El sector inmobiliario resiste la tormenta.

«En más de 20 años en el sector inmobiliario, nunca había visto un periodo tan difícil como este», exclamó un empresario al periodista. Esta declaración refleja en parte las dificultades que afrontan las empresas y los particulares que trabajan en el sector inmobiliario. Sin embargo, se mantienen resilientes y encuentran la manera de superar estos tiempos difíciles.

La Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Directora General de la Sociedad Anónima de Servicios Inmobiliarios Dat Xanh (Dat Xanh Service), declaró que la empresa es actualmente una de las mayores agencias inmobiliarias, con aproximadamente el 33% de la cuota de mercado. Sin embargo, su gran tamaño no significa que esté exenta de dificultades. La empresa se encuentra en una situación ligeramente menos complicada que otras gracias al capital acumulado durante sus 20 años de trayectoria en el mercado.

Según la Sra. Thanh, el último periodo ha sido una auténtica pesadilla para los agentes inmobiliarios, y nadie ha logrado sobrevivir por completo. Por supuesto, incluso en la adversidad hay oportunidades, y las empresas han implementado diversas soluciones para superar esta difícil situación.

“ Nuestro sistema abarca de norte a sur. Antes de la crisis crediticia, nuestra empresa contaba con unas 70 filiales. Cuando el mercado se complicó, reestructuramos de forma regular y continua todo nuestro sistema, desde el nivel del grupo hasta las empresas miembro, para asegurarnos de conservar únicamente las ‘células’ más sólidas y así superar el difícil período”, declaró la Sra. Thanh.

Esta empresa aprovechó su experiencia durante el confinamiento por la COVID-19 para desarrollar planes de emergencia. Cuando el crédito se restringió en el mercado, la empresa implementó de inmediato una serie de planes de contingencia más estrictos que los utilizados durante la pandemia.

La empresa ajustó y redujo sus sectores de negocio, escala, áreas geográficas de operación y líneas de productos, al tiempo que recortaba y optimizaba los departamentos ineficientes. Incluso los departamentos que funcionaban bien, pero que no eran esenciales, tuvieron que priorizar los recursos para necesidades más urgentes.

Según la Sra. Thanh, la empresa se ha centrado en optimizar sus recursos financieros y humanos. Ha implementado una serie de transformaciones, pasando de un modelo que dependía en gran medida de los costos fijos a uno centrado en los costos variables.

“ Estamos decididos a adaptarnos rápidamente para sobrevivir, porque todos estamos en un barco capeando la tormenta. Debemos quitar todo lo que esté haciendo que el barco sea pesado para que sea lo más ligero posible”, compartió la Sra. Thanh.

En cuanto al personal, la empresa ha optimizado todos los departamentos y unidades. Cada empleado debe realizar entre dos y tres tareas, incluso completamente diferentes. Asimismo, ha optimizado continuamente su equipo de intermediación. En su mejor momento, Dat Xanh Service pagaba salarios a más de 7000 vendedores, además de a más de 10 000 colaboradores. Sin embargo, durante la reestructuración, la empresa redujo su plantilla en más del 60 % para optimizar el sistema.

“ No vamos a despedir a todos los empleados; estamos pasando de costes fijos a costes variables. Pagaremos salarios al 40% de la plantilla, y el 60% restante o bien dejará la empresa o seguirá vendiendo sus productos como autónomos”, explicó la Sra. Thanh.

Por lo tanto, las operaciones de Dat Xanh Service siguen garantizadas gracias a que su personal principal permanece en la empresa. La compañía continúa pagando salarios, manteniendo los beneficios y premiando a los empleados destacados. Sin embargo, si un empleado no cumple con los estándares de desempeño, se verá obligado a abandonar la empresa.

El director ejecutivo de Dat Xanh Service afirmó que la empresa también está optimizando la gestión de su flujo de caja. Para una firma de corretaje, la principal fuente de ingresos son las comisiones. Sin embargo, últimamente, las firmas de corretaje han tenido dificultades debido a los retrasos en el pago de comisiones por parte de los promotores inmobiliarios.

“ Nuestro sistema trabaja con más de 200 inversores, por lo que tenemos muchas comisiones pendientes. Actualmente, estamos centrando todos nuestros esfuerzos en recuperar estas deudas para devolver el dinero; la cantidad que necesitamos recaudar asciende a aproximadamente 1.000 millones de VND ”, declaró la Sra. Thanh.

Además, las empresas también se están centrando en soluciones para generar nuevas fuentes de ingresos, diversificar productos y servicios, expandir mercados y ampliar su base de clientes.

La Sra. Dang Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, comentó que durante los 30 años que la empresa lleva presente en el mercado vietnamita, ha presenciado numerosos cambios y fluctuaciones. Un claro ejemplo es la crisis de 1997-1998, una importante crisis financiera en Asia que impactó gravemente al mercado inmobiliario. Asimismo, el periodo de 2008-2009 se caracterizó por una prolongada paralización del mercado inmobiliario.

" Tailandia se enfrenta a más desafíos que Vietnam en lo que respecta a la base de clientes, pero no encuentra las mismas dificultades legales, de acceso al capital o de recursos financieros que Vietnam ", dijo la Sra. Hang.

Según la Sra. Hang, las empresas inmobiliarias en Tailandia venden continuamente propiedades en el extranjero para encontrar clientes. Inicialmente, los resultados han sido relativamente positivos.

Turistas procedentes de Rusia y China han regresado a Tailandia para comprar bienes inmuebles, siendo Phuket un destino especialmente popular.

En Vietnam, el equipo de ventas inmobiliarias de CBRE también ha enfrentado muchas dificultades recientemente. La empresa ha tenido que revisar todos los aspectos internos de la organización.

En primer lugar, está la gestión de costes; la empresa celebra reuniones casi semanales para revisarla. En segundo lugar, está la revisión de productos. Si un producto se vende bien, pero su situación legal es incierta o tiene inversores problemáticos, el cobro de los pagos se vuelve muy laborioso. Por lo tanto, la selección de productos para la venta también se considera cuidadosamente.

Además, CBRE se ha expandido al mercado secundario debido a su amplia base de clientes con necesidades reales de vivienda. Las transacciones en el mercado secundario son relativamente estables. Los principales clientes de CBRE son extranjeros procedentes de Asia, Europa, Estados Unidos y Oriente Medio.

" Los inversores extranjeros no suelen enfrentarse a las mismas dificultades legales o financieras que en Vietnam. Su única preocupación es si la inversión es segura y si generará buenos rendimientos", afirmó la Sra. Hang.

Según la Sra. Hang, últimamente los compradores extranjeros han mostrado menos interés en los bienes raíces en Ciudad Ho Chi Minh debido al aumento de los precios. Sin embargo, han mostrado mayor interés en las propiedades del norte del país debido a sus precios más atractivos.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), además de las soluciones que las empresas están aplicando, como la reestructuración, la reducción de personal y la optimización de costes, la expansión a nuevos mercados es una tarea muy importante en la actualidad.

Algunos proyectos se han estancado y permanecen inactivos, por lo que los intermediarios no necesitan darles seguimiento; en cambio, deberían centrarse en desarrollar nuevos mercados. El Sr. Dinh cree que la demanda de inversión en Vietnam sigue siendo muy alta. Sin embargo, esta demanda se encuentra actualmente latente, a la espera de la oportunidad adecuada para repuntar con fuerza. Una vez que se libere, aumentará drásticamente.

“ He visto a algunas empresas inmobiliarias vietnamitas aventurándose en el mercado internacional. Se están poniendo en contacto con agentes inmobiliarios locales para atraer inversores a los mercados extranjeros. Recientemente, durante una presentación sobre planes de negocio para mercados internacionales en Quang Ninh , una empresa consiguió de inmediato 100 colaboradores para implementar este plan ”, compartió el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, millones de personas en todo el mundo trabajan actualmente de forma remota. Estas personas buscan con frecuencia destinos de viaje asequibles donde puedan relajarse y trabajar. Gracias a las bajas tarifas hoteleras actuales en Vietnam, turistas de Estados Unidos, Europa, Corea del Sur, Japón y otros países están interesados ​​en visitar nuestro país. La clave está en que las agencias de viajes conecten con estos clientes.

La Sra. Pham Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, comentó que este es el momento en que los agentes inmobiliarios necesitan mejorar la calidad, estandarizar sus habilidades, aumentar la confianza de los clientes y elevar el estatus de la profesión de agente inmobiliario.

“ Los agentes inmobiliarios son los primeros con quienes los clientes interactúan en una transacción. Si actúan de forma poco profesional y no logran generar confianza con los clientes, la transacción fracasará, incluso si el producto es bueno y el promotor es de buena reputación. Son los agentes quienes restablecen la confianza en los clientes y en el mercado”, afirmó la Sra. Hang .

Compartiendo la opinión de la Sra. Hang, el Sr. Pham Lam, Presidente y Director Ejecutivo de DKRA Vietnam, afirmó que mejorar la calidad de los servicios de corretaje es sumamente importante hoy en día. Ha trabajado como corredor de bolsa durante casi 20 años en Ciudad Ho Chi Minh y ha sido testigo de numerosos altibajos en el mercado.

El Sr. Lam observó que el mercado inmobiliario se enfrenta a desafíos únicos en cada etapa. Incluso durante los períodos de "prosperidad" del mercado, a menudo surgen problemas y consecuencias.

Según el Sr. Lam, a pesar de las dificultades del mercado, mantiene la confianza y el optimismo. Su empresa ha modificado su estrategia comercial, pasando de un enfoque de austeridad a uno de perseverancia y resistencia. Este enfoque es más exigente y arriesgado. Sin embargo, la empresa no se rinde, sino que se esfuerza con persistencia, paciencia y método.

Según el Sr. Lam, este es también el momento para que las personas y empresas que participan en el mercado inmobiliario se fortalezcan, para comprobar si realmente les apasiona la profesión y si han elegido la carrera adecuada. Es también el momento de descartar a quienes no sienten pasión por ella. Sin embargo, quienes la aman y se esfuerzan recibirán buenas oportunidades.

El Sr. Lam cree que este también es un buen momento para que las empresas inmobiliarias analicen las dificultades que enfrentan sus clientes, los apoyen y generen confianza. Cuando el mercado mejore, los clientes no darán la espalda a quienes son dedicados y entusiastas.

“ Cuando era vendedor, tuve clientes a los que cultivé durante cinco años antes de que finalmente me compraran. Siempre les brindaba asesoramiento o apoyo cuando lo necesitaban. Puede que no compraran de inmediato, pero en algún momento, si sentían que el producto se ajustaba a sus necesidades y a su presupuesto, lo compraban”, confesó el Sr. Lam.

Según la Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Directora General de Dat Xanh, para ser un agente inmobiliario exitoso, es fundamental contar con un conocimiento excelente. Además de comprender la legislación inmobiliaria, los agentes deben tener conocimientos de economía, política y sociedad, así como excelentes habilidades comunicativas y comprensión de la psicología del consumidor.

Los corredores deben mantenerse al día con las tendencias para conectar con los clientes cuando desean hablar sobre temas de interés general. Sin el conocimiento y la experiencia suficientes, es muy difícil mantenerse en la profesión, especialmente en el contexto actual. Un buen corredor es alguien con un conocimiento profundo y no un simple intermediario, como a menudo se le denomina.

Antes, los corredores podían encontrar clientes simplemente sentándose en un lugar; ahora, no los encuentran ni aunque busquen por todas partes. Esto ha provocado que algunos pierdan la confianza en sí mismos y en su profesión. Lo más importante para que los corredores se mantengan en la profesión en estos momentos es creer en sí mismos.

" Creo que el mercado sube y baja como una onda sinusoidal. Como dice el refrán, 'después de la tormenta viene la calma'. Este es el momento para que cada empresa e individuo reevalúe sus fortalezas y debilidades y adquiera los conocimientos y habilidades necesarios", compartió la Sra. Thanh.

La Sra. Pham Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, afirmó que los inversores cuentan actualmente con fondos suficientes y que los precios de la vivienda en Vietnam son más bajos que en Hong Kong, Singapur o Oriente Medio. Sin embargo, persisten ciertas dudas debido a los obstáculos existentes. El gobierno y los organismos pertinentes han propuesto soluciones para superar estas dificultades, pero estas políticas aún no han tenido un impacto significativo en el mercado.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), comentó que ya a mediados de 2022 el mercado inmobiliario mostraba indicios de una inminente crisis. Por lo tanto, la VARS formuló recomendaciones contundentes para modificar la normativa legal.

“ Hemos propuesto y participado en la sugerencia de enmiendas a la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Vivienda, la Ley de Inversiones… Hemos recopilado y resumido los obstáculos y las superposiciones en estas regulaciones, y a partir de ahí, hemos encontrado soluciones para resolverlos”, dijo el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, VARS también está revisando con urgencia las dificultades de cada proyecto para resolver los problemas pendientes. La asociación también ha propuesto soluciones al Gobierno para eliminar los obstáculos que enfrentan las empresas.

El Gobierno atendió estas propuestas y emitió un paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND. Este es un importante paquete de crédito para apoyar a los inversionistas y compradores de vivienda social que necesitan capital con urgencia.

Según el Sr. Dinh, desde principios de 2023, el Banco Estatal de Vietnam ha ajustado las tasas de interés cinco veces, y tras cada ajuste, debe monitorear la situación para realizar los ajustes pertinentes. Sin embargo, el Sr. Dinh considera que las tasas de interés actuales para depósitos son elevadas, alcanzando el 8% anual. Mientras tanto, el sector inmobiliario solo obtiene un margen de beneficio del 8-10%.

" Nadie sería tan insensato como para invertir en bienes raíces en estos tiempos difíciles. Creo que las tasas de interés de los depósitos deben bajar del 5% para que haya alguna esperanza de que los inversores regresen al mercado inmobiliario", compartió el Sr. Dinh.

Según el presidente de VARS, en el pasado la organización también ha formulado numerosas recomendaciones sobre cuestiones legales relacionadas con el sector inmobiliario turístico y vacacional, ya que los inversores aportan capital a los proyectos pero no son reconocidos como propietarios. Al no poder demostrar su titularidad, no pueden realizar transacciones ni ventas, lo que genera una pérdida de confianza en este sector.

Recientemente, el Gobierno emitió el Decreto N° 10 sobre el reconocimiento de los derechos de propiedad de apartamentos hoteleros, apartamentos turísticos (condoteles), oficinas-residencias (officeteles), villas turísticas, etc., que cumplan con los requisitos legales. Este es un cambio muy positivo que responde a las necesidades de la población y las empresas.

En los últimos meses, el mercado inmobiliario ha mostrado signos positivos, ya que los principales actores han reiniciado sus proyectos.

Novaland ha reactivado los proyectos Novaworld Phan Thiet (provincia de Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincia de Ba Ria Vung Tau) y The Grand Manhattan (Ciudad Ho Chi Minh). Hung Thinh Group también ha reactivado el proyecto Merry Land Quy Nhon (provincia de Binh Dinh) con la urbanización Marina Districk.

Phat Dat Group también continúa implementando proyectos como Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Torre Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) y el proyecto 39 Pham Ngoc Thach (Ciudad Ho Chi Minh).

Representantes de las empresas mencionadas afirmaron que, recientemente, los inversores y clientes han mostrado mayor interés en los proyectos en comparación con principios de año. Las transacciones inmobiliarias también se han reactivado.

Un representante del Grupo Hung Thinh informó que la empresa ha reanudado gradualmente sus actividades. Durante el último mes, Hung Thinh ha conseguido varias docenas de unidades para sus clientes. Si bien esta cifra aún es modesta en comparación con la magnitud del grupo, la esperanza se está reavivando poco a poco.

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, el índice de interés inmobiliario a nivel nacional aumentó ligeramente un 1% en el segundo trimestre de 2023. En Ciudad Ho Chi Minh, la demanda de transacciones se está recuperando gradualmente en los segmentos de venta de apartamentos y casas particulares.

“ Las búsquedas de apartamentos en los distritos 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh y 9 (ciudad de Thu Duc) aumentaron entre un 5 % y un 9 %. La demanda de alquileres de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh también aumentó entre un 8 % y un 17 %, y el interés y las búsquedas de terrenos aumentaron entre un 6 % y un 7 % en comparación con finales de 2022”, declaró el Sr. Quoc Anh.

Según el Sr. Quoc Anh, las señales estables del entorno macroeconómico están contribuyendo a la recuperación gradual del mercado inmobiliario. Actualmente, la inflación está bajo control y los tipos de interés y de cambio también se están estabilizando progresivamente.

Los desafíos siguen siendo inmensos.

Según un estudio de DKRA, en mayo de 2023, la oferta de apartamentos, casas adosadas y villas en Ciudad Ho Chi Minh disminuyó un 92% en comparación con abril, y la liquidez alcanzó apenas el 5%. Esto indica que el mercado está entrando en una fase extremadamente difícil.

En general, durante el segundo trimestre de 2023, el mercado inmobiliario residencial de Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores continuó mostrando una evolución relativamente positiva tanto en la oferta como en la demanda. La demanda del mercado aumentó ligeramente en comparación con los tres primeros meses del año, pero se mantuvo baja en comparación con el mismo período de 2022. Las previsiones indican que el mercado mostrará signos de mejora en el tercer trimestre de 2023, pero es improbable un repunte drástico a corto plazo.

Fuente: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html