Uno de los objetivos fijados por el Gobierno y la expectativa de la Asamblea Nacional al permitir que la Ley de Tierras de 2024 entrara en vigor cinco meses antes de lo previsto (a partir del 1 de enero de 2025) es simplificar los procedimientos y resolver las deficiencias en materia de vivienda y terrenos para empresas y ciudadanos.
Sin embargo, en algunas localidades, especialmente en Ciudad Ho Chi Minh, muchos trámites relacionados con la tierra se han paralizado desde que esta ley entró en vigor.
La gente está muy nerviosa.
Tras haber firmado el acuerdo de transferencia de tierras a principios de agosto de 2024 (cuando entró en vigor la Ley de Tierras de 2024), el 5 de agosto, el Sr. V., residente de Vinh Loc A (distrito de Binh Chanh, Ciudad Ho Chi Minh), presentó los documentos de registro en la oficina de registro del distrito, y el formulario de cálculo de impuestos fue remitido a la autoridad tributaria el 14 de agosto.
Sin embargo, después de más de un mes, las autoridades fiscales aún no han emitido la notificación fiscal que debe enviarse a la oficina de registro para completar el proceso de registro y transferir la propiedad al comprador.
El Sr. V. declaró que, al firmar el contrato de transferencia, se comprometió con el comprador a actualizar la información de propiedad en un plazo de 20 días. Debido a la lentitud en la tramitación de los documentos, el comprador lo presionó considerablemente para que resolviera el problema o le devolviera el dinero.
"Durante el último mes, leer noticias sobre las agencias tributarias y de recursos naturales que van y vienen, presentan informes y buscan opiniones sobre deficiencias, me ha generado inquietud y ansiedad."
"Los trámites para la compra, venta y transferencia de terrenos deben resolverse con rapidez, pero en lugar de eso, los ministerios y las autoridades locales celebran una reunión tras otra, mientras que la gente y las empresas se pierden muchas cosas y sufren pérdidas en todos los sentidos", dijo el Sr. V. con enojo.
De manera similar, el Sr. TQD compró una casa en el distrito de Phu Nhuan el 8 de agosto de 2024, pero después de presentar los documentos de registro y transferencia hace más de un mes, todavía no ha recibido los resultados, lo que ha trastocado todos sus planes.
En concreto, el Sr. D. compró la casa por 14.000 millones de VND. Planeaba obtener rápidamente un préstamo de 10.000 millones de VND de fuentes externas para liquidar la deuda y, posteriormente, pedir un préstamo al banco para pagar el resto.
Aunque la solicitud de préstamo está incompleta y el banco ha finalizado los trámites de tasación y aprobación, no pueden desembolsar los fondos. En consecuencia, el Sr. D. tiene dificultades para pagar los intereses de su préstamo externo sin saber cuándo podrá recuperarlo.
"El tipo de interés diario de los préstamos de prestamistas informales asciende a decenas de millones de dongs, mientras que las autoridades tardan en decidirse por una solución, dejando a la gente con una pesada carga", dijo el Sr. D.
Debido a dificultades económicas, la Sra. PL (residente del Distrito 12 de Ciudad Ho Chi Minh) tuvo que vender dos parcelas de terreno en el Distrito 12 por 6 mil millones de VND. Dado que ambas parcelas estaban hipotecadas a bancos, tuvo que pedir prestados más de 4 mil millones de VND a conocidos para completar los trámites necesarios para liberar los títulos de propiedad de la hipoteca.
Mientras tanto, dado que el comprador también estaba solicitando un préstamo bancario, la Sra. L. lo ayudó con los trámites necesarios. El banco accedió a desembolsar el préstamo una vez que se completaran el pago del impuesto de transferencia y los trámites de registro.
Al presentar su solicitud en la oficina de impuestos, se le informó a la Sra. L. que, debido a que el Comité Popular de la Ciudad estaba a punto de publicar una nueva lista de precios de terrenos, debía esperar temporalmente para que el impuesto de transferencia se calculara de acuerdo con dicha lista.
Sin embargo, hasta el día de hoy, el proceso de cálculo del impuesto de transferencia permanece estancado, dejando tanto al vendedor como al comprador en una situación difícil.
"Tenía problemas económicos, por eso vendí el terreno. No esperaba que las cosas se complicaran aún más ahora que lo he vendido. Solo espero que las autoridades calculen pronto el impuesto de transferencia para poder completar los trámites de la venta del terreno", dijo la Sra. L.
Las transacciones inmobiliarias en Ciudad Ho Chi Minh tienden a ralentizarse porque, incluso después de la compraventa, los trámites para la transferencia de propiedad y el registro del inmueble aún no se han completado. - Foto: QUANG DINH
Lo que añade aún más dificultades al mercado inmobiliario.
Mientras tanto, el Sr. Tran Duc Thuan (director de una agencia inmobiliaria en el Distrito 7) dijo que solo su empresa tiene cerca de 20 expedientes de transacciones inmobiliarias que actualmente están estancados en la etapa de pago de impuestos.
Según el Sr. Thuan, todas las transacciones anteriores y posteriores al 1 de agosto quedaron paralizadas, lo que provocó que las transacciones ya realizadas se "congelaran", mientras que las nuevas transacciones también se detuvieron debido a dificultades, y la gente se abstuvo de comprar y vender durante este período.
"Pensábamos que la nueva ley abriría el mercado y facilitaría las transacciones a la gente, pero en cambio, ha complicado las cosas."
"Inicialmente, la oficina de impuestos dijo que en un plazo de una o dos semanas estaría disponible una nueva lista de precios de terrenos para calcular el impuesto de transferencia, pero ya hemos esperado más de un mes y medio y todavía no hay avances. Todas las semanas tenemos que ir a la oficina de impuestos a preguntar porque los clientes nos lo están pidiendo constantemente", relató el Sr. Thuan.
El Sr. Ta Trung Kien (un agente inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh) dijo que hay muchos casos en los que el vendedor necesita dinero desesperadamente y se ve obligado a vender la casa, pero finalmente los trámites no se completan y el comprador tampoco puede obtener un préstamo bancario y pagar el 100% del importe al vendedor.
En algunos casos, los clientes están vendiendo sus casas para cubrir los gastos de la mudanza al extranjero, con vuelos programados para el 15 de septiembre, por lo que iniciaron los trámites de venta a principios de agosto de 2024.
Los documentos notariados y el depósito se realizaron correctamente, pero el cálculo de impuestos se estancó, dejando al vendedor sin saber cómo proceder. El vendedor se vio obligado a viajar al extranjero a partir del 15 de septiembre, mientras el pago de impuestos seguía pendiente.
"Los clientes aceptan que, si surge algún problema posteriormente, incurrirán en costes adicionales por los desplazamientos necesarios para resolverlo, ya que desconocen cuánto tiempo llevará completar este procedimiento", declaró el Sr. Kien.
Además, según el Sr. Kien, en realidad hay casos en los que las personas tienen que pedir dinero prestado a terceros para saldar sus préstamos existentes y así obtener el título de propiedad y completar la transferencia de la misma. Si el comprador también solicita un préstamo bancario, pero este no puede ser desembolsado, el vendedor se encuentra en una situación difícil, viéndose obligado a permanecer endeudado al vender la casa.
El Sr. Pham Trong Phu, director de Titanium Real Estate Management Company, comentó que el estancamiento de los procedimientos para la emisión y renovación de certificados de uso del suelo y el cambio de uso del suelo impide que las personas realicen transacciones, compren y vendan, y, en consecuencia, las empresas de corretaje inmobiliario también enfrentan dificultades.
"Las autoridades deben resolver rápidamente los obstáculos a las transacciones inmobiliarias en Ciudad Ho Chi Minh o aplicar mecanismos temporales; no deberían permitir que las transacciones se 'congelen' como ha ocurrido durante más de un mes", dijo el Sr. Phu.
Según el Sr. Tran Khanh Quang, director de la empresa de inversión inmobiliaria Viet An Hoa, las empresas esperan que la pronta aplicación de las leyes relacionadas con la tierra resuelva los obstáculos del mercado y fomente las transacciones inmobiliarias. Sin embargo, en la práctica, han surgido problemas que dificultan aún más dichas transacciones.
"Cada localidad lo está implementando de una manera diferente, lo que provoca que tanto la gente como las empresas sufran las consecuencias", dijo el Sr. Quang con enojo.
Personas que realizan trámites relacionados con tierras y propiedades en el distrito de Binh Thanh, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: H. Hanh
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente aún no se ha pronunciado al respecto.
Según la abogada Ngo Huynh Phuong Thao (bufete TAT), ajustar las tablas de precios de los terrenos para que reflejen los valores de mercado es necesario, pero es inaceptable dejar a los ciudadanos y a las empresas atrapados en trámites burocráticos.
Cabe destacar que, mientras que muchas otras localidades aún están tramitando las solicitudes de terrenos basándose en el antiguo coeficiente K y la lista de precios, la ciudad de Ho Chi Minh está "esperando" la publicación de la lista de precios de terrenos ajustada.
"La espera de la nueva lista de precios de terrenos no solo dificulta que las personas completen los trámites relacionados con la tierra, sino que también afecta seriamente las operaciones de las empresas y, en particular, repercute negativamente en el ritmo de desarrollo económico de la ciudad de Ho Chi Minh", dijo la Sra. Thao, sugiriendo que se siga aplicando la antigua lista de precios de terrenos mientras se espera la publicación de la nueva.
El representante de la Asamblea Nacional, Le Xuan Than, presidente de la Asociación de Abogados de la provincia de Khanh Hoa, sugirió que, en su papel de organismo que asiste al Gobierno en la redacción de la Ley de Tierras de 2024, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debería proponer de forma proactiva al Gobierno u organizar una conferencia nacional para escuchar a los ministerios, sectores y localidades sobre los obstáculos, con el fin de encontrar soluciones y brindar orientación oportuna.
Según el Sr. Than, la Ley de Tierras de 2024 estipula que la lista de precios de terrenos vigente bajo la ley anterior seguirá aplicándose hasta el 31 de diciembre de 2025. Por lo tanto, si fuera necesario, el Comité Popular provincial puede ajustarla para reflejar los precios del mercado local.
De lo contrario, se seguirá aplicando la antigua lista de precios de terrenos y se elaborará una nueva lista que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2026.
Por lo tanto, es perfectamente normal que algunas localidades no ajusten sus listas de precios de terrenos, mientras que otras sí lo hagan.
"La ley ha encomendado esta tarea a las autoridades locales. Si la ciudad de Ho Chi Minh considera que la antigua lista de precios de terrenos es demasiado baja y podría ocasionar pérdidas, debe completar rápidamente los trámites para emitir una lista de precios revisada, agilizando así los procedimientos para la ciudadanía", declaró el Sr. Than.
El abogado Tran Duc Phuong (del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) argumentó además que, mientras se espera la publicación de la nueva lista de ajuste de precios de terrenos, Ciudad Ho Chi Minh debe aplicar la antigua lista de precios y las autoridades fiscales deben encargarse de los trámites administrativos para la población.
Además, la nueva Ley de Tierras permite la aplicación de la antigua lista de precios de terrenos hasta el 31 de diciembre de 2025. Por lo tanto, hasta que se publique la lista de precios de terrenos actualizada, la antigua lista de precios seguirá vigente.
"Si la nueva lista de precios aún no está disponible, se debe aplicar la anterior. ¿Por qué paralizar los trámites administrativos y ocasionar pérdidas a los usuarios?"
«Dado que las autoridades locales están suspendiendo la tramitación de solicitudes para recabar opiniones, los ministerios y organismos pertinentes deben proporcionar rápidamente opiniones unificadas para que las autoridades locales puedan continuar con sus trámites. La gente no puede quedarse de brazos cruzados esperando a que los organismos intercambien opiniones», declaró el Sr. Phuong.
El Departamento de Impuestos de Ciudad Ho Chi Minh ha presentado una vez más una propuesta urgente.
Personas acuden a completar trámites relacionados con tierras y propiedades en la oficina de registro de tierras del distrito de Phu Nhuan, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: TTD
El 16 de septiembre, el Departamento de Impuestos de Ciudad Ho Chi Minh reiteró su solicitud urgente al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh para que se celebre una reunión con el fin de resolver los problemas relacionados con la tierra a partir del 1 de agosto de 2024.
En concreto, este organismo propuso que la ciudad organizara una reunión para resolver de forma definitiva y estandarizar la aplicación de documentos legales como tablas de precios de terrenos, coeficientes de ajuste de precios de terrenos, porcentajes para el cálculo de los derechos de arrendamiento de terrenos, etc., para que las autoridades fiscales puedan calcular con prontitud las obligaciones financieras relacionadas con los terrenos.
Según el Departamento de Impuestos de Ciudad Ho Chi Minh, para los documentos relacionados con terrenos que surjan a partir del 1 de agosto de 2024, hasta antes de que la ciudad emita la decisión de ajustar la lista de precios de terrenos, se aplicarán las regulaciones sobre listas de precios de terrenos en la zona para el período 2020-2024.
Según las estadísticas del Departamento de Impuestos de Ciudad Ho Chi Minh, del 1 al 27 de agosto, la agencia recibió un total de 8.808 solicitudes. Estas incluyeron 346 solicitudes para el cobro de tasas por uso del suelo relacionadas con el reconocimiento de derechos de uso del suelo y 277 solicitudes para el cobro de tasas por uso del suelo relacionadas con el cambio de uso del suelo.
Además, existen 5.448 declaraciones de impuestos sobre la renta personal por transferencias inmobiliarias y 2.737 declaraciones correspondientes a casos sin obligaciones financieras. Sin embargo, la falta de una lista de precios de terrenos publicada ha provocado importantes retrasos en la tramitación de solicitudes relacionadas con terrenos.
Según una investigación del periódico Tuoi Tre, las oficinas tributarias se enfrentan actualmente a un gran retraso en la tramitación de documentos relacionados con terrenos desde el 1 de agosto de 2024. Algunas oficinas tienen entre 400 y 500 expedientes pendientes. El responsable de una oficina tributaria en un distrito céntrico de Ciudad Ho Chi Minh declaró que deben esperar a la nueva lista de precios de terrenos antes de poder calcular las obligaciones tributarias. Por lo tanto, las autoridades tributarias solo pueden explicar la situación a la ciudadanía y no pueden hacer nada más.
Sin embargo, algunas oficinas tributarias han declarado que han sido flexibles al tramitar casos de transferencias, herencias y donaciones exentas del impuesto sobre la renta personal y de las tasas de registro. En los casos sujetos a tributación, las personas deben seguir esperando, ya que no hay nada más que puedan hacer.
Sr. NGUYEN VAN DINH (Presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam):
Muchas localidades aún están pasando apuros.
Aunque las tres leyes llevan más de un mes en vigor, aún parece existir una discrepancia entre los organismos que las redactaron y las localidades que las implementan. Los funcionarios de algunas localidades todavía no comprenden los puntos de vista de los organismos legisladores, lo que genera dudas y confusión en la gestión de los trámites relacionados con la tierra, especialmente en lo que respecta a las tablas de precios de la tierra, que sirven de base para determinar las obligaciones financieras en este ámbito.
A pesar de los decretos y circulares que rigen la ley, su implementación sigue siendo muy difícil. Por lo tanto, aunque las nuevas leyes llevan más de un mes en vigor, la mayoría de las localidades aún buscan soluciones de implementación adecuadas, e incluso emiten reglamentos relacionados, como la valoración y la aprobación de precios de terrenos. En realidad, muy pocos proyectos se han resuelto bajo la nueva ley, ya que las localidades tienen que rehacer los procedimientos para gestionar los asuntos relacionados.
Profesor Asociado Dr. Nguyen Quang Tuyen (Jefe del Departamento de Derecho Económico, Universidad de Derecho de Hanoi):
¡Necesitamos un mecanismo para proteger a los agentes del orden!
Para apreciar la eficacia de las tres leyes, se necesita más tiempo para que los ministerios, sectores y localidades lleguen a un consenso sobre su implementación. Por ejemplo, la Ley de Tierras de 2024 estipula cinco principios para determinar los precios de la tierra, siendo el primero que estos deben determinarse según los principios del mercado, no según los precios de mercado.
Muchas localidades basan la valoración de terrenos en los precios de mercado, lo que dificulta su aplicación debido a las fluctuaciones diarias de dichos precios. Esta falta de claridad propicia la especulación, inflando fácilmente los precios de los terrenos mediante subastas y desestabilizando el mercado. En materia de aplicación de la ley, además del principio del mercado local, deben aplicarse los cuatro principios restantes conforme a los procedimientos legales correspondientes.
Además, es necesario contar con un mecanismo que proteja a los funcionarios encargados de hacer cumplir la ley en el contexto actual. Al mismo tiempo, debe garantizarse la independencia de las organizaciones de valoración de terrenos y de los organismos que toman decisiones sobre los precios de la tierra. La valoración de terrenos debe asegurar un equilibrio de intereses entre los usuarios, el Estado y los inversores. Simplemente inflar los precios de la tierra dificultará enormemente la optimización de su uso.
Fuente: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
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