"El sector inmobiliario turístico quiere ser sostenible y debe resolver el problema de la operación"

El mercado inmobiliario turístico vietnamita está entrando en una fase de reestructuración. Según los expertos, para desarrollarse de forma sostenible y generar valor para los inversores, el sector inmobiliario turístico necesita cambiar su modelo operativo, en lugar de esperar a que aumenten los precios de los activos.

El Sr. Hoang Que Linh, Director de Negocios Inmobiliarios de Flamingo Holdings Group, compartió una visión general del mercado inmobiliario turístico, junto con nuevas tendencias operativas que pueden convertirse en la clave para el desarrollo a largo plazo.

Sr. Hoang Que Linh - Director General de Flamingo Real Estate Joint Stock Company (Foto: NVCC).

Tras el periodo de reestructuración, en su opinión, ¿cuáles serán los factores clave que ayudarán al sector inmobiliario turístico a recuperar su atractivo?

– Veo tres motivaciones principales.

En primer lugar, el sector turístico está experimentando una aceleración espectacular. Tan solo en los primeros siete meses del año, Vietnam recibió a casi 93 millones de visitantes nacionales y 12,2 millones de visitantes internacionales, lo que supone un fuerte aumento en comparación con el mismo período del año anterior.

Además, el Gobierno ha ampliado la exención de visado para 24 países, extendiendo la estancia de 15 a 45 días.

La información de VARS IRE y las estadísticas de los Departamentos de Cultura, Deportes y Turismo de provincias y ciudades muestran que actualmente, las tasas de ocupación hotelera en hoteles de 4 y 5 estrellas en los principales mercados turísticos se sitúan entre el 70% y el 90%, llegando incluso a estar completas durante vacaciones y festivales, con un aumento de los ingresos por habitación del 20-30% durante el mismo período.

En segundo lugar, la mejora de la infraestructura de transporte facilita los viajes a destinos turísticos. Por ejemplo, el tiempo de viaje de Hanói a Thanh Hoa se ha reducido a tan solo unas 2 horas, en lugar de las más de 3 horas que tardaba antes.

En tercer lugar, los turistas ya no buscan solo un lugar para relajarse, sino también experiencias reales: festivales, gastronomía, terapia… y especialmente la economía nocturna, la economía de la fiesta.

Flamingo Ibiza Hai Tien abre el camino para el primer modelo de negocio de turismo y entretenimiento marítimo que aparece en la zona marítima de Hai Tien (Foto: Investor).

En el contexto de un mercado cada vez más realista, ¿cuáles cree que son los factores clave para garantizar un flujo de caja estable en un proyecto turístico?

En lugar de simplemente esperar a que el precio del activo aumente, muchos inversores ahora están más interesados en la capacidad de explotarlo y operarlo. En mi opinión, existen tres factores clave que determinan el flujo de caja real.

En primer lugar, la capacidad de extracción, cómo minimizar el tiempo de inactividad de los activos.

En segundo lugar, la capacidad de gasto del cliente promedio depende de si el ecosistema de servicios públicos es lo suficientemente atractivo como para retenerlo y motivarlo a gastar. Los proyectos que estén a la vanguardia en el desarrollo del ecosistema de entretenimiento y los servicios diurnos y nocturnos se beneficiarán enormemente.

En tercer lugar, la calidad de las operaciones, desde el servicio y el personal hasta la tecnología de gestión. Esta es la verdadera medida para garantizar beneficios sostenibles para los inversores, en lugar de simplemente esperar aumentos de precios a largo plazo.

¿Serán los modelos de negocio 24/7 la "carta ganadora" del sector inmobiliario turístico para aumentar su valor de explotación?

—Así es. Si solo nos centramos en la venta de productos, el sector inmobiliario turístico caerá en un ciclo cortoplacista. Pero si podemos operar con el modelo de «dos temporadas de playa y dos temporadas de festivales», combinando instalaciones turísticas, de entretenimiento y de salud, cada metro cuadrado de propiedad generará múltiples fuentes de ingresos.

Así es como se transforma una corta temporada turística en un ciclo de explotación de 365 días. Lo importante es construir un ecosistema atractivo con identidad propia.

Por ejemplo, cuando hay onsen, balnearios, festivales…, el invierno se convierte en la “temporada dorada”. En lugar de luchar contra la estación, creamos muchas temporadas de explotación diferentes.

En los primeros 6 meses del año, el número de visitantes a Hai Tien aumentó considerablemente en comparación con el mismo período del año anterior, gracias al atractivo de una nueva generación de destino turístico y de entretenimiento marítimo (Foto: CDT).

¿Los proyectos como Ibiza Neon Zone o Ibiza Vacation Villas, Mini Hotel que está desarrollando Flamingo Holdings, son el "emblema" de la nueva generación de pensamiento operativo en el sector del turismo marítimo en la zona marítima de Hai Tien?

Lo consideramos un ejemplo de innovación en el sector inmobiliario turístico de la zona costera de Hai Tien. Ibiza Neon Zone evoca el espíritu de un destino de playa con entretenimiento las 24 horas, mientras que Ibiza Vacation Villas y Mini Hotel están diseñados como villas y hoteles con múltiples espacios y funciones. Ambos son complejos privados que también pueden alquilarse para negocios.

Aspiramos a un nuevo enfoque de desarrollo: los complejos turísticos sostenibles deben generar flujo de caja durante todo el año. Las villas no solo sirven para alquilar alojamiento, sino que también pueden utilizarse para restaurantes, spas y organización de eventos. Este enfoque aumenta el flujo de caja y ayuda a los inversores a diversificar su actividad y no depender de la temporada alta.

Fuente: https://bds.flamingogroup.vn/blog/tin-tuc/bat-dong-san-nghi-duong-muon-ben-vung-phai-giai-bai-toan-van-hanh/