La era de la especulación a corto plazo ha terminado; el sector inmobiliario está entrando en un juego a largo plazo.
Cribado
Según datos de investigación de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), en 2025, el mercado registrará aproximadamente 128.000 nuevos productos, el nivel más alto del período 2019-2025 y se acerca al pico de oferta. Sin embargo, este aumento no puede resolver por completo la escasez de viviendas, ya que la estructura de la oferta sigue estando desequilibrada.
Dado que la mayor parte de la nueva oferta proviene de proyectos de apartamentos de lujo y viviendas de baja altura de alto valor, mientras que el segmento de vivienda asequible para la mayoría de la población sigue siendo muy deficiente, aproximadamente el 25 % de la oferta de apartamentos en el mercado supera los 100 millones de VND por metro cuadrado, concentrada principalmente en unas pocas grandes promotoras.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, señaló que este desequilibrio entre la oferta y la demanda dificulta el acceso de los compradores reales al mercado, incluso con una mayor oferta de productos. Al mismo tiempo, esto también aumenta el riesgo de las estrategias de inversión a corto plazo basadas en la expectativa de un rápido aumento de precios.
De hecho, a pesar de la mejora de la oferta, los precios inmobiliarios siguen marcando nuevos hitos. Esto se debe a la demanda de vivienda acumulada durante muchos años, junto con factores de apoyo como el crecimiento económico , la inversión en infraestructura y los costos de desarrollo de proyectos cada vez más elevados. Muchos proyectos de nueva construcción han registrado tasas de absorción positivas, incluso agotando sus propiedades, y los compradores deben pagar primas para adquirir una propiedad. Durante este período, el capital de inversión fluyó con fuerza al mercado, lo que permitió a muchos inversores obtener grandes ganancias en poco tiempo.
Sin embargo, a finales de 2025, el panorama del mercado comenzó a cambiar a medida que la oferta aumentaba de forma generalizada y la liquidez dejaba de distribuirse uniformemente entre todas las regiones y segmentos. Según el Sr. Dinh Minh Tuan, director de la región sur de Batdongsan.com.vn, la era de las "inversiones rentables en todas partes" ha terminado. El mercado actual ya no es adecuado para estrategias especulativas a corto plazo. Los márgenes de beneficio se han reducido significativamente, mientras que los riesgos han aumentado, especialmente para los inversores con un alto apalancamiento financiero.
Además, uno de los factores fundamentales que está transformando el mercado es el avance en la infraestructura de transporte. La inversión acelerada en autopistas, circunvalaciones y rutas interregionales en los últimos años no solo ha incrementado el valor de los bienes raíces, sino que también ha acortado los tiempos de viaje y ampliado las oportunidades de desarrollo en áreas suburbanas y ciudades satélite.
Solo en 2025, todo el país iniciará e inaugurará 564 proyectos con una inversión total de más de 5.140.000 millones de VND; de los cuales casi el 75% corresponde a capital privado. La longitud total de autopistas, intercambiadores y vías de acceso supera los objetivos del plan quinquenal de desarrollo socioeconómico 2021-2025.
Junto con el desarrollo de infraestructura, la resolución de obstáculos legales para los proyectos también se ha convertido en un factor clave para impulsar la oferta. Aproximadamente 1.000 proyectos han resuelto sus dificultades y han reanudado su ejecución, mientras que muchos proyectos a gran escala se han aprobado e implementado anticipadamente para evitar el riesgo de recuperación de tierras bajo la nueva normativa.
El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, comentó que cuando se libera la oferta a gran escala, el mercado se ve obligado a entrar en una fase de auténtica competencia. Se acabaron los tiempos de aumentos uniformes de precios; los proyectos que quieran venderse deben demostrar su usabilidad, la conectividad de su infraestructura y la documentación legal completa.
Los inversores ya no pueden conseguir beneficios rápidos y con tanta facilidad como lo hacían en el pasado.
Inversión a largo plazo
Con el aumento de los precios inmobiliarios en las grandes ciudades en relación con los ingresos promedio, y la tendencia alcista de los costos de capital, especialmente las tasas de interés de los préstamos, el mercado se está reduciendo gradualmente en cuanto a participantes. Los compradores que buscan un lugar para vivir se ven obligados a contar con una sólida base financiera y la capacidad de acumular riqueza a largo plazo. A los inversores también les resulta cada vez más difícil obtener ganancias rápidas, como en períodos anteriores.
Las estrategias basadas en información no verificada, mentalidad de rebaño o expectativas a corto plazo son cada vez más riesgosas, especialmente en el contexto de una creciente transparencia de los datos del mercado, incluida la asignación de identificadores únicos a las propiedades inmobiliarias, aconsejan los expertos.
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, el mercado está obligando a los inversores a cambiar de mentalidad. «El nuevo juego no es para capital especulativo. Los inversores que quieran sobrevivir deben centrarse en el valor real, el potencial de explotación a largo plazo y aceptar ciclos de inversión más largos», declaró el presidente de VARS.
No solo los inversores, sino también los promotores se enfrentan a una presión considerable por los costes del terreno, los costes de desarrollo de proyectos y los costes de financiación. Las empresas con poca capacidad financiera, excesivamente dependientes de los préstamos o que desarrollan productos desfasados de la demanda del mercado pronto revelarán sus riesgos.
VARS cree que, en un mercado en transición hacia una competencia genuina, la reputación y las capacidades del promotor se convierten en la principal ventaja competitiva. Los proyectos que garantizan una finalización puntual, pleno cumplimiento legal e información transparente tendrán una clara ventaja para atraer inversión.
A largo plazo, VARS considera que los precios inmobiliarios no experimentarán un aumento repentino, pero es improbable que caigan drásticamente. La alta demanda de vivienda, el crecimiento económico y la continua inversión en infraestructura son factores que impulsan el mercado. Además, el aumento de los costos de desarrollo de proyectos y las obligaciones financieras relacionadas con los terrenos, según la nueva lista de precios, también están generando un nuevo nivel de precios.
Sin embargo, en 2026, la demanda del mercado será muy selectiva. Los proyectos con precios de venta muy superiores a su valor real, ubicaciones con mala conexión, documentación legal incompleta o aquellos que no se ajustan a las necesidades reales de vivienda corren el riesgo de sufrir una transacción congelada.
El mercado inmobiliario está dejando atrás una fase de crecimiento basada en expectativas a corto plazo y entrando en un ciclo de desarrollo más lento, pero más sostenible. Las ganancias ya no provendrán de operaciones especulativas, sino del valor real, la capacidad financiera y las estrategias a largo plazo de los participantes del mercado.
Fuente: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm
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