Bloquear la especulación inmobiliaria, "proyectos suspendidos"

El proyecto IFC One Saigon (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh) después de 17 años aún no se ha completado.

Bloquean fuertemente la especulación inmobiliaria, los proyectos están "suspendidos"

Ubicado en el área de la "tierra dorada" justo en la esquina de la calle Ham Nghi - Ton Duc Thang (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh), el Proyecto IFC One Saigon (anteriormente llamado Saigon One Tower) aún está sin terminar después de un corto tiempo. reiniciado.

Construido sobre un terreno de 6.672 m2, con 5 plantas sótano, 3 plantas técnicas y 41 plantas superiores, IFC One Saigon inició su construcción hace 17 años, pero después de 5 años de lenta ejecución, en 2011, el proyecto principal se suspendió temporalmente. construcción. Después de cambiar de propietario muchas veces, IFC One Saigon aún no está completo. Este proyecto ha sido nombrado muchas veces en la lista de proyectos que hacen quedar mal a la Ciudad.

Frente al mercado Ben Thanh (Ciudad Ho Chi Minh), justo en la concurrida estación de metro número 1, hay un bloque de hormigón en bruto llamado One Central Saigon (anteriormente llamado El Espíritu de Saigón). Se trata de un complejo de centros comerciales, oficinas, apartamentos, súper apartamentos y hoteles de 6 estrellas, con una superficie total de terreno de más de 8.500 m2, ubicado en el cuadrángulo de Ben Thanh con una ubicación privilegiada justo en el centro de la distrito 1 con 4 fachadas. Este proyecto también ha pasado por muchos propietarios, pero no se ha fijado una fecha de finalización.

De manera similar, el Proyecto Lancaster Lincoln (Distrito 4) invertido por Trung Thuy Lancaster Co., Ltd. se inició en 2017, pero después de construir la parte subterránea, quedó "inmóvil". En cuanto al proyecto D-One Saigon (Distrito Go Vap) de la empresa DHA, fue aprobado en 2016, pero hasta ahora sigue siendo solo un terreno baldío.

Uno de los nuevos puntos de la Ley de Tierras de 2024 es aplicar sanciones a proyectos que cambien de propósito, reconozcan derechos de uso de la tierra y reciban transferencia de derechos de uso de la tierra, mientras que la ley anterior solo aplicaba la devolución de los ingresos adeudados. Infracciones contra proyectos de tierras asignadas o arrendadas.

Los anteriores son sólo algunos casos de proyectos "colgados" durante muchos años en la ciudad de Ho Chi Minh. La Ley de Tierras de 2013 estipula que un proyecto, una vez aprobado mediante la decisión de política de inversión, tiene un período de ejecución de 12 meses, o de 24 meses si se prorroga. Si no se cumple este plazo, el proyecto será revocado. Sin embargo, recuperar estos proyectos no es sencillo, especialmente cuando las empresas han realizado inversiones básicas en esos terrenos.

La Ley de Tierras de 2024 (en vigor desde el 1 de agosto de 8) tiene regulaciones mucho más estrictas. Por ejemplo, si un proyecto de inversión no se utiliza durante 2024 meses consecutivos a partir de la fecha de entrega, o si el progreso del uso del suelo está retrasado 12 meses con respecto al progreso registrado en la decisión de inversión, será revocado.

En caso de que el terreno no sea puesto en uso o esté retrasado, se concede al inversionista una prórroga no mayor a 24 meses y deberá pagar el monto adicional correspondiente al Estado. Al final del período de prórroga, si el terreno aún no se ha puesto en uso, el Estado lo recuperará, sin compensación por el terreno, los bienes adheridos al terreno y los costos de inversión en el terreno.

Es necesario tener en cuenta el caso de "fuerza mayor".

Es muy necesario revocar los proyectos suspendidos para regenerar recursos de la tierra, pero según los expertos, hay que tener en cuenta los casos de fuerza mayor, como los procedimientos judiciales que duran muchos años. Porque las propias empresas también quieren completar los trámites legales lo antes posible para poder implementar la construcción, las ventas y recuperar el capital.

Hablando con un periodista del periódico Investment, el Sr. Angus Liew, presidente de la junta directiva de Gamuda Land Vietnam, evaluó y reguló la recuperación de tierras para proyectos que no se implementan después de la expiración del período de extensión de la Ley de Tierras 2024 para Evitar el desperdicio de los recursos de la tierra. Pero en algunos casos, el período de extensión puede ser más largo, por ejemplo durante el período de Covid-19.

Según la experiencia operativa de la empresa, el Sr. Le Huu Nghia, director general de Le Thanh Construction Company Limited, dijo que en realidad existen muchos casos de fuerza mayor. Por ejemplo, las empresas no pueden implementar proyectos debido a retrasos en los procedimientos relacionados con las autoridades. Por lo tanto, según Nghia, el decreto que rige la Ley de Tierras debe completar y aclarar este contenido, de lo contrario, en muchos casos, las empresas "morirán" injustamente.

"Tan pronto como presentamos los documentos del proyecto, tuvimos que escribir un cronograma, pero después de recibir la aprobación para la inversión, no pudimos implementarlo de inmediato, porque solicitar una licencia de inversión y otros procedimientos lleva muchos años", dijo Nghia. compartido.

Un punto abierto para las empresas que quieran continuar con la implementación del proyecto cuando el progreso está retrasado es que la Ley establece condiciones para el retraso en la implementación debido a razones de fuerza mayor como desastres naturales, sabotaje enemigo y si se puede demostrar que el proyecto está retrasado. por culpa de las autoridades inversoras o de quienes desempeñan funciones oficiales, no será revocada. Sin embargo, las empresas también recomendaron que en los decretos rectores se incluyan regulaciones más detalladas y sanciones específicas para las personas y organizaciones que indirectamente causen retrasos en los proyectos.

Junto con las regulaciones más estrictas de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 tiene muchos cambios relacionados con las condiciones financieras de los inversores. Por ejemplo, las empresas de bienes raíces deben tener un capital social de no menos del 20% del capital de inversión total para proyectos con una escala de uso de la tierra de menos de 20 hectáreas, no menos del 15% del capital de inversión total para proyectos con una escala de uso de la tierra de menos de 20 hectáreas. XNUMX hectáreas. Los proyectos tienen una escala de uso de la tierra de XNUMX hectáreas o más y deben garantizar la capacidad de movilizar capital para implementar el proyecto de inversión.

En caso de que una empresa de bienes raíces implemente simultáneamente muchos proyectos, debe tener suficiente capital asignado para garantizar la proporción anterior de cada proyecto para implementar todos los proyectos. Además, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 también estipula condiciones como límites de saldo crediticio, bonos corporativos…

Con regulaciones tan estrictas, las empresas deben calcular cuidadosamente antes de embarcarse en proyectos para evitar difundir inversiones ineficaces, lo que provocaría que los proyectos se estancaran y desperdiciaran recursos.