Οι ειδικοί πιστεύουν ότι για να ανακάμψει βιώσιμα η αγορά ακινήτων, πρέπει να λύσει το πρόβλημα της οικονομικά προσιτής στέγασης και να ελέγξει τις αυξήσεις των τιμών που υπερβαίνουν τα εισοδήματα των ανθρώπων.
Άρση των σημείων συμφόρησης στην εφοδιαστική αλυσίδα
Μετά από χρόνια ραγδαίας ανάπτυξης, η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει ένα σημαντικό παράδοξο: ενώ η ζήτηση για κατοικίες παραμένει υψηλή, είναι ολοένα και πιο δύσκολο για τους ανθρώπους να αγοράσουν σπίτια. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ και σε πολλές άλλες μεγάλες πόλεις, οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν ξεπεράσει την προσιτή τιμή των εργαζομένων μεσαίου εισοδήματος. Το μεγαλύτερο κενό εντοπίζεται επί του παρόντος στον τομέα της στέγασης για όσους κερδίζουν μεταξύ 20 και 40 εκατομμυρίων VND ανά μήνα.
Μιλώντας στο σεμινάριο με τίτλο «Αγορά Ακινήτων 2026: Ξεπερνώντας τα Αντιξοότητες, Αγκαλιάζοντας έναν Νέο Κύκλο» που διοργάνωσε η εφημερίδα Finance and Investment Newspaper στις 12 Μαΐου στην πόλη Χο Τσι Μινχ, ο Δρ. Can Van Luc, επικεφαλής οικονομολόγος της BIDV Bank και μέλος του Εθνικού Συμβουλευτικού Συμβουλίου για τη Χρηματοοικονομική και Νομισματική Πολιτική, δήλωσε ότι οι τρέχουσες τιμές των κατοικιών παραμένουν πολύ υψηλές σε σύγκριση με το εισόδημα της πλειοψηφίας του πληθυσμού. Σύμφωνα με τον ίδιο, για να μειωθούν οι τιμές των κατοικιών, είναι απαραίτητο πρώτα να αυξηθεί η προσφορά και να αρθούν τα νομικά εμπόδια.
Αυτή είναι μια αξιοσημείωτη παρατήρηση, επειδή για πολλά χρόνια, τα δικαστικά έξοδα ήταν «κρυμμένα» στις τιμές των κατοικιών. Ένα έργο που διαρκεί 3 έως 5 χρόνια για την ολοκλήρωση των διαδικασιών σημαίνει ότι οι επιχειρήσεις πρέπει να επωμιστούν πρόσθετο κόστος κεφαλαίου, έξοδα τόκων, κόστος ευκαιρίας και μια σειρά από άλλα παρεπόμενα έξοδα. Τελικά, ο αγοραστής κατοικίας είναι αυτός που πληρώνει το τίμημα.
Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, ολόκληρη η χώρα είχε περισσότερα από 40.000 διαμερίσματα επιλέξιμα προς πώληση, αλλά μόνο περίπου 7.000 ήταν οικονομικά προσιτές κατοικίες και κοινωνικές κατοικίες.
Ο κ. Ngo Quang Phuc, Γενικός Διευθυντής της Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, δήλωσε ότι παρόλο που η ζήτηση για οικονομικά προσιτή στέγαση είναι πολύ υψηλή, οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν δυσκολίες ήδη από το στάδιο της απόκτησης γης. Οι κατασκευαστές αναγκάζονται να μεταφερθούν σε προαστιακές περιοχές για να βρουν γη σε λογικές τιμές, αλλά η εύρεση γης που είναι κατάλληλη για πολεοδομία και πληροί τις προϋποθέσεις για την ανάπτυξη του έργου δεν είναι καθόλου εύκολη.
Αυτή η πραγματικότητα αντικατοπτρίζει ξεκάθαρα την ανισορροπία της αγοράς. Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, σε ολόκληρη τη χώρα υπήρχαν περισσότερα από 40.000 διαμερίσματα προς πώληση, αλλά μόνο περίπου 7.000 ήταν οικονομικά προσιτές κατοικίες και κοινωνικές κατοικίες. Τα στοιχεία, που ανακοινώθηκαν από την κα Hoang Thu Hang, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Τμήματος Στέγασης και Διαχείρισης της Αγοράς Ακινήτων στο Υπουργείο Κατασκευών, δείχνουν ότι η προσφορά είναι σε μεγάλο βαθμό στρεβλωμένη προς την κατηγορία των πολυτελών ακινήτων.
Εν τω μεταξύ, η ομάδα μεσαίου εισοδήματος βρίσκεται σε «μέση κατάσταση». Δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για κοινωνική στέγαση, αλλά ούτε έχουν την οικονομική δυνατότητα για έργα υψηλής ποιότητας. Ο Δρ. Can Van Luc πρότεινε την ανάγκη για ισχυρή ανάπτυξη διαμερισμάτων με εμβαδόν 70 έως 100 τετραγωνικά μέτρα, με τιμή περίπου 3 έως 7 δισεκατομμύρια VND ανά μονάδα, ανάλογα με την τοποθεσία. Αυτό θεωρείται το καταλληλότερο τμήμα για τις τρέχουσες στεγαστικές ανάγκες.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι ρυθμιστικές αρχές αρχίζουν επίσης να αναγνωρίζουν αυτό το κενό. Το Υπουργείο Κατασκευών μελετά την ένταξη ενός μηχανισμού για την ανάπτυξη οικονομικά προσιτών επαγγελματικών κατοικιών στον αναθεωρημένο Νόμο περί Στέγασης. Εάν εφαρμοστεί ολοκληρωμένα, αυτό θα μπορούσε να αποτελέσει σημείο καμπής, βοηθώντας την αγορά να δημιουργήσει ένα σταθερό τμήμα προϊόντων μεσαίας κατηγορίας αντί να επικεντρώνεται αποκλειστικά σε κατοικίες υψηλής ποιότητας όπως τα προηγούμενα χρόνια.
Διαφάνεια για τη μείωση των αυξήσεων των τιμών
Η αύξηση των τιμών των κατοικιών δεν οφείλεται μόνο στο κόστος των εισροών, αλλά οφείλεται επίσης στην κερδοσκοπία και την έλλειψη διαφάνειας. Πρόκειται για μια κατάσταση που υπάρχει εδώ και πολλά χρόνια, αλλά δεν έχει αντιμετωπιστεί διεξοδικά.
Η κα Χοάνγκ Του Χανγκ πιστεύει ότι ένας από τους λόγους για την παράλογη αύξηση των τιμών των ακινήτων είναι το φαινόμενο της «χειραγώγησης των τιμών», της κερδοσκοπίας και της έλλειψης διαφανών δεδομένων. Όταν η αγορά λειτουργεί με βάση φήμες και προσδοκίες για αυξήσεις τιμών, η πραγματική αξία των ακινήτων διαστρεβλώνεται εύκολα.
Η δημιουργία μιας εθνικής βάσης δεδομένων για την αγορά κατοικίας και ακινήτων, η οποία αναμένεται να τεθεί σε πλήρη λειτουργία από την 1η Ιουλίου, θεωρείται κρίσιμη λύση για την αποκατάσταση της τάξης στην αγορά. Όταν όλες οι νομικές πληροφορίες σχετικά με τα έργα, τον σχεδιασμό, τις συναλλαγές και τις τιμές πώλησης δημοσιοποιηθούν, οι άνθρωποι θα έχουν μια βάση για να προσδιορίσουν την πραγματική αξία αντί να κυνηγούν τεχνητές αυξήσεις τιμών.
Ένα άλλο θετικό σημάδι είναι ότι οι πιστωτικές πολιτικές μετατοπίζονται σταδιακά προς την κάλυψη των πραγματικών στεγαστικών αναγκών. Ο κ. Nguyen Le Nam, Διευθυντής του Τμήματος Ιδιωτών Πελατών στην Asia Commercial Bank, δήλωσε ότι η τράπεζα κάνει σαφή διάκριση μεταξύ κερδοσκοπίας και πραγματικών στεγαστικών αναγκών για να αναπτύξει κατάλληλες πιστωτικές πολιτικές. Σύμφωνα με τον ίδιο, τα επιτόκια γίνονται ένα φυσικό «φίλτρο» στην αγορά. Όταν το κόστος δανεισμού αυξάνεται, οι βραχυπρόθεσμοι κερδοσκόποι θα πρέπει να εξετάσουν τις επιλογές τους πιο προσεκτικά, ενώ η αγορά θα δώσει προτεραιότητα στους αγοραστές που σκοπεύουν να ζήσουν στο ακίνητο.
Αυτό δείχνει ότι η αγορά εισέρχεται σε μια περίοδο ισχυρής ενοποίησης. Τα έργα που βασίζονται αποκλειστικά στη διαφήμιση ή στις προσδοκίες για αυξήσεις τιμών θα δυσκολευτούν να επιβιώσουν μακροπρόθεσμα. Η κα Tran Diem My, Αντιπρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου του Five Star Group, πιστεύει ότι αυτό που λείπει περισσότερο από την αγορά σήμερα δεν είναι τα έργα αλλά η εμπιστοσύνη. Μετά από μια περίοδο σημαντικής αστάθειας, οι αγοραστές ανησυχούν περισσότερο για τις νομικές πτυχές, τις δυνατότητες επιβολής του νόμου και τη μακροπρόθεσμη αξία του ακινήτου.
Για να επαναφέρουν οι τιμές των κατοικιών στην πραγματική τους αξία, η αγορά δεν μπορεί να βασίζεται σε μία μόνο λύση. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να αρθούν τα νομικά εμπόδια, να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών μεσαίας κατηγορίας, να ελεγχθεί η κερδοσκοπία, να διασφαλιστεί η διαφάνεια των δεδομένων και να διαχειριστεί ορθολογικά την πίστωση. Όταν η αγορά λειτουργεί με μεγαλύτερη διαφάνεια και η προσφορά καλύπτει τις πραγματικές ανάγκες στέγασης, οι τιμές των κατοικιών θα επιστρέψουν σταδιακά σε ένα πιο λογικό επίπεδο, σύμφωνα με τα εισοδήματα των ανθρώπων.
Αυτή είναι επίσης μια κρίσιμη προϋπόθεση για να ανακάμψει η αγορά ακινήτων με υγιή και βιώσιμο τρόπο, αντί να συνεχιστούν οι κύκλοι αύξησης των τιμών με βάση τις προσδοκίες και την κερδοσκοπία όπως πριν.
Πηγή: https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm
Σχόλιο (0)