«Αυστηρότερος έλεγχος» στην κερδοσκοπία με τη γη.

Οι τιμές της γης παρουσιάζουν πτωτική τάση.

Ο τροποποιημένος νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2023, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2025, ψηφίστηκε από την Εθνοσυνέλευση στις 28 Νοεμβρίου. Συνεπώς, ο τροποποιημένος νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2023 αυστηροποιεί τους κανονισμούς για την υποδιαίρεση και πώληση γης, απαγορεύοντας τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης σε ιδιώτες για την αυτοκατασκευή κατοικιών σε συνοικίες, περιοχές και πόλεις ειδικών αστικών περιοχών τύπου Ι, τύπου II και τύπου III.

Αυτός ο κανονισμός είναι αυστηρότερος από τον ισχύοντα κανονισμό, ο οποίος απαγορεύει μόνο την υποδιαίρεση και την πώληση οικοπέδων σε δημοτικές περιφέρειες πόλεων ειδικής κατηγορίας και κεντρικά διοικούμενων πόλεων Κατηγορίας Ι· περιοχές με υψηλές απαιτήσεις για αρχιτεκτονικό τοπίο· κεντρικές περιοχές και περιοχές γύρω από αρχιτεκτονικά ορόσημα στην πόλη· και τις όψεις δρόμων περιφερειακού επιπέδου και άνω, καθώς και σημαντικούς γραφικούς δρόμους στην πόλη. Ο νέος κανονισμός, που εκδόθηκε βάσει του Νόμου περί Ακινήτων του 2023, αναμένεται να έχει σημαντικό αντίκτυπο στην αγορά γης.

Ορισμένα υποδιαιρεμένα οικόπεδα είναι επί του παρόντος εγκαταλελειμμένα. Φωτογραφία: Cao Nguyen

Ο κ. Nguyen Chi Thanh, Γενικός Διευθυντής της Thanh Binh Construction Company, δήλωσε ότι κατά την περίοδο 2010-2015, λόγω της κρίσης ρευστότητας της αγοράς ακινήτων, το Υπουργείο Κατασκευών επέτρεψε σε έργα την υποδιαίρεση γης και την πώληση οικοπέδων (χωρίς να απαιτείται η κατασκευή κατοικιών). Χάρη σε αυτόν τον κανονισμό, η αγορά έλυσε το πρόβλημα ρευστότητάς της. Ωστόσο, έκτοτε, πολλές περιοχές έχουν «εκμεταλλευτεί» τον κανονισμό, επιτρέποντας την εκτεταμένη υποδιαίρεση και πώληση γης, διακινδυνεύοντας τη διατάραξη του πολεοδομικού σχεδιασμού. Ως εκ τούτου, ο Νόμος περί Ακινήτων εισήγαγε έναν κανονισμό που απαγορεύει στα έργα την υποδιαίρεση γης και την πώληση οικοπέδων. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές θα πρέπει να κατασκευάσουν τη βασική κατασκευή για τους πελάτες. Ως αποτέλεσμα, η αξία του οικοπέδου θα αυξηθεί λόγω του κόστους κατασκευής. Αυτό θα περιορίσει την κερδοσκοπία με γη. Η αγορά γης παρουσιάζει σημαντικές διακυμάνσεις. Ωστόσο, αυτή είναι επίσης μια αναπόφευκτη τάση, παρόμοια με άλλες χώρες σε όλο τον κόσμο.

«Η αγορά ακινήτων γίνεται όλο και πιο επαγγελματική, με τις επιχειρήσεις να επικεντρώνονται στις επενδύσεις και την ανάπτυξη κατοικιών και κατασκευών σε γη αντί να επενδύουν απλώς σε υποδομές και να «πουλούν ακίνητα πριν από την ολοκλήρωσή τους». Ταυτόχρονα, βοηθά στην πιο αποτελεσματική και αποδοτική χρήση της γης, ξεπερνώντας την κατάσταση της «κερδοσκοπίας γης, της αργής χρήσης γης και της εγκαταλελειμμένης γης». Αυτή η πολιτική αναμένεται επίσης να συμβάλει στο «φιλτράρισμα» των επενδυτών, σχηματίζοντας πιο επαγγελματικές και ικανές επιχειρήσεις ακινήτων, αφού αυτές με περιορισμένες οικονομικές και τεχνικές δυνατότητες αποκλειστούν από την αγορά», αξιολόγησε ο κ. Thanh.

Προώθηση της υγιούς ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.

Η αυστηροποίηση των κανονισμών σχετικά με την υποδιαίρεση και την πώληση γης στις μεγάλες πόλεις αποτελεί μια βιώσιμη λύση για να γίνουν οι βιετναμέζικες πόλεις πιο εύτακτες και όμορφες, με αξία από άποψη πολεοδομίας, αρχιτεκτονικής, αισθητικής και καλύτερης διασφάλισης της κοινωνικής ευημερίας μακροπρόθεσμα.

Αυτός ο κανονισμός αποτελεί επίσης μια από τις σημαντικότερες αλλαγές στον πρόσφατα ψηφισμένο Νόμο περί Ακινήτων. Συγκεκριμένα, για έργα ακινήτων που έχουν αδειοδοτηθεί αλλά δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί, οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά τόσο τις βραχυπρόθεσμες όσο και τις μακροπρόθεσμες λύσεις για το μέλλον.

Έτσι, σε λίγο περισσότερο από ένα χρόνο, οι επιχειρήσεις ακινήτων θα αρχίσουν να εφαρμόζουν αυτόν τον κανονισμό. Συνεπώς, η αγορά θα βιώσει απότομη πτώση τιμών καθώς οι κατασκευαστές επιταχύνουν τις πωλήσεις για να ανακτήσουν κεφάλαια και να αποφύγουν να έχουν απούλητα ακίνητα. Ωστόσο, στην τρέχουσα υποτονική αγορά, η ρευστότητα δεν θα είναι εύκολη. Μόνο οι επιχειρήσεις με επαρκή οικονομική εμπιστοσύνη θα διατηρήσουν τα ακίνητά τους για να συμμορφωθούν με το νέο σχέδιο.

Ο κ. Nguyen Manh Ha, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε: «Το 2025, θα αυστηροποιήσουμε τους κανονισμούς για την υποδιαίρεση και την πώληση γης στις μεγάλες πόλεις. Αυτό θα έχει πολύ ισχυρό αντίκτυπο στην αγορά. Πρώτον, η προσφορά και η ζήτηση για οικόπεδα θα είναι λιγότερο διαφοροποιημένες. Προηγουμένως, οι άνθρωποι μπορούσαν να αγοράσουν οικόπεδα ανεξάρτητα από τις οικονομικές τους δυνατότητες, αλλά τώρα οι πελάτες πρέπει να είναι προετοιμασμένοι να δαπανήσουν επιπλέον 1-3 δισεκατομμύρια VND για την κατασκευή ενός σπιτιού. Μακροπρόθεσμα, τα οικόπεδα δεν θα είναι πλέον μια «εύκολη» αγορά για πολλούς. Αυτή η αγορά θα απαιτήσει τόσο από τους πωλητές όσο και από τους αγοραστές να έχουν σημαντικό κεφάλαιο για να συμμετάσχουν. Οι κανονισμοί για την αυστηροποίηση της υποδιαίρεσης γης αποτελούν ένα αποφασιστικό και θετικό μέτρο για την επίτευξη υγιούς ανάπτυξης στην αγορά ακινήτων. Οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να μάθουν να συμμορφώνονται με τους νέους κανόνες του παιχνιδιού για να προσαρμοστούν και να επιβιώσουν».

Ιστορικά, οι επενδυτές ακινήτων προτιμούσαν το μοντέλο της υποδιαίρεσης γης σε οικόπεδα προς πώληση λόγω του χαμηλού οικονομικού κόστους. Ωστόσο, η αυστηροποίηση των κανονισμών για την υποδιαίρεση γης θα εξαλείψει αυτό το μοντέλο, με αποτέλεσμα τη μικρότερη ποικιλομορφία στα προϊόντα ακινήτων. Σύμφωνα με την κα Nguyen Thu Hang, Διευθύντρια Έρευνας της Savills Vietnam, ένας μεγάλος αριθμός επενδυτών θα αποσυρθεί από την αγορά όταν τεθεί επίσημα σε ισχύ ο νέος νόμος.

Βραχυπρόθεσμα, η αγορά θα παρουσιάσει απότομη μείωση των συναλλαγών λόγω ανησυχιών των αγοραστών για νομικά ζητήματα. Η αγορά σίγουρα θα υποστεί προσαρμογές τιμών. Μπορεί να χρειαστούν 2-3 χρόνια, όταν η προσφορά μειωθεί, προτού οι τιμές των ακινήτων μπορέσουν να αυξηθούν ξανά. Η αγορά θα αναπτυχθεί πιο βιώσιμα όταν τα προϊόντα ακινήτων θα προσανατολίζονται σε άτομα με πραγματικές ανάγκες.

Πηγή: https://dttg.baotainguyenmoitruong.vn/siet-tinh-trang-dau-co-dat-nen-367895.html