El método que utilizan las consultoras de precios de terrenos para calcular los precios ajustados consiste en multiplicar la tabla de precios actual por un coeficiente para obtener el nuevo precio. Cada distrito tendrá su propio coeficiente, calculado en función del aumento de los precios de los terrenos dentro de su jurisdicción. Por ejemplo, se determina que el Distrito 1 experimenta un aumento de 5 veces en el precio del terreno (el coeficiente será 5), el Distrito 4 un aumento uniforme de 11,3 veces y el Distrito 5 un aumento uniforme de 5,6 veces, por lo que los coeficientes aplicados son 11,3 y 5,6 respectivamente.
Según HoREA, este método presenta numerosas deficiencias, lo que resulta en ajustes de precios de terrenos incompletos y que no reflejan la realidad en algunos distritos y condados. Por ejemplo, los precios de los terrenos en todas las carreteras de los distritos 1, 4 y 5 se calculan utilizando el mismo coeficiente, lo cual es injusto y no garantiza la equidad.
La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) envió recientemente un documento al Primer Ministro con sugerencias sobre el método para calcular la lista de precios de terrenos ajustada en Ciudad Ho Chi Minh. (Foto: ST)
En concreto, el 100 % de los precios de los terrenos en el Distrito 1 se están "aplicando" uniformemente con un coeficiente de 5. Sin embargo, los precios de los terrenos y la tasa de aumento varían considerablemente entre las distintas zonas del Distrito 1. Los precios de los terrenos en las principales avenidas centrales, como Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Le Duan, etc., se pueden multiplicar por un coeficiente de 5 debido a que el aumento allí es bastante elevado. Pero en calles más pequeñas, como Tran Dinh Xu, Dang Tran Con, Tran Quang Khai, Nguyen Canh Chan, etc., el aumento no alcanza el de las avenidas principales, por lo que aplicar el mismo coeficiente se considera inapropiado.
El Distrito 10 cuenta actualmente con 67 calles divididas en 3 grupos para el cálculo del precio del suelo, con coeficientes de 5,12, 5,13 y 5,58 respectivamente. A pesar de esta división por coeficientes, la diferencia real es de tan solo 0,01 y 0,45, lo cual es insignificante y no refleja las diferencias de precio reales en las distintas zonas del Distrito 10. De manera similar, otros distritos como el 4, el 5 y Phu Nhuan también aplican el mismo método de cálculo de coeficientes, lo que resulta en una diferencia mínima entre las calles.
El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de HoREA, argumentó que este método de cálculo es incompatible con lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024, que exige que las tablas de precios de la tierra se elaboren según la superficie y la ubicación, y con el artículo 18 del Decreto 71 sobre los requisitos para determinar las superficies en la elaboración de dichas tablas. En realidad, es imposible que todas las ubicaciones de un distrito experimenten el mismo incremento uniforme en los precios de la tierra.
Citó los distritos restantes y la ciudad de Thu Duc como ejemplos de niveles de precios de terrenos con rangos de precios mucho más amplios y realistas. Por ejemplo, el Distrito 3 tiene un coeficiente de incremento de 4 a 8 veces, el Distrito 8 de 4 a 18 veces, el Distrito 12 de 2 a 33 veces, el Distrito Binh Chanh de 1,9 a 36 veces y el Distrito Hoc Mon de 3 a 50 veces...
HoREA también desaconsejó calcular la lista de precios de terrenos ajustada tomando la tasa actual y multiplicándola por un "coeficiente" para calcularla de manera uniforme en los distritos 1, 4, 5, 10 y Phu Nhuan; y sugirió revisar el borrador de la lista de precios de terrenos ajustada para estos distritos.
Además, los precios de los terrenos en la lista de precios ajustada para 6 distritos (incluidos los distritos 3, 6, 7, 11, 12 y Binh Thanh) y 4 distritos (incluidos los distritos Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh y Can Gio), así como para la ciudad de Thu Duc, se calculan actualmente al nivel más alto, superando el límite máximo del coeficiente (K) para terrenos residenciales, según la Decisión 11/2024 sobre precios de compensación en caso de recuperación de terrenos por parte del Estado. La Asociación también recomienda que el precio máximo del terreno no supere el coeficiente (K) para terrenos residenciales.
Fuente: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html
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