Transformando propiedades inmobiliarias de primera categoría en cifras de crecimiento.

Para lograr un crecimiento de dos dígitos, por supuesto, se necesita capital, se deben implementar proyectos, las obras de construcción deben estar en pleno funcionamiento y los resultados deben contribuir a mejorar la vida de las personas.

La ciudad de Ho Chi Minh ha incluido parcelas de terreno en Thu Thiem en la lista de fondos para terrenos destinados a ser utilizados como pago a los inversores que implementan proyectos de construcción y transferencia (BT). Foto: QUANG DINH

Cada localidad y ministerio busca maneras de alcanzar objetivos de crecimiento de dos dígitos, y la historia de Ciudad Ho Chi Minh es un ejemplo paradigmático.

A raíz de una propuesta del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh, el Consejo Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh acaba de aprobar una lista de 33 parcelas de terreno (Fase 1) que se prevé utilizar para remunerar a los inversores que implementen proyectos BT (construcción-transferencia), con el objetivo de transformar los recursos terrestres en proyectos de infraestructura estratégica y proyectos clave necesarios para el nuevo desarrollo de la ciudad.

Cabe destacar que la lista de 33 parcelas de terreno aprobadas por el Consejo Popular de la Ciudad en esta ronda se compone principalmente de terrenos conocidos por su ubicación privilegiada, pero que no han podido desarrollar todo su potencial debido a diversos obstáculos.

Se espera que los "terrenos privilegiados" se conviertan en "oro".

La lista de 33 parcelas de terreno incluidas en el plan de pago de BT comprende muchas parcelas en el centro de la ciudad y en la nueva zona urbana de Thu Thiem.

Entre ellas, algunas zonas de "terrenos privilegiados" son bien conocidas por los habitantes de Ciudad Ho Chi Minh, como los terrenos situados en 2-4-6 Hai Ba Trung, 8-12 Le Duan, 33 Nguyen Du, 34-36-42 Chu Manh Trinh (distrito de Saigón) y 152 Tran Phu (distrito de Cho Quan)...

Estos terrenos, envueltos en investigaciones y procesos judiciales, permanecieron abandonados durante décadas en el corazón de la ciudad, cercados con vallas de chapa ondulada. Sin embargo, durante el reciente Año Nuevo Lunar (Año del Caballo), bajo la dirección del Secretario del Partido de la Ciudad, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh transformó la zona, convirtiendo parte de estos terrenos en parques y jardines temporales para el disfrute de los residentes de la ciudad durante las celebraciones del festival de primavera y Año Nuevo.

La nueva zona urbana de Thu Thiem también forma parte de la lista de 15 parcelas en las subdivisiones 2, 3 y 4 destinadas al pago a inversores para la ejecución de proyectos de infraestructura en la ciudad. Entre ellas se encuentra la parcela 2C (de más de 24 hectáreas), que goza de una ubicación privilegiada cerca de la zona urbana de Sala y está rodeada por las carreteras Nguyen Thien Thanh y Tran Bach Dang. Esta parcela ha sido aprobada para un desarrollo de uso mixto que incluye servicios, zonas verdes e instalaciones deportivas .

Además, la lista incluye varias parcelas de terreno grandes y valiosas. Un ejemplo típico es la parcela 420 No Trang Long (14,8 hectáreas, distrito de Binh Loi Trung). Este terreno era utilizado por la empresa Vissan para un matadero de ganado, pero la zona circundante es un área urbana moderna y desarrollada, por lo que necesita ser rehabilitada para adaptarse a las nuevas condiciones. El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh decidió recuperar el terreno en 2019 y lo asignó al Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de la ciudad para su gestión hasta la fecha.

Este terreno de casi 5 hectáreas goza de una ubicación privilegiada, frente a la calle Pham Van Dong, junto al canal Go Dua y el río Saigón, en el barrio de Thu Duc. Anteriormente, albergaba un proyecto de parque acuático moderno y de gran envergadura (Parque Acuático de Saigón).

Sin embargo, el proyecto lleva años paralizado y ha quedado abandonado. En 2014, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh rescindió el contrato de arrendamiento del terreno y encargó su gestión al Centro de Desarrollo de Fondos de la ciudad. Mientras tanto, el terreno de la plantación de cocos (134 hectáreas, ubicado en el barrio de Long Truong) fue destinado hace muchos años a un proyecto de desarrollo urbano y campo de golf.

Sin embargo, debido al uso ineficiente y a la falta de inversión, el Comité Popular de la ciudad ha recuperado el terreno, y actualmente el distrito de Long Truong gestiona la zona.

En general, la mayoría de los terrenos recientemente aprobados para recibir pagos BT (Build-Transfer) son terrenos públicos, ubicados en lugares privilegiados y que ya cuentan con una planificación a escala 1/2000, pero debido a diversos obstáculos legales, se han utilizado de manera ineficiente en el pasado.

Actualmente, al incluir estos terrenos en la lista de pagos previstos para los contratos de BT, dejarán de ser simplemente "terrenos privilegiados" para alcanzar su verdadero valor a medida que se conviertan en una serie de proyectos de infraestructura estratégicos y clave para la ciudad, que se están implementando y se implementarán en un futuro próximo.

En declaraciones al periódico Tuoi Tre , el Sr. Le Ngoc Dung, presidente del Comité Popular del barrio de Long Truong, afirmó que las autoridades locales gestionan rigurosamente el terreno para garantizar su uso eficiente de acuerdo con las necesidades de la ciudad. Este terreno cuenta actualmente con una vía de acceso al puente Nhon Trach, que conecta la provincia de Dong Nai con el tramo elevado de la circunvalación 3 de Ciudad Ho Chi Minh.

Las autoridades del distrito de Thu Duc también declararon que siguen coordinando la gestión del terreno del Parque Acuático de Saigón dentro de su jurisdicción y que están esperando una oportunidad para que se produzcan cambios con respecto a dicho terreno.

El terreno baldío a la izquierda (barrio Thu Duc) fue en su día el emplazamiento del parque acuático Saigon Water Park, pero lleva abandonado muchos años. Foto: TR.DUC

Valoración de los recursos terrestres

La resolución del Congreso del Partido de Ciudad Ho Chi Minh (finales de octubre de 2025) estableció programas clave e innovadores para el período 2025-2030, centrándose en el desarrollo de infraestructuras e identificando como una de las tareas del Comité del Partido de la Ciudad y del sistema político el uso eficiente de los recursos de la ciudad.

Tras la resolución del Congreso del Partido de la Ciudad y la eliminación de numerosos obstáculos legales relacionados con la tierra, se observa un ambiente dinámico y de gran actividad en Ciudad Ho Chi Minh, con numerosos proyectos de inversión. En particular, los inversores están proponiendo proyectos de infraestructura estratégicos y clave (como ferrocarriles urbanos y puentes).

Dado el contexto urbano actual, la demanda de capital de inversión para proyectos es enorme y se concentra en un mismo período, con plazos cada vez más ajustados. Esto exige que muchos proyectos se implementen con anticipación para aliviar la sobrecarga de infraestructura, evitar demoras y prevenir la ralentización del desarrollo.

Al mismo tiempo, existe presión para desarrollar las áreas urbanas de manera sincronizada y moderna, especialmente en zonas clave. Mientras tanto, la limitada capacidad presupuestaria exige un mecanismo para movilizar y utilizar los recursos de forma más flexible y eficaz.

• Cada vez más terrenos privilegiados en Ciudad Ho Chi Minh están siendo remodelados, transformándose gradualmente en parques y jardines de flores para dar la bienvenida al Tet (Año Nuevo vietnamita).

• Un resumen de 9 zonas inmobiliarias privilegiadas en el corazón de Ciudad Ho Chi Minh que esperan ser transformadas en parques y jardines florales para el Tet (Año Nuevo Lunar).

• El terreno privilegiado donde se ubica la sede de la policía de Hue fue subastado por 538 mil millones de VND.

La Resolución 254 de la Asamblea Nacional sobre la eliminación de dificultades y obstáculos relacionados con la tierra (vigente desde el 1 de enero de 2026) ha permitido el pago de contratos de BT con fondos provenientes de terrenos, sin necesidad de subasta ni licitación. Esto constituye una base importante para que la ciudad revise los fondos provenientes de terrenos y los incluya en la lista de terrenos que se utilizarán como contrapartida para los inversionistas.

La preparación por parte de la ciudad del fondo para el pago de terrenos incluyó recientemente áreas con alto valor comercial y potencial de desarrollo, con el objetivo de atraer inversores capaces, al tiempo que se garantizan fondos suficientes para el pago y se minimizan las obligaciones presupuestarias adicionales.

Por ejemplo, el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh ha aprobado las políticas de inversión para tres proyectos: la construcción del puente Can Gio, el puente Phu My 2 y el proyecto del Complejo Deportivo Nacional Rach Chiec, bajo un contrato de construcción y transferencia (BT), con una inversión total de aproximadamente 182.016 millones de VND y que requiere la cesión recíproca de terrenos. Estos proyectos se encuentran actualmente en la fase de tramitación para comenzar la construcción próximamente.

El terreno ubicado en el número 420 de la calle No Trang Long, en el barrio de Binh Loi Trung, goza de una ubicación privilegiada y es utilizado por la empresa Vissan como matadero de ganado. Foto: TRI DUC

Es necesario determinar con precisión los precios de los terrenos.

La aprobación por parte del Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh de la lista de 33 parcelas de terreno destinadas al pago en virtud de contratos de infraestructura de BT es esencial para canalizar los recursos de suelo hacia la economía, en consonancia con las condiciones prácticas de Ciudad Ho Chi Minh y satisfaciendo sus nuevas necesidades de desarrollo.

Respecto a esta medida, en una entrevista con el periódico Tuoi Tre , el Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía de Recursos y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó estar totalmente de acuerdo, ya que los recursos terrestres se utilizarán de manera eficiente en lugar de desperdiciarse como en el pasado.

Según el Sr. Thuan, la mayoría de los terrenos de la lista están ubicados en lugares privilegiados, tienen grandes superficies y están completamente urbanizados, lo que los hace muy adecuados para invertir en valiosos proyectos comerciales y de servicios que contribuyan al desarrollo socioeconómico de la ciudad.

«Sin embargo, es lamentable que durante muchos años estos terrenos no se hayan utilizado eficazmente y se hayan desperdiciado debido a diversos obstáculos. Ahora que se han incluido en el fondo de tierras para pagos planificados, se calculará su valor específico. Cuando estos terrenos se paguen a los inversionistas, la ciudad ganará infraestructura, por un lado, y por otro, se beneficiará del desarrollo de instalaciones comerciales y de servicios, así como de áreas urbanas por parte de los inversionistas. Lo importante es que la ciudad calcule y determine el valor de estos terrenos de forma precisa y eficaz...», dijo el Sr. Thuan.

Según el Sr. Thuan, en comparación con el pasado, cuando la tierra era un bien público y se subastaba o licitaba, la normativa actual garantiza la transparencia y maximiza los beneficios en la valoración de terrenos. Sin embargo, dicha normativa también presentaba ciertos obstáculos para el modelo de colaboración público-privada (APP). La normativa actual ha eliminado estos obstáculos, permitiendo el uso de terrenos públicos para financiar proyectos de construcción y transferencia (BT).

Esto exige que la ciudad determine meticulosamente el valor de los terrenos para garantizar un uso eficiente de los recursos terrestres.

Coincidiendo con esta opinión, el abogado Bui Quoc Tuan (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) también afirmó que los terrenos en ubicaciones privilegiadas utilizados para los pagos de BT (Construcción-Transferencia) mediante asignación designada deben garantizar un valor de mercado vinculado a la ubicación ventajosa que genera valor, porque "la ciudad no tendrá muchos más terrenos privilegiados para pagar a los inversionistas, por lo que son necesarios cálculos cuidadosos...", dijo el Sr. Tuan.

Emita sin demora el coeficiente K para determinar los precios efectivos de la tierra.

El valor de los terrenos destinados al pago recíproco se determina actualmente según la lista de precios vigente. De acuerdo con esta lista, los terrenos tienen un precio bastante bajo en comparación con el mercado. Por ejemplo, el precio del terreno en la calle Le Duan es inferior a 500 millones de VND/m², lo cual es bastante bajo.

Actualmente, la ciudad de Ho Chi Minh está desarrollando un coeficiente K para determinar los precios de los terrenos de acuerdo con la normativa vigente. Dada la urgente implementación por parte de la ciudad de numerosos proyectos de infraestructura BT (Construir-Transferir) que utilizan fondos para la adquisición de terrenos, es crucial desarrollar un coeficiente K eficaz y publicarlo con prontitud. El coeficiente K garantizará que los precios de los terrenos se ajusten más al valor de mercado que los que figuran en la lista oficial de precios. Esto ayudará a la ciudad a determinar los precios de los terrenos correspondientes de forma más precisa y ventajosa.

Se prevé que el terreno se asigne al inversor según su valor en el momento del pago (una vez finalizado el proyecto BT y desarrollada la infraestructura). Sin embargo, dependiendo del contrato firmado con el inversor, el pago se realizará en función del avance del mismo. Por lo tanto, si la ciudad no desarrolla pronto un coeficiente K adecuado, será difícil calcular el valor del terreno con precisión.

Abogado Nguyen Hai Long (Colegio de Abogados de la Ciudad de Ho Chi Minh)

Actualmente, muchos proyectos se encuentran en fase de tramitación.

La zona de plantaciones de coco (barrio de Long Truong) cuenta con un proyecto de puente Nhon Trach que conecta con la carretera de circunvalación elevada Ring Road 3 que atraviesa el terreno. Foto: CHAU TUAN

Además, muchos inversores están proponiendo actualmente políticas de inversión para proyectos bajo el método BT (Construir-Transferir) con una inversión total estimada de aproximadamente 366.679 mil millones de VND, como la línea de ferrocarril urbano n.° 2 (tramos Ben Thanh - Thu Thiem y Thu Thiem - Long Thanh); la carretera y el puente que conectan Can Gio - Vung Tau; la autopista Ho Tram - Long Thanh; la planta de tratamiento de aguas residuales del oeste de Saigón; la planta de tratamiento de aguas residuales del norte de Saigón 1; la planta de tratamiento de aguas residuales del norte de Saigón 2; la plaza del centro de la ciudad y el centro administrativo de la ciudad; el proyecto del Parque Cultural Ben Nha Rong Khanh Hoi; y los espacios verdes públicos a lo largo del río Saigón...

Por lo tanto, considerando solo los 13 proyectos de infraestructura bajo el modelo BT (Construir-Transferir) que han recibido la aprobación de inversión y los que se encuentran actualmente en fase de propuesta, la ciudad necesitará terrenos valiosos para proporcionar pagos de contrapartida por un total de más de 548 billones de VND en los próximos años.

Atraer inversiones, liberar recursos.

Muchas zonas inmobiliarias privilegiadas ahora se valoran no solo por su valor inmobiliario, sino también por el desarrollo de infraestructuras, lo que contribuye significativamente al desarrollo socioeconómico de la ciudad en esta nueva etapa.

Con la aprobación (fase 1) de 33 parcelas de terreno destinadas a pagos BT (Build-Transfer), la ciudad ha canalizado importantes recursos de terreno para satisfacer sus necesidades de desarrollo.

Durante la presentación de la lista de terrenos destinados a pagos bajo el modelo de Construcción-Transferencia (BT) en la reunión del Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh, el vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Cong Vinh, declaró que los fondos asignados a los inversionistas bajo el modelo BT son aprobados por el Consejo Popular de manera transparente y abierta. Para los proyectos que requieren selección de inversionistas, los inversionistas estratégicos también se seleccionan públicamente de acuerdo con la normativa vigente.

La ciudad de Ho Chi Minh está decidida a movilizar recursos sociales y asignarlos a la inversión pública... Tras el pago con terreno en el momento de la asignación, el inversor invertirá en ese mismo terreno, creando un nuevo proyecto, generando recursos, creando empleos y continuando generando valor para la sociedad.

Mientras tanto, el vicepresidente permanente del Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Van Tho, también reafirmó el alto grado de consenso entre los delegados del Consejo Popular de la Ciudad al aprobar la lista de fondos para terrenos destinados al pago a los inversionistas que implementan proyectos de biotecnología. Según el Sr. Tho, esto constituye una base legal y práctica muy importante para que el Consejo Popular de la Ciudad dirija, gestione e implemente las políticas y tareas asignadas, contribuyendo así a promover el desarrollo socioeconómico y a mejorar continuamente la vida de la población.

Las resoluciones recientemente adoptadas revisten especial importancia para definir el papel distintivo de Ciudad Ho Chi Minh. Promueven la reforma administrativa, fortalecen los vínculos regionales, facilitan la movilización y el uso eficiente de los recursos, y generan cambios significativos en la planificación y el desarrollo urbanos. Esto impulsará el crecimiento económico, contribuirá significativamente a alcanzar un crecimiento de dos dígitos, mejorará el medio ambiente y elevará la calidad de los servicios para ciudadanos y empresas, en consonancia con las necesidades de desarrollo de la ciudad en esta nueva etapa.

Fuente: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1