Προσδοκίες από τους νέους κανονισμούς

Συγκεκριμένα, ο Νόμος αφιερώνει ένα Κεφάλαιο (Κεφάλαιο V) στην παροχή λεπτομερών κανονισμών σχετικά με την ανακαίνιση και την ανακατασκευή πολυκατοικιών.

Πολλά εμπόδια στην εφαρμογή.

Για πάνω από 20 χρόνια, η ανακαίνιση και η ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών και συλλογικών κατοικιών αποτελεί θέμα ιδιαίτερης ανησυχίας για τη διοίκηση του κράτους σε όλα τα επίπεδα, από το κεντρικό έως το τοπικό. Ωστόσο, η πραγματική εφαρμογή δεν έχει επιτύχει τα επιθυμητά θετικά αποτελέσματα, με χιλιάδες νοικοκυριά να εξακολουθούν να ζουν σε ετοιμόρροπα και μη ασφαλή κτίρια. Πιθανές απειλές για τη ζωή και την περιουσία των ανθρώπων παραμένουν διαρκώς παρούσες.

Το παλιό συγκρότημα διαμερισμάτων C8 Giang Vo. Φωτογραφία: Thanh Hai

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Υπουργείου Κατασκευών , υπάρχουν σήμερα περισσότερες από 2.500 παλιές πολυκατοικίες και συγκροτήματα συλλογικών κατοικιών σε εθνικό επίπεδο, με το Ανόι να κατέχει τον μεγαλύτερο αριθμό με 1.579, ακολουθούμενο από την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Πρόκειται για ένα τυπικό προϊόν της εποχής της κεντρικά σχεδιασμένης οικονομίας, που κατασκευάστηκε κυρίως μεταξύ της δεκαετίας του 1960 και του 1990, μια εποχή που η τεχνολογία των κατασκευών δεν είχε ακόμη επιτύχει τις σημερινές εξελίξεις. Ως εκ τούτου, η κύρια δομή αυτών των κτιρίων είναι οι φέροντες τοίχοι από τούβλα, με μέγιστη διάρκεια ζωής 50-70 χρόνια.

Με την πάροδο του χρόνου, πολλά κτίρια έχουν υποβαθμιστεί σημαντικά λόγω της παρατεταμένης λειτουργίας και χρήσης. Επιπλέον, η ανάγκη για επέκταση του χώρου διαβίωσης έχει οδηγήσει τους κατοίκους να επεκτείνουν αυθαίρετα τους χώρους διαβίωσής τους, αυξάνοντας το φορτίο στο ήδη μη ασφαλές δομικό σύστημα των κτιρίων. Παρά το γεγονός ότι το γνωρίζουν αυτό, πολλές οικογένειες αναγκάζονται να συνεχίσουν να ζουν εκεί λόγω οικονομικών δυσκολιών, ουσιαστικά παίζοντας με τη ζωή τους. Εν τω μεταξύ, η ανακαίνιση και η ανακατασκευή αυτών των παλιών πολυκατοικιών και συγκροτημάτων συλλογικής κατοικίας προχωρά εξαιρετικά αργά.

Μόνο στο Ανόι , από τις 1.579 παλιές πολυκατοικίες και συγκροτήματα συλλογικών κατοικιών (συμπεριλαμβανομένων 1.273 κτιρίων σε 76 συγκροτήματα και 306 ανεξάρτητων παλιών πολυκατοικιών), δεκάδες βρίσκονται σε κρίσιμη κατάσταση.

Συγκεκριμένα, υπάρχουν 6 επικίνδυνες περιοχές που ταξινομούνται ως επιπέδου D (το πιο επικίνδυνο επίπεδο) που πρέπει να κατεδαφιστούν και να ξαναχτιστούν, όπως το κτίριο C8 στο οικιστικό συγκρότημα Giang Vo, το G6A στο οικιστικό συγκρότημα Thanh Cong, το κτίριο A στο οικιστικό συγκρότημα Ngoc Khanh και το οικιστικό συγκρότημα του Υπουργείου Δικαιοσύνης ...

Ωστόσο, σύμφωνα με στοιχεία που αναφέρθηκαν από το Τμήμα Κατασκευών του Ανόι, η ανακαίνιση και η ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών είχε φτάσει μόνο το 1,14% του σχεδίου μέχρι το τέλος του 2023, με 19 περιοχές να βρίσκονται υπό ανακαίνιση και ανακατασκευή.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, παρόλο που η πόλη έχει εγκρίνει την επιλογή επενδυτών για πολλά έργα στέγασης, όπως: το έργο στέγασης Nghia Do A & B (περιοχή Cau Giay), το συγκρότημα διαμερισμάτων Nguyen Cong Tru (περιοχή Hai Ba Trung), το συγκρότημα διαμερισμάτων X1-26 Lieu Giai (περιοχή Dong Da), το συγκρότημα διαμερισμάτων Railway Transport Service (περιοχή Hoang Mai), το κτίριο διαμερισμάτων αρ. 148-150 Son Tay (περιοχή Ba Dinh), το συγκρότημα διαμερισμάτων Vietnam Film Archives στην οδό Lieu Giai 22 (περιοχή Dong Da), το κτίριο διαμερισμάτων αρ. 23 Hang Bai (περιοχή Hoan Kiem)... αυτά τα έργα έχουν παραμείνει σε στασιμότητα για πολλά χρόνια λόγω εμποδίων που σχετίζονται με τους κανονισμούς του νόμου περί στέγασης του 2014 και ορισμένων κατευθυντήριων διαταγμάτων.

«Ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια στο νομικό πλαίσιο είναι το Διάταγμα 101/2015/ND-CP (που καθοδηγεί την εφαρμογή του Νόμου περί Στέγασης του 2014), το οποίο επιτρέπει σε άτομα και επιχειρήσεις να διαπραγματεύονται αποζημιώσεις, εκχερσώσεις γης και επανεγκατάσταση. Το Διάταγμα επίσης δεν προσδιορίζει τον συντελεστή αποζημίωσης (συντελεστής Κ)... γεγονός που έχει οδηγήσει τις δύο πλευρές στην αδυναμία να βρουν κοινό έδαφος, καθιστώντας αδύνατη την υλοποίηση της ανακαίνισης και της ανακατασκευής παλαιών πολυκατοικιών και συλλογικών κατοικιών σύμφωνα με το σχέδιο και τους στόχους», δήλωσε ο Mac Dinh Minh, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Κατασκευών του Ανόι.

Οι νέοι κανονισμοί «ξεμπλοκάρουν» τα σημεία συμφόρησης.

Σε απάντηση στις προαναφερθείσες προκλήσεις, ο νόμος περί στέγασης του 2023, ενώ κληρονομεί και βασίζεται στις θετικές πτυχές του νόμου περί στέγασης του 2014, τροποποίησε και συμπλήρωσε πολλές σημαντικές διατάξεις ώστε να ταιριάζουν στις τρέχουσες συνθήκες, αντιμετωπίζοντας ταυτόχρονα δυσκολίες και ελλείψεις, δημιουργώντας μια σημαντική πρόοδο για την ανακαίνιση και την ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών και συλλογικών κατοικιών κατά την επόμενη περίοδο.

Ένα από τα πιο αξιοσημείωτα νέα χαρακτηριστικά του Νόμου περί Στέγασης του 2023 είναι η ρύθμιση σχετικά με το ποσοστό της δημόσιας συναίνεσης. Προηγουμένως, απαιτούσεταν η 100% συναίνεση όλων των ιδιοκτητών κατοικιών σε ένα συγκρότημα κατοικιών. Τώρα, σύμφωνα με τον νέο νόμο, η συμμετοχή τουλάχιστον του 70% του συνολικού αριθμού ιδιοκτητών κατοικιών στη διαβούλευση σχεδιασμού και η συμφωνία του 75% εξ αυτών αρκεί για να πληροί τις προϋποθέσεις κατεδάφισης.

Επιπλέον, ο νόμος περί στέγασης του 2014 δεν περιλαμβάνει συγκεκριμένους κανονισμούς σχετικά με τον συντελεστή Κ για τον υπολογισμό των τιμών αποζημίωσης γης, των τιμών ενοικίασης κατοικιών μετά την ανακατασκευή, της αξίας των διαμερισμάτων που καθορίζεται μετά τη μετατροπή της επιφάνειας και της αξίας των κατοικιών για επανεγκατάσταση σε περιπτώσεις επανεγκατάστασης σε διαφορετική τοποθεσία.

Συνεπώς, ο συντελεστής Κ θα εφαρμόζεται με ευελιξία από τις τοπικές αρχές με βάση την τοποθεσία και την αξία των οικοπέδων όπου βρίσκονται παλιές πολυκατοικίες και συλλογικές κατοικίες. Ο συντελεστής Κ θα υπολογίζεται και θα προσαρμόζεται ώστε να είναι 1-2 φορές υψηλότερος.

«Το αποκορύφωμα του νέου νόμου είναι η ρύθμιση για την «ενοποίηση παλαιών πολυκατοικιών», σύμφωνα με την οποία θα ενοποιηθούν μεμονωμένα, ανεξάρτητα κτίρια και θα αυξηθεί το ύψος των νέων κατασκευών για να δημιουργηθεί χώρος για δημόσιες υποδομές (χώρους πρασίνου, πάρκα, παιδικές χαρές...).»

«Αυτό θα διευκολύνει τις τοπικές αρχές και θα ενθαρρύνει τις επιχειρήσεις να συμμετέχουν πιο ενεργά στην ανακαίνιση και την ανοικοδόμηση παλαιών πολυκατοικιών και συλλογικών κατοικιών. Οι κάτοικοι θα είναι επίσης ικανοποιημένοι επειδή δεν θα χρειαστεί να αλλάξουν τους οικείους τους χώρους διαβίωσης ή να μεταφερθούν σε περιοχές επανεγκατάστασης που δεν διαθέτουν υποδομές και παροχές...» - παρατήρησε ο ειδικός πολεοδομικού σχεδιασμού, Μεταπτυχιακό Αρχιτεκτονικής Tran Tuan Anh.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι διατάξεις σχετικά με την ανακαίνιση και την ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών και συλλογικών κατοικιών στον Νόμο περί Στέγασης του 2023 προωθούν περαιτέρω την αποκέντρωση και την ανάθεση εξουσιών στις επαρχιακές Λαϊκές Επιτροπές για την ανάθεση συγκεκριμένων καθηκόντων στις υφιστάμενες εξειδικευμένες υπηρεσίες τους, με σκοπό την οργάνωση της προετοιμασίας σχεδίων αποζημίωσης και επανεγκατάστασης, τη λήψη αποφάσεων και την έγκριση επενδυτικών πολιτικών και επενδυτών, σχεδίων μετεγκατάστασης, αναγκαστικής μετεγκατάστασης και κατεδάφισης πολυκατοικιών και την κατανομή προϋπολογισμών επανεγκατάστασης...

Επιπλέον, ο νόμος προσθέτει επίσης μια διάταξη που απαιτεί από τους ιδιοκτήτες να συνεισφέρουν κεφάλαια για την ανακατασκευή πολυκατοικιών που κατασκευάστηκαν μετά το 1994, ώστε να διασφαλιστεί η σκοπιμότητα και η ισορροπία συμφερόντων μεταξύ ιδιοκτητών, Κράτους και επενδυτών, καλύπτοντας τις απαιτήσεις της αστικής ανακαίνισης.

 

Εκτιμούμε ιδιαίτερα τους νέους κανονισμούς του Νόμου περί Στέγασης του 2023 σχετικά με την ανακαίνιση παλαιών πολυκατοικιών και συλλογικών κατοικιών. Αυτοί οι κανονισμοί είναι πιο πρακτικοί, λεπτομερείς και σαφέστεροι από εκείνους των υφιστάμενων νόμων, διασφαλίζοντας μια ισορροπία συμφερόντων μεταξύ του Κράτους, των πολιτών και των επιχειρήσεων. Αυτό θα συμβάλει στην επιτάχυνση της ανακαίνισης και της ανακατασκευής παλαιών πολυκατοικιών και συλλογικών κατοικιών, δημιουργώντας ένα πιο σύγχρονο αστικό τοπίο στο μέλλον για να καλύψει τις ανάγκες ολοκλήρωσης και ανάπτυξης.

Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ

Πηγή: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html