El sector inmobiliario en un nuevo contexto

Se trata de leyes importantes y fundamentales que remodelan el marco jurídico del mercado inmobiliario. Además, el Gobierno ha realizado continuos esfuerzos para eliminar las dificultades y apoyar el mercado inmobiliario. Sin embargo, además de las políticas de apoyo, el mercado inmobiliario también enfrenta fluctuaciones en la macroeconomía y en los mercados financieros y monetarios nacionales y extranjeros, creando un nuevo contexto para las actividades comerciales.

Vista del debate (Foto: HNV)

Estos comentarios fueron aclarados en el debate "Enfoque de inversión: el sector inmobiliario en el nuevo contexto" organizado por TheLEADER la tarde del 30 de julio en Hanoi.

El debate, que atrajo a un gran número de expertos, abogados y gestores, analizó el impacto de las nuevas regulaciones legales en las actividades de inversión inmobiliaria y discutió qué trabajo necesitan las empresas para adaptarse al nuevo marco legal, así como analizar posibles oportunidades de inversión y estratégicas. áreas de inversión en el nuevo contexto.

En el debate, representantes de asociaciones empresariales, empresas de inversión y consultoría inmobiliaria y expertos jurídicos inmobiliarios discutieron el impacto de las tres leyes modificadas en el mercado inmobiliario y las empresas inmobiliarias, los problemas legales se han resuelto, los problemas pendientes; ¿El mercado inmobiliario ha iniciado un nuevo ciclo?; Evolución de los precios inmobiliarios; Áreas potenciales de inversión. Atractivo de los segmentos inmobiliarios con flujo de caja de inversión; Las estrategias empresariales se adaptan a las nuevas regulaciones legales, cambios del mercado y gustos de los clientes; Flujo de crédito hacia el sector inmobiliario y presión sobre los bonos inmobiliarios.

La Sra. Nguyen Hoai An, Directora Senior de CBRE Vietnam, habló en el Seminario (Foto: PV)

Perspectivas positivas para el sector inmobiliario

Tham luận tại Toạ đàm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam khẳng định, một số động lực tăng trưởng kinh tế của Việt Nam giai đoạn vừa qua phải kể đến dòng vốn FDI đang tiếp tục tăng trưởng tốt. 6 tháng đầu năm 2024, Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia đứng đầu về thu hút FDI (cả về đăng ký lẫn giải ngân) trong khu vực. Lượng vốn này vừa đóng góp vào tăng trưởng kinh tế nói chung, vừa thúc đẩy phát triển bất động sản, nhất là bất động sản công nghiệp. Cũng theo bà An, một động lực tăng trưởng nữa là phục hồi của xuất nhập khẩu trong 6 tháng đầu 2024 với mức 14,5%, đóng góp vào sự phục hồi đáng kể của GDP của quốc gia. Sự hồi phục của cán cân xuất nhập khẩu này nhờ vào phục hồi của nhu cầu toàn cầu. Thêm vào đó phải kể đến sự gia tăng lượng khách turismo quốc tế trở lại Việt Nam, sau một thời gian dài chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Dự kiến, con số này có thể lên tới 18-19 triệu lượt du khách quốc tế tới Việt Nam. Ngoài ra, cần phải nhắc tới lượng khách du lịch trong nước đã và đang tiếp tục là động lực tích cực cho ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng. Ngoài ra, Việt Nam cũng đối diện với không ít thách thức. Đơn cử, lạm phát đã và đang có thể ảnh hưởng đến mặt bằng giá bất động sản, thắt chặt chi tiêu của người dân và đặc biệt là ảnh hưởng đến mặt bằng lãi suất. Thời gian trước, mặt bằng lãi suất ở mức tương đối vừa phải đến thấp, cũng là động lực giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng trong thời gian qua.

Abogado Pham Thanh Tuan, Colegio de Abogados de la ciudad. Hanoi interviene en el Seminario (Foto: PV)

Compartiendo sobre cómo aprovechar las oportunidades y superar los desafíos para los negocios inmobiliarios en el contexto de la entrada en vigor de las nuevas regulaciones legales, Abogado, Maestro Pham Thanh Tuan, Colegio de Abogados de la Ciudad. Hanoi, los expertos legales inmobiliarios afirmaron que la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Tierras de 2024 entrarán en vigor a partir del 01 de agosto de 8. Las nuevas regulaciones de las tres leyes mencionadas entran en vigor al mismo tiempo y contribuirán a eliminar una serie de obstáculos y superposiciones que causan muchas dificultades a las empresas del sector inmobiliario. Además de los nuevos puntos que tienen un impacto positivo en las empresas, las 2024 leyes anteriores todavía tienen una serie de cuestiones que no se han resuelto o que aún deben estudiarse para su finalización. Es decir: a las empresas que ganen la licitación se les puede cancelar su oferta si se retrasan en el pago de la compensación por el apoyo al reasentamiento. “Las empresas que invierten en proyectos que utilizan terrenos deben anticipar situaciones legales (que surjan recientemente) relacionadas con las consecuencias legales en caso de retraso en la asignación de capital para compensación y apoyo al reasentamiento. De esta manera, hay una preparación cuidadosa de los recursos financieros para evitar el riesgo de licitación. cancelación que surja" - recomendó el abogado Pham Thanh Tuan. 

También según el abogado Tuan, otras deficiencias incluyen: No aplicar el formulario de aprobación de inversionistas a proyectos de áreas urbanas y áreas residenciales rurales; Los proyectos de viviendas comerciales en forma de aprobación de políticas de inversión sin "terrenos residenciales" todavía están "estancados"; Delinear los "límites" al transferir parte de un proyecto y transferir derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en un proyecto inmobiliario a una organización; Las nuevas regulaciones sobre la determinación del precio de la tierra aún representan riesgos "desconocidos" para las empresas; La entrada en vigor de las leyes relacionadas con el sector inmobiliario provocará cambios en la estructura del mercado y en la escala empresarial". 

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (Foto: PV)

Cree en el nuevo efecto legal para el mercado inmobiliario

Hablando directamente en la discusión, el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, señaló algunos puntos nuevos de las leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, como las listas de precios de la tierra 5 años antes de la reglamentación decidida por primera vez. Gobierno central. Sin embargo, actualmente las listas de precios de la tierra se actualizan anualmente, descentralizando la autoridad a las localidades. La información sobre los precios de la tierra es precisa y clara, de modo que el juego sea más justo y equitativo. Además, hay regulaciones sobre inversión, vivienda social, venta de casas a extranjeros... son nuevas regulaciones que crearán un juego mejor y más atractivo en los próximos tiempos.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Hoang Nam, director general de G-Home, dijo que, con la fuerte flexibilización de la ley, espero que la nueva circular ayude a eliminar todas las dificultades para que los inversores puedan sentirse seguros al construir viviendas sociales.

Bienes inmuebles industriales muy apreciados, Sr. Nguyen Quoc Khanh, presidente del Grupo DTJ, dijo que aunque la economía de Vietnam se ve afectada por las dificultades generales de la economía mundial, la atracción de producción industrial de Vietnam es muy buena y se considera un "punto caliente" en el mundo para atraer inversiones extranjeras. Además, la infraestructura y los puertos marítimos de Vietnam han mejorado mucho. Los mercados inmobiliarios industriales desarrollados, como Hung Yen y Ha Nam, cuentan con una infraestructura de transporte conveniente, lo que atrae a muchos inversores nacionales y extranjeros. Más, Las políticas estatales recientes también han brindado mucho apoyo a los bienes inmuebles de parques industriales, especialmente la nueva ley que permite la transferencia de bienes inmuebles de parques industriales legalmente terminados. Sin embargo, los inversores también enfrentan desafíos además de grandes requisitos de capital, una larga recaudación de dinero, ganancias moderadas y una liquidez no demasiado rápida. El Estado aspira a desarrollar una industria ecológica haciendo hincapié en los factores ecológicos.

Evaluación general del mercado inmobiliario, el Sr. Le Hong Khang, Director de Análisis y Calificación Crediticia de FiinRatings, dijo que las perspectivas del mercado en los próximos 1 o 2 años aún se recuperarán lentamente. Tomará tiempo absorber los puntos positivos provenientes de factores legales o políticos.

Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de One Housing (Foto: PV)

Tran Quang Trung, director de desarrollo empresarial de One Housing, predice que desde ahora hasta finales de año, el mercado de Hanoi continuará en su situación actual y después de 2025 habrá una mejora en la oferta de apartamentos. Otros segmentos como los de poca altura también tendrán un fuerte impulso a finales de este año y principios del próximo./.