Η τράπεζα δεν μπορεί να θεωρηθεί άμοιρη ευθυνών.

Συνεργάζεται ο κατασκευαστής με την τράπεζα;

Στην πραγματικότητα, πολλά έργα, πριν από την πώληση κατοικιών σε πελάτες, είχαν ολόκληρο το έργο υποθηκευμένο στην τράπεζα. Αντί να αποδεσμεύσει την υποθήκη πριν από την πώληση σε πελάτες, ο κατασκευαστής δεν το έπραξε και δεν έχει αποπληρώσει το χρέος μέχρι σήμερα, με αποτέλεσμα η τράπεζα να προβεί σε κατάσχεση των κατοικιών των κατοίκων. Ακόμα και σε πολλά πολυώροφα κτίρια, μετά την πώληση των σπιτιών σε πελάτες, ο κατασκευαστής συνεχίζει να υποθηκεύει αυτά τα σπίτια στην τράπεζα για να δανειστεί χρήματα για άλλους σκοπούς. Μόνο όταν δεν είναι σε θέση να αποπληρώσει το χρέος και η τράπεζα προβεί σε κατάσχεση για να ανακτήσει το κεφάλαιο και τους τόκους, οι κάτοικοι συνειδητοποιούν την αλήθεια. Επομένως, δεν μπορούν να εκδοθούν ατομικά πιστοποιητικά ιδιοκτησίας για κάθε διαμέρισμα.

Μια πολυκατοικία στην πόλη Χο Τσι Μινχ χρησιμοποιεί πιστοποιητικά ιδιοκτησίας κατοίκων ως εγγύηση για τραπεζικά δάνεια.

Ένας κάτοικος του οποίου το σπίτι κατασχέθηκε ξαφνικά ρώτησε: «Όταν τα άτομα δανείζονται χρήματα, οι τράπεζες εξετάζουν πολύ προσεκτικά τα περιουσιακά στοιχεία που αποτελούν εγγύηση, ελέγχοντας τη νομική τους κατάσταση, την αξία και την τεκμηρίωσή τους... Δεν καταλαβαίνω γιατί οι κατασκευαστές μπορούν εύκολα να χρησιμοποιήσουν ήδη πωλημένα διαμερίσματα ως εγγύηση και παρόλα αυτά να ξεπεράσουν τις διαδικασίες της τράπεζας;» Αυτή είναι επίσης μια ερώτηση που έχουν πολλοί άνθρωποι όταν γίνονται μάρτυρες αυτής της παράδοξης κατάστασης.

Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με τους κανονισμούς, κατά την υπογραφή σύμβασης αγοράς ακινήτου με έναν πελάτη, ο κατασκευαστής πρέπει να αποδεσμεύσει την υποθήκη εάν το ακίνητο είναι υποθηκευμένο σε τράπεζα. Κατά την παράδοση του σπιτιού στον πελάτη για χρήση, το σπίτι πρέπει να επιθεωρηθεί και να θεωρηθεί ότι πληροί όλες τις προϋποθέσεις. Μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, ο κατασκευαστής είναι υπεύθυνος για την απόκτηση του πιστοποιητικού ιδιοκτησίας (ροζ βιβλίο) για τον πελάτη. Αυτός είναι ο κανονισμός, αλλά στην πραγματικότητα, πολλές πολυκατοικίες, ακόμη και αυτές που δεν έχουν ακόμη επιθεωρηθεί και θεωρηθεί ότι πληρούν όλες τις προϋποθέσεις χρήσης, ή ακόμα και αυτές που δεν διαθέτουν πιστοποίηση πυρασφάλειας, ή έργα που έχουν κατασκευαστεί παράνομα, εξακολουθούν να πωλούνται και να παραδίδονται στους πελάτες. Συγκεκριμένα, η πρακτική της «πρόωρης πώλησης διαμερισμάτων» είναι ένας από τους λόγους που οδηγεί στον κίνδυνο οι κάτοικοι να χάσουν τα σπίτια τους. Συγκεκριμένα, ακόμη και πριν ολοκληρωθεί το έργο, και ακόμη και πριν οριστικοποιηθούν οι διαδικασίες, με μόνο διαθέσιμη γη, πολλοί κατασκευαστές αρχίζουν να πωλούν. Οι αγοραστές μπορούν να πληρώσουν εφάπαξ ή σε δόσεις ανάλογα με την πρόοδο του έργου. Έτσι, ενώ το έργο είναι επίσημα καταχωρημένο στο όνομα του κατασκευαστή, το ακίνητο ανήκει στην πραγματικότητα στον πελάτη. Σε πολλές περιπτώσεις, οι τράπεζες γνωρίζουν ότι ο κατασκευαστής έχει ήδη πουλήσει τα σπίτια σε πελάτες, αλλά εξακολουθούν να κάνουν τα στραβά μάτια, επιτρέποντάς του να υποθηκεύσει τα ακίνητα για να δανειστεί χρήματα.

Ο δικηγόρος Nguyen Mau Thuong, Αναπληρωτής Διευθυντής της Δικηγορικής Εταιρείας Hoang Thu, δήλωσε: «Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο κατασκευαστής έχει υποθηκεύσει εκ των προτέρων το ακίνητο και στη συνέχεια το έχει πουλήσει σε πελάτες εν αγνοία των πελατών. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου ο κατασκευαστής έχει ήδη πουλήσει τα σπίτια σε πελάτες και στη συνέχεια υποθηκεύσει το έργο σε μια τράπεζα για να δανειστεί χρήματα. Επειδή τα συμβόλαια πώλησης δεν είναι καταχωρημένα σε κανένα πρακτορείο, αλλά φυλάσσονται μόνο στην εταιρεία, η τράπεζα δεν γνωρίζει εάν το ακίνητο έχει πουληθεί από τον κατασκευαστή. Είναι επίσης πιθανό ο κατασκευαστής να το απέκρυψε σκόπιμα, σε συνδυασμό με ανεπαρκή τραπεζική εκτίμηση, με αποτέλεσμα τη χορήγηση δανείων στον κατασκευαστή, παρόλο που αυτά τα διαμερίσματα έχουν πουληθεί».

«Κατά τη διάρκεια της κατασκευής, ο κατασκευαστής δεν διέθετε κεφάλαια και υποθήκευσε τα δικαιώματα χρήσης γης και τα μελλοντικά περιουσιακά στοιχεία (τα σπίτια) στην τράπεζα. Οι αγοραστές δεν είχαν κανέναν τρόπο να γνωρίζουν ότι τα διαμερίσματα που αγόρασαν ήταν υποθηκευμένα. Ιδανικά, η τράπεζα που κατείχε το δάνειο θα έπρεπε να είχε ανακοινώσει δημόσια αυτές τις πληροφορίες, ώστε να το γνωρίζει ο κόσμος. Μόνο αφού ο κατασκευαστής είχε αποδεσμεύσει το δάνειο, οι αγοραστές θα έπρεπε να υπογράψουν το συμβόλαιο πώλησης. Αλλά εδώ, ο κατασκευαστής παρέκαμψε τον νόμο, υπογράφοντας αόριστα συμφωνίες συνεργασίας ή συμφωνίες που υπόσχονταν αγορά και πώληση. Τώρα που το θέμα ήρθε στο φως, οι αγοραστές υφίστανται όλες τις απώλειες. Σαφώς, το γεγονός ότι το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο στην τράπεζα και ο κατασκευαστής το πούλησε σε πελάτες αποδεικνύει ότι ο κατασκευαστής εξαπάτησε τους πελάτες. Ο κατασκευαστής πρέπει να θεωρηθεί ποινικά υπεύθυνος. Ακόμα και η τράπεζα είναι υπεύθυνη σε αυτή την περίπτωση· δεν μπορεί να απαλλαγεί από την ευθύνη», ανέλυσε ο δικηγόρος Nguyen Mau Thuong.

Εάν ο κατασκευαστής έχει αποκαλύψει πλήρως ότι το έργο είναι υποθηκευμένο και ο πελάτης εξακολουθεί να το αγοράζει, ο πελάτης είναι υπεύθυνος. Αντίθετα, εάν ο κατασκευαστής αποκρύψει το γεγονός ότι το έργο είναι υποθηκευμένο και εξακολουθεί να το πωλεί σε πελάτες, ο πελάτης είναι το θύμα. Εάν ένα διαμέρισμα έχει ήδη πωληθεί σε έναν πελάτη αλλά είναι υποθηκευμένο, ο κατασκευαστής φέρει την ευθύνη και η τράπεζα φέρει επίσης την ευθύνη για ανεπαρκή εκτίμηση. Σε αυτήν την περίπτωση, ο πελάτης είναι αθώος και προστατεύεται. Επομένως, η κυβέρνηση θα πρέπει να εκδίδει πιστοποιητικά ιδιοκτησίας στους πελάτες. Ο κατασκευαστής και η τράπεζα θα πρέπει να επιλύσουν το ζήτημα οι ίδιοι ή να το προσφύγουν στο δικαστήριο.

κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ

Στους ιδιοκτήτες σπιτιών πρέπει να εκδίδονται πιστοποιητικά ιδιοκτησίας.

Αναλύοντας τις νομικές πτυχές, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι ο Νόμος περί Ακινήτων του 2006 δεν ήταν τόσο αυστηρός όσο ο Νόμος περί Ακινήτων του 2024, επειδή ο νόμος απαγόρευε στους κατασκευαστές να συγκεντρώνουν και να καταχρώνται παράνομα κεφάλαια από αγοραστές και μισθωτές. Ο νόμος επέτρεπε επίσης την εμπορία έργων μετά την ολοκλήρωσή τους ή στο μέλλον.

«Ωστόσο, ο Αστικός Κώδικας ορίζει ότι ένα περιουσιακό στοιχείο δεν μπορεί να ανταλλαχθεί δύο φορές. Εάν ολόκληρο το κτίριο έχει υποθηκευτεί σε τράπεζα, δεν μπορεί να πωληθεί σε πελάτες. Εάν ο κατασκευαστής συνεχίσει να πουλάει το υποθηκευμένο ακίνητο σε πελάτες, παραβιάζει τον νόμο. Η τράπεζα φέρει επίσης ευθύνη επειδή, όταν δέχεται ένα στεγαστικό δάνειο, πρέπει να διαχειρίζεται το υποθηκευμένο περιουσιακό στοιχείο. Δεν μπορεί να ισχυριστεί ότι αγνοούσε τον κατασκευαστή που το πώλησε σε πελάτες. Ειδικά εάν το υποθηκευμένο περιουσιακό στοιχείο είναι ένα μελλοντικό οικιστικό ακίνητο, πρέπει να παρακολουθείται προσεκτικά για να διασφαλιστεί ότι τα κεφάλαια του δανείου χρησιμοποιούνται και εκταμιεύονται για τον επιδιωκόμενο σκοπό. Έτσι, η τράπεζα φέρει ευθύνη και είναι υπεύθυνη. ενώ ο αγοραστής είναι αθώο μέρος, θύμα», ανέλυσε ο κ. Chau, προσθέτοντας: «Εάν ο κατασκευαστής αποκάλυψε πλήρως ότι το έργο ήταν υποθηκευμένο και ο πελάτης το αγόρασε, ο πελάτης είναι υπεύθυνος. Αντίθετα, εάν ο κατασκευαστής απέκρυψε το στεγαστικό δάνειο και παρόλα αυτά πούλησε το έργο σε πελάτες, ο πελάτης είναι θύμα. Στην περίπτωση που ένα διαμέρισμα έχει πωληθεί σε έναν πελάτη αλλά στη συνέχεια υποθηκευτεί, ο κατασκευαστής φέρει ευθύνη και η τράπεζα φέρει επίσης ευθύνη». Υπήρχε επίσης υπαιτιότητα λόγω ανεπαρκούς αξιολόγησης. Σε αυτή την περίπτωση, ο πελάτης είναι αθώος και προστατεύεται. Επομένως, το κράτος πρέπει να εκδίδει πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης στους πελάτες. Ο κατασκευαστής και η τράπεζα θα πρέπει να χειριστούν το θέμα μόνοι τους ή να προσφύγουν ο ένας στο δικαστήριο.

«Κάνουμε τέτοιες συστάσεις από το 2013, αλλά μέχρι σήμερα, τα νόμιμα δικαιώματά του δεν έχουν ακόμη προστατευθεί», τόνισε ο κ. Le Hoang Chau.

Ο δικηγόρος Vu Anh Tuan (Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ) επιβεβαίωσε επίσης: Είναι δόλιο για έναν κατασκευαστή να πουλάει ακίνητα σε άτομα ενώ χρησιμοποιεί το ακίνητο ως εγγύηση για τραπεζικό δάνειο. Οι τράπεζες και οι αγοραστές πρέπει να υποβάλουν μήνυση κατά του κατασκευαστή στην αστυνομία και να κινήσουν αστικές αγωγές εναντίον του κατασκευαστή στο δικαστήριο για να προστατεύσουν τους πελάτες τους. Όταν μια τράπεζα μηνύει έναν κατασκευαστή, τα δικαιώματα των αγοραστών κατοικιών, ως μέρη με σχετικά δικαιώματα και υποχρεώσεις, θα εξεταστούν και θα επιλυθούν από το δικαστήριο. Επιπλέον, εάν ο κατασκευαστής διερευνηθεί και διωχθεί σε ποινική υπόθεση, θα εξεταστούν επίσης οι αστικές πτυχές που αφορούν την τράπεζα και τους αγοραστές κατοικιών. Δεν μπορεί να υπάρξει κατάσχεση των περιουσιακών στοιχείων των πελατών.

Είναι γνωστό ότι, μέχρι σήμερα, υπάρχουν περίπου 60.000 κατοικίες στην πόλη Χο Τσι Μινχ για τις οποίες δεν έχουν ακόμη εκδοθεί πιστοποιητικά ιδιοκτησίας. Πολλά από αυτά τα έργα αφορούν κατασκευαστές που υποθήκευσαν τα σπίτια των κατοίκων για να δανειστούν χρήματα από τράπεζες, αλλά δεν κατάφεραν να αποπληρώσουν τα δάνεια, με αποτέλεσμα οι τράπεζες να παρακρατήσουν τα πιστοποιητικά ιδιοκτησίας. Πρόσφατα, το Λαϊκό Συμβούλιο της πόλης Χο Τσι Μινχ πραγματοποίησε επίσης συνεδρίαση για να θέσει ερωτήσεις στην Λαϊκή Επιτροπή σχετικά με την ευθύνη της στη διαχείριση των πολυκατοικιών και στην έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας. Συνεπώς, εκτός από τις παραβιάσεις των κατασκευαστών και των τραπεζών, υπάρχει επίσης ένας βαθμός ευθύνης από την πλευρά των αρχών για την χαλαρή διαχείριση και επιβολή τους, δείχνοντας ακόμη και σημάδια συγκάλυψης και ανοχής αδικημάτων. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να διαχωριστεί ο χειρισμός των παραβιάσεων από τους κατασκευαστές και τις τράπεζες από την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας στους αγοραστές κατοικιών.

Πηγή: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm