Τροποποιήσεις σε τρεις νόμους που σχετίζονται με τα ακίνητα, καθώς τα εμπόδια πρόκειται να αρθούν.

[διαφήμιση_1]

Ωστόσο, χάρη στην ισχυρή συμμετοχή της κυβέρνησης και των αρμόδιων υπουργείων και φορέων, αυτά τα εμπόδια αντιμετωπίζονται με επιταχυνόμενο ρυθμό για την εξεύρεση λύσεων.

Επί του παρόντος, τρεις νόμοι επηρεάζουν άμεσα τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων: ο νόμος περί γης του 2013, ο νόμος περί στέγασης του 2014 και ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2014. Ωστόσο, αυτοί οι τρεις νόμοι έρχονται σε σύγκρουση και αλληλεπικαλύπτονται.

Μιλώντας σε δημοσιογράφους, ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Quang Tuyen - Αντιπρόεδρος του Πανεπιστημιακού Συμβουλίου του Νομικού Πανεπιστημίου του Ανόι - δήλωσε ότι και οι τρεις νόμοι βρίσκονται επί του παρόντος υπό έρευνα και τροποποίηση για να δημιουργήσουν μια νομική πρόοδο που θα ενισχύσει την αγορά ακινήτων.

Σύμφωνα με τον κ. Tuyen, οι τελευταίες ανακοινώσεις έδειξαν ότι και οι τρεις νόμοι υφίστανται σημαντικές αλλαγές.

Κύρια σημεία των τροποποιήσεων του νόμου περί γης του 2013

Από αυτούς τους τρεις νόμους, ο νόμος περί γης του 2013 αποτελεί το «κεντρικό στοιχείο» του ζητήματος. Είναι ο θεμελιώδης νόμος, που χρησιμεύει ως βάση για άλλους νόμους που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων. Συνεπώς, η τροποποίηση του νόμου περί γης του 2013 θα ξεμπλοκάρει ένα μακροχρόνιο εμπόδιο στην αγορά.

Σύμφωνα με την ανάλυση του Αναπληρωτή Καθηγητή Δρ. Nguyen Quang Tuyen, το σχέδιο τροποποιημένου Νόμου περί Γης έχει κάνει πολλές σημαντικές προσθήκες, για παράδειγμα, έχει προσθέσει διατάξεις σχετικά με τον χωροταξικό σχεδιασμό και τα σχέδια χρήσης γης.

Το σχέδιο τροποποίησης του Νόμου περί Γης παρέχει πιο συγκεκριμένους κανονισμούς σχετικά με την εξουσία, τον σκοπό και το πεδίο εφαρμογής της απαλλοτρίωσης γης, καθώς και τους συγκεκριμένους όρους και κριτήρια για την απαλλοτρίωση γης για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη προς το εθνικό και δημόσιο συμφέρον.

Επιπλέον, το σχέδιο κανονισμών καθορίζει την αποτελεσματική αξιοποίηση της παρακείμενης γης για τη μεγιστοποίηση των χερσαίων πόρων για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη, καθώς και μηχανισμούς για τη συνεισφορά δικαιωμάτων χρήσης γης, την αναπροσαρμογή της χρήσης γης και την ανακαίνιση αστικών και αγροτικών οικιστικών περιοχών.

«Το προσχέδιο καταργεί τον κανονισμό για τα πλαίσια τιμών γης. Ορίζει έναν μηχανισμό για τον καθορισμό των τιμών γης με βάση τις αρχές της αγοράς, καθώς και μηχανισμούς επιθεώρησης και εποπτείας από την Κεντρική Κυβέρνηση και τα επαρχιακά Λαϊκά Συμβούλια κατά την κατάρτιση των πινάκων τιμών γης... Προτείνουμε οι πίνακες τιμών γης να εναρμονίζουν τα συμφέροντα», δήλωσε ο κ. Tuyen.

Το προσχέδιο συνεχίζει να βελτιώνει τις νομικές ρυθμίσεις που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς δικαιωμάτων χρήσης γης. Προωθεί την εμπορευματοποίηση των δικαιωμάτων χρήσης γης, θεσπίζει απαιτήσεις για την κατασκευή ενός συστήματος πληροφοριών για την αγορά ακινήτων που συνδέεται με τις πληροφορίες γης και βελτιώνει τους κρατικούς ρυθμιστικούς μηχανισμούς για να διασφαλίσει την υγιή, ασφαλή και βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων...

Τροποποιήσεις σε 3 νόμους που σχετίζονται με τα ακίνητα, καθώς το τελευταίο κουμπί πρόκειται να σπάσει (Σχήμα 1)

Συγκεκριμένα, όσον αφορά τη χρηματοοικονομική διαχείριση της γης και των τιμών της, σύμφωνα με το πνεύμα του ψηφίσματος αριθ. 18, το σχέδιο νόμου περί γης (τροποποιημένο) αφαίρεσε το κυβερνητικό πλαίσιο τιμών γης. Επιπλέον, το άρθρο 153 ορίζει συγκεκριμένα τις αρχές για την αποτίμηση της γης: Αποτίμηση με βάση τον σκοπό χρήσης γης· αποτίμηση με βάση τη διάρκεια χρήσης γης και άλλους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές της γης...

Το προσχέδιο προσθέτει κανονισμούς για τη ρύθμιση των εσόδων από τη γη των επαρχιών και των κεντρικά διοικούμενων πόλεων στον κεντρικό προϋπολογισμό για την υποστήριξη της ανάπτυξης· ορίζει ότι οι επαρχιακές Λαϊκές Επιτροπές, με βάση την πραγματική κατάσταση της περιοχής, καθορίζουν το επίπεδο ρύθμισης για την υποστήριξη της κοινότητας όπου απαλλοτριώνεται γη και του λαού του οποίου η γη απαλλοτριώνεται (Άρθρο 148)...

Επιπλέον, το σχέδιο προσθέτει μια διάταξη που επιτρέπει στους χρήστες γεωργικής γης να αλλάξουν τη δομή των καλλιεργειών και της κτηνοτροφίας (Άρθρο 172). Περιλαμβάνει επίσης κανονισμούς σχετικά με την ενοποίηση και τη συσσώρευση γης για γεωργική παραγωγή, καθορίζοντας τις αρχές, τους όρους και τις μορφές της ενοποίησης και της συσσώρευσης γης για γεωργική παραγωγή...

Πώς τροποποιήθηκε ο νόμος περί στέγασης του 2014;

Εν τω μεταξύ, ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Quang Tuyen πιστεύει επίσης ότι οι τροποποιήσεις και οι προσθήκες που έγιναν από το Υπουργείο Κατασκευών στο Σχέδιο Νόμου για τη Στέγαση του 2014 (τροποποιημένο) έχουν επίσης πολλές θετικές πτυχές.

Για παράδειγμα, το νομοσχέδιο του 2014 για τη στέγαση (τροποποιημένο) πρόσθεσε κανονισμούς σχετικά με τους όρους αναγνώρισης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας επί των κατοικιών, την αναγνώριση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας επί των κατοικιών, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και των χρηστών κατοικιών, τους τύπους κατοικιών που ανήκουν στο κράτος, τους φορείς που εκπροσωπούν τους ιδιοκτήτες κρατικών κατοικιών και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών κατοικιών που είναι αλλοδαποί οργανισμοί ή άτομα.

Το Υπουργείο Κατασκευών έχει επίσης προσθέσει κανονισμούς σχετικά με την ιδιοκτησία διαμερισμάτων, συμπεριλαμβανομένης της βάσης για τη θεμελίωση και τον τερματισμό των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας όταν η πολυκατοικία υπόκειται σε κατεδάφιση λόγω μη τήρησης των προτύπων ασφαλείας, καθώς και των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των ιδιοκτητών μετά τον τερματισμό των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Οι κανονισμοί σε ένα κεφάλαιο σχετικά με την ανακαίνιση και την ανακατασκευή πολυκατοικιών έχουν επίσης περιγραφεί πολύ συγκεκριμένα, για παράδειγμα, οι αρχές για την υλοποίηση και την ανακαίνιση πολυκατοικιών· η επιθεώρηση και η αξιολόγηση της ποιότητας των πολυκατοικιών· οι μορφές ανακαίνισης και ανακατασκευής πολυκατοικιών· η επιλογή επενδυτών για έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής πολυκατοικιών· η διευθέτηση κατοικιών επανεγκατάστασης και προσωρινής στέγασης...

Όσον αφορά την πολιτική κοινωνικής στέγασης, το Υπουργείο Κατασκευών έχει προσθέσει κανονισμούς σχετικά με τις μορφές ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών, τις απαιτήσεις για έργα κατασκευής κοινωνικών κατοικιών, τον καθορισμό της τιμής πώλησης των κοινωνικών κατοικιών που επενδύονται από το Κράτος και το χρονοδιάγραμμα της εκτίμησης της τιμής για την πώληση, την ενοικίαση και την εκμίσθωση με δυνατότητα μίσθωσης προς ιδιοκτησία κοινωνικών κατοικιών.

Όσον αφορά τη χρηματοδότηση για την ανάπτυξη κατοικιών, το Υπουργείο Κατασκευών έχει προσθέσει κανονισμούς σχετικά με τις πηγές κεφαλαίου για την ανάπτυξη κατοικιών· τις αρχές για την κινητοποίηση και χρήση κεφαλαίων για την ανάπτυξη κατοικιών· τα προτιμησιακά δάνεια μέσω της Τράπεζας Κοινωνικής Πολιτικής για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών· τις κρατικές πηγές κεφαλαίου για την ανάπτυξη κατοικιών· και τις μορφές κινητοποίησης κεφαλαίων για την ανάπτυξη κατοικιών...

Τροποποίηση του νόμου περί ακινήτων για την αποτροπή της κερδοσκοπίας με γη.

Τέλος, ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Quang Tuyen έδωσε επίσης θετικές αξιολογήσεις για τις τροποποιήσεις και τις προσθήκες στο Σχέδιο Νόμου για τις Επιχειρήσεις Ακινήτων του 2014.

Αρχικά, διευκρινίστε ποια προϊόντα ακινήτων για θέρετρα προσφέρονται προς πώληση.

Καταρχάς, όσον αφορά το πεδίο εφαρμογής και τα είδη ακινήτων που περιλαμβάνονται στις επιχειρηματικές δραστηριότητες, το Σχέδιο Νόμου περί Κτηματομεσιτικών Εργασιών (τροποποιημένο) έχει συμπληρωθεί και διευκρινιστεί στο Άρθρο 5.

«Έτσι, τα είδη ακινήτων που περιλαμβάνονται στην επιχείρηση έχουν καθοριστεί με σαφήνεια, αποφεύγοντας την προηγούμενη κατάσταση όπου γίνονταν μόνο γενικές δηλώσεις, οδηγώντας σε πολλά «παραθυράκια» που οι μεσίτες ακινήτων θα μπορούσαν να εκμεταλλευτούν για να διαπράξουν παράνομες πράξεις», δήλωσε ο κ. Tuyen.

Συγκεκριμένα, το σχέδιο περιλαμβάνει την προσθήκη προϊόντων ακινήτων σε θέρετρα, όπως τουριστικά διαμερίσματα, τουριστικές βίλες και κτίρια γραφείων σε συνδυασμό με καταλύματα.

Δεύτερον, το Άρθρο 13 σχετικά με τις κατοικίες και τα υφιστάμενα κατασκευαστικά έργα που τίθενται σε λειτουργία προσθέτει επίσης: Τα υφιστάμενα κατασκευαστικά έργα που τίθενται σε λειτουργία είναι έργα πολιτικού μηχανικού σύμφωνα με τον νόμο περί κατασκευών, τουριστικά διαμερίσματα, τουριστικές βίλες και γραφεία σε συνδυασμό με καταλύματα.

Δεύτερον, είναι απαραίτητη η αυστηρή διαχείριση των δραστηριοτήτων μεσιτείας ακινήτων: Πρώτον, η αντιμετώπιση των ελλείψεων της αγοράς ακινήτων τον τελευταίο καιρό, όπως ο «πυρετός» των διογκωμένων τιμών που επηρεάζουν αρνητικά την κοινωνική ζωή, με «ένοχο» το σημερινό μεσιτικό δυναμικό, το οποίο διαθέτει πλεόνασμα ανθρώπινου δυναμικού αλλά υστερεί σε ποιότητα.

Δεύτερον, όσον αφορά τα είδη ακινήτων που πρέπει να διαπραγματεύονται μέσω της ανταλλαγής, όπως ορίζεται στο Άρθρο 60 του Σχεδίου.

Τρίτον, ειδικά για τους μεσίτες ακινήτων, το σχέδιο τροποποίησης του Νόμου εισάγει επίσης μια ακόμη προϋπόθεση: «Τα φυσικά πρόσωπα έχουν το δικαίωμα να ασκούν ανεξάρτητες υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων, αλλά πρέπει να διαθέτουν άδεια μεσιτείας ακινήτων και να είναι εγγεγραμμένα για την καταβολή φόρου σύμφωνα με τις διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας».

«Με αυτήν την προσαρμογή, οι επιχειρήσεις μεσιτείας ακινήτων δεν υποχρεούνται πλέον να ιδρύσουν εταιρεία και, ως εκ τούτου, δεν υπόκεινται στην πίεση του να έχουν «τουλάχιστον δύο άτομα με άδειες μεσιτείας ακινήτων» », εξήγησε ο κ. Tuyen.

Τρίτον, όσον αφορά την κατασκευή και τη διαχείριση πληροφοριών σχετικά με ακίνητα: Το σχέδιο νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένο) ορίζει επίσης σαφώς ότι οι επιχειρήσεις στον τομέα των ακινήτων είναι υπεύθυνες για τη δημόσια δημοσιοποίηση πληροφοριών σχετικά με ακίνητα στους ιστότοπούς τους·…

«Θα χρειαστούν περίπου 3-5 χρόνια για να τεθεί σε εφαρμογή ένα καθαρό σύστημα πληροφοριών για τα ακίνητα, προτού οι τιμές των ακινήτων καθοριστούν με ακρίβεια σύμφωνα με την αγοραία αξία», τόνισε ο κ. Tuyen.

Ντιν Τραν

[διαφήμιση_2]
Πηγή