El sector inmobiliario resiste el temporal.

"En más de 20 años en el sector inmobiliario, nunca había vivido un período tan difícil como este", exclamó el empresario al escritor. Esta declaración refleja en parte las dificultades que enfrentan las empresas y las personas que trabajan en el sector inmobiliario. Sin embargo, se mantienen resilientes y encuentran maneras de superar estos tiempos difíciles.

La Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Directora General de Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), afirmó que la empresa es actualmente una de las mayores firmas de corretaje inmobiliario, con aproximadamente el 33% de la cuota de mercado. Sin embargo, su gran tamaño no significa que no enfrente dificultades. La empresa solo está ligeramente menos cargada que otras gracias al capital acumulado durante 20 años de operación en el mercado.

Según la Sra. Thanh, el período reciente ha sido una "gran inundación" para los agentes inmobiliarios, y nadie ha logrado sobrevivir a este período. Claro que incluso en la adversidad hay oportunidades, y las empresas han implementado diversas soluciones para capear el invierno.

Nuestro sistema se extiende de norte a sur. Antes de la crisis crediticia, nuestra empresa contaba con unas 70 filiales. Cuando el mercado se complicó, reestructuramos todo nuestro sistema de forma regular y continua, desde el grupo hasta las empresas miembro, para asegurarnos de conservar únicamente las células más sanas para superar el período difícil, afirmó la Sra. Thanh.

Esta empresa aprovechó su experiencia durante el confinamiento por la COVID-19 para desarrollar escenarios de emergencia. Cuando el crédito se estrechó en el mercado, la empresa implementó de inmediato una serie de escenarios de mayor nivel que los utilizados durante la pandemia.

La empresa ajustó y redujo sus sectores de negocio, escala, áreas geográficas de operación y líneas de productos, a la vez que recortó y optimizó los departamentos ineficientes. Incluso los departamentos que funcionaban bien, pero no eran esenciales, tuvieron que priorizar recursos para necesidades más urgentes.

Según la Sra. Thanh, la empresa se ha centrado en optimizar sus recursos financieros y humanos. Ha implementado una serie de transformaciones, pasando de un modelo basado en gran medida en los costos fijos a uno centrado en los costos variables.

“ Estamos decididos a adaptarnos rápidamente para sobrevivir, porque todos estamos en un mismo barco capeando la tormenta. Debemos eliminar todo lo que lo haga pesado para que sea lo más ligero posible”, compartió la Sra. Thanh.

En cuanto a personal, la empresa ha optimizado todos los departamentos y unidades. Cada empleado debe realizar de dos a tres tareas, incluso completamente diferentes. La empresa también ha optimizado continuamente su personal de corretaje. En su apogeo, Dat Xanh Service pagó salarios a más de 7000 vendedores, además de a más de 10 000 colaboradores. Sin embargo, durante la reestructuración, la empresa redujo más del 60 % de su personal para optimizar el sistema.

“ No estamos despidiendo a todos los empleados; estamos cambiando los costos fijos por costos variables. Estamos pagando salarios al 40% del personal, y el 60% restante dejará la empresa o continuará vendiendo sus productos como autónomos”, compartió la Sra. Thanh.

Por lo tanto, las operaciones de Dat Xanh Service siguen garantizadas gracias a que su personal principal permanece en la empresa. La empresa continúa pagando salarios, manteniendo beneficios y recompensando a los empleados destacados. Sin embargo, si un empleado no cumple con los estándares de desempeño, se verá obligado a abandonar la empresa.

El director ejecutivo de Dat Xanh Service afirmó que la empresa también está optimizando la gestión de su flujo de caja. Para una firma de corretaje, la principal fuente de ingresos son las comisiones. Sin embargo, últimamente, las firmas de corretaje han enfrentado dificultades debido a los retrasos en el pago de las comisiones por parte de los promotores.

“ Nuestro sistema trabaja con más de 200 inversores, por lo que tenemos muchas comisiones pendientes. Actualmente, estamos centrando todos nuestros esfuerzos en recuperar estas deudas para recuperar el dinero; la cantidad que necesitamos recaudar supera aproximadamente el billón de VND ”, declaró la Sra. Thanh.

Además, las empresas también se están centrando en soluciones para generar nuevas fuentes de ingresos, diversificar productos y servicios, expandir mercados y ampliar su base de clientes.

La Sra. Dang Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, comentó que durante los 30 años que la compañía lleva presente en el mercado vietnamita, ha experimentado numerosos cambios y fluctuaciones. Un claro ejemplo es la crisis de 1997-1998, una importante crisis financiera en Asia que afectó gravemente al mercado inmobiliario. De igual manera, el período 2008-2009 presenció una prolongada "congelación" del mercado inmobiliario.

" Tailandia enfrenta más desafíos que Vietnam en términos de base de clientes, pero no encuentra las mismas dificultades legales, acceso al capital o recursos financieros que Vietnam ", dijo la Sra. Hang.

Según la Sra. Hang, las inmobiliarias tailandesas venden continuamente propiedades en el extranjero para captar clientes. Inicialmente, los resultados han sido relativamente positivos.

Los turistas de Rusia y China han regresado a Tailandia para comprar propiedades inmobiliarias, siendo Phuket un destino particularmente popular.

En Vietnam, el equipo de ventas inmobiliarias de CBRE también ha enfrentado numerosas dificultades recientemente. La empresa ha tenido que revisar todos los asuntos internos de la organización.

En primer lugar, está la gestión de costes; la empresa celebra reuniones casi semanales para revisar su gestión. En segundo lugar, está la revisión del producto. Si un producto se vende bien, pero su estatus legal es incierto o hay inversores problemáticos, el cobro de los pagos se vuelve muy laborioso. Por lo tanto, la selección de los productos para la venta también se considera cuidadosamente.

Además, CBRE también se ha expandido al mercado secundario gracias a su amplia cartera de clientes con necesidades reales de vivienda. Las transacciones en este mercado son relativamente estables. Los principales clientes de CBRE son extranjeros, procedentes de Asia, Europa, Estados Unidos y Oriente Medio.

" Los inversores extranjeros no suelen enfrentarse a las mismas dificultades legales o financieras que en Vietnam. Solo les preocupa la seguridad de la inversión y su rentabilidad", afirmó la Sra. Hang.

Según la Sra. Hang, últimamente, los compradores extranjeros han mostrado menos interés en los productos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh debido al aumento de precios. Sin embargo, han mostrado mayor interés en propiedades en el norte debido a los precios más atractivos.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), además de las soluciones que las empresas están aplicando, como la reestructuración, la reducción de personal y la optimización de costos, la expansión a nuevos mercados es una tarea muy importante en la actualidad.

Algunos proyectos se han estancado, permaneciendo inactivos, por lo que los intermediarios no necesitan seguir adelante con ellos; en cambio, deberían centrarse en desarrollar nuevos mercados. El Sr. Dinh cree que la demanda de inversión en Vietnam sigue siendo muy alta. Sin embargo, esta demanda se encuentra actualmente latente, a la espera de la oportunidad adecuada para un fuerte repunte. Una vez que se desate, aumentará drásticamente.

“ He visto algunas empresas inmobiliarias vietnamitas incursionando en el mercado internacional. Están contactando con agentes locales para atraer inversores a mercados extranjeros. Recientemente, durante una presentación sobre planes de negocios para mercados extranjeros en Quang Ninh , una empresa consiguió inmediatamente 100 colaboradores para implementar este plan ”, compartió el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, millones de personas en todo el mundo trabajan actualmente de forma remota. Estas personas buscan con frecuencia destinos de viaje asequibles donde puedan relajarse y trabajar. Con los bajos precios actuales de las habitaciones en Vietnam, turistas de Estados Unidos, Europa, Corea del Sur, Japón y otros países están dispuestos a venir a descubrir nuestro país. La clave es que las agencias de viajes conecten con estos clientes.

La Sra. Pham Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, comentó que este es el momento en que los corredores inmobiliarios necesitan mejorar la calidad, estandarizar las habilidades, aumentar la confianza del cliente y elevar el estatus de la profesión de corretaje.

Los corredores son las primeras personas con las que los clientes interactúan en una transacción. Si se comportan de forma poco profesional y no logran generar confianza en los clientes, la transacción fracasará, incluso si el producto es bueno y el desarrollador tiene buena reputación. Los corredores son quienes restauran la confianza de los clientes y del mercado, afirmó la Sra. Hang .

Compartiendo la opinión de la Sra. Hang, el Sr. Pham Lam, presidente y director ejecutivo de DKRA Vietnam, afirmó que mejorar la calidad de la intermediación es fundamental hoy en día. Ha trabajado como corredor durante casi 20 años en Ciudad Ho Chi Minh y ha sido testigo de numerosos altibajos en el mercado.

El Sr. Lam observó que el mercado inmobiliario enfrenta desafíos únicos en cada etapa. Incluso durante períodos de prosperidad, suelen surgir problemas y consecuencias.

Según el Sr. Lam, a pesar de las dificultades del mercado, mantiene la confianza y el optimismo. Su empresa ha cambiado su estrategia comercial de un enfoque de "apretarse el cinturón" a uno de "duro y perseverante". Este es un enfoque más desafiante y peligroso. Sin embargo, la empresa no está haciendo un esfuerzo inútil, sino que se esfuerza con perseverancia, paciencia y método.

Según el Sr. Lam, este es también el momento para que las personas y empresas que se adentran en el mercado inmobiliario se fortalezcan, para comprobar si realmente aman la profesión y si han elegido la carrera adecuada. También es el momento de descartar a quienes no sienten pasión por la profesión. Sin embargo, quienes la aman y se esfuerzan tendrán buenas oportunidades.

El Sr. Lam cree que este también es un buen momento para que las inmobiliarias analicen las dificultades que enfrentan los clientes, los apoyen y generen confianza. Cuando el mercado mejore, los clientes no le darán la espalda a quienes se muestran dedicados y entusiastas.

“ Cuando era vendedor, cuidé de algunos clientes durante cinco años antes de que finalmente me compraran. Siempre les daba consejos o apoyo cuando lo necesitaban. Puede que no compraran de inmediato, pero en algún momento, si sentían que el producto se ajustaba a ellos y a su presupuesto, lo hacían”, confesó el Sr. Lam.

Según la Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, directora general de Dat Xanh, para ser un agente inmobiliario exitoso, se requiere un conocimiento excelente. Además de comprender el derecho inmobiliario, los agentes deben tener conocimientos de economía, política y sociedad, y poseer buenas habilidades de comunicación, así como comprender la psicología del cliente.

Los corredores deben mantenerse al día con las tendencias para conectar con los clientes cuando desean debatir un tema de interés general. Sin los conocimientos y la experiencia suficientes, es muy difícil mantenerse en la profesión, especialmente en el contexto actual. Un buen corredor es alguien con profundos conocimientos y no un simple "intermediario", como se le suele llamar.

Antes, los corredores podían encontrar clientes con solo estar en un lugar; ahora, no pueden encontrarlos ni siquiera buscando en todas partes. Esto ha provocado que algunos corredores pierdan la confianza en sí mismos y en su profesión. Lo más importante para que los corredores se mantengan en la profesión en estos momentos es creer en sí mismos.

" Creo que el mercado sube y baja como una onda sinusoidal. Como dice el dicho, 'después de la tormenta viene la calma'. Este es el momento para que cada empresa e individuo reevalúe sus fortalezas y debilidades y adquiera los conocimientos y habilidades necesarios", compartió la Sra. Thanh.

La Sra. Pham Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, afirmó que los inversores actualmente disponen de fondos suficientes y que los precios de la vivienda en Vietnam son más bajos que en Hong Kong, Singapur u Oriente Medio. Sin embargo, los inversores siguen siendo reticentes debido a los obstáculos existentes. El gobierno y los organismos pertinentes han propuesto soluciones para abordar estos obstáculos, pero estas políticas aún no han tenido un impacto significativo en el mercado.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), comentó que, ya a mediados de 2022, el mercado inmobiliario mostraba indicios de una inminente "tormenta" o crisis. Por lo tanto, la VARS formuló recomendaciones firmes para modificar la normativa legal.

“ Hemos propuesto y participado en sugerencias de enmiendas a la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Vivienda, la Ley de Inversiones… Hemos recopilado y resumido los obstáculos y superposiciones en estas regulaciones, y a partir de ahí, hemos ideado soluciones para resolverlos”, dijo el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, VARS también está revisando urgentemente las dificultades de cada proyecto para resolver los problemas pendientes. La asociación también ha propuesto soluciones al Gobierno para eliminar los obstáculos que enfrentan las empresas.

El Gobierno atendió estas propuestas y emitió un paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND. Este importante paquete crediticio apoya a los inversores y compradores de vivienda social que necesitan capital con urgencia.

Según el Sr. Dinh, desde principios de 2023, el Banco Estatal de Vietnam ha ajustado las tasas de interés en cinco ocasiones, y tras cada ajuste, debe monitorear la evolución para realizar los ajustes pertinentes. Sin embargo, el Sr. Dinh cree que las tasas de interés actuales para depósitos son altas, alcanzando el 8% anual. Mientras tanto, el sector inmobiliario solo obtiene un margen de beneficio del 8-10%.

" Nadie sería tan insensato como para invertir en bienes raíces en estos tiempos difíciles. Creo que las tasas de interés de los depósitos deben caer por debajo del 5% para que haya alguna esperanza de que los inversores regresen al mercado inmobiliario", afirmó el Sr. Dinh.

Según el presidente de VARS, la organización también ha hecho numerosas recomendaciones sobre cuestiones legales para el sector inmobiliario turístico y turístico, ya que los inversores invierten en el proyecto, pero no se les reconoce como propietarios. Los inversores no pueden demostrar su propiedad, por lo que no pueden realizar transacciones ni ventas, lo que genera una pérdida de confianza en este sector.

Recientemente, el Gobierno emitió el Decreto n.º 10 sobre el reconocimiento de los derechos de propiedad de apartamentos hoteleros, apartamentos vacacionales (condotels), residencias de oficinas (officetels), villas vacacionales, etc., que cumplan con los requisitos legales. Este es un cambio muy positivo y se ajusta a las necesidades de las personas y las empresas.

En los últimos meses, el mercado inmobiliario ha mostrado señales positivas a medida que los principales actores han reiniciado sus proyectos.

Novaland ha reiniciado los proyectos Novaworld Phan Thiet (provincia de Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincia de Ba Ria Vung Tau) y Grand Manhattan (Ciudad Ho Chi Minh). Hung Thinh Group también ha reiniciado el proyecto Merry Land Quy Nhon (provincia de Binh Dinh) con la subdivisión del Distrito Marina.

Phat Dat Group también continúa implementando proyectos como Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Torre Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) y el proyecto 39 Pham Ngoc Thach (Ciudad Ho Chi Minh).

Representantes de las empresas mencionadas afirmaron que recientemente, los inversionistas y clientes han mostrado mayor interés en los proyectos en comparación con principios de año. Las transacciones inmobiliarias también se han vuelto más activas que antes.

Un representante del Grupo Hung Thinh informó que la empresa ha reanudado gradualmente sus operaciones. Durante el último mes, Hung Thinh ha conseguido varias docenas de unidades para sus clientes. Si bien esta cifra aún es bastante modesta en comparación con el tamaño del grupo, poco a poco se está volviendo a la esperanza.

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, el índice de interés inmobiliario a nivel nacional aumentó ligeramente un 1% en el segundo trimestre de 2023. En la ciudad de Ho Chi Minh, la demanda de transacciones se está recuperando gradualmente en los segmentos de venta de apartamentos y casas particulares.

“ Las búsquedas de apartamentos en el Distrito 10, Tan Phu, Binh Tan, el Distrito de Binh Chanh y el Distrito 9 (Ciudad de Thu Duc) aumentaron entre un 5 y un 9 %. La demanda de alquiler de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh también aumentó entre un 8 y un 17 %, y el interés y la búsqueda de terrenos aumentaron entre un 6 y un 7 % en comparación con finales de 2022”, afirmó el Sr. Quoc Anh.

Según el Sr. Quoc Anh, las señales estables del entorno macroeconómico están impulsando la recuperación gradual del mercado inmobiliario. Actualmente, la inflación está bajo control, y las tasas de interés y los tipos de cambio también se están estabilizando gradualmente.

Los desafíos siguen siendo inmensos.

Según un estudio de DKRA, en mayo de 2023, la oferta de apartamentos, casas adosadas y villas en Ciudad Ho Chi Minh disminuyó un 92 % con respecto a abril, y la liquidez solo alcanzó alrededor del 5 %. Esto indica que el mercado está entrando en una fase extremadamente difícil.

En general, en el segundo trimestre de 2023, el mercado inmobiliario residencial en Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores continuó mostrando una evolución relativamente positiva, tanto en la oferta como en el consumo. La demanda del mercado aumentó ligeramente en comparación con los tres primeros meses del año, pero se mantuvo baja en comparación con el mismo período de 2022. Las previsiones indican que el mercado mostrará signos de mejora en el tercer trimestre de 2023, pero es improbable un repunte drástico a corto plazo.

Fuente: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html