Απογοητευμένος με την επένδυση σε καταστήματα στο βασικό οικοδομικό τετράγωνο

[διαφήμιση_1]

Ένα κατάστημα σε μια πολυκατοικία στην περιοχή Go Vap είναι άδειο εδώ και πολύ καιρό.

Κάποτε ήταν περιζήτητα στην αγορά και θεωρούνταν «χρυσή χήνα» για τους επενδυτές, αλλά μέχρι σήμερα, τα καταστήματα σε πολλές πολυκατοικίες έχουν περιέλθει σε ύφεση, ενοικιάζονται σε χαμηλές τιμές ή πωλούνται. Αυτή η κατάσταση έχει οδηγήσει πολλούς ιδιοκτήτες καταστημάτων σε μπελάδες, με τους επενδυτές να θάβουν το κεφάλαιό τους επειδή η τρέχουσα φθηνή τιμή ενοικίασης είναι απλώς ένας κόκκος άμμου σε σύγκριση με την αρχική επένδυση αρκετών δισεκατομμυρίων έως αρκετών δεκάδων δισεκατομμυρίων VND. Αυτή η κατάσταση συμβαίνει στην πόλη Χο Τσι Μινχ, όπου η πυκνότητα πληθυσμού είναι υψηλή και η κατανάλωση καταναλωτικών αγαθών από τους ανθρώπους βρίσκεται στην κορυφή της χώρας.

Για περισσότερους από 3 μήνες, ο κ. Dung - ιδιοκτήτης ενός καταστήματος στην περιοχή Go Vap, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, πουλάει ένα κατάστημα 50 τ.μ. με ζημία άνω των 500 εκατομμυρίων VND, αλλά κανείς δεν έχει ζητήσει ακόμη. Αυτό το κατάστημα αγοράστηκε από τον κ. Dung το 2019 για σχεδόν 3,8 δισεκατομμύρια VND, αρχικά ενοικιασμένο για 15 εκατομμύρια VND/μήνα. Ωστόσο, λόγω της υποτονικής επιχειρηματικής δραστηριότητας, ο ενοικιαστής επέστρεψε το σπίτι μετά από 6 μήνες ενοικίασης. Μετά από αυτό, ο κ. Dung συνέχισε να κρεμάει μια πινακίδα προς ενοικίαση, αλλά λίγοι άνθρωποι το ζήτησαν, οπότε μείωσε προληπτικά την τιμή στα 13 εκατομμύρια VND/μήνα. Μέχρι σήμερα, μέσω πολλών ενοικιαστών, η τιμή έχει μειωθεί στα 10 εκατομμύρια VND/μήνα, αλλά το ακίνητο είναι ακόμα κενό.

«Κάθε μήνα πρέπει να πληρώνω τους τόκους και το κεφάλαιο της τράπεζας, ύψους άνω των 20 εκατομμυρίων VND, για το δάνειο των 2 δισεκατομμυρίων VND. Το ενοίκιο είναι πενιχρό, η πίεση των επιτοκίων μεγάλη, οπότε αναγκάστηκα να πουλήσω το μαγαζί με ζημία, αλλά μετά από περισσότερους από 3 μήνες διαφήμισης, δεν έχω βρει ακόμα αγοραστή», είπε ο κ. Ντανγκ.

Στην ίδια κατάσταση, ο κ. Hien - επενδυτής ακινήτων - μοιράστηκε: «Το 2018, επένδυσα σε ένα κατάστημα σε ένα έργο στην παλιά Περιοχή 2 (τώρα Thu Duc City) για περισσότερα από 5 δισεκατομμύρια VND, που βρίσκεται στην πρόσοψη του κεντρικού δρόμου, με μεγάλη κίνηση, οπότε εκείνη την εποχή ήμουν σίγουρος ότι με την πάροδο του χρόνου το σπίτι μου θα αυξανόταν σε τιμή ή θα ενοικιαζόταν σε υψηλή τιμή. Όπως είχε προγραμματιστεί, αρχικά, το νοίκιασα σε πελάτες για να ανοίξω μια καφετέρια στην τιμή των 30 εκατομμυρίων VND/μήνα. Ωστόσο, από τα τέλη του 2020, λόγω επιχειρηματικών δυσκολιών, το κατάστημα μου και μια σειρά από γειτονικά σπίτια στην ίδια περιοχή έχουν κλείσει, χωρίς ενοικιαστές».

«Όταν τελειώσει η πανδημία, νόμιζα ότι η αγορά θα σταθεροποιηθεί γρήγορα, αλλά μετά από 2 χρόνια το διαμέρισμά μου είναι ακόμα άδειο. Πρόσφατα, ένας πελάτης ήθελε να το νοικιάσει για να ανοίξει ένα μίνι σούπερ μάρκετ και να πληρώνει 15 εκατομμύρια/μήνα, αλλά δεν έχω συμφωνήσει ακόμα, σχεδιάζοντας να το πουλήσω επειδή η επένδυση δεν είναι αποτελεσματική», δήλωσε ο κ. Hien.

Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς στον τομέα των ακινήτων, τα τελευταία χρόνια, το ηλεκτρονικό εμπόριο έχει αναπτυχθεί ολοένα και περισσότερο, πολλές εταιρείες χρειάζονται πλέον μόνο αποθήκες και όχι καταστήματα, και οι αποθήκες είναι πλέον και έξυπνες αποθήκες υπηρεσιών, που διαχειρίζονται και λειτουργούν online, τόσο φθηνές όσο και ασφαλείς, ενώ η ενοικίαση ενός καταστήματος ως αποθήκης είναι ταυτόχρονα ακριβή και μη ασφαλής.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το μοντέλο των shophouse ήταν πραγματικά πολύτιμο όταν εμφανίστηκε για πρώτη φορά στο Βιετνάμ τη δεκαετία του 2000. Στις κεντρικές περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ, μια σειρά από shophouses ήταν κάποτε η «χρυσή χήνα» που προσέλκυε επενδυτές. Λόγω της επιτυχίας τους, οι επιχειρήσεις ακινήτων απελευθέρωναν συνεχώς νέες προμήθειες στην αγορά, οδηγώντας σε πλεόνασμα.

Ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), δήλωσε ότι ένα έργο shophouse πρέπει να συγκλίνει πολλούς παράγοντες, λαμβάνοντας ιδιαίτερα υπόψη δημογραφικά ζητήματα, υπολογίζοντας λεπτομερώς τη συμπεριφορά των χρηστών, τον αριθμό των ατόμων που περνούν για επαγγελματικές και εμπορικές δραστηριότητες, για να δημιουργηθεί η καθημερινή ταμειακή ροή για το έργο. Μόνο τότε μπορούν τα shophouses να επιφέρουν επιχειρηματική αποτελεσματικότητα. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να μελετηθούν προσεκτικά οι σημαντικές αλλαγές στις μεθόδους αγορών και ψυχαγωγίας των ανθρώπων. Επί του παρόντος, οι καταναλωτές έχουν χρησιμοποιήσει περισσότερο τις ηλεκτρονικές αγορές, μαζί με τη μετανάστευση σε δορυφορικές αστικές περιοχές, με αποτέλεσμα το συγκεντρωμένο εμπόριο να μην είναι πλέον τόσο αποτελεσματικό όσο πριν, μειώνοντας έτσι σημαντικά την αξία των shophouses.

Συμμεριζόμενοι την ίδια άποψη, εμπειρογνώμονες από την CBRE Vietnam σχολίασαν ότι, παρόλο που πρόκειται για έναν τομέα που θεωρείται από τους ειδικούς κερδοφόρος, εάν η πιθανή ζήτηση από την εσωτερική αστική περιοχή και τους γύρω κατοίκους δεν υπολογιστεί προσεκτικά, η επένδυση σε καταστήματα για το άνοιγμα καταστημάτων μπορεί εύκολα να απογοητευτεί. Στην αναπόφευκτη τάση ανάπτυξης της τρέχουσας αγοράς ακινήτων, κάθε έργο διαμερισμάτων πρέπει να δεσμεύει χώρο για εμπορικούς χώρους. Ωστόσο, ανάλογα με την τοποθεσία, κάθε έργο θα έχει διαφορετικές ανάγκες. Επομένως, η ανάπτυξη και η βελτίωση των καταστημάτων θα εξαρτηθεί από την τοποθεσία και την κλίμακα του έργου.

Σε μια πρόσφατη έκθεση αγοράς από την JLL Vietnam, η μονάδα αυτή έδωσε επίσης συστάσεις στους επενδυτές κατά την επιλογή αυτού του τμήματος των κατοικιών με καταστήματα. Εάν δεν υπάρχει αδρανής ταμειακή ροή, οι επενδυτές θα πρέπει να το λάβουν υπόψη όταν επενδύουν σε κατοικίες με καταστήματα, επειδή θα είναι πολύ εύκολο να «ξεφύγουν». Για να διατηρήσουν τους τρέχοντες ενοικιαστές, οι ιδιοκτήτες κατοικιών με καταστήματα πρέπει να μειώσουν τις τιμές ενοικίασης. Εν τω μεταξύ, με τα ακίνητα που προσφέρονται προς ενοικίαση, αν και οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν αίτημα να μειώσουν την τρέχουσα τιμή ενοικίασης κατά 20-40%. Η διάρκεια της σύμβασης εξακολουθεί να διατηρείται στα 3-5 χρόνια, ωστόσο, οι ενοικιαστές προτείνουν να μην αυξηθεί η τιμή ενοικίασης καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης...

[διαφήμιση_2]
Πηγή