Ricos, pobres y encarcelados, todo por culpa de la tierra.
En una habitación alquilada y sofocante bajo el intenso calor de principios de mayo, la Sra. Nguyen Thi Kim Buu (Aldea 1, Comuna de Song Trau, Distrito de Trang Bom, Provincia de Dong Nai ) prepara nuevos documentos para continuar con su denuncia sobre la parcela de 11.000 m² de su familia, confiscada para el Parque Industrial Bau Xeo hace casi dos décadas. A sus 70 años, la Sra. Kim Buu es la segunda generación en presentar esta denuncia. Su madre, la Sra. Le Thi Lam, falleció hace cinco años, poco después de que las tierras de la familia fueran confiscadas por la fuerza a finales de 2018. La Sra. Kim Buu no es la única denunciante. Aproximadamente 50 familias de la zona, de distintas generaciones, también se oponen a la decisión del gobierno de Dong Nai de confiscar sus tierras y entregárselas al inversor del Parque Industrial Bau Xeo.
El 12 de enero de 2004, el Presidente del Comité Popular de la provincia de Dong Nai firmó la Decisión 101/QD-CT-UBND para recuperar más de 440 hectáreas de terreno en las comunas de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 y la ciudad de Trang Bom, y "asignar temporalmente toda la superficie recuperada" a Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company y sus miembros para llevar a cabo los trámites de compensación, desbroce e inversión para la construcción del Parque Industrial Bau Xeo. En febrero de 2004, Tin Nghia Company y Dong Nai Rubber Company aportaron capital para establecer la Sociedad Anónima Thong Nhat como inversora del Parque Industrial Bau Xeo.
El origen de la queja también radica en esto. La familia de la Sra. Kim Buu y otras familias cuyos terrenos fueron confiscados argumentan que la Decisión 101 del Presidente del Comité Popular de la provincia de Dong Nai, emitida en 2004 antes de cualquier decisión del Primer Ministro sobre el establecimiento del Parque Industrial Bau Xeo, se extralimitó en sus funciones. Sus terrenos y viviendas tampoco se encontraban dentro de los límites de planificación aprobados, por lo que la confiscación de tierras para su entrega al inversor del parque industrial carecía de fundamento legal. Por consiguiente, los vecinos se negaron a acatar la confiscación y han presentado quejas desde 2004. En 2018, el Comité Popular del distrito de Trang Bom emitió una orden para organizar la confiscación forzosa de tierras. La Sra. Kim Buu y las demás familias argumentan que la confiscación forzosa de tierras por parte del Comité Popular del distrito de Trang Bom, basada en la Decisión 101, no se ajustaba a la ley y han continuado presentando quejas hasta la fecha.
«Solo nos indemnizaron con 25.000 VND/m² y 15 millones de VND como compensación por reasentamiento, lo que suma más de 700 millones de VND por 11.000 m² de casas y jardines. ¿Cómo se supone que vamos a vivir después de que nos confisquen nuestras tierras?», dijo la Sra. Kim Buu. Durante muchos años, esta mujer de 70 años, que representa a sus siete hermanos, ha estado viviendo en una habitación alquilada de una amiga mientras continúa con su demanda, cuyo desenlace desconoce.
No es raro que familias con varias generaciones presentando quejas relacionadas con la tierra, como la Sra. Kim Buu en el Parque Industrial Bau Xeo. Los informes mensuales de la Asamblea Nacional sobre las peticiones ciudadanas siempre mencionan a grandes grupos de peticionarios que han elevado sus casos de los niveles local al central en busca de justicia. La mayoría son ciudadanos que litigan por disputas relacionadas con la tierra, como la Sra. Kim Buu y los residentes del distrito de Trang Bom. La cifra de más del 70 % de quejas relacionadas con la tierra, según anuncian las autoridades, es una estadística promedio de muchos años.
Casi cuatro décadas de reforma nacional han creado numerosos multimillonarios, la mayoría de los cuales amasaron su fortuna a través del sector inmobiliario. Sin embargo, estos casi 40 años de renovación nacional también han generado un sentimiento de injusticia entre generaciones de personas que se sienten perjudicadas por la expropiación de tierras ancestrales a precios bajos para luego entregarlas a empresas que construyen parques industriales, centros comerciales y rascacielos, los cuales se venden posteriormente a precios elevados. Las tierras agrícolas se expropian a 1 millón de VND/m², se recalifican como terrenos residenciales, se subdividen y las empresas las venden como rascacielos a 50 millones de VND/m². El Dr. Nguyen Si Dung, exjefe adjunto de la Oficina de la Asamblea Nacional, afirmó que este incremento de 49 millones de VND se debe a la expropiación de tierras, los cambios de zonificación y las decisiones de asignación de terrenos, lo que genera una diferencia en el precio de la renta.
La diferencia real en el valor de la tierra es mucho mayor que el ejemplo citado por el Sr. Nguyen Si Dung. Muchos residentes de Thu Thiem (ciudad de Thu Duc, Ciudad Ho Chi Minh) sufrieron la confiscación de sus tierras a un precio de 18 millones de VND/m², pero pocos años después, al regresar al proyecto que se construía en sus terrenos, el personal les informó que los precios de los apartamentos habían subido a 350 millones de VND/m² y que ya se habían vendido todos. Un estudio de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam mostró que la diferencia en los precios de la tierra antes y después de un proyecto alcanzó hasta 700 veces en algunas zonas, y al menos 50 veces. Esta enorme ganancia es ofensiva, indignante y una fuente de injusticia. Las personas pierden sus hogares, tierras y empleos debido a proyectos de desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público, pero no se benefician del valor que estos proyectos generan. Las indemnizaciones y los subsidios de reasentamiento no les ayudan a tener una vida mejor después de la confiscación de sus tierras. Los proyectos de desarrollo socioeconómico están en marcha, pero la población sigue siendo más pobre. Por lo tanto, la adquisición de terrenos y la limpieza de solares se han convertido en una fuente de temor para muchos residentes y en la causa principal de quejas y reclamaciones prolongadas.
En su discurso de apertura en la quinta reunión del Comité Central del XIII Congreso del Partido, celebrada en mayo de 2022, cuando el Comité Central del Partido examinó la resolución sobre política de tierras, el secretario general Nguyen Phu Trong declaró: «Muchos se han enriquecido gracias a la tierra, pero también muchos se han empobrecido por ella, incluso han sido encarcelados y han perdido lazos familiares, incluso paternos, fraternales...». Los conflictos por la tierra se intensifican a la par de la transformación y el desarrollo del país.
Más del 70% de todos los litigios relacionados con terrenos en todo el país.
LAS CAUSAS FUNDAMENTALES DE LOS CONFLICTOS POR LA TIERRA
Si no son los ciudadanos quienes se benefician de la diferencia en la renta del suelo generada por los proyectos de adquisición de terrenos, ¿quién lo hace? La respuesta más obvia son las empresas: aquellas a las que se les asignaron los terrenos adquiridos a precios bajos y luego los vendieron a precios muy altos. Sin embargo, en muchos foros, las empresas afirman estar siendo acusadas y difamadas injustamente.
Según la Constitución, las resoluciones del Partido y la Ley de Tierras vigente, la tierra pertenece a todo el pueblo, y el Estado actúa como su representante y la administra de manera uniforme. En ejercicio de su derecho como representante, el Estado determina el uso del suelo mediante planes y ordenamientos urbanísticos, y autoriza los cambios en dicho uso. La decisión de destinar un terreno al desarrollo urbano en lugar de mantenerlo como tierra agrícola (y solo el Estado está facultado para ello) ha generado rentas de la tierra diferenciadas.
Según el Dr. Nguyen Van Dinh, experto legal en inversiones e inmobiliarias, cuando las empresas implementan proyectos inmobiliarios, además de adelantar fondos para la compensación estatal y la expropiación, también deben pagar tasas adicionales basadas en el precio del terreno determinado por el Estado. En el método de superávit utilizado para valorar terrenos en la mayoría de los proyectos de adquisición y conversión de terrenos, el precio se calcula de manera que la empresa reciba el 15% del valor añadido una vez finalizado el proyecto de inversión, conocido como beneficio. El 85% restante de la diferencia en el alquiler del terreno debe ingresarse al presupuesto estatal mediante tasas por uso del suelo. "Teóricamente, el 85% del valor superávit es la tasa por uso del suelo que el inversor debe pagar al Estado, la cual se integra al presupuesto para ser utilizada con fines públicos a nivel nacional, de acuerdo con la Ley de Presupuesto del Estado, al servicio de la inversión pública", afirmó el Dr. Dinh.
Sin embargo, lo que dijo el Sr. Dinh es solo teoría. La realidad práctica de la regulación de la renta diferencial de la tierra es muy distinta, e implica numerosos procesos y procedimientos complejos con múltiples resquicios para la corrupción y las malas prácticas. Las empresas encuentran muchas maneras de maximizar sus ganancias. Mientras tanto, el Estado probablemente nunca ha logrado integrar el 85% del valor añadido en el presupuesto. En la mayoría de los casos importantes relacionados con la tierra, tanto en el norte como en el sur del país, a lo largo de los años, los gobiernos provinciales y municipales, mediante diversos mecanismos, han asignado terrenos a empresas a precios bajos, lo que ha generado pérdidas de ingresos estatales por la renta diferencial. Estas pérdidas oscilan entre decenas y miles de millones de dongs.
El Dr. Nguyen Si Dung, exjefe adjunto de la Oficina de la Asamblea Nacional.
En un caso importante que fue llevado a juicio recientemente, el expresidente del Comité Popular de la provincia de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, firmó un documento el 23 de febrero de 2017 aprobando la asignación de tres parcelas de terreno, con una superficie total de más de 92.600 m², ubicadas a ambos lados de la carretera 706B (en el barrio de Phu Hai, ciudad de Phan Thiet), a la empresa Tan Viet Phat sin subasta, a un precio de 1,2 millones de VND/m², el precio inicial para una subasta según una decisión de 2013. Las investigaciones posteriores revelaron que la asignación de terrenos a 1,2 millones de VND/m² era ilegal porque, según la Ley de Tierras, los derechos de uso y arrendamiento de terrenos deben determinarse en función del precio del terreno en el momento en que la agencia estatal lo asigna o arrienda. Según las autoridades, la asignación de estas tres parcelas a un precio tan bajo a la empresa por parte de los exlíderes provinciales de Binh Thuan resultó en una pérdida de más de 45 mil millones de VND para el Estado.
De igual modo, el 27 de diciembre de 2012, Tran Van Nam, exsecretario del Comité Provincial del Partido de Binh Duong y entonces vicepresidente del Comité Popular Provincial, firmó resoluciones en las que aceptaba aplicar el precio del terreno de 51.914 VND/m2, tal como se estipulaba en la resolución de 2006 del Comité Popular Provincial de Binh Duong, para calcular las tasas de uso del suelo de dos parcelas de 43 y 145 hectáreas al cambiar el uso del suelo y asignarlo a la Corporación de Producción, Importación y Exportación de Binh Duong. Según el veredicto, la determinación de precios bajos del terreno por parte del acusado Tran Van Nam y sus cómplices, que infringió la normativa, provocó una pérdida de más de 761 mil millones de VND para el Estado.
En muchos casos similares de venta de terrenos privilegiados a precios irrisorios en Khanh Hoa, Da Nang o Ciudad Ho Chi Minh, los acusados, líderes de estas provincias y ciudades, afirman no haber obtenido beneficios ni haber participado en actos de corrupción al asignar terrenos a empresas a precios bajos. Las autoridades tampoco han podido probarlo. No se encontraron bolsas de dinero en efectivo en sus balcones. No se hallaron fondos ilícitos en las cajas fuertes ni en las cuentas bancarias de los sospechosos. Tampoco se descubrió ninguna relación turbia. Nadie comprende qué fue lo que corrompió todo el sistema de asesoramiento y toma de decisiones cuando los funcionarios sabían que asignar terrenos a precios bajos era incorrecto. Sin embargo, la cantidad de dinero perdido sigue aumentando.
«Durante mucho tiempo, todo el sistema se ha regido por la búsqueda de rentas diferenciales de la tierra. Esta es la raíz de la injusticia y los conflictos territoriales», resumió el Dr. Nguyen Si Dung. Para reducir los conflictos, el Dr. Dung afirmó que debe resolverse la cuestión de la regulación de las rentas diferenciales de la tierra, de modo que una parte de este valor añadido se destine a ayudar a quienes pierden sus tierras a obtener nuevas viviendas iguales o mejores que las que tenían, tal como se establece en la resolución del Partido. «Si existe renta diferencial de la tierra, esta no debería ir a parar a los bolsillos de empresas o funcionarios con poder para modificar el uso del suelo o la planificación urbanística. Es necesario encontrar una manera de redistribuir la renta diferencial de la tierra de forma justa», concluyó el Dr. Dung.
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