθήσει την αγορά σε μια πιο έντονη περίοδο ενοποίησης.
Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων επηρεάζουν την αγορά ακινήτων.
Αμέσως μετά την εορταστική Πρωτοχρονιά, τόσο οι κρατικές όσο και οι ιδιωτικές τράπεζες ανακοίνωσαν προσαρμογές επιτοκίων, με τα επιτόκια στεγαστικών δανείων να παρουσιάζουν σημαντική αύξηση. Μια έρευνα σε υποκατάστημα της Vietcombank στην πόλη Χο Τσι Μινχ αποκάλυψε ότι το χαμηλότερο επιτόκιο για δάνεια για αγορά διαμερισμάτων ή μεζονετών με πιστοποιητικό ή συμβόλαιο πώλησης είναι 9,5%. Πρόκειται για σημαντική αύξηση σε σύγκριση με το επιτόκιο 6% που ίσχυε για 12 μήνες από τα μέσα του περασμένου έτους.
Οι κρατικές τράπεζες ανακοίνωσαν επιτόκια δανεισμού που κυμαίνονταν από το χαμηλότερο 9% έως πάνω από 13% για δάνεια καθορισμένης διάρκειας 6, 12 και 18 μηνών.
Οι μη κρατικές τράπεζες κατέγραψαν παρόμοια σταθερά επιτόκια, αλλά τα κυμαινόμενα επιτόκια αυξήθηκαν, κυμαινόμενα από 11-15%.
Σύμφωνα με την κα Mai Thanh Thao, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Τμήματος Τραπεζικών και Εταιρικών Υπηρεσιών της Savills Vietnam, η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων μετά το Tet αντανακλά μια κυκλική διαδικασία προσαρμογής εντός του τραπεζικού συστήματος.
Μετά την περίοδο αιχμής εκταμίευσης στο τέλος του έτους και την αυξημένη ζήτηση για δάνεια στην αρχή του έτους, οι τράπεζες συνήθως επανεξετάζουν τη δομή της πιστοληπτικής τους ικανότητας, εξισορροπούν το κόστος κεφαλαίου και προσαρμόζουν τα επιτόκια ώστε να ταιριάζουν με τις όρεξεις ανάληψης κινδύνου. Ταυτόχρονα, τα όρια πιστωτικής επέκτασης (credit room) καθιστούν τις τράπεζες πιο επιλεκτικές όσον αφορά τα νέα δάνεια, ιδίως στον τομέα των ακινήτων, ο οποίος έχει υψηλό συντελεστή κινδύνου.
Επιπλέον, το παγκόσμιο τοπίο της νομισματικής πολιτικής, που εξακολουθεί να επηρεάζεται από την προηγούμενη τάση σύσφιξης, έχει οδηγήσει το εγχώριο τραπεζικό σύστημα να διατηρήσει ένα ορισμένο βαθμό προσοχής. «Αυτή η προσαρμογή των επιτοκίων αντανακλά μια ισορροπία μεταξύ του στόχου της πιστωτικής ανάπτυξης και του ελέγχου του κινδύνου, παρά μια ξαφνική κίνηση σύσφιξης για την αγορά ακινήτων», δήλωσε η κα Thao.
Οι αγοραστές κατοικιών και οι επιχειρήσεις δέχονται τη μεγαλύτερη πίεση.
Για τους αγοραστές κατοικίας, το αυξημένο κόστος αποπληρωμής του χρέους επηρεάζει άμεσα την μηνιαία τους οικονομική προσιτότητα. Σύμφωνα με τον κ. Vo Hong Tu, Διευθυντή της Δικηγορικής Εταιρείας Minh Tu, ένα δάνειο περίπου 900 εκατομμυρίων VND που προηγουμένως μπορούσε να αποπληρωθεί με 7-8 εκατομμύρια VND ανά μήνα μπορεί τώρα να αυξηθεί σε σχεδόν 15 εκατομμύρια VND με την εφαρμογή κυμαινόμενου επιτοκίου. Αυτό αναγκάζει πολλά νοικοκυριά να αναβάλουν τα σχέδιά τους για αγορά κατοικίας για να διασφαλίσουν την οικονομική τους ισορροπία.
Η Savills υποδηλώνει επίσης ότι η ομάδα που επηρεάζεται περισσότερο είναι οι αγοραστές με υψηλή χρηματοοικονομική μόχλευση. Καθώς το κόστος δανεισμού αυξάνεται, οι αγοραστές τείνουν να είναι πιο προσεκτικοί, εξετάζοντας προϊόντα που ταιριάζουν στις οικονομικές τους δυνατότητες αντί να αποσυρθούν εντελώς από την αγορά. Η ζήτηση για ακίνητα παραμένει, αλλά οι αποφάσεις αγοράς θα εξεταστούν πιο προσεκτικά.
Εν τω μεταξύ, για τις επιχειρήσεις ακινήτων, η κύρια πίεση προέρχεται από το κόστος κεφαλαίου και τις ταμειακές ροές. Οι επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν υψηλή μόχλευση ή βασίζονται σε γρήγορες πωλήσεις για τη δημιουργία ταμειακών ροών θα αντιμετωπίσουν περισσότερες δυσκολίες. Αντίθετα, οι επιχειρήσεις με ισχυρή οικονομική βάση, καθαρά αποθέματα γης και σαφές νομικό καθεστώς εξακολουθούν να είναι σε θέση να διατηρούν σταθερές λειτουργίες.
Για τους επενδυτές που χρησιμοποιούν χρηματοοικονομική μόχλευση, αυτή η περίοδος είναι ιδιαίτερα δύσκολη. Οι βραχυπρόθεσμες ή οι στρατηγικές «ημερήσιων συναλλαγών» που χρησιμοποιούν δανειακά κεφάλαια καθίστανται πιο επικίνδυνες, αναγκάζοντας πολλούς επενδυτές να αναδιαρθρώσουν τα χαρτοφυλάκιά τους ή ακόμα και να αποδεχτούν την πώληση με ζημία για να μειώσουν την πίεση αποπληρωμής του χρέους.
Σύμφωνα με τους ειδικούς, ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων εγκυμονεί επίσης πολλούς κινδύνους για τους δανειολήπτες, ιδίως για εκείνους με δάνεια που βασίζονται σε βραχυπρόθεσμα προνομιακά επιτόκια.
Τα πακέτα δανείων με χαμηλά επιτόκια αρχικά ενδέχεται να παρουσιάσουν απότομη αύξηση όταν μεταβούν σε κυμαινόμενα επιτόκια, διαταράσσοντας τα αρχικά οικονομικά σχέδια. Επιπλέον, οι τράπεζες τείνουν πλέον να αποτιμούν τα περιουσιακά στοιχεία με μεγαλύτερη προσοχή, γεγονός που οδηγεί σε χαμηλότερους δείκτες δανείου προς αξία και αναγκάζει τους αγοραστές να προετοιμάσουν μεγαλύτερα ποσά ιδίων κεφαλαίων.
Επιπλέον, σχετικά κόστη, όπως τέλη πρόωρης αποπληρωμής, τέλη δέσμευσης ή απαιτήσεις ασφάλισης, αυξάνουν επίσης το πραγματικό συνολικό κόστος δανεισμού.
Από συστημική άποψη, η αύξηση των επιτοκίων εκθέτει επίσης τις τράπεζες σε υψηλότερο κίνδυνο επισφαλών απαιτήσεων εάν οι δανειολήπτες αντιμετωπίσουν δυσκολίες στη ρευστότητα. Ως εκ τούτου, τα πιστωτικά ιδρύματα αυστηροποιούν τα κριτήρια έγκρισης και αξιολογούν προσεκτικά την οικονομική ικανότητα των πελατών τους.
Υπάρχουν ακόμη ευκαιρίες για τους γνήσιους αγοραστές κατοικίας.
Αν και τα αυξανόμενα επιτόκια δημιουργούν βραχυπρόθεσμη πίεση, η Savills πιστεύει ότι αυτή δεν είναι μια δυσμενής περίοδος για όλους τους αγοραστές. Σε μια πιο επιφυλακτική αγορά, οι αγοραστές κατοικιών μπορεί να έχουν περισσότερες ευκαιρίες να διαπραγματευτούν καλύτερες τιμές, ειδικά εάν έχουν μια σταθερή οικονομική βάση και έναν λογικό λόγο δανείου προς αξία.
Οι ειδικοί συνιστούν στους αγοραστές να ελέγχουν τους δείκτες δανεισμού τους, διασφαλίζοντας ότι οι αποπληρωμές δεν υπερβαίνουν την ικανότητά τους να πληρώσουν και ότι δεν βασίζονται εξ ολοκλήρου σε αρχικά προνομιακά επιτόκια. Η ιεράρχηση ακινήτων με σαφές νομικό καθεστώς, πρακτική χρηστικότητα και καλή ρευστότητα είναι επίσης ζωτικής σημασίας για την ελαχιστοποίηση του κινδύνου.
Ταυτόχρονα, οι δανειολήπτες θα πρέπει να διατηρούν ένα οικονομικό αποθεματικό ισοδύναμο με 6-12 μήνες αποπληρωμής, ώστε να αντιμετωπίζουν τις διακυμάνσεις των επιτοκίων ή του εισοδήματος.
Στο τρέχον πλαίσιο, η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια φάση σαφέστερης διαφοροποίησης, όπου οι αγοραστές και οι επιχειρήσεις με ισχυρά οικονομικά θεμέλια θα έχουν πλεονέκτημα, ενώ οι επενδυτές που εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από δανειακά κεφάλαια θα αντιμετωπίσουν σημαντική πίεση. Αυτό θεωρείται ως προσαρμογή της αγοράς προς μεγαλύτερη βιωσιμότητα, με επίκεντρο τις πραγματικές ανάγκες και την πραγματική οικονομική δυνατότητα.
Πηγή: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm
Σχόλιο (0)