Απογοήτευση από την επένδυση σε καταστήματα στο ισόγειο.

[διαφήμιση_1]

Ένα κατάστημα σε μια πολυκατοικία στην περιοχή Go Vap έχει μείνει άδειο για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Κάποτε ιδιαίτερα περιζήτητα και θεωρούμενα «χρυσή χήνα» για τους επενδυτές, τα ισόγεια καταστήματα σε πολλές πολυκατοικίες αντιμετωπίζουν πλέον χαμηλή ζήτηση, χαμηλά ενοίκια ή έχουν τεθεί προς πώληση. Αυτή η κατάσταση έχει αφήσει πολλούς ιδιοκτήτες καταστημάτων σε δεινή θέση και επενδυτές με το κεφάλαιό τους δεσμευμένο, καθώς τα τρέχοντα χαμηλά ενοίκια είναι αμελητέα σε σύγκριση με την αρχική επένδυση δισεκατομμυρίων έως δεκάδων δισεκατομμυρίων ντονγκ. Αυτό συμβαίνει στην πόλη Χο Τσι Μινχ, μια πυκνοκατοικημένη πόλη με τις υψηλότερες καταναλωτικές δαπάνες στη χώρα.

Για πάνω από τρεις μήνες, ο κ. Dung, ιδιοκτήτης ενός καταστήματος στην περιοχή Go Vap της πόλης Χο Τσι Μινχ, προσπαθεί να πουλήσει το 50τ.μ. σπίτι του με ζημία άνω των 500 εκατομμυρίων VND, αλλά κανείς δεν έχει ρωτήσει ακόμα. Ο κ. Dung αγόρασε αυτό το σπίτι το 2019 για σχεδόν 3,8 δισεκατομμύρια VND και αρχικά το νοίκιασε για 15 εκατομμύρια VND το μήνα. Ωστόσο, λόγω κακής επιχειρηματικής δραστηριότητας, ο ενοικιαστής εγκατέλειψε το ακίνητο μετά από έξι μήνες. Στη συνέχεια, ο κ. Dung τοποθέτησε ξανά μια πινακίδα με την ένδειξη "ενοικιάζεται", αλλά με λίγες ερωτήσεις, μείωσε προληπτικά το ενοίκιο στα 13 εκατομμύρια VND το μήνα. Τώρα, μετά από αρκετές προσπάθειες ενοικίασης, η τιμή έχει μειωθεί περαιτέρω στα 10 εκατομμύρια VND το μήνα, αλλά ο χώρος παραμένει κενός.

«Κάθε μήνα πρέπει να πληρώνω πάνω από 20 εκατομμύρια VND σε τόκους και κεφάλαιο για το δάνειό μου των 2 δισεκατομμυρίων VND. Το εισόδημα από ενοίκια είναι πενιχρό και η πίεση των τόκων είναι αφόρητη, οπότε αναγκάστηκα να πουλήσω το μαγαζί με ζημία, αλλά το διαφημίζω εδώ και πάνω από 3 μήνες και ακόμα δεν έχω βρει αγοραστή», είπε ο κ. Dung.

Μοιραζόμενος μια παρόμοια εμπειρία, ο κ. Hien, επενδυτής ακινήτων, δήλωσε: «Το 2018, επένδυσα σε ένα κατάστημα σε ένα έργο στην πρώην Περιοχή 2 (τώρα Thu Duc City) για πάνω από 5 δισεκατομμύρια VND. Βρισκόμενος σε έναν κεντρικό δρόμο με μεγάλη κυκλοφορία, ήμουν πεπεισμένος ότι με την πάροδο του χρόνου το ακίνητό μου θα ανέβαινε σε αξία ή θα ενοικιαζόταν σε υψηλή τιμή. Όπως είχε προγραμματιστεί, αρχικά το νοίκιασα σε έναν ενοικιαστή που άνοιξε ένα καφέ για 30 εκατομμύρια VND το μήνα. Ωστόσο, από τα τέλη του 2020, λόγω επιχειρηματικών δυσκολιών, το κατάστημα μου, μαζί με πολλά γειτονικά ακίνητα στην ίδια περιοχή, είναι κλειστό και ακίνητο.»

«Όταν τελείωσε η πανδημία, νόμιζα ότι η αγορά θα σταθεροποιούνταν γρήγορα, αλλά έχουν περάσει δύο χρόνια και το διαμέρισμά μου είναι ακόμα άδειο. Πρόσφατα, ένας πιθανός ενοικιαστής μου πρόσφερε 15 εκατομμύρια VND το μήνα για να το νοικιάσει για ένα μίνι σούπερ μάρκετ, αλλά δεν έχω συμφωνήσει ακόμα. Σκοπεύω να το πουλήσω επειδή δεν είναι μια κερδοφόρα επένδυση», είπε ο κ. Χιέν.

Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς στον τομέα των ακινήτων, το ηλεκτρονικό εμπόριο έχει αναπτυχθεί σημαντικά τον τελευταίο καιρό. Πολλές εταιρείες χρειάζονται πλέον μόνο αποθήκες και όχι φυσικά καταστήματα, και αυτές οι αποθήκες είναι πλέον έξυπνες αποθήκες υπηρεσιών, που διαχειρίζονται και λειτουργούν ηλεκτρονικά, κάτι που είναι φθηνότερο και ασφαλέστερο. Η ενοικίαση καταστημάτων για αποθήκευση είναι ακριβή και ανασφαλής.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, τα καταστήματα-σπίτια ήταν πραγματικά πολύτιμα όταν εμφανίστηκαν για πρώτη φορά στο Βιετνάμ τη δεκαετία του 2000. Στις κεντρικές περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ, μια σειρά από καταστήματα-σπίτια ήταν κάποτε «χρυσές χήνες» που προσέλκυαν επενδυτές. Λόγω της επιτυχίας τους, οι επιχειρήσεις ακινήτων απελευθέρωναν συνεχώς νέα προσφορά στην αγορά, οδηγώντας σε υπερπροσφορά.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), πιστεύει ότι ένα έργο shophouse πρέπει να περιλαμβάνει πολλούς παράγοντες, ιδίως δημογραφικά στοιχεία, λεπτομερείς υπολογισμούς της συμπεριφοράς των χρηστών και τον αριθμό των ατόμων που περνούν από αυτό, για να διασφαλιστεί ότι οι επιχειρηματικές και οι εμπορικές δραστηριότητες μπορούν να δημιουργήσουν ημερήσια ταμειακή ροή για το έργο. Μόνο τότε μπορεί ένα shophouse να είναι κερδοφόρο. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να μελετηθούν προσεκτικά οι σημαντικές αλλαγές στις συνήθειες αγορών και ψυχαγωγίας των ανθρώπων. Επί του παρόντος, οι καταναλωτές χρησιμοποιούν τις ηλεκτρονικές αγορές πιο συχνά και η μετανάστευση σε δορυφορικές αστικές περιοχές καθιστά το συγκεντρωμένο εμπόριο λιγότερο αποτελεσματικό από πριν, μειώνοντας έτσι σημαντικά την αξία των shophouses.

Συμμεριζόμενοι την ίδια άποψη, οι ειδικοί της CBRE Vietnam πιστεύουν ότι, παρόλο που τα καταστήματα θεωρούνται ένα επικερδές τμήμα από τους επαγγελματίες, η επένδυση σε αυτά για σκοπούς λιανικής πώλησης μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε απογοήτευση, εάν δεν ληφθεί προσεκτικά υπόψη η πιθανή ζήτηση εντός της αστικής περιοχής και των γύρω κατοίκων. Στην αναπόφευκτη τάση ανάπτυξης της τρέχουσας αγοράς ακινήτων, κάθε έργο συγκροτήματος διαμερισμάτων πρέπει να διαθέτει χώρο για εμπορικούς χώρους. Ωστόσο, ανάλογα με την τοποθεσία, κάθε έργο θα έχει διαφορετικές ανάγκες. Επομένως, η ανάπτυξη και η βελτίωση των καταστημάτων θα εξαρτηθεί από την τοποθεσία και την κλίμακα του έργου.

Σε πρόσφατη έκθεση αγοράς από την JLL Vietnam, η εταιρεία συμβούλεψε επίσης τους επενδυτές που εξετάζουν αυτό το τμήμα των κατοικιών με καταστήματα ότι εάν δεν έχουν άμεσα διαθέσιμα μετρητά, θα πρέπει να το σκεφτούν δύο φορές πριν επενδύσουν, καθώς είναι πολύ εύκολο να «καταρρεύσει» η αγορά. Για να διατηρήσουν τους τρέχοντες ενοικιαστές, οι ιδιοκτήτες κατοικιών με καταστήματα πρέπει να μειώσουν τα ενοίκια. Εν τω μεταξύ, για τα ακίνητα που προσφέρονται προς ενοικίαση, οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν απαιτήσεις για μείωση των τρεχόντων ζητούμενων ενοικίων κατά 20-40%. Οι όροι των συμβάσεων παραμένουν στα 3-5 χρόνια. Ωστόσο, οι ενοικιαστές προτείνουν να μην αυξηθούν τα ενοίκια καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης...

[διαφήμιση_2]
Πηγή