7 puntos nuevos destacables en la Ley de Tierras modificada

El sector inmobiliario es una industria única y altamente sensible, que se ve afectada directa e inmediatamente por los cambios en las leyes y políticas de tierras.

Según el abogado Nguyen Thanh Ha, del Colegio de Abogados de Hanoi , la Ley de Tierras modificada contiene muchas disposiciones que se han ajustado para proteger al máximo los intereses de la población.

A continuación, se exponen algunos puntos nuevos y destacables entre la Ley de Tierras modificada y la Ley de Tierras de 2013, según lo resaltado por él.

Reforma de la normativa sobre planificación y uso del suelo.

La Ley de Tierras modificada ha perfeccionado la normativa sobre planificación y planes de uso del suelo, avanzando hacia la innovación en el proceso, el contenido y los métodos de elaboración de dichos planes.

Esto incluye mejorar la apertura, la transparencia y la participación pública en la planificación del uso del suelo mediante consultas; y complementar y mejorar las regulaciones sobre el ejercicio de los derechos de los usuarios de la tierra en las áreas planificadas.

Si el plan de ordenación territorial se ha publicado, pero no existe un plan anual a nivel distrital, los usuarios pueden seguir utilizando la tierra y ejerciendo sus derechos de uso. Las autoridades locales tienen autonomía para determinar los objetivos de planificación, lo que les permite desarrollar de forma proactiva sus actividades socioeconómicas .

Las innovaciones en la normativa de planificación del uso del suelo sentarán las bases para aprovechar los recursos terrestres como insumo para el desarrollo socioeconómico. Se mejorará la eficacia y la eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, impulsando así a Vietnam a convertirse en un país desarrollado de altos ingresos, tal como lo prevén el Partido y el Estado.

Normativa específica que detalla las circunstancias en las que se pueden recuperar terrenos para el desarrollo socioeconómico.

En lo que respecta a la adquisición de tierras, la indemnización y el apoyo al reasentamiento, la Ley de Tierras modificada estipula específicamente los casos en los que el Estado adquiere tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público.

Estos casos deben ser proyectos (1) construcción de obras públicas; (2) construcción de sedes de agencias estatales, instalaciones de servicio público; (3) otros casos, incluyendo muchos grupos de criterios tales como: vivienda, áreas de producción, desarrollo de fondos de tierras, minerales, obras subterráneas y casos en los que el Estado recupera tierras para subasta o licitación para aumentar los ingresos presupuestarios.

Además, la ley también ha estipulado específicamente los procedimientos para la adquisición de tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público, con muchos puntos nuevos, garantizando la democracia, la objetividad, la equidad, la apertura, la transparencia, la puntualidad y el cumplimiento de la ley.

Edificios de apartamentos en la zona de Linh Đàm (Foto: Trần Kháng).

Esto también redunda en beneficio del bien común de la comunidad y del desarrollo sostenible, civilizado y moderno de la comunidad y la localidad, prestando atención a los beneficiarios de las políticas sociales y a quienes participan directamente en la producción agrícola .

Esto incluye también medidas de indemnización, apoyo, reasentamiento y adquisición de tierras, garantizando el principio de participación ciudadana en todas las etapas y asegurando que aquellos cuyas tierras sean adquiridas reciban una indemnización y sean reasentados antes de la adquisición de dichas tierras.

Adquisición de terrenos para el desarrollo de proyectos de vivienda comercial.

La adquisición de terrenos para el desarrollo de proyectos de vivienda comercial es uno de los casos de adquisición de terrenos estipulados en la cláusula 27 del artículo 79 de la Ley de Tierras modificada sobre la adquisición de terrenos para el desarrollo socioeconómico en interés nacional y público.

La ley estipula que el Estado puede recuperar terrenos para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial, proyectos de vivienda mixta y proyectos comerciales/de servicios, pero solo en el caso de "proyectos de inversión en desarrollo urbano".

La ley también aclara la naturaleza de los proyectos de desarrollo urbano sujetos a revisión para su revocación como "proyectos de inversión para la construcción de áreas urbanas con funciones de uso mixto, sistemas integrados de infraestructura técnica y social con viviendas según lo prescrito por la ley de construcción".

Al realizar trabajos de recuperación de tierras en los casos estipulados en el artículo 79, deben cumplirse los fundamentos y condiciones especificados en el artículo 80 sobre "Fundamentos y condiciones para la recuperación de tierras con fines de defensa y seguridad nacional; desarrollo socioeconómico para beneficio nacional y público".

Las presentes normas están diseñadas de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Tierras de 2013, garantizando una regulación estricta y clara sobre las condiciones y los criterios para la adquisición de terrenos destinados a proyectos de vivienda comercial.

Esta normativa, que garantiza procedimientos más estrictos para la adquisición de terrenos destinados a proyectos de desarrollo de viviendas comerciales en la Ley de Tierras modificada, supone un importante paso adelante en la protección de los derechos de las personas y la prevención del abuso en la adquisición de tierras.

Casos de asignación de terrenos sin subasta ni licitación.

En lo que respecta a la asignación de terrenos, el arrendamiento de tierras y la autorización para el cambio de uso del suelo, la Ley de Tierras modificada estipula específicamente los casos de asignación de terrenos sin subasta ni licitación, y los casos que requieren subasta de derechos de uso del suelo o licitación para seleccionar inversionistas para proyectos que utilicen terrenos. Asimismo, especifica los casos de arrendamiento de terrenos con un pago único por todo el período de arrendamiento, de conformidad con el espíritu de la Resolución N.° 18 del Comité Central.

La ley ha estipulado específicamente las condiciones y la autoridad para permitir el cambio de uso de la tierra, descentralizando toda la autoridad para aprobar el cambio de uso de la tierra, desde tierras de cultivo de arroz, tierras forestales protegidas, tierras forestales de uso especial y tierras forestales de producción natural, al Consejo Popular Provincial.

En concreto, la normativa establece claramente que los hogares y las personas que actualmente utilizan terrenos y que deseen cambiar el uso previsto de terrenos agrícolas dentro de zonas residenciales, convertir terrenos agrícolas dentro de la misma parcela que contiene terrenos residenciales en terrenos residenciales, o cambiar el uso previsto de terrenos no agrícolas distintos de los residenciales a terrenos residenciales, deben basar su autorización en el plan de uso del suelo a nivel de distrito aprobado por la autoridad competente, y no en el plan anual de uso del suelo a nivel de distrito.

Introducir regulaciones para reducir la cantidad de intermediarios en la asignación y el arrendamiento de tierras.

La Ley de Tierras modificada promueve la descentralización y la delegación de poder en el ejercicio del derecho del pueblo a representar la propiedad de la tierra, unificando la gestión de manera que se refuerce la responsabilidad de las localidades y se garantice una estricta inspección, supervisión y control por parte del gobierno central; reduciendo el número de agencias e intermediarios, vinculado a una reforma administrativa, lo que disminuye las molestias y la corrupción.

Se ha reducido el número de intermediarios en la asignación y arrendamiento de terrenos en zonas económicas, zonas de alta tecnología y aeropuertos. Los procedimientos administrativos se han reformado, simplificado y hecho más transparentes para facilitar el proceso a los ciudadanos.

Villas abandonadas en una zona urbana (Foto: Tran Khang).

Las listas de precios de terrenos se actualizan anualmente.

La Ley de Tierras modificada estipula la publicación de listas anuales de precios de terrenos para garantizar que reflejen fielmente la evolución real del mercado y para ampliar el ámbito de aplicación de dichas listas.

La ley modificada también estipula que el Comité Popular Provincial es responsable de someter a la decisión del Consejo Popular Provincial el ajuste, la modificación y la complementación de la lista de precios de terrenos que se publicará y aplicará a partir del 1 de enero del año siguiente, o bien, de ajustarla, modificarla y complementarla durante el año, y asigna al Gobierno la tarea de proporcionar reglamentos detallados para garantizar que la lista de precios de terrenos se actualice para reflejar la realidad.

Reglamento que especifica la expedición de certificados de derecho de uso de la tierra para los casos en que la tierra se utilice sin documentación.

Esto se aplica a los hogares y a las personas que utilizan terrenos sin documentos que acrediten sus derechos de uso, siempre que no infrinjan las leyes de tierras y que el terreno no haya sido asignado sin la debida autorización.

En consecuencia, a los hogares y particulares que utilizaron la tierra antes del 18 de diciembre de 1980, y cuyos derechos de uso de la tierra sean confirmados por la comuna como libres de disputas, se les otorgará un Certificado de Derechos de Uso de la Tierra y Propiedad de los Bienes Vinculados a la Tierra de la siguiente manera:

Para parcelas de terreno con casas, viviendas y estructuras destinadas a la vida diaria, si la superficie de la parcela es igual o superior a la superficie reconocida como terreno residencial según lo estipulado en la Cláusula 5, Artículo 141 de esta Ley, entonces la superficie reconocida como terreno residencial será igual a la superficie reconocida como terreno residencial y no se deberá pagar ninguna tasa por el uso del suelo.

Para parcelas de terreno con casas, viviendas y estructuras destinadas a la vida diaria, si la superficie de la parcela es menor que la superficie reconocida como terreno residencial según lo estipulado en la Cláusula 5, Artículo 141 de esta Ley, la superficie residencial se determinará como la totalidad de la superficie de la parcela y no se requerirá ningún pago de tasa por uso del suelo.

En el caso de parcelas de terreno utilizadas para la producción no agrícola, negocios, comercio y servicios, el terreno se reconoce como terreno de producción no agrícola y comercial en función de la superficie real utilizada; la forma de uso del suelo se reconoce como asignación de terreno con el pago de tasas por su uso, y el período de uso del suelo es estable y a largo plazo.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm