¿Acaso las sanciones no son suficientemente disuasorias?

Las distorsiones e irregularidades en las subastas de terrenos están provocando indignación pública, y muchos argumentan que las autoridades competentes deben intervenir y tomar medidas más enérgicas para abordar este problema de manera integral.

En lo que respecta a las subastas de terrenos, el mercado inmobiliario ha sido testigo recientemente de precios récord en las pujas ganadoras por terrenos en los distritos suburbanos de Hanói .

Un ejemplo destacado es la subasta de 19 horas, que concluyó a las 4:30 a. m. del 20 de agosto. Se vendieron con éxito diecinueve parcelas en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói. La parcela de mayor precio se vendió por 133,3 millones de VND/m², aproximadamente 30 veces el precio inicial. Además de esta parcela, otras once también alcanzaron precios superiores a los 100 millones de VND/m². Las dos parcelas con las ofertas ganadoras más bajas fueron de 91,3 millones de VND/m², lo que representa 12,5 veces el precio inicial.

Este resultado se considera muy inusual porque, según datos de Batdongsan.com, el precio de venta promedio de terrenos en la comuna de Tien Yen en el segundo trimestre de 2024 fue de tan solo 43 millones de VND/m2. Además, los precios de venta en las comunas vecinas del distrito de Hoai Duc también oscilaron entre 22 y 62 millones de VND/m2 en el segundo trimestre de 2024.

Anteriormente, el 10 de agosto, se llevó a cabo una subasta de 68 parcelas de terreno en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, Hanói. Tras la conclusión de la subasta, la oferta ganadora más alta superó los 100 millones de VND/m², ocho veces superior al precio inicial. Las parcelas regulares también alcanzaron precios ganadores que oscilaron entre los 63 y los 80 millones de VND/m², entre 5 y 6,4 veces superiores al precio inicial.

Así, en comparación con el precio de venta habitual de 27 millones de VND/m2 en el segundo trimestre, los precios de las ofertas ganadoras de 63 a 100 millones de VND/m2 para parcelas de terreno en la comuna de Thanh Cao en la subasta del 10 de agosto fueron entre 2,3 y 3,7 veces superiores.

Estas dos subastas de terrenos con precios inusualmente altos no solo atrajeron la atención del público, sino que también recordaron la subasta sin precedentes que tuvo lugar en el área urbana de Thu Thiem en Ciudad Ho Chi Minh a finales de 2021.

En concreto, el 10 de diciembre de 2021, Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (una filial de Tan Hoang Minh Group) ganó la subasta de un terreno de más de 10.000 metros cuadrados en Thu Thiem por 24.500 millones de VND, estableciendo un récord sin precedentes con un precio de 2.400 millones de VND por metro cuadrado, ocho veces el precio inicial, lo que provocó una gran conmoción en el mercado inmobiliario durante mucho tiempo.

Se observa que las subastas en Hoai Duc, Thanh Oai y Thu Thiem, a pesar de diferir en ubicación, fecha y precios iniciales, comparten una característica común: las ofertas ganadoras superan con creces el precio de mercado. Los precios de los terrenos, que exceden ampliamente su valor real, no solo dificultan la tasación de los activos para subastas posteriores en las localidades donde se realizan, sino que también tienen un impacto generalizado en muchas zonas del país.

Esta situación genera sospechas públicas de manipulación por parte de especuladores y agentes inmobiliarios para generar liquidez en zonas aledañas que actualmente se encuentran inactivas. Esta subasta de terrenos no refleja el precio de mercado vigente y podría convertirse en una herramienta para que los especuladores inflen los precios. Este comportamiento podría perjudicar los esfuerzos del gobierno por reducir los precios de la vivienda y garantizar el bienestar social, e incluso provocar un estancamiento económico debido a la expectativa de vender terrenos a precios elevados.

Las distorsiones e irregularidades en las subastas de terrenos han provocado indignación pública. Numerosas opiniones sugieren que los organismos de gestión competentes deben intervenir con rapidez y rectificar el proceso de subasta de derechos de uso de la tierra, combatiendo con rigor los actos de manipulación de las subastas para desestabilizar el mercado inmobiliario con fines de lucro.

Como inversor inmobiliario profesional, el Sr. Le Minh Trung (residente del distrito de Cau Giay, Hanoi) comentó que últimamente ha estado siguiendo numerosas subastas de terrenos y se pregunta quién está detrás de la inflación de los precios inmobiliarios en dichas subastas. Porque, tras estas opacas subastas de terrenos, solo unos pocos se benefician, mientras que la mayoría de los inversores, incluidos los agentes, sufren pérdidas.

"La realidad es que el atractivo de las ganancias inmobiliarias es demasiado grande; en tan solo una mañana de subasta, la ganancia equivale a los ingresos de varios años de un trabajador promedio. Por eso, los inversores siguen participando sin importar nada", dijo el Sr. Trung, haciendo hincapié en que para abordar a fondo la práctica de las subastas de terrenos con fines especulativos y de manipulación de precios, no se puede confiar únicamente en la autocrítica de los inversores, sino que depende en gran medida de las acciones decisivas de los organismos estatales de gestión.

De igual modo, la Sra. Tran Kim Nga (residente en el distrito de Go Vap, Ciudad Ho Chi Minh), que experimentó tanto las ganancias como las pérdidas durante el estallido de la burbuja inmobiliaria, también cree que los inversores deben luchar por su propia supervivencia, pero que el papel de la gestión estatal es insustituible para garantizar la transparencia en el mercado inmobiliario.

«En lugar de perseguir burbujas especulativas, es decir, esperar a que la burbuja estalle antes de hacer anuncios y advertencias, las autoridades locales deberían ser transparentes en cuanto a la planificación y los proyectos desde el principio. Con transparencia, ningún agente inmobiliario ni especulador podrá difundir rumores que provoquen caos e inestabilidad en el mercado inmobiliario», declaró la Sra. Nga.

Desde la perspectiva empresarial, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de la empresa inmobiliaria Viet An Hoa, afirmó que las empresas inmobiliarias no se benefician de las subidas de precios de los terrenos, ya que transcurren varios años desde la fase de planificación hasta la finalización de los trámites legales para la venta. El alza vertiginosa de los precios de los terrenos en otras zonas, sumado a que aún no se han completado las indemnizaciones por proyectos, puede tener un impacto negativo en las empresas.

Mientras tanto, el economista Phan Dung Khanh analizó que el sector inmobiliario es inherentemente un mercado de nicho debido a sus elevados requisitos de capital. Por lo tanto, la imagen de personas haciendo cola desde la mañana hasta la noche para asegurar parcelas, revender terrenos y recibir depósitos es simplemente un escenario preestablecido. Esto no solo atrapa a los particulares y les hace perder dinero, sino que también lleva al mercado al borde del colapso, ya que los precios inmobiliarios se han disparado a niveles inimaginables.

"En las subastas de terrenos, a corto plazo, podemos aumentar el monto del depósito, cobrar tarifas por las parcelas transferidas poco después de la subasta, etc., pero a largo plazo, para que sean suficientemente disuasorias, una solución universal e integral que podría considerarse es procesar a quienes manipulan el mercado", enfatizó el Sr. Khanh.

Compartiendo la misma opinión, la abogada Le Thu Thao, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, también afirmó que manipular el mercado inmobiliario es muy peligroso, pero que las sanciones impuestas aún no son suficientemente disuasorias.

Según la abogada Le Thu Thao, la legislación vietnamita contempla actualmente el delito de "manipulación del mercado de valores", definiendo claramente los indicios de manipulación y perturbación del mercado como fundamento de la responsabilidad penal por dichas infracciones. Por lo tanto, la perturbación del mercado inmobiliario, que ocasiona consecuencias peligrosas para la sociedad, también podría ser objeto de delito.

«En mi opinión, es necesario estudiar y crear un nuevo delito en el Código Penal relacionado con la manipulación del mercado inmobiliario para beneficio personal. No podemos permitir bajo ningún concepto la especulación pública, la ansiedad y la preocupación por las subastas de terrenos sospechosas de estar "infladas", ya que esto erosiona la confianza pública en las autoridades y disminuye la rigurosidad de la aplicación de la ley», sugirió el abogado Thao.

09:28 18/09/2024

Fuente: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html