¿No son las sanciones suficientemente disuasorias?

Las distorsiones e irregularidades en las actividades de subasta de tierras están provocando indignación pública, y muchos argumentan que las autoridades competentes deben intervenir y tomar medidas más enérgicas para abordar este problema a fondo…

En lo que respecta a las subastas de terrenos, el mercado inmobiliario ha sido testigo recientemente de precios récord de ofertas ganadoras de terrenos en los distritos suburbanos de Hanoi .

Un excelente ejemplo es la subasta de 19 horas, que concluyó a las 4:30 a. m. del 20 de agosto. Diecinueve terrenos en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói, se vendieron con éxito. El terreno más caro se vendió por 133,3 millones de VND/m², aproximadamente 30 veces el precio inicial. Además de este terreno, otros 11 terrenos también alcanzaron precios superiores a 100 millones de VND/m². Los dos terrenos con las pujas ganadoras más bajas fueron de 91,3 millones de VND/m², aún 12,5 veces el precio inicial.

Este resultado se considera sumamente inusual, ya que, según datos de Batdongsan.com, el precio de venta habitual de terrenos en la comuna de Tien Yen en el segundo trimestre de 2024 fue de tan solo 43 millones de VND/m². Además, los precios de venta en las comunas vecinas del distrito de Hoai Duc también oscilaron entre 22 y 62 millones de VND/m² en el mismo trimestre.

El 10 de agosto se llevó a cabo una subasta de 68 terrenos en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, Hanói. Tras la subasta, la oferta ganadora más alta superó los 100 millones de VND/m², ocho veces superior al precio inicial. Las parcelas comunes también obtuvieron ofertas ganadoras de entre 63 y 80 millones de VND/m², entre 5 y 6,4 veces superiores al precio inicial.

Así, en comparación con el precio de venta común de 27 millones de VND/m2 en el segundo trimestre, los precios de oferta ganadores de 63 a 100 millones de VND/m2 para terrenos en la comuna de Thanh Cao en la subasta del 10 de agosto fueron entre 2,3 y 3,7 veces más altos.

Estas dos subastas de terrenos con precios inusualmente altos no solo atrajeron la atención del público, sino que también recordaron la subasta sin precedentes realizada en el área urbana de Thu Thiem en la ciudad de Ho Chi Minh a fines de 2021.

En concreto, el 10 de diciembre de 2021, Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (una filial de Tan Hoang Minh Group) ganó la subasta de un terreno de más de 10.000 metros cuadrados en Thu Thiem por 24.500 billones de VND, estableciendo un récord sin precedentes con un precio de 2.400 millones de VND por metro cuadrado, ocho veces el precio inicial, provocando una onda expansiva en el mercado inmobiliario durante mucho tiempo.

Se puede observar que las subastas en Hoai Duc, Thanh Oai y Thu Thiem, a pesar de diferir en ubicación, fecha y precio inicial, tienen algo en común: las ofertas ganadoras son mucho más altas que el precio general del mercado. Los precios de los terrenos que superan con creces su valor real no solo dificultan la tasación de los activos para subastas posteriores en las localidades donde se realizan, sino que también tienen un impacto generalizado en muchas zonas del país.

Esta situación genera sospechas públicas de "manipulación" por parte de especuladores e intermediarios inmobiliarios para generar liquidez en zonas aledañas que actualmente se encuentran inactivas. Esta subasta de terrenos no refleja el precio vigente en el mercado y podría convertirse en una herramienta para que los especuladores incrementen los precios de los terrenos. Esta conducta podría afectar negativamente los esfuerzos del gobierno por reducir los precios de la vivienda y garantizar el bienestar social, e incluso podría provocar un estancamiento económico debido a la expectativa de vender terrenos a precios elevados.

Las distorsiones e irregularidades en las subastas de tierras han provocado indignación pública. Numerosas opiniones sugieren que los organismos de gestión competentes deben intervenir con prontitud y rectificar con prontitud el proceso de subasta de derechos de uso de tierras, combatiendo así con rigor los actos de explotación de las subastas para perturbar el mercado inmobiliario con fines de lucro.

Como inversor inmobiliario profesional, el Sr. Le Minh Trung (residente en el distrito de Cau Giay, Hanói) comentó que ha estado siguiendo numerosas subastas de terrenos recientemente y se ha preguntado quién está detrás de la inflación de los precios inmobiliarios en dichas subastas. Porque tras estas subastas opacas, solo unos pocos se benefician, mientras que la mayoría de los inversores, incluidos los agentes, sufren pérdidas.

"La realidad es que el atractivo de las ganancias inmobiliarias es demasiado grande; en tan solo una mañana de subasta, la ganancia equivale a varios años de ingresos para un trabajador promedio. Por eso, los inversores siguen incursionando en ella", afirmó el Sr. Trung, enfatizando que para abordar a fondo la práctica de las subastas de tierras con fines especulativos y la manipulación de precios, no se puede confiar únicamente en la autoconciencia de los inversores, sino que se depende en gran medida de las acciones decisivas de los organismos estatales de gestión.

De manera similar, la Sra. Tran Kim Nga (residente en el distrito de Go Vap, Ciudad Ho Chi Minh), quien experimentó tanto las ganancias como las pérdidas durante el estallido de la burbuja inmobiliaria, también cree que los inversores deben luchar por su propia supervivencia, pero el papel de la gestión estatal es irremplazable para garantizar la transparencia en el mercado inmobiliario.

"En lugar de perseguir burbujas especulativas, es decir, esperar a que estallen antes de emitir anuncios y advertencias, las autoridades locales deberían ser transparentes en la planificación y los proyectos desde el principio. Con transparencia, ningún agente inmobiliario ni especulador podrá difundir rumores que generen caos e inestabilidad en el mercado inmobiliario", afirmó la Sra. Nga.

Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Company, afirmó que las empresas inmobiliarias no se benefician del aumento repentino del precio de los terrenos, ya que transcurren varios años desde la fase de planificación hasta la finalización de los trámites legales de venta. El aumento vertiginoso de los precios de los terrenos en otras zonas, sumado a que los proyectos aún no han completado su proceso de compensación, puede afectar negativamente a las empresas.

Mientras tanto, el economista Phan Dung Khanh analizó que el mercado inmobiliario es inherentemente un nicho debido a sus grandes y cuantiosos requerimientos de capital. Por lo tanto, la imagen de personas haciendo cola de la mañana a la noche para conseguir terrenos, revenderlos y recibir depósitos... es simplemente un escenario preestablecido. Esto no solo atrapa a las personas y les hace perder dinero, sino que también lleva el mercado al borde de la congelación, ya que los precios inmobiliarios se han disparado a niveles inimaginables.

"Con las subastas de tierras, a corto plazo, podemos aumentar el monto del depósito, cobrar tasas por las parcelas transferidas anticipadamente después de la subasta, etc., pero a largo plazo, para tener un efecto disuasorio suficiente, una solución universal e integral que podríamos considerar es procesar a quienes manipulan el mercado", enfatizó el Sr. Khanh.

Compartiendo la misma opinión, el abogado Le Thu Thao del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh también afirmó que manipular el mercado inmobiliario es muy peligroso, pero las sanciones impuestas aún no son lo suficientemente disuasorias.

Según el abogado Le Thu Thao, la legislación vietnamita actualmente contiene disposiciones sobre el delito de "manipulación del mercado de valores", que definen claramente los indicios de manipulación y perturbación del mercado como base para la responsabilidad penal por infracciones. Por lo tanto, el acto de perturbar el mercado inmobiliario, con consecuencias peligrosas para la sociedad, también podría considerarse para su criminalización.

En mi opinión, es necesario estudiar y tipificar como delito la manipulación del mercado inmobiliario para beneficio propio. No podemos permitir en absoluto la especulación, la ansiedad y la preocupación pública por las subastas de terrenos sospechosas de estar infladas, ya que esto erosiona la confianza pública en las autoridades y disminuye la severidad de la aplicación de la ley, sugirió el abogado Thao.

09:28 18/09/2024

Fuente: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html