El sector inmobiliario 'capea el temporal'

“En más de 20 años trabajando en el sector inmobiliario, nunca había vivido un período tan difícil como este”, exclamó un empresario al escritor. Esta afirmación también refleja en parte las dificultades que atraviesan las empresas, así como quienes operan en el sector inmobiliario. Sin embargo, siguen siendo resilientes y encuentran maneras de superar los momentos difíciles.

La Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Directora General de Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), afirmó que actualmente la empresa es la de mayor envergadura entre las agencias inmobiliarias, con una participación de mercado cercana al 33 %. Sin embargo, el hecho de que Dat Xanh sea una unidad grande no significa que no enfrente dificultades. La empresa es más fácil que otras gracias a los fondos acumulados durante 20 años de actividad en el mercado.

Según la Sra. Thanh, el período pasado fue una "gran inundación" para los agentes inmobiliarios y nadie se encontraba realmente "saludable" durante este período. Por supuesto, en el "peligro" aún hay "oportunidad", y las empresas implementaron diversas soluciones para superar el "invierno".

Nuestro sistema se extiende de norte a sur. Antes de la crisis crediticia, nuestra empresa contaba con unas 70 filiales. Cuando el mercado se complicó, reestructuramos de forma regular y continua, amplia y profunda, todo el sistema, desde el grupo hasta las empresas miembro, para garantizar que solo las células más sólidas se mantuvieran para superar el período difícil, afirmó la Sra. Thanh.

Esta empresa aprovechó su experiencia durante el confinamiento por la COVID-19 para elaborar escenarios de emergencia. Cuando el mercado crediticio se estrechó, la empresa aplicó inmediatamente una serie de escenarios a un nivel superior al de la pandemia.

La empresa se adaptó, redujo sus líneas de negocio, escala, áreas operativas, seleccionó líneas de productos y recortó y optimizó departamentos ineficaces. Incluso los departamentos que operaban eficazmente, pero no eran urgentes, se vieron obligados a priorizar recursos más urgentes.

Según la Sra. Thanh, la empresa se ha centrado en optimizar sus recursos financieros y humanos. Ha implementado una serie de medidas para transformar un modelo de costos fijos en uno de costos variables.

“ Estábamos decididos a cambiar de estado rápidamente para sobrevivir, ya que todos estábamos sentados en un bote para superar la tormenta. Tuvimos que arriar cualquier cosa que hiciera que el bote fuera pesado para que se mantuviera lo más ligero posible para poder moverlo”, compartió la Sra. Thanh.

En cuanto a recursos humanos, la empresa ha optimizado todos los departamentos y unidades. Cada empleado debe realizar de 2 a 3 tareas, incluso si son completamente diferentes. La empresa también optimizó continuamente el personal de corretaje. En su apogeo, Dat Xanh Service pagó salarios a más de 7000 vendedores, además de a más de 10 000 colaboradores. Sin embargo, durante la reestructuración, la empresa redujo más del 60 % de su personal para optimizar el sistema.

“ No tenemos que recortarlo todo, pero estamos cambiando de costos fijos a costos variables. Pagamos salarios al 40% de nuestros empleados; el 60% restante tendrá gente que dejará sus trabajos, pero hay personas que siguen vendiendo productos para la empresa como colaboradores ”, compartió la Sra. Thanh.

Por lo tanto, las operaciones de Dat Xanh Service siguen garantizadas gracias a la permanencia de su personal principal. La empresa sigue pagando salarios, manteniendo regímenes de bienestar y recompensando a los empleados destacados. Sin embargo, si algún empleado no es eficiente, se ve obligado a despedirse de la empresa.

El Director General de Dat Xanh Service afirmó que la empresa también optimiza la gestión del flujo de caja. Para una empresa de corretaje, la principal fuente de ingresos son las comisiones. Sin embargo, recientemente, las empresas de corretaje han tenido problemas debido al retraso en el pago de las comisiones por parte de los inversores.

“ Nuestro sistema acompaña a más de 200 inversores, por lo que debemos una gran cantidad de comisiones. Actualmente, nos centramos en la cobranza de deudas para recuperar el dinero, que asciende a más de 1 billón de VND ”, declaró la Sra. Thanh.

Además, las empresas también se centran en soluciones para crear nuevas fuentes de ingresos, diversificar productos y servicios, expandir mercados y ampliar la base de clientes.

La Sra. Dang Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, comentó que en los 30 años que esta unidad lleva presente en el mercado vietnamita, la compañía ha presenciado numerosos cambios y altibajos. Como era de esperar, la crisis de 1997-1998, una grave crisis financiera en Asia, afectó gravemente al mercado inmobiliario. En el período 2008-2009, el mercado inmobiliario también estuvo paralizado durante muchos años.

“ Tailandia tiene más dificultades que Vietnam en términos de fuentes de clientes, pero no enfrenta dificultades en términos de legalidad, acceso al capital o recursos financieros como Vietnam ”, dijo la Sra. Hang.

Según la Sra. Hang, las empresas inmobiliarias tailandesas venden constantemente sus productos en el extranjero para captar clientes. Inicialmente, los resultados son relativamente positivos.

Los turistas de Rusia y China han regresado a los destinos turísticos de Tailandia para comprar bienes raíces, especialmente el área de Phuket, que ha atraído mucho interés de los clientes.

En Vietnam, el equipo de ventas inmobiliarias de CBRE también ha enfrentado numerosas dificultades recientemente. La empresa ha tenido que revisar todos los asuntos internos.

El primero es la gestión de costos; la empresa se reúne casi semanalmente para revisarla. El segundo es la revisión de los productos: si un producto se vende bien, pero su estatus legal no está claro, el inversor tiene problemas y la recaudación de fondos tardará mucho tiempo. Por lo tanto, la selección de productos para la venta también se considera con mayor cuidado.

Además, CBRE también se expande al mercado secundario gracias a su amplia cartera de clientes con necesidades reales de vivienda. En este mercado, las transacciones son relativamente estables. Los principales clientes de CBRE son extranjeros, procedentes de países asiáticos, europeos, americanos y de Oriente Medio.

“ Los clientes extranjeros a menudo no enfrentan dificultades legales ni acceso al capital como en Vietnam. Solo les importa si la inversión es segura y si la rentabilidad es buena o no”, afirmó la Sra. Hang.

Según la Sra. Hang, últimamente, los clientes extranjeros han mostrado menos interés en los bienes raíces en Ciudad Ho Chi Minh debido a los altos precios. Sin embargo, están más interesados ​​en los productos de la región norte debido a sus precios más atractivos.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), además de las soluciones que las empresas están aplicando, como la reestructuración, la reducción de personal y la optimización de costos, la expansión de nuevos mercados es una tarea muy importante en la actualidad.

Algunos proyectos han quedado congelados y se encuentran inactivos, por lo que los intermediarios no necesitan seguir adelante con ellos, sino desarrollar nuevos mercados. El Sr. Dinh cree que la demanda de inversión en Vietnam sigue siendo muy alta. Sin embargo, esta demanda se encuentra temporalmente inactiva, a la espera de una oportunidad de resurgimiento. Esta demanda, una vez abierta, aumentará considerablemente.

“ Veo que algunas inmobiliarias vietnamitas han entrado en el mercado internacional. Se conectan con agentes inmobiliarios nacionales para atraer inversores a mercados extranjeros. Recientemente, en una sesión de intercambio sobre planes de negocio en mercados extranjeros en Quang Ninh , una empresa consiguió inmediatamente 100 colaboradores para implementar este plan ”, compartió el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, actualmente millones de personas en el mundo trabajan de forma remota. Estas personas suelen buscar destinos turísticos con precios razonables tanto para descansar como para trabajar. Y con precios de alojamiento tan bajos como los de Vietnam, turistas de Estados Unidos, Europa, Corea, Japón, etc., están dispuestos a venir a nuestro país para vivir experiencias. Es importante que los intermediarios conecten con los clientes.

La Sra. Pham Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, comentó que este es el momento en que los corredores inmobiliarios necesitan mejorar la calidad, estandarizar las habilidades, aumentar la confianza del cliente y elevar el nivel de los corredores.

Los corredores son los primeros en contactar con los clientes en una transacción. Si se comportan de forma poco profesional y no logran generar confianza en los clientes, la transacción fracasará, incluso si el producto es bueno y el inversor tiene buena reputación. Los corredores son quienes restauran la confianza de los clientes y del mercado, afirmó la Sra. Hang.

Compartiendo la misma opinión que la Sra. Hang, el Sr. Pham Lam, presidente de la junta directiva y director general de DKRA Vietnam, afirmó que mejorar la calidad del corretaje es un asunto de suma importancia hoy en día. Ha trabajado como corredor durante casi 20 años en Ciudad Ho Chi Minh y ha sido testigo de las numerosas fluctuaciones del mercado.

El Sr. Lam se dio cuenta de que el mercado inmobiliario presenta sus propios desafíos en cualquier etapa. Incluso en épocas de prosperidad, a menudo surgen problemas y consecuencias.

Según el Sr. Lam, aunque el mercado enfrenta muchas dificultades, aún se siente confiado y optimista. Su empresa ha cambiado su enfoque empresarial: de "apretarse el cinturón" a "aguantar las dificultades". Este enfoque es más tenso y peligroso. Sin embargo, la empresa no se esfuerza en vano, sino que se esfuerza con perseverancia, constancia y método.

Según el Sr. Lam, este es el momento para que las personas y las empresas que participan en el mercado inmobiliario se capaciten para ver si realmente aman su trabajo y si han elegido el adecuado. También es el momento de descartar a quienes no sienten pasión por el trabajo. Sin embargo, quienes aman el trabajo y se esfuerzan recibirán buenas oportunidades.

El Sr. Lam cree que este también es un buen momento para que los agentes inmobiliarios analicen las dificultades que enfrentan los clientes, los acompañen y les generen confianza. Cuando el mercado se anima, los clientes no ignoran a quienes se muestran dedicados y entusiastas.

“ Antes, cuando era vendedor, atendí a clientes durante cinco años antes de que compraran mis productos. Siempre les ofrecía asesoramiento o apoyo cuando lo necesitaban. Quizás el cliente no compre de inmediato, pero en algún momento siente que el producto es adecuado para él, se ajusta a su capacidad de pago, y entonces lo hace” , confesó el Sr. Lam.

Según la Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Directora General de Dat Xanh, para ser un corredor inmobiliario exitoso, es fundamental tener sólidos conocimientos. Además de comprender la legislación inmobiliaria, el corredor debe tener conocimientos de economía, política y sociedad, así como una buena comunicación y comprensión de la psicología del cliente.

Los corredores deben mantenerse al día con la tendencia de hablar con los clientes cuando desean tratar un asunto de interés general. Sin el conocimiento y la comprensión suficientes, es muy difícil mantenerse en la profesión, especialmente en la actualidad. Un buen corredor es alguien con un conocimiento profundo y no es un "corredor", como suele llamarse.

Antes, los corredores podían encontrar clientes con solo estar en un sitio, pero ahora no pueden encontrarlos en ningún sitio. Esto ha provocado que algunos corredores pierdan la confianza en sí mismos y en su profesión. Lo más importante para que los corredores se mantengan en la profesión en estos momentos es creer en sí mismos.

" Creo que el mercado tiene altibajos como una onda sinusoidal. Nuestros antepasados ​​solían decir: "Después de lo peor, viene lo mejor". Este es el momento para que cada empresa y cada individuo reevalúen sus fortalezas y debilidades y complementen los conocimientos y habilidades necesarios", compartió la Sra. Thanh.

La Sra. Pham Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, afirmó que, actualmente, los inversores aún tienen mucho dinero disponible y que los precios de la vivienda en Vietnam son más bajos que en Hong Kong, Singapur u Oriente Medio. Sin embargo, los inversores aún se muestran reticentes debido a los problemas actuales. El gobierno y las agencias pertinentes también han propuesto soluciones para abordar los obstáculos. Sin embargo, las políticas implementadas aún no han tenido un gran impacto en el mercado.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), afirmó que, desde mediados de 2022, el mercado inmobiliario ha mostrado indicios de una "zona de tormenta" y una crisis inminente. Por lo tanto, la VARS ha formulado recomendaciones muy firmes sobre la modificación de las regulaciones legales.

“ Hemos hecho recomendaciones y participado en la propuesta de enmiendas a la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Vivienda, la Ley de Inversiones, etc. Hemos recopilado y resumido los problemas y superposiciones en las regulaciones, a partir de los cuales hemos propuesto soluciones”, dijo el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, la VARS también revisó urgentemente las dificultades de cada proyecto para resolver los problemas pendientes. La Asociación también propuso al Gobierno soluciones para eliminar los obstáculos a las empresas.

El Gobierno ha escuchado estas propuestas y ha emitido un paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND. Este importante paquete crediticio apoya a los inversores y compradores de vivienda social que necesitan capital con urgencia.

Según el Sr. Dinh, desde principios de 2023 hasta la fecha, el Banco Estatal ha ajustado las tasas de interés en cinco ocasiones y, tras cada ajuste, debe monitorear los movimientos para realizar los ajustes correspondientes. Sin embargo, el Sr. Dinh afirmó que la tasa de interés de movilización actual es alta, llegando hasta el 8 % anual. Mientras tanto, el sector inmobiliario solo obtiene una rentabilidad del 8 % al 10 %.

“ Nadie es tan insensato como para invertir en bienes raíces durante este período difícil. Creo que la tasa de interés debe ser inferior al 5% para que los inversores tengan esperanza de volver al mercado inmobiliario”, compartió el Sr. Dinh.

Según el presidente de VARS, recientemente, esta unidad también ha hecho numerosas recomendaciones sobre cuestiones legales relacionadas con los complejos turísticos, ya que los inversores invierten dinero, pero no se les reconoce su propiedad. Los inversores no pueden demostrar su propiedad, por lo que no pueden comerciar ni comprar ni vender, lo que genera una pérdida de confianza en este segmento.

Recientemente, el Gobierno emitió el Decreto n.º 10 sobre el reconocimiento de los derechos de propiedad de apartamentos hoteleros, apartamentos vacacionales (condotel), apartamentos tipo officetel, villas vacacionales, etc., que cumplan las condiciones prescritas por la ley. Este cambio es muy positivo y se adapta a las necesidades de particulares y empresas.

En los últimos meses, el mercado inmobiliario ha mostrado señales positivas a medida que los "grandes" del mercado inmobiliario han reiniciado proyectos.

Novaland ha reiniciado los proyectos Novaworld Phan Thiet (provincia de Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincia de Ba Ria Vung Tau) y The Grand Manhattan (Ciudad Ho Chi Minh). Hung Thinh Corporation también ha reiniciado el proyecto Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) con la subdivisión del Distrito Marina.

Phat Dat Group también continúa implementando proyectos como Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Torre Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) y proyecto 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Representantes de las empresas mencionadas indicaron que recientemente, los inversores y clientes han mostrado mayor interés en los proyectos que a principios de año. La venta de productos inmobiliarios también es más activa que antes.

Un representante de Hung Thinh Corporation comentó que esta unidad ha comenzado a operar lentamente. Durante el último mes, Hung Thinh también ha cerrado unas pocas docenas de apartamentos a los clientes. Aunque esta cifra aún es demasiado modesta en comparación con la escala de la corporación, poco a poco se aviva la esperanza.

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, el índice de interés inmobiliario a nivel nacional aumentó ligeramente un 1% en el segundo trimestre de 2023. En la ciudad de Ho Chi Minh, la demanda de transacciones se recuperó gradualmente en el segmento de apartamentos y casas en venta.

“ El número de búsquedas de apartamentos en el Distrito 10, Tan Phu, Binh Tan, el Distrito de Binh Chanh y el Distrito 9 (Ciudad de Thu Duc) aumentó entre un 5 % y un 9 %. La demanda de alquiler de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh también aumentó entre un 8 % y un 17 %, y el número de interesados ​​y búsquedas de terrenos también aumentó entre un 6 % y un 7 % en comparación con finales de 2022”, afirmó el Sr. Quoc Anh.

Según el Sr. Quoc Anh, las señales estables de la macroeconomía están impulsando la recuperación gradual del mercado inmobiliario. Actualmente, la inflación está bajo control y las tasas de interés y los tipos de cambio también se están estabilizando gradualmente.

El desafío sigue siendo enorme.

Según un estudio de DKRA, en mayo de 2023, la oferta de apartamentos, casas adosadas y villas en Ciudad Ho Chi Minh disminuyó un 92 % en comparación con abril, y la liquidez solo alcanzó alrededor del 5 %. Esto demuestra que el mercado está entrando en un período extremadamente difícil.

En general, en el segundo trimestre de 2023, el mercado inmobiliario residencial en Ciudad Ho Chi Minh y alrededores aún presenta cambios relativamente positivos, tanto en la oferta como en el consumo. La demanda global aumentó ligeramente en comparación con los primeros tres meses del año, pero aún es baja en comparación con el mismo período de 2022. Se prevé que en el tercer trimestre de 2023 el mercado muestre indicios de mejora, pero es difícil que se produzca un cambio repentino a corto plazo.

Fuente: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html