Οι τράπεζες δεν μπορούν να είναι αθώες

Οι επενδυτές ενώνουν τις δυνάμεις τους με τις τράπεζες;

Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλά έργα όπου, πριν πουλήσει τα σπίτια σε πελάτες, ο επενδυτής υποθήκευσε ολόκληρο το έργο στην τράπεζα. Αντί να αποδεσμεύσει την υποθήκη και να πουλήσει σε πελάτες, ο επενδυτής δεν το έπραξε και δεν έχει πληρώσει το χρέος, με αποτέλεσμα η τράπεζα να κατασχέσει το χρέος των κατοίκων. Σε πολλά πολυώροφα κτίρια, ο επενδυτής, αφού πούλησε το σπίτι στον πελάτη, συνέχισε να υποθήκευσε το σπίτι στην τράπεζα για να δανειστεί χρήματα για άλλους σκοπούς. Μόνο όταν το χρέος δεν μπορούσε να αποπληρωθεί, η τράπεζα κατάσχεσε το σπίτι για να ανακτήσει το κεφάλαιο και τους τόκους, οι κάτοικοι κατέρρευσαν. Επομένως, το ροζ βιβλίο για κάθε διαμέρισμα δεν μπορούσε να γίνει.

Μια πολυκατοικία στην πόλη Χο Τσι Μινχ υποθήκευσε τα ροζ βιβλιάρια των κατοίκων στην τράπεζα.

Ένας κάτοικος του οποίου το σπίτι κατάσχεσαν ξαφνικά ρώτησε: «Όταν ένα άτομο δανείζεται χρήματα, το υποθηκευμένο ακίνητο ελέγχεται πολύ προσεκτικά από την τράπεζα ως προς τη νομιμότητα, την αξία, τα έγγραφα... Δεν καταλαβαίνω γιατί οι επενδυτές μπορούν εύκολα να δανειστούν από πωλημένα διαμερίσματα και παρόλα αυτά να ξεπεράσουν τα διαδικαστικά εμπόδια της τράπεζας;». Αυτό είναι επίσης το ερώτημα πολλών ανθρώπων όταν γίνονται μάρτυρες της παραπάνω αμήχανης κατάστασης.

Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με τους κανονισμούς κατά την υπογραφή μιας σύμβασης πώλησης ακινήτου με έναν πελάτη, εάν ο επενδυτής υποθηκεύει το ακίνητο στην τράπεζα, πρέπει να αποδεσμεύσει την υποθήκη. Κατά την παράδοση του σπιτιού στον πελάτη για να το εγκαταστήσει, το σπίτι πρέπει να επιθεωρηθεί και να γίνει δεκτό ως κατάλληλο. Μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, ο επενδυτής είναι υπεύθυνος για την έκδοση ενός ροζ βιβλίου στον πελάτη. Οι κανονισμοί είναι έτσι, αλλά στην πραγματικότητα, πολλά διαμερίσματα δεν έχουν επιθεωρηθεί και δεν έχουν γίνει δεκτά ως κατάλληλα για κατοίκηση, ακόμη και χωρίς επιθεώρηση πρόληψης και πυρόσβεσης, και το έργο έχει κατασκευαστεί παράνομα, αλλά εξακολουθούν να πωλούνται και να παραδίδονται στους πελάτες για να το εγκαταστήσουν. Συγκεκριμένα, η κατάσταση της «πώλησης άψητου ρυζιού» διαμερισμάτων είναι επίσης ένας από τους λόγους που οδηγεί στην κατάσταση όπου οι κάτοικοι κινδυνεύουν να χάσουν τα σπίτια τους. Συγκεκριμένα, ακριβώς στην αρχή της υλοποίησης του έργου, ακόμη και πριν ολοκληρωθούν οι διαδικασίες, έχοντας μόνο γη, πολλοί επενδυτές έχουν ανοίξει προς πώληση. Οι αγοραστές μπορούν να πληρώσουν εφάπαξ ή να πληρώσουν σε δόσεις ανάλογα με την πρόοδο του έργου. Έτσι, στα χαρτιά, το έργο βρίσκεται στο όνομα του επενδυτή, αλλά στην πραγματικότητα το ακίνητο είναι ήδη του πελάτη. Σε πολλές περιπτώσεις, οι τράπεζες γνωρίζουν ότι οι επενδυτές έχουν πουλήσει σπίτια σε πελάτες, αλλά εξακολουθούν να «κλείνουν τα μάτια» και αφήνουν τους επενδυτές να τα υποθηκεύσουν για να δανειστούν χρήματα.

Ο δικηγόρος Nguyen Mau Thuong, Αναπληρωτής Διευθυντής της Δικηγορικής Εταιρείας Hoang Thu, δήλωσε: Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο επενδυτής πρώτα υποθήκευσε το ακίνητο και στη συνέχεια το πούλησε στον πελάτη χωρίς να το γνωρίζει ο πελάτης. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου ο επενδυτής πούλησε το σπίτι στον πελάτη και στη συνέχεια συνέχισε να υποθήκευσε το έργο στην τράπεζα για να δανειστεί χρήματα. Επειδή κατά την πώληση στον πελάτη, η σύμβαση πώλησης δεν καταχωρήθηκε σε κανένα πρακτορείο, αλλά απλώς φυλάχθηκε στην εταιρεία, επομένως η τράπεζα δεν γνώριζε εάν ο επενδυτής είχε πουλήσει το ακίνητο στον πελάτη ή όχι. Είναι επίσης πιθανό ο επενδυτής να απέκρυψε σκόπιμα το θέμα και η τράπεζα να μην το αξιολόγησε προσεκτικά, οπότε έδωσε στον επενδυτή δάνειο, ενώ αυτά τα διαμερίσματα στην πραγματικότητα πουλήθηκαν.

«Κατά τη διάρκεια της κατασκευής, ο επενδυτής δεν διέθετε κεφάλαια και υποθήκευσε τα δικαιώματα χρήσης γης και τα μελλοντικά ακίνητα, τα οποία ήταν κατοικίες, στην τράπεζα. Ο αγοραστής δεν είχε κανέναν τρόπο να γνωρίζει ότι το διαμέρισμα που αγόρασε ήταν υποθηκευμένο. Η τράπεζα στεγαστικών δανείων θα έπρεπε να είχε δημοσιεύσει τις πληροφορίες, ώστε να το γνωρίζει ο κόσμος. Μόνο όταν ο επενδυτής είχε αποδεσμεύσει την υποθήκη, μπορούσε ο αγοραστής να υπογράψει τη σύμβαση πώλησης. Αλλά εδώ, ο επενδυτής παρέκαμψε τον νόμο, υπογράφοντας διφορούμενα μια σύμβαση συνεργασίας ή μια σύμβαση που υπόσχεται αγορά και πώληση. Τώρα που το θέμα έχει αποκαλυφθεί, ο αγοραστής έχει υποστεί όλες τις απώλειες. Είναι σαφές ότι το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο στην τράπεζα, αλλά ο επενδυτής το πούλησε σε πελάτες, αποδεικνύοντας ότι ο επενδυτής εξαπάτησε τους πελάτες. Ο επενδυτής πρέπει να διωχθεί ποινικά. Ακόμα και η τράπεζα είναι υπεύθυνη σε αυτή την περίπτωση, δεν μπορεί να είναι αθώα», ανέλυσε ο δικηγόρος Nguyen Mau Thuong.

Εάν ο επενδυτής έχει ανακοινώσει πλήρως το υποθηκευμένο έργο, αλλά ο πελάτης εξακολουθεί να το αγοράζει, ο πελάτης είναι υπεύθυνος. Αντίθετα, εάν ο επενδυτής αποκρύψει το στεγαστικό δάνειο και ενεχυριάσει το έργο, αλλά εξακολουθεί να το πωλεί στον πελάτη, ο πελάτης είναι το θύμα. Στην περίπτωση ενός διαμερίσματος που έχει πωληθεί στον πελάτη και είναι υποθηκευμένο, ο επενδυτής φέρει την ευθύνη και η τράπεζα φέρει επίσης την ευθύνη, επειδή η εκτίμηση δεν είναι διεξοδική. Σε αυτήν την περίπτωση, ο πελάτης είναι αθώος και προστατευμένος. Επομένως, το κράτος πρέπει να εκδώσει το ροζ βιβλίο στον πελάτη. Ο επενδυτής και η τράπεζα θα συνεννοηθούν μεταξύ τους ή θα σύρουν ο ένας τον άλλον στο δικαστήριο.

Κος Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ

Πρέπει να εκδίδονται ροζ βιβλία στους αγοραστές κατοικιών

Όσον αφορά τη νομική ανάλυση, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι ο Νόμος περί Ακινήτων του 2006 δεν είναι τόσο αυστηρός όσο ο Νόμος περί Ακινήτων του 2024, επειδή ο νόμος απαγορεύει στους επενδυτές μόνο την παράνομη κινητοποίηση και ιδιοποίηση κεφαλαίων από αγοραστές και μισθωτές-αγοραστές. Ο νόμος επιτρέπει επίσης την εμπορία έργων όταν ολοκληρωθούν ή διαμορφωθούν στο μέλλον.

«Ωστόσο, ο Αστικός Κώδικας ορίζει ότι ένα ακίνητο δεν μπορεί να πουληθεί δύο φορές. Εάν ολόκληρο το κτίριο έχει υποθηκευτεί στην τράπεζα, δεν μπορεί να πωληθεί σε πελάτες. Εάν το δάνειο έχει υποθηκευτεί στην τράπεζα και συνεχίζει να το πουλάει σε πελάτες, ο επενδυτής παραβιάζει τον νόμο. Η τράπεζα φέρει επίσης ευθύνη, επειδή κατά την αποδοχή του δανείου, η τράπεζα πρέπει να διαχειρίζεται το υποθηκευμένο ακίνητο και δεν μπορεί να ισχυρίζεται ότι δεν γνωρίζει ότι ο επενδυτής το έχει πουλήσει σε πελάτες. Ειδικά όταν το υποθηκευμένο ακίνητο είναι μια κατοικία που θα κατασκευαστεί στο μέλλον, πρέπει να παρακολουθεί ακόμη πιο προσεκτικά την πηγή του δανείου για να διασφαλίσει ότι χρησιμοποιείται και εκταμιεύεται για τον σωστό σκοπό. Έτσι, η τράπεζα φέρει την ευθύνη, είναι υπεύθυνη και ο αγοραστής είναι το καλόπιστο μέρος, το θύμα», ανέλυσε ο κ. Chau και πρόσθεσε: «Εάν ο επενδυτής έχει ανακοινώσει πλήρως το υποθηκευμένο έργο, αλλά ο πελάτης εξακολουθεί να το αγοράζει, ο πελάτης είναι υπεύθυνος. Αντίθετα, εάν ο επενδυτής αποκρύψει το δάνειο του έργου και εξακολουθεί να το πουλήσει στον πελάτη, ο πελάτης είναι το θύμα. Στην περίπτωση ενός διαμερίσματος που έχει πωληθεί στον πελάτη και είναι υποθηκευμένο, ο επενδυτής έχει το λάθος και το Οι τράπεζες φέρουν επίσης ευθύνη επειδή δεν αξιολόγησαν προσεκτικά. Σε αυτή την περίπτωση, ο πελάτης είναι αθώος και προστατεύεται. Επομένως, το κράτος πρέπει να εκδίδει ροζ βιβλία για τους πελάτες. Ο επενδυτής και η τράπεζα θα πρέπει να συναλλάσσονται μεταξύ τους ή να οδηγούνται στα δικαστήρια.

«Από το 2013, έχουμε κάνει μια τέτοια σύσταση, αλλά μέχρι σήμερα τα νόμιμα δικαιώματα των ανθρώπων δεν έχουν προστατευθεί», τόνισε ο κ. Le Hoang Chau.

Ο δικηγόρος Vu Anh Tuan (Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ) επιβεβαίωσε επίσης: Ο επενδυτής πούλησε ακίνητα σε πολίτες και επίσης υποθήκευσε το ακίνητο στην τράπεζα, κάτι που αποτελεί απάτη. Η τράπεζα και τα άτομα που αγοράζουν τα ακίνητα πρέπει να υποβάλουν μήνυση κατά του επενδυτή στην αστυνομία και να καταθέσουν αστική αγωγή κατά του επενδυτή στο δικαστήριο για την προστασία των πελατών. Όταν η τράπεζα μηνύει τον επενδυτή, τα άτομα που αγοράζουν το σπίτι είναι αυτά που έχουν σχετικά δικαιώματα και υποχρεώσεις, των οποίων τα δικαιώματα θα εξεταστούν και θα επιλυθούν από το δικαστήριο. Συγκεκριμένα, εάν ο επενδυτής εξεταστεί και διεκπεραιωθεί σε ποινική υπόθεση, το αστικό σκέλος της τράπεζας και των ατόμων που αγοράζουν το σπίτι θα επιλυθεί επίσης, δεν μπορεί να υπάρξει κατάσχεση του σπιτιού του πελάτη.

Είναι γνωστό ότι μέχρι σήμερα στην πόλη Χο Τσι Μινχ εξακολουθούν να υπάρχουν περίπου 60.000 σπίτια στα οποία δεν έχουν χορηγηθεί ροζ βιβλία, σε πολλά από τα οποία οι επενδυτές έχουν υποθηκεύσει σπίτια ανθρώπων για να δανειστούν χρήματα από τράπεζες, αλλά δεν μπόρεσαν να αποπληρώσουν το χρέος και οι τράπεζες έχουν κρατήσει τα ροζ βιβλία. Πρόσφατα, το Λαϊκό Συμβούλιο της πόλης Χο Τσι Μινχ πραγματοποίησε επίσης συνεδρίαση για να θέσει ερωτήσεις στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ σχετικά με την ευθύνη στη διαχείριση των διαμερισμάτων και στη χορήγηση ροζ βιβλίων. Συνεπώς, εκτός από τις παραβιάσεις των επενδυτών και των τραπεζών, υπάρχει επίσης μέρος της ευθύνης των αρχών όταν δεν διαχειρίζονται και δεν τιμωρούν αυστηρά, δείχνοντας μάλιστα σημάδια συγκάλυψης και ανοχής των αδικημάτων. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να διαχωριστεί ο χειρισμός των παραβιάσεων των επενδυτών και των τραπεζών από τη χορήγηση ροζ βιβλίων στους αγοραστές κατοικιών.

Πηγή: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm