προσδοκίες από τους νέους κανονισμούς

Συγκεκριμένα, ο Νόμος έχει ξεχωριστό Κεφάλαιο (Κεφάλαιο V) για να ρυθμίζει λεπτομερώς την ανακαίνιση και την ανακατασκευή πολυκατοικιών.

Πολλά προβλήματα στην εφαρμογή

Τα τελευταία 20 χρόνια, η ανακαίνιση και η ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών και συγκροτημάτων κατοικιών αποτελούσε πάντα θέμα ιδιαίτερης μέριμνας για τα επίπεδα κρατικής διοίκησης, από το κεντρικό έως το τοπικό επίπεδο. Ωστόσο, η πραγματική εφαρμογή δεν έχει επιτύχει τα αναμενόμενα θετικά αποτελέσματα, καθώς χιλιάδες νοικοκυριά εξακολουθούν να είναι αναγκασμένα να ζουν σε υποβαθμισμένες και μη ασφαλείς περιοχές στέγασης. Πιθανές απειλές για τη ζωή και την περιουσία των ανθρώπων παραμονεύουν πάντα κοντά.

Παλιό συγκρότημα διαμερισμάτων C8 Giang Vo. Φωτογραφία: Thanh Hai

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Υπουργείου Κατασκευών , υπάρχουν σήμερα περισσότερες από 2.500 παλιές πολυκατοικίες και συγκροτήματα κατοικιών σε εθνικό επίπεδο, εκ των οποίων το Ανόι έχει τον μεγαλύτερο αριθμό με 1.579, ακολουθούμενο από την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Πρόκειται για ένα τυπικό προϊόν της περιόδου επιδοτήσεων, που κατασκευάστηκε την περίοδο 1960-1990, μια εποχή που η τεχνολογία κατασκευών δεν είχε ακόμη επιτύχει πρωτοποριακές εξελίξεις όπως σήμερα, επομένως η κύρια δομή αυτών των κατοικιών είναι τοίχοι από φέροντα τούβλα, με μέγιστη διάρκεια ζωής 50-70 έτη.

Μετά από μια μακρά περίοδο λειτουργίας και χρήσης, πολλά κτίρια έχουν υποβαθμιστεί σοβαρά. Όχι μόνο αυτό, αλλά λόγω της ανάγκης επέκτασης του χώρου διαβίωσής τους, οι άνθρωποι έχουν αυθαίρετα επεκτείνει όλο και περισσότερο τον χώρο, αυξάνοντας το φορτίο στο φέρον σύστημα του σπιτιού, το οποίο δεν είναι πλέον ασφαλές. Παρόλο που το γνωρίζουν αυτό, λόγω οικονομικών δυσκολιών, πολλές οικογένειες εξακολουθούν να πρέπει να αποδεχτούν να συνεχίσουν να ζουν και να στοιχηματίσουν τη ζωή τους στην τύχη. Εν τω μεταξύ, η ανακαίνιση και η ανακατασκευή αυτών των παλιών πολυκατοικιών και των συγκροτημάτων κατοικιών προχωρά με εξαιρετικά αργούς ρυθμούς.

Μόνο στο Ανόι , από τις 1.579 παλιές πολυκατοικίες και συγκροτήματα κατοικιών (συμπεριλαμβανομένων 1.273 κατοικιών σε 76 περιοχές και 306 παλιών, ανεξάρτητων, μονοκατοικιών), υπάρχουν δεκάδες κτίρια σε κρίσιμη κατάσταση.

Συγκεκριμένα, υπάρχουν 6 επικίνδυνες περιοχές επιπέδου D (το πιο επικίνδυνο επίπεδο) που πρέπει να κατεδαφιστούν για να ανοικοδομηθούν, όπως το κτίριο C8 Giang Vo Collective Housing Area, το κτίριο G6A Thanh Cong Collective Housing Area, το κτίριο A Ngoc Khanh Collective Housing Area, το Υπουργείο Δικαιοσύνης Collective Housing Area...

Ωστόσο, σύμφωνα με στοιχεία που αναφέρθηκαν από το Τμήμα Κατασκευών του Ανόι, η ανακαίνιση και η ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών μέχρι το τέλος του 2023 έφτασε μόνο το 1,14% του σχεδίου, με 19 περιοχές να ανακαινίζονται και να ανακατασκευάζονται.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, παρόλο που η πόλη αποφάσισε να εγκρίνει την επιλογή επενδυτών σε πολλές οικιστικές περιοχές, όπως: το έργο Nghia Do A & B House (περιοχή Cau Giay), την συλλογική κατοικία Nguyen Cong Tru (περιοχή Hai Ba Trung), την συλλογική κατοικία X1-26 Lieu Giai (περιοχή Dong Da), την συλλογική κατοικία της Υπηρεσίας Σιδηροδρομικών Μεταφορών (περιοχή Hoang Mai), την πολυκατοικία αριθ. 148 - 150 Son Tay (περιοχή Ba Dinh), την συλλογική κατοικία του Ινστιτούτου Κινηματογραφικής Τεκμηρίωσης του Βιετνάμ (οδός Lieu Giai 22) (περιοχή Dong Da), την πολυκατοικία Hang Bai 23 (περιοχή Hoan Kiem)... εδώ και πολλά χρόνια, τα έργα έχουν κολλήσει και δεν μπορούν να υλοποιηθούν, λόγω προβλημάτων με τους κανονισμούς του Νόμου περί Στέγασης του 2014 και ορισμένων Διαταγμάτων που διέπουν την εφαρμογή τους.

«Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα στο νομικό σύστημα είναι το Διάταγμα 101/2015/ND-CP (που καθοδηγεί την εφαρμογή του Νόμου περί Στέγασης του 2014), το οποίο επιτρέπει σε άτομα και επιχειρήσεις να διαπραγματεύονται μεταξύ τους για αποζημιώσεις, εκκαθάριση χώρου και επανεγκατάσταση. Το Διάταγμα επίσης δεν ορίζει συγκεκριμένα τον συντελεστή αποζημίωσης (συντελεστής Κ)... γεγονός που έχει οδηγήσει τις δύο πλευρές στο να μην μπορούν να βρουν κοινή φωνή, καθιστώντας αδύνατη την εφαρμογή της ανακαίνισης και της ανακατασκευής παλαιών διαμερισμάτων και πολυκατοικιών σύμφωνα με το σχέδιο και τους καθορισμένους στόχους» - δήλωσε ο Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Κατασκευών του Ανόι, Mac Dinh Minh.

Οι νέοι κανονισμοί «καθαρίζουν» την κυκλοφοριακή συμφόρηση

Αντιμέτωπος με τις προαναφερθείσες δυσκολίες, ο νόμος περί στέγασης του 2023, εκτός από την ενσωμάτωση και προώθηση των θετικών σημείων του νόμου περί στέγασης του 2014, τροποποίησε και συμπλήρωσε πολλά σημαντικά περιεχόμενα, κατάλληλα για τις πρακτικές συνθήκες, ενώ παράλληλα εξάλειψε τις δυσκολίες και τις ανεπάρκειες, ώστε να δημιουργηθούν σημαντικές βάσεις για την ανακαίνιση και την ανακατασκευή παλαιών διαμερισμάτων και πολυκατοικιών στο μέλλον.

Ένα από τα πιο αξιοσημείωτα νέα σημεία στον νόμο περί στέγασης του 2023 είναι η ρύθμιση του ποσοστού συναίνεσης των ανθρώπων. Αν προηγουμένως, απαιτούνταν 100% συναίνεση από τους ιδιοκτήτες της οικιστικής περιοχής, τότε σύμφωνα με τον νέο νόμο, μόνο η συμμετοχή τουλάχιστον του 70% του συνολικού αριθμού ιδιοκτητών στη διαβούλευση σχεδιασμού και η συμφωνία του 75% εξ αυτών αρκεί για να πληροί τις προϋποθέσεις για κατεδάφιση του έργου.

Επιπλέον, ο νόμος περί στέγασης του 2014 δεν περιλαμβάνει συγκεκριμένους κανονισμούς σχετικά με τον συντελεστή Κ για τον υπολογισμό της τιμής της γης για την αποζημίωση, της τιμής ενοικίασης κατοικίας μετά την επένδυση στην ανακατασκευή, της αξίας του διαμερίσματος που καθορίζεται μετά τη μετατροπή της επιφάνειας και της αξίας κατοικίας για επανεγκατάσταση σε περίπτωση επανεγκατάστασης σε άλλη τοποθεσία.

Συνεπώς, ο συντελεστής Κ θα εφαρμόζεται με ευελιξία από τις τοπικές αρχές με βάση την τοποθεσία και την αξία των οικοπέδων όπου βρίσκονται παλιές πολυκατοικίες και συγκροτήματα κατοικιών. Ο συντελεστής Κ θα υπολογίζεται και θα προσαρμόζεται ώστε να είναι 1-2 φορές υψηλότερος.

«Το περιεχόμενο που θεωρείται το αποκορύφωμα του νέου νόμου είναι η ρύθμιση σχετικά με το σχέδιο «συλλογής παλαιών πολυκατοικιών», σύμφωνα με την οποία θα συλλέγονται μεμονωμένες, ανεξάρτητες κατοικίες και το ύψος των νέων κατασκευαστικών έργων θα αυξάνεται για να διατηρείται χώρος για δημόσιες υποδομές (δέντρα, πανεπιστημιούπολη, παιδική χαρά...).»

Αυτό θα βοηθήσει τις τοπικές αρχές να είναι πιο ευνοϊκές και οι επιχειρήσεις θα συμμετέχουν πιο ενεργά στην ανακαίνιση και την ανοικοδόμηση παλαιών διαμερισμάτων και πολυκατοικιών. Οι άνθρωποι θα είναι επίσης ικανοποιημένοι επειδή δεν θα χρειάζεται να αλλάξουν τον οικείο τόπο διαμονής τους ή να μετακομίσουν σε περιοχές επανεγκατάστασης που δεν διαθέτουν υποδομές και εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης..." - δήλωσε ο ειδικός πολεοδομίας, Αρχιτέκτονας Tran Tuan Anh.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το περιεχόμενο σχετικά με την ανακαίνιση και την ανακατασκευή παλαιών διαμερισμάτων και συγκροτημάτων κατοικιών που ορίζεται στον Νόμο περί Στέγασης του 2023 προωθεί επίσης την αποκέντρωση και την εξουσιοδότηση της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής να αναθέτει συγκεκριμένα καθήκοντα σε εξειδικευμένους φορείς στο πλαίσιο της οργάνωσης για την προετοιμασία σχεδίων αποζημίωσης και επανεγκατάστασης, τη λήψη αποφάσεων και την έγκριση επενδυτικών πολιτικών και επενδυτών, σχέδια μετεγκατάστασης, αναγκαστικής μετεγκατάστασης και κατεδάφισης πολυκατοικιών, τη διευθέτηση των πηγών του προϋπολογισμού για την επανεγκατάσταση...

Επιπλέον, ο νόμος προσθέτει επίσης μια διάταξη που απαιτεί από τους ιδιοκτήτες να συνεισφέρουν κεφάλαια για την ανοικοδόμηση πολυκατοικιών που κατασκευάστηκαν μετά το 1994, ώστε να διασφαλιστεί η σκοπιμότητα και η αρμονία μεταξύ των συμφερόντων των ιδιοκτητών, του Κράτους και των επενδυτών, και να ικανοποιηθούν οι απαιτήσεις αστικής ομορφιάς.

 

Εκτιμούμε ιδιαίτερα τους νέους κανονισμούς του Νόμου περί Στέγασης του 2023 σχετικά με την ανακαίνιση παλαιών διαμερισμάτων και πολυκατοικιών. Αυτοί οι κανονισμοί είναι πιο πρακτικοί, λεπτομερείς και σαφέστεροι, ενώ τα ισχύοντα νομικά έγγραφα δεν έχουν ή δεν είναι πλήρη, προκειμένου να διασφαλιστεί η αρμονία συμφερόντων μεταξύ του Κράτους, των πολιτών και των επιχειρήσεων, συμβάλλοντας έτσι στην επιτάχυνση της ανακαίνισης και της ανακατασκευής παλαιών διαμερισμάτων και πολυκατοικιών, δημιουργώντας ένα ευρύχωρο αστικό πρόσωπο στο μέλλον για να καλύψει τις ανάγκες ολοκλήρωσης και ανάπτυξης.

Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, Δρ. Nguyen Van Dinh

Πηγή: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html