Το παράδοξο της αγοραστικής δύναμης στον τομέα των διαμερισμάτων.

Εκτός από τους οικονομικούς παράγοντες, η τοποθεσία επηρεάζει επίσης σημαντικά τις δυνατότητες πώλησης ενός διαμερίσματος.

Ενώ το ζήτημα της οικονομικά προσιτής στέγασης τίθεται συνεχώς ως ανησυχία για τους εργαζόμενους μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος, η αγορά ακινήτων παρουσιάζει ένα αξιοσημείωτο παράδοξο: πολλά οικονομικά διαμερίσματα και δευτερεύοντα ακίνητα σε προαστιακές περιοχές δυσκολεύονται να βρουν αγοραστές, ενώ τα ακίνητα μεσαίας έως υψηλής ποιότητας στο κέντρο της πόλης διατηρούν σημαντική ελκυστικότητα.

Τα φθηνά σπίτια εξακολουθούν να είναι δύσκολο να βρεθούν αγοραστές.

Για πάνω από δύο χρόνια, η κα Hoang Nhi (Πόλη Χο Τσι Μινχ) προσπαθεί συνεχώς να πουλήσει το διαμέρισμά της, έκτασης 62,2 τ.μ., στο έργο Teco Homes An Phu (περιοχή An Phu, Πόλη Χο Τσι Μινχ) για 1,89 δισεκατομμύρια VND, αλλά δεν έχει βρει ακόμη αγοραστή. Είπε ότι το διαμέρισμα αγοράστηκε πριν από τέσσερα χρόνια μέσω προγράμματος δόσεων. Η αρχική τιμή αγοράς ήταν πάνω από 1,7 δισεκατομμύρια VND, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι τόκοι τραπεζικού δανείου. Στην τρέχουσα τιμή πώλησης, η τιμή μονάδας είναι περίπου 30 εκατομμύρια VND/τ.μ., σημαντικά χαμηλότερη από πολλά εμπορικά έργα στην αγορά σήμερα, ωστόσο δεν έχει βρει ακόμη αγοραστή.

Τα έργα πολυτελών διαμερισμάτων στη νέα αστική περιοχή Thu Thiem, καθώς και στην κεντρική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ, παραμένουν ελκυστικά παρά τις υψηλές τιμές τους, ενώ τα οικονομικά προσιτά έργα διαμερισμάτων σε προαστιακές περιοχές παρουσιάζουν σχετικά χαμηλές πωλήσεις.

Ομοίως, ο κ. Hoang αγόρασε κάποτε ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου 46 τ.μ. στο έργο Legacy στο Thuan An (περιοχή Thuan Giao, πόλη Χο Τσι Μινχ). Αφού έζησε εκεί για ένα διάστημα, βρήκε τις μετακινήσεις του προς το κέντρο της πόλης άβολες, οπότε αποφάσισε να το πουλήσει. Παρόλο που δέχτηκε μια τιμή άνω των 1,3 δισεκατομμυρίων VND, συμπεριλαμβανομένων των επίπλων, του πήρε πολλούς μήνες για να βρει αγοραστή.

Σύμφωνα με μεσίτες ακινήτων στο Νότο, πολλά εμπορικά διαμερίσματα αξίας 28-30 εκατομμυρίων VND/m² προσφέρονται συνεχώς προς πώληση, αλλά ο όγκος των συναλλαγών παραμένει αρκετά μέτριος. Ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Ομίλου DKRA, δήλωσε ότι πολλά ολοκληρωμένα έργα διαμερισμάτων στην κεντρική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξακολουθούν να δημιουργούν συναλλαγές, παρόλο που οι τιμές δεν έχουν αυξηθεί σημαντικά. Εν τω μεταξύ, τα έργα σε παραμεθόριες ή προαστιακές περιοχές αντιμετωπίζουν μεγαλύτερη πίεση ρευστότητας. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών δέχονται μειώσεις τιμών, ακόμη και πωλήσεις κάτω του κόστους, αλλά εξακολουθούν να δυσκολεύονται να βρουν αγοραστές.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το μεγαλύτερο παράδοξο έγκειται στο γεγονός ότι το προϊόν έχει σχεδιαστεί για άτομα μεσαίου εισοδήματος, ωστόσο αυτή η ομάδα αντιμετωπίζει πολλά εμπόδια στην πρόσβαση. Ο κ. Dat Minh, κτηματομεσίτης με μακρά εμπειρία στην πόλη Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι οι περισσότεροι πελάτες σε αυτό το τμήμα έχουν συσσωρεύσει μόνο περίπου 1 δισεκατομμύριο VND, ενώ το υπόλοιπο εξαρτάται από τραπεζικά δάνεια. Ωστόσο, απαιτήσεις όπως οι δηλώσεις εισοδήματος, οι συμβάσεις εργασίας και το οικονομικό ιστορικό δυσκολεύουν πολλούς ελεύθερους επαγγελματίες, εργάτες εργοστασίων ή ιδιοκτήτες μικρών επιχειρήσεων να ανταποκριθούν στις πιστωτικές απαιτήσεις.

Ο κ. Nguyen Le Hai Dang, Αναπληρωτής Διευθυντής Στρατηγικής και Εξωτερικών Σχέσεων στην Smartland Company, σημείωσε ότι πολλοί ανειδίκευτοι εργαζόμενοι έχουν ελάχιστη συνήθεια να πραγματοποιούν οικονομικές συναλλαγές με τράπεζες πέρα ​​από την είσπραξη των μισθών τους ή την ανάληψη χρημάτων. Ως εκ τούτου, η διεκπεραίωση αιτήσεων δανείου με πολλές πολύπλοκες διαδικασίες αποτελεί σημαντική πρόκληση. Όταν δεν μπορούν να έχουν πρόσβαση σε κεφάλαια, αναγκάζονται να συνεχίσουν να νοικιάζουν αντί να έχουν στην κατοχή τους ένα σπίτι.

Εκτός από τους οικονομικούς παράγοντες, η τοποθεσία επηρεάζει επίσης σημαντικά τις δυνατότητες πωλήσεων οικονομικά προσιτών κατοικιών. Η γη στο κέντρο της πόλης γίνεται ολοένα και πιο σπάνια και ακριβή, αναγκάζοντας τα περισσότερα έργα χαμηλού κόστους να αναπτύσσονται σε περιφερειακές πόλεις ή προαστιακές περιοχές, 20-30 χλμ. από το κέντρο της πόλης Χο Τσι Μινχ. Ενώ η τιμή είναι πιο λογική, ο χρόνος ταξιδιού, η κυκλοφοριακή συμφόρηση και οι περιορισμένες υποδομές και υπηρεσίες κάνουν πολλούς ανθρώπους να διστάζουν.

Ενώ ο τομέας των οικονομικά προσιτών κατοικιών αντιμετωπίζει σημαντικές προκλήσεις ρευστότητας, η αγορά πολυτελών ακινήτων λειτουργεί σύμφωνα με ένα εντελώς διαφορετικό σύνολο κανόνων. Εδώ, η ιστορία περιστρέφεται όχι μόνο γύρω από τις τιμές πώλησης αλλά και γύρω από την ανάγκη συσσώρευσης περιουσιακών στοιχείων, διατήρησης και επιβεβαίωσης της κοινωνικής θέσης μεταξύ των οικονομικά εύπορων πελατών.

Τι μας λέει η πραγματικότητα;

Πολλοί άνθρωποι αναρωτιούνται γιατί οι κατασκευαστές δεν επικεντρώνονται σε κατοικίες χαμηλού κόστους, ένα τμήμα με μεγαλύτερη ζήτηση, αλλά αντ' αυτού συνεχίζουν να αναπτύσσουν έργα διαμερισμάτων αξίας εκατοντάδων εκατομμυρίων ντονγκ ανά τετραγωνικό μέτρο; Η πραγματικότητα είναι ότι η ζήτηση από πελάτες της μεσαίας και ανώτερης τάξης παραμένει σταθερή, παρέχοντας μια βάση για την ανάπτυξη προϊόντων υψηλής ποιότητας.

Για αυτήν την ομάδα πελατών, ένα σπίτι δεν είναι απλώς ένας χώρος διαβίωσης. Αυτό που αναζητούν είναι ένα ολοκληρωμένο περιβάλλον διαβίωσης με χώρους πρασίνου, χαμηλή πυκνότητα πληθυσμού, υψηλής ποιότητας παροχές, επαγγελματικές υπηρεσίες διαχείρισης και μια κοινότητα κατοίκων με παρόμοιο τρόπο ζωής. Αυτοί οι παράγοντες τους καθιστούν πρόθυμους να πληρώσουν υψηλότερο τίμημα για την ιδιωτικότητα, την ασφάλεια και τη μακροπρόθεσμη εκτίμηση της αξίας τους.

Σύμφωνα με την Savills Vietnam, πολλά πρόσφατα έργα Κατηγορίας Α έχουν καταγράψει θετικά ποσοστά απορρόφησης. Η πλειονότητα αυτών των έργων βρίσκεται σε προνομιακές τοποθεσίες, συμβάλλοντας στην αύξηση των τιμών πώλησης στην πρωτογενή αγορά πάνω από 100 εκατομμύρια VND/m². Στην πραγματικότητα, η μέση τιμή πώλησης σε ορισμένα ερευνημένα τμήματα της πρωτογενούς αγοράς αναμένεται να φτάσει περίπου τα 224 εκατομμύρια VND/m² μέχρι το τέλος του 2025. Παρά τα υψηλά επίπεδα τιμών, η ζήτηση για ακίνητα σε αυτό το τμήμα παραμένει ισχυρή.

Η γοητεία των πολυτελών ακινήτων αποδεικνύεται περαιτέρω από το ενδιαφέρον για νέα έργα στην κεντρική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ και στη νέα αστική περιοχή Thu Thiem. Για παράδειγμα, το έργο της Son Kim Land, προσανατολισμένο στο μοντέλο 5.0 στον σταθμό Thu Thiem, έχει ήδη προσελκύσει την προσοχή των επενδυτών, παρά το γεγονός ότι δεν έχει ακόμη ανακοινώσει την τιμή πώλησής του. Προηγουμένως, έργα όπως το The Metropole και το The Berkley, με τιμές που κυμαίνονται από 280-430 εκατομμύρια VND/m², κατέγραψαν επίσης ευνοϊκά ποσοστά απορρόφησης. Ομοίως, πολλά άλλα έργα όπως το The Prive, το Eaton Park και το Masterise Cosmo Central έχουν προσελκύσει σημαντικό ενδιαφέρον πελατών από την αρχή.

Ο κ. Nguyen Le Hai Dang πιστεύει ότι τα πολυτελή ακίνητα δεν αποτιμώνται μόνο από το μέγεθός τους ή το κόστος κατασκευής τους, αλλά και από παράγοντες όπως η σπανιότητα, η τοποθεσία και η ικανότητα διατήρησης της αξίας τους μακροπρόθεσμα. Για όσους έχουν ισχυρούς οικονομικούς πόρους, η απόφαση αγοράς ενός σπιτιού βασίζεται συχνά στη μοναδική αξία του προϊόντος, στη φήμη του κατασκευαστή και στις δυνατότητες μελλοντικής ανατίμησης της αξίας του περιουσιακού στοιχείου, παρά στην απόλυτη τιμή.

Στην πραγματικότητα, η προσφορά κατοικιών υψηλής ποιότητας στην κεντρική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ είναι περιορισμένη λόγω της ολοένα και πιο σπάνιας γης. Αυτό καθιστά τα ακίνητα σε προνομιακές τοποθεσίες ακόμη πιο σπάνια με την πάροδο του χρόνου.

Σύμφωνα με τον κ. Vo Hong Thang, τα έργα που βρίσκονται κοντά στην κεντρική επιχειρηματική και οικονομική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ, ειδικά γύρω από την περιοχή Thu Thiem, έχουν πάντα ένα μοναδικό πλεονέκτημα όσον αφορά την τοποθεσία. Αυτή η σπανιότητα βοηθά αυτά τα έργα να προσελκύουν πλούσιους πελάτες που στοχεύουν στη συσσώρευση περιουσιακών στοιχείων και να αναμένουν μακροπρόθεσμη ανατίμηση. «Συνολικά, η αύξηση των τιμών στην κατηγορία των πολυτελών ακινήτων αντανακλά σε μεγάλο βαθμό τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης, το ολοένα και υψηλότερο κόστος γης και τα αυστηρότερα πρότυπα ανάπτυξης προϊόντων. Εν τω μεταξύ, οι δυσκολίες στην κατηγορία των κατοικιών χαμηλού κόστους έγκεινται στην προσβασιμότητα για τους αγοραστές, από τις νομικές διαδικασίες και τους όρους δανείου έως την τοποθεσία του έργου», δήλωσε ο κ. Thang.

Πρέπει να λύσουμε τους κόμπους.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η θεμελιώδης λύση δεν είναι η μείωση της τιμής των πολυτελών κατοικιών κάτω από την αγοραία αξία, αλλά μάλλον η άρση των νομικών εμποδίων, η επέκταση της πρόσβασης σε πιστώσεις και οι επενδύσεις σε υποδομές που συνδέουν τις προαστιακές περιοχές. Μόλις αντιμετωπιστούν αυτά τα εμπόδια, η οικονομικά προσιτή στέγαση μπορεί να φτάσει σε όσους έχουν ανάγκη, συμβάλλοντας στη μείωση του χάσματος προσφοράς-ζήτησης που υπάρχει εδώ και πολλά χρόνια στην αγορά ακινήτων.

Πηγή: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm