El sector inmobiliario es una industria especial y muy sensible, afectada directa e inmediatamente por los cambios en las leyes y políticas territoriales.
Según el abogado Nguyen Thanh Ha, del Colegio de Abogados de Hanoi , la Ley de Tierras revisada contiene muchas disposiciones ajustadas para proteger al máximo los intereses de la población.
Aquí hay algunos puntos nuevos notables entre la Ley de Tierras revisada y la Ley de Tierras de 2013 que él revisó.
Innovación en las regulaciones sobre planificación y ordenación del territorio
La Ley de Tierras revisada ha completado la normativa sobre planificación y planes de uso del suelo, orientándose a la innovación del proceso, el contenido y los métodos de elaboración de dichos planes.
Esto incluye aumentar la publicidad, la transparencia y la participación pública en la planificación del uso del suelo mediante la organización de consultas; complementar y perfeccionar las regulaciones sobre la implementación de los derechos de los usuarios de la tierra en las áreas de planificación.
Si se ha anunciado el plan de uso del suelo, pero no existe un plan anual de uso del suelo a nivel distrital, los usuarios del suelo pueden seguir utilizándolo y ejerciendo sus derechos. La determinación de los objetivos de planificación se descentraliza a nivel local para que las localidades puedan desarrollar de forma proactiva su socioeconomía .
Las innovaciones en la normativa sobre planificación y ordenación territorial sentarán las bases para el aprovechamiento de los recursos de la tierra como insumo para el desarrollo socioeconómico. Se mejorará la eficacia y la eficiencia de la gestión y el uso del suelo, lo que impulsará la transformación de nuestro país en una nación desarrollada de altos ingresos, en consonancia con la política del Partido y del Estado.
Normativa específica sobre recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico
En lo que respecta a la recuperación de tierras, la compensación y el apoyo al reasentamiento, la Ley de Tierras enmendada ha regulado específicamente los casos en que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en interés nacional y público.
Estos casos deben ser proyectos (1) de construcción de obras públicas; (2) de construcción de sedes de agencias estatales y obras públicas; (3) otros casos, incluyendo muchos grupos de criterios como: vivienda, áreas de producción, desarrollo de fondos de tierras, minerales, obras subterráneas y casos en los que el Estado recupera tierras para subasta y licitación para aumentar los ingresos presupuestarios.
Además, la ley también estipula específicamente el orden y los procedimientos para la recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público, con muchos puntos nuevos, garantizando la democracia, la objetividad, la equidad, la publicidad, la transparencia, la puntualidad y el cumplimiento de la ley.
Edificio de apartamentos en la zona de Linh Dam (Foto: Tran Khang).
Esto también redunda en beneficio común de la comunidad y en el desarrollo sostenible, civilizado y moderno de la comunidad y la localidad; prestando atención a los sujetos de política social y a los sujetos directamente involucrados en la producción agrícola .
Junto con ello, se encuentran las medidas para implementar la compensación, el apoyo, el reasentamiento y la recuperación de tierras que garanticen el principio de participación popular en todas las etapas, asegurando que las personas cuyas tierras son recuperadas sean compensadas y reasentadas antes de que se recuperen las tierras.
Adquisición de terrenos para el desarrollo de proyectos de viviendas comerciales
La recuperación de tierras para el desarrollo de proyectos de vivienda comercial es uno de los casos de recuperación de tierras estipulados en la Cláusula 27, Artículo 79 de la Ley de Tierras enmendada sobre recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico para los intereses nacionales y públicos.
La ley estipula que el Estado puede recuperar terrenos para ejecutar proyectos de vivienda comercial, proyectos mixtos de vivienda y comerciales y de servicios, pero solo en el caso de "proyectos de inversión en construcción en zonas urbanas".
La Ley también aclara la naturaleza de los proyectos de áreas urbanas sujetos a revisión para revocación como "proyectos de inversión para construir áreas urbanas con funciones mixtas, sistemas de infraestructura técnica sincrónicos, infraestructura social con vivienda de acuerdo con las disposiciones de la ley de construcción".
Al realizar la recuperación de tierras en los casos especificados en el Artículo 79, deben cumplirse los fundamentos y condiciones especificados en el Artículo 80 sobre "Bases y condiciones para la recuperación de tierras con fines de defensa y seguridad nacional; desarrollo socioeconómico para intereses nacionales y públicos".
Las normas de diseño anteriores se heredan de las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013 para garantizar regulaciones estrictas sobre las condiciones y los criterios para la recuperación de tierras para la implementación de proyectos de vivienda comercial.
Esta normativa garantiza una recuperación de tierras más estricta para el desarrollo de proyectos de vivienda comercial en la Ley de Tierras revisada, lo que supone un importante paso adelante para garantizar los derechos de las personas y evitar abusos en la recuperación de tierras.
Casos de asignación de tierras sin licitación mediante subasta
En lo que respecta a la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y el permiso para cambiar los fines de uso de la tierra, la Ley de Tierras enmendada ha regulado específicamente los casos de asignación de tierras sin subasta o licitación y los casos que deben someterse a subasta de derechos de uso de la tierra, licitación para seleccionar inversores para implementar proyectos que utilicen la tierra, y ha regulado específicamente los casos de arrendamiento de tierras con un pago único por todo el plazo del arrendamiento de acuerdo con el espíritu de la Resolución No. 18 del Comité Central.
La Ley ha estipulado específicamente las condiciones y la autoridad para permitir la conversión de los usos del suelo, delegando en el Consejo Popular a nivel provincial la plena autoridad para aprobar la conversión de los usos del suelo para el cultivo de arroz, terrenos forestales de protección, terrenos forestales de uso especial y terrenos forestales de producción que sean bosques naturales.
En el cual se estipula claramente que los hogares y las personas que utilizan tierras y tienen la necesidad de cambiar el propósito de uso de tierras agrícolas en áreas residenciales, tierras agrícolas en la misma parcela de tierra con tierras residenciales a tierras residenciales o cambiar el propósito de uso de tierras no agrícolas que no son tierras residenciales a tierras residenciales, entonces la planificación del uso de la tierra a nivel de distrito aprobada por la autoridad competente permitirá cambiar el propósito de uso de la tierra sin basarse en el plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito.
Proponer regulaciones para reducir la intermediación en la asignación y arrendamiento de tierras.
La Ley de Tierras revisada promueve la descentralización y la delegación de poder en la implementación del derecho a representar la propiedad de la tierra de todo el pueblo, unificando la gestión en la dirección de mejorar la responsabilidad local y la estricta inspección, supervisión y control por parte del Gobierno Central; reduciendo los puntos focales e intermediarios asociados con la reforma administrativa, reduciendo las molestias y la negatividad.
Se reducen los intermediarios en la asignación y arrendamiento de terrenos en zonas económicas, zonas de alta tecnología y aeropuertos. Los procedimientos administrativos se centran en la reforma, la simplificación y la transparencia para facilitar los trámites a los ciudadanos.
Villas abandonadas en una zona urbana (Foto: Tran Khang).
La lista de precios de terrenos se actualiza anualmente.
La Ley de Tierras modificada estipula la emisión de listas anuales de precios de la tierra para asegurar una estricta adhesión a la evolución real del mercado y ampliar el ámbito de aplicación de dichas listas.
La ley enmendada también estipula que el Comité Popular Provincial es responsable de presentar al Consejo Popular, para su decisión, la lista de precios de la tierra para su promulgación y aplicación a partir del 1 de enero del año siguiente, o para ajustarla, enmendarla y complementarla dentro del año, y encomendar al Gobierno la elaboración de reglamentos detallados para garantizar que la lista de precios de la tierra se actualice de acuerdo con la realidad.
Normativa específica sobre la concesión de certificados de derecho de uso del suelo en casos de uso del suelo sin documentación
En caso de que un hogar o individuo esté utilizando tierras sin documentos sobre derechos de uso de la tierra sin violar las leyes de tierras, y no se trate de un caso de tierras asignadas sin la debida autorización.
En consecuencia, los hogares y las personas que utilizaban la tierra antes del 18 de diciembre de 1980, y cuya existencia haya sido confirmada por la comuna, recibirán un Certificado de derechos de uso de la tierra y de propiedad de los bienes vinculados a la misma, de la siguiente manera:
Para parcelas de terreno con casas, viviendas y obras que sirven a la vida, si el área de la parcela es igual o mayor que el límite de reconocimiento de terreno residencial según lo prescrito en la Cláusula 5, Artículo 141 de esta Ley, el área de terreno residencial reconocida es igual al límite de reconocimiento de terreno residencial y no se requiere ninguna tarifa de uso de la tierra.
Para parcelas de terreno con casas, viviendas y obras que sirven a la vida, si el área de la parcela es menor que el límite de reconocimiento de terreno residencial prescrito en la Cláusula 5, Artículo 141 de esta Ley, el área de terreno residencial se determina como el área total de esa parcela y no se requiere ninguna tarifa de uso de la tierra.
Para los terrenos utilizados para producción no agrícola, negocios, comercio y servicios, el uso de la tierra para producción no agrícola y negocios se reconoce según la superficie real utilizada; la forma de uso de la tierra se reconoce como la forma de asignación de tierras con cobro de una tasa por el uso de la tierra, y el plazo de uso de la tierra es estable y a largo plazo.
Fuente
![[Foto] Clausura de la XIV Conferencia del XIII Comité Central del Partido](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762404919012_a1-bnd-5975-5183-jpg.webp)
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