La era de la especulación inmobiliaria ha terminado.

VTV.vn - En 2026, el mercado se orientará hacia una estrategia a largo plazo, y solo aquellos con una sólida capacidad financiera y una visión sostenible podrán sobrevivir.

Se acabó la era de la especulación a corto plazo; el mercado inmobiliario está entrando en un juego a largo plazo.

Cribado

Según datos de investigación de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), en 2025 el mercado registrará el lanzamiento de aproximadamente 128.000 nuevas propiedades, el nivel más alto del periodo 2019-2025 y cercano al pico de la oferta. Sin embargo, este aumento no resolverá por completo la escasez de vivienda, ya que la estructura de la oferta sigue estando desequilibrada.

Dado que la mayor parte de la nueva oferta proviene de proyectos de apartamentos de lujo y propiedades de baja altura de alto valor, el segmento de vivienda asequible para la mayoría de la población sigue siendo muy deficiente. Aproximadamente el 25 % de la oferta de apartamentos en el mercado tiene un precio superior a 100 millones de VND por metro cuadrado, concentrado principalmente en unas pocas grandes promotoras.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, señaló que este desequilibrio entre la oferta y la demanda dificulta el acceso de los compradores reales al mercado, incluso con una mayor disponibilidad de propiedades. Al mismo tiempo, esto también incrementa el riesgo para las estrategias de inversión a corto plazo que se basan en la expectativa de un rápido aumento de los precios.

De hecho, a pesar de la mejora en la oferta, los precios inmobiliarios siguen marcando nuevos récords. Esto se debe a la demanda acumulada de vivienda durante muchos años, junto con factores como el crecimiento económico , la inversión en infraestructura y el aumento de los costes de desarrollo de proyectos. Muchos proyectos de reciente lanzamiento han registrado tasas de absorción positivas, llegando incluso a venderse por completo, lo que ha obligado a los compradores a pagar precios elevados para adquirir una propiedad. Durante este periodo, el capital de inversión fluyó con fuerza hacia el mercado, lo que permitió a muchos inversores obtener grandes beneficios en poco tiempo.

Sin embargo, a partir de finales de 2025, el panorama del mercado comenzó a cambiar, ya que la oferta aumentó en todos los ámbitos y la liquidez dejó de distribuirse uniformemente entre todas las regiones y segmentos. Según Dinh Minh Tuan, director de la región sur de Batdongsan.com.vn, la era de las "inversiones rentables en todas partes" ha terminado. El mercado actual ya no es adecuado para estrategias especulativas a corto plazo. Los márgenes de beneficio se han reducido significativamente, mientras que los riesgos han aumentado, especialmente para los inversores que utilizan un alto apalancamiento financiero.

Además, uno de los factores fundamentales que están transformando el mercado es el avance en la infraestructura de transporte. La inversión acelerada en autopistas, circunvalaciones y rutas interregionales en los últimos años no solo ha incrementado el valor de los inmuebles, sino que también ha reducido los tiempos de viaje y ampliado las oportunidades de desarrollo en las zonas suburbanas y las ciudades satélite.

Solo en 2025, todo el país iniciará e inaugurará 564 proyectos con una inversión total de más de 5,14 billones de VND; de los cuales, el capital privado representa casi el 75%. La longitud total de las autopistas, intercambiadores y vías de acceso supera los objetivos del plan quinquenal de desarrollo socioeconómico 2021-2025.

Además del desarrollo de infraestructuras, la resolución de obstáculos legales para los proyectos se ha convertido en un factor clave para el suministro. Aproximadamente 1000 proyectos han superado sus dificultades y han reanudado su ejecución, mientras que muchos proyectos de gran envergadura han sido aprobados e implementados anticipadamente para evitar el riesgo de recuperación de terrenos según la nueva normativa.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, comentó que cuando la oferta se expande a gran escala, el mercado se ve obligado a entrar en una fase de competencia real. Se acabaron los aumentos de precios uniformes; los proyectos que quieran venderse deben demostrar su utilidad, conectividad de infraestructura y contar con toda la documentación legal necesaria.

Los inversores ya no pueden obtener beneficios rápidos con la misma facilidad que antes.

Inversión a largo plazo

Con el aumento de los precios inmobiliarios en las principales ciudades en relación con los ingresos promedio, y el alza de los costos de capital, especialmente las tasas de interés de los préstamos, el mercado se está reduciendo gradualmente en cuanto al número de participantes. Los compradores que buscan una vivienda se ven obligados a contar con una sólida base financiera y la capacidad de acumular riqueza a largo plazo. Además, a los inversores les resulta cada vez más difícil obtener ganancias rápidas como en períodos anteriores.

Las estrategias basadas en información no verificada, la mentalidad de rebaño o las expectativas a corto plazo son cada vez más arriesgadas, especialmente en el contexto de una transparencia de los datos de mercado cada vez mayor, incluida la asignación de identificadores únicos a las propiedades inmobiliarias, advierten los expertos.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, el mercado está obligando a los inversores a cambiar su mentalidad. "El nuevo panorama no es para el capital especulativo. Los inversores que quieran sobrevivir deben centrarse en el valor real, el potencial de explotación a largo plazo y aceptar ciclos de inversión más largos", afirmó el presidente de VARS.

No solo los inversores, sino también los promotores inmobiliarios se enfrentan a una presión considerable debido a los costes del terreno, los costes de desarrollo de proyectos y los costes de financiación. Las empresas que carecen de capacidad financiera, que dependen excesivamente de préstamos o que desarrollan productos que no se ajustan a la demanda del mercado pronto pondrán de manifiesto sus riesgos.

VARS considera que, en un mercado que se orienta hacia una competencia genuina, la reputación y las capacidades del promotor se convierten en la principal ventaja competitiva. Los proyectos que garanticen la finalización puntual, el pleno cumplimiento legal y la transparencia informativa tendrán una clara ventaja para atraer inversiones.

A largo plazo, VARS considera que los precios inmobiliarios no experimentarán un repunte repentino, pero tampoco es probable que caigan drásticamente. La alta demanda de vivienda, el crecimiento económico y la continua inversión en infraestructura son factores que impulsan el mercado. Además, el aumento de los costos de desarrollo de proyectos y las obligaciones financieras relacionadas con los terrenos, según la nueva lista de precios, también están generando un nuevo nivel de precios.

Sin embargo, en 2026, la demanda del mercado será muy selectiva. Los proyectos con precios de venta muy superiores a su valor real, ubicaciones con malas conexiones, documentación legal incompleta o que no se ajusten a las necesidades reales de vivienda corren el riesgo de que su transacción quede paralizada.

El mercado inmobiliario está dejando atrás una fase de crecimiento basada en expectativas a corto plazo y entrando en un ciclo de desarrollo más lento pero más sostenible. Las ganancias ya no provendrán de la especulación, sino del valor real, la capacidad financiera y las estrategias a largo plazo de los participantes del mercado.

Fuente: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm