Ξεκλειδώνοντας νέες δυνατότητες για τα ακίνητα

Στο πλαίσιο των προσπαθειών του Βιετνάμ για τον εξορθολογισμό του διοικητικού του μηχανισμού και τη βελτιστοποίηση των αναπτυξιακών πόρων, η πολιτική συγχώνευσης διοικητικών μονάδων σε επαρχιακό επίπεδο προσελκύει την προσοχή των επενδυτών, ιδίως στον τομέα των ακινήτων.

Tạp chí Doanh Nghiệp•23/06/2025

Λεζάντα φωτογραφίας — Πολυκατοικίες κατά μήκος της Γραμμής 1 του Μετρό και της Λεωφόρου Vo Nguyen Giap, Thu Duc City. Φωτογραφία: Hong Dat/TTXVN

Δεν πρόκειται απλώς για μια μεταρρύθμιση των ορίων, αλλά ανοίγει επίσης στρατηγικές ευκαιρίες για τη δημιουργία οικονομικών ζωνών μεγάλης κλίμακας, δημιουργώντας ισχυρή ώθηση τόσο για οικιστικά όσο και για βιομηχανικά ακίνητα.

Σύμφωνα με την Vietnam Foreign Trade Bank Securities Company Limited (VCBS), η ενοποίηση επαρχιών και πόλεων φέρνει σαφή θετικά μακροπρόθεσμα αποτελέσματα. Συγκεκριμένα, η διευρυμένη οικονομική κλίμακα, μαζί με έναν βελτιστοποιημένο διοικητικό μηχανισμό και έναν πιο συγκεντρωτικό προϋπολογισμό, θα βοηθήσει τις συγχωνευμένες επαρχίες να είναι πιο προνοητικές στον σχεδιασμό, την ανάπτυξη υποδομών και τον προσανατολισμό βασικών οικονομικών τομέων.

Πολλές επαρχίες και πόλεις μετά τη συγχώνευση θα κατέχουν ταυτόχρονα παράκτιες περιοχές, πεδιάδες και ορεινές περιοχές - δημιουργώντας ιδανικές συνθήκες για ολοκληρωμένη ανάπτυξη, από το εμπόριο και τη βιομηχανία έως τον τουρισμό .

Για παράδειγμα, η συγχώνευση της πόλης Χο Τσι Μινχ με την Μπιν Ντουόνγκ και την Μπα Ρία - Βουνγκ Τάου θα δημιουργούσε μια δυναμική οικονομική περιοχή στο Νότο, με δυνατά σημεία που θα συνδυάζουν την αστική ανάπτυξη, τη βιομηχανία, την εφοδιαστική και τον τουρισμό.

Στο Βορρά, η συγχώνευση των Ha Nam, Nam Dinh και Ninh Binh θα δημιουργήσει έναν νέο κόμβο ανάπτυξης με τρεις πυλώνες: Βιομηχανία, Τουρισμό και Αστική Ανάπτυξη. Εν τω μεταξύ, οι πόλεις Da Nang και Quang Nam θα επεκτείνουν τον αναπτυξιακό χώρο για την κεντρική αστική περιοχή του Da Nang, αξιοποιώντας τους μοναδικούς μηχανισμούς της και τη δυνατότητα σχηματισμού μιας Ζώνης Ελεύθερου Εμπορίου.

Αμέσως μετά την ανακοίνωση του σχεδίου συγχώνευσης, η αγορά ακινήτων σε πολλές περιοχές παρουσίασε αυξημένη δραστηριότητα, ειδικά στον τομέα των οικοπέδων, έναν τύπο ακινήτου ευαίσθητο στις προσδοκίες για επενδύσεις και κερδοσκοπία.

Ωστόσο, σύμφωνα με την VCBS, αυτό το κύμα υποχώρησε γρήγορα σε ορισμένες περιοχές, υποδεικνύοντας ότι οι επενδυτές έχουν γίνει πιο επιφυλακτικοί και δεν κυνηγούν πλέον συναισθηματικά τις βραχυπρόθεσμες προσδοκίες.

Μακροπρόθεσμα, οι αξίες των ακινήτων θα βελτιωθούν πραγματικά μόνο όταν οι υποδομές, οι παροχές, η ζήτηση του πληθυσμού και οι οικονομικές δραστηριότητες αναπτυχθούν ταυτόχρονα. Η VCBS σημειώνει ότι η διαφοροποίηση είναι αναπόφευκτη: Δεν θα επωφεληθούν όλες οι επαρχίες εξίσου μετά τη συγχώνευση. Εξαρτάται επίσης από τους υπάρχοντες κεφαλαιουχικούς πόρους τους, τις δυνατότητες κατανομής του προϋπολογισμού και την ταχύτητα ανάπτυξης των υποδομών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι επαρχίες με ασθενέστερα θεμέλια τείνουν να επωφελούνται περισσότερο από τις τάσεις ενοποίησης, χάρη στην πρόσβαση σε μεγαλύτερους προϋπολογισμούς, επενδυτικές ροές και εμπειρογνωμοσύνη στη διαχείριση από ισχυρότερες επαρχίες.

Εν τω μεταξύ, με τις επαρχίες να έχουν παρόμοιο δυναμικό, η περιοχή που θα επιλεγεί ως διοικητικό κέντρο θα έχει προτεραιότητα για επενδύσεις – δημιουργώντας ένα σαφές πλεονέκτημα στον τομέα των ακινήτων.

Όχι μόνο η αγορά κατοικίας, αλλά και τα βιομηχανικά ακίνητα είναι ένας τομέας που σαφώς ωφελείται από αυτήν την πολιτική. Σύμφωνα με την VCBS, μετά τη συγχώνευση, η ποσόστωση των βιομηχανικών πάρκων θα υπολογίζεται συλλογικά σε ολόκληρη την περιοχή, δημιουργώντας ευελιξία για την επέκταση ή την αναδιάρθρωση των βιομηχανικών πάρκων ανάλογα με τις πραγματικές ανάγκες. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τις περιοχές που προσελκύουν ισχυρές άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ), όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ ή η Μπιν Ντουόνγκ - όπου οι διεθνείς επενδυτές απαιτούν πάντα συνέπεια, διαφάνεια και καλές υποδομές.

Μια βασική πτυχή είναι η δυνατότητα σχηματισμού μεγαλουπόλεων και βιομηχανικών ζωνών. Πρώτον, η εξάλειψη του ανταγωνισμού για άμεσες ξένες επενδύσεις μεταξύ γειτονικών επαρχιών θα οδηγήσει σε πιο συγχρονισμένο και μη επικαλυπτόμενο σχεδιασμό βιομηχανικής ανάπτυξης. Δεύτερον, η ενοποίηση βελτιώνει τον συντονισμό των υποδομών, ιδίως στη συνδεσιμότητα των μεταφορών, την εφοδιαστική και τους θαλάσσιους λιμένες - κρίσιμα στοιχεία στις σύγχρονες αλυσίδες εφοδιασμού.

Σύμφωνα με τον Thomas Rooney, Αναπληρωτή Διευθυντή του Τμήματος Βιομηχανικών Συμβουλών της Savills Hanoi, η ενοποίηση, σε συνδυασμό με τις συγχρονισμένες επενδύσεις σε διαπεριφερειακές υποδομές, όπως περιφερειακοί δρόμοι, λιμάνια, αεροδρόμια και ψηφιακές υποδομές, θα βοηθήσει τις βιομηχανικές ζώνες να ξεπεράσουν τα διοικητικά όρια.

Σύμφωνα με τον Thomas Rooney, αυτό θα επιτρέψει στις επιχειρήσεις να έχουν πρόσβαση σε μεγαλύτερο εργατικό δυναμικό, να βελτιστοποιήσουν το λειτουργικό κόστος και να επιταχύνουν την τάση απομάκρυνσης από τις παραδοσιακές βιομηχανικές αγορές που περιορίζονται από την περιορισμένη διαθεσιμότητα γης και το αυξανόμενο κόστος επενδύσεων.

Σύμφωνα με τον Thomas Rooney, οι νέες τοποθεσίες με άφθονη, φθηνή γη και βελτιωμένες υποδομές θα έχουν την ευκαιρία να γίνουν νέα βιομηχανικά κέντρα της χώρας. Ωστόσο, ο κ. Rooney τόνισε ότι η μεταβατική περίοδος - η οποία προβλέπεται να διαρκέσει δύο έως τρία χρόνια - θα είναι κρίσιμη. Οι επιχειρήσεις πρέπει να έχουν προληπτική πρόσβαση σε πληροφορίες, να οικοδομούν σχέσεις με τις νέες αρχές και να προσαρμόζουν με ευελιξία τα σχέδια χρήσης γης τους.

Για τους ρυθμιστικούς φορείς, η προϋπόθεση είναι η διαφανής επικοινωνία, ο ανοιχτός διάλογος και η δημιουργία κατάλληλων μηχανισμών υποστήριξης, ιδίως για τις μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις.

Από την οπτική γωνία της αγοράς, ο κ. Nguyen Quoc Anh, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Batdongsan.com.vn, πιστεύει ότι το σχέδιο αναδιοργάνωσης των διοικητικών ορίων έχει σαφώς επηρεάσει το επενδυτικό κλίμα από τις αρχές του 2025 έως σήμερα. Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quoc Anh, οι προσδοκίες για την ανάπτυξη υποδομών, το βελτιστοποιημένο κόστος διαχείρισης και οι πολιτικές περιφερειακής συνδεσιμότητας θα δημιουργήσουν νέα δυναμική για την αγορά ακινήτων στις σχετικές περιοχές.

«Οι επενδυτές θα πρέπει να αποφεύγουν τις βραχυπρόθεσμες κερδοσκοπικές συναλλαγές και αντ' αυτού να βασίζονται στην ανάλυση δεδομένων και στις αξιολογήσεις της κοινωνικοοικονομικής αναπτυξιακής ικανότητας και των υποδομών για την ελαχιστοποίηση των κινδύνων», συμβούλεψε ο κ. Quoc Anh.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), οι πληροφορίες σχετικά με την προτεινόμενη αναδιοργάνωση επαρχιών και πόλεων θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη ρευστότητα σε ορισμένες περιοχές, ειδικά σε περιοχές με σαφή σχεδιασμό υποδομών. Ωστόσο, ο VARS επισημαίνει επίσης το φαινόμενο πολλών επενδυτών που «πηδούν στις τάσεις της αγοράς» με βάση το συναίσθημα, που καθοδηγείται από τον φόβο μήπως χάσουν κάτι (FOMO) και όχι από ρεαλιστική ανάλυση.

Συγκεκριμένα, η προσαρμογή των πινάκων τιμών γης, σε συνδυασμό με την προσδοκία «προφανών» αυξήσεων των τιμών, έχει οδηγήσει σε ορισμένες περιοχές να αντιμετωπίσουν υπερβολικά υψηλές τιμές σε σύγκριση με την πραγματική τους αξία. Εν τω μεταξύ, οι ειδικοί τονίζουν ότι μόνο οι περιοχές με ολοκληρωμένη βάση υποδομών, πολεοδομίας και κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης έχουν τη δυνατότητα για βιώσιμες αυξήσεις τιμών.

Η αναδιοργάνωση των διοικητικών ορίων, εάν εφαρμοστεί συστηματικά και συνδεθεί με την ανάπτυξη υποδομών, θα ανοίξει νέες ευκαιρίες ανάπτυξης για την αγορά ακινήτων του Βιετνάμ - τόσο βιομηχανική όσο και οικιστική. Ωστόσο, οι ευκαιρίες συνοδεύονται πάντα από κινδύνους. Καθώς η αγορά «ενεργοποιείται» από τις προσδοκίες, η προσοχή, η ανάλυση δεδομένων και ένα μακροπρόθεσμο όραμα είναι καθοριστικής σημασίας για τους επενδυτές, όχι μόνο για να προβλέπουν τις τάσεις αλλά και για να διατηρούν βιώσιμη ανάπτυξη.

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878