Los precios de los apartamentos en Hanói están subiendo de forma desmesurada, superando con creces la capacidad adquisitiva de la mayoría de las personas de ingresos medios y bajos. - Foto: N.TRAN
Según el Ministerio de Construcción , los precios actuales de la vivienda se componen de costos de terreno, costos de construcción, intereses de préstamos, ganancias comerciales, impuestos y comisiones de intermediación...
Para controlar los precios de la vivienda, algunos expertos recomiendan soluciones como ajustar los precios de los terrenos, calcular los impuestos, las tasas y los tipos de interés de los préstamos para proyectos que sean adecuados, al tiempo que se controlan los precios de las materias primas, se equilibra la oferta y la demanda y se previene la especulación inmobiliaria.
El precio de los apartamentos de gama media también es de 100 millones de VND/m2.
Según el Ministerio de Construcción, en el segundo trimestre de este año, los precios de venta de algunos proyectos de apartamentos en Hanói aumentaron significativamente. En concreto, los precios de los apartamentos en Royal City subieron un 33%, en The Pride un 33%, en My Dinh Song Da - Sudico un 32% y en Vinhomes West Point un 28%. En algunas zonas urbanas más antiguas, como Trung Hoa - Nhan Chinh, los precios de los apartamentos también aumentaron un 25%, mientras que los apartamentos de reasentamiento en Nam Trung Yen experimentaron un incremento del 20%.
El precio medio de venta de los apartamentos en mayo de 2024 aumentó significativamente en comparación con finales de 2023. En concreto, Udic Westlake tenía un precio de 56,7 millones de VND/m2, D' El Dorado de 85,3 millones de VND/m2, HDI Tower de 160,1 millones de VND/m2, Feliz Homes de 53,9 millones de VND/m2 y GoldSeason de 63,8 millones de VND/m2.
El Ministerio de Construcción señaló que, anteriormente, los apartamentos de gama media tenían precios de venta y de transacción que oscilaban entre 50 y 70 millones de VND/m2, pero actualmente, los precios de transacción han aumentado a entre 70 y 100 millones de VND/m2.
Por ejemplo, el proyecto Noble Crystal Tay Ho tiene un precio de venta aproximado de 187 millones de VND/m2, mientras que Mandarin Garden oscila entre 80 y 105 millones de VND/m2. Cabe destacar que, en el proyecto The Grand, ubicado en la calle Hai Ba Trung, distrito de Hoan Kiem, algunos apartamentos alcanzan precios cercanos a los mil millones de VND/m2.
En Ciudad Ho Chi Minh, durante el segundo trimestre de 2024, el segmento de apartamentos de gama media experimentó un aumento del 2%, mientras que el segmento de gama alta creció un 5% en comparación con el mismo período de 2023. La escasez de nueva oferta también impulsó al alza los precios de venta de los proyectos de apartamentos usados en Ciudad Ho Chi Minh.
En concreto, el proyecto de apartamentos City Garden tiene un precio medio de venta de 85 millones de VND/m2, lo que supone un incremento del 18%; los proyectos Antonia (Distrito 7) y Masteri Thao Dien (ciudad de Thu Duc) registraron aumentos del 11% y el 10%, respectivamente. A finales del segundo trimestre, el precio medio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh había aumentado aproximadamente un 6% con respecto a finales de 2023.
Varios proyectos de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh han experimentado aumentos de precios significativos, como Cantavil An Phu, que subió un 22,6% hasta los 54,5 millones de VND/m2; Zenity (Distrito 1), que subió un 18,2% hasta los 101,4 millones de VND/m2; Green View (Distrito 7), que subió un 25,1% hasta los 53,9 millones de VND/m2; y The Panorama (Distrito 7), que subió un 15,5% hasta los 69,6 millones de VND/m2.
¿Qué provocó los precios inusualmente altos?
Estudios y evaluaciones recientes del Ministerio de Construcción muestran que las tarifas de uso del suelo son bastante elevadas en relación con el precio de venta por metro cuadrado de vivienda. En el proyecto de vivienda de GP Invest en Hanoi, la cifra es de aproximadamente 15 millones de VND/36,35 millones de VND, lo que equivale al 41,5% del precio de venta; en un proyecto de condominios en Hai Phong, es de 6,67 millones de VND/34,54 millones de VND, lo que equivale al 19,3% del precio de venta; y en un proyecto de viviendas de baja altura en Hai Phong, es de 60,14 millones de VND/156,83 millones de VND.
De manera similar, en el área urbana de Dong Tang Long, en la ciudad de Thu Duc (Ciudad Ho Chi Minh), la tasa por uso del suelo es de 2,34 millones/8,84 millones de VND. En el proyecto de villas del área urbana de Chanh My, en la provincia de Binh Duong, la tasa por uso del suelo representa el 16,3% del precio de venta.
Según el Ministerio de Construcción, si se aplican los precios de los terrenos de 2024, la tasa por uso del suelo para los proyectos seguirá aumentando drásticamente. En concreto, la tasa por uso del suelo en la estructura de precios de los proyectos de GP Invest aumentará al 60%, en la zona urbana de Dong Tang Long en la ciudad de Thu Duc aumentará aproximadamente al 60-65%, y en el proyecto de villas de Chanh My aumentará al 50% del precio de venta.
El Ministerio de Construcción estima que la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos, que refleja fielmente los precios de mercado, generará un aumento promedio del 15-20% en los precios de la vivienda y los bienes raíces en comparación con el período anterior. Específicamente, el costo de inversión en construcción por metro cuadrado de vivienda en el proyecto de viviendas GP Invest (Hanói) es de 5,1 millones de VND/36,3 millones de VND, lo que representa aproximadamente el 14,1% del precio de venta. Para los proyectos de apartamentos en Hai Phong, es de 15,7 millones de VND/34,5 millones de VND, lo que representa aproximadamente el 45,5% del precio de venta. Para los proyectos de viviendas de baja altura en Hai Phong, es de 31,2 millones de VND/156,8 millones de VND, lo que representa el 20,53% del precio de venta.
Además, si bien cada proyecto difiere en escala y producto, los costos de inversión para los proyectos de vivienda se han mantenido relativamente estables o han fluctuado solo ligeramente en los últimos tiempos debido al aumento de los costos de seguridad contra incendios, según declaró el Ministerio de Construcción.
En cuanto al costo del financiamiento para proyectos de vivienda, según el ministerio, si estos proyectos obtienen entre el 30% y el 70% del capital total de inversión de fuentes comerciales, los intereses representarán aproximadamente entre el 3% y el 5% del costo total de la construcción. Por otro lado, los gastos de venta típicos para proyectos de vivienda comercial oscilan entre el 3% y el 7% del precio del inmueble, pudiendo llegar algunos proyectos hasta el 15%.
El último componente de los precios actuales de la vivienda es el coste de los impuestos, los beneficios y los gastos de gestión para el propietario del proyecto, que oscilan entre el 10 y el 20 % para las viviendas de gran altura y entre el 20 y el 30 % para las viviendas de baja altura.
Fuente: Ministerio de Construcción - Gráficos: T. ĐẠT
¿Cómo podemos bajar los precios de la vivienda?
Basándose en todos los costes y sus proporciones que componen el precio de venta de las viviendas, como se mencionó anteriormente, en una entrevista con el periódico Tuoi Tre , el Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios, afirmó que los precios actuales de los terrenos son muy elevados en comparación con los ingresos de la gente, por lo que las agencias de gestión deben ajustar los precios de los terrenos a la realidad.
«El principio de fijación de precios de mercado para los terrenos es adecuado para zonas urbanas consolidadas con parámetros de transacción claramente definidos, como el Distrito 1 y la ciudad de Thu Duc (Ciudad Ho Chi Minh), y los distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh y Dong Da (Hanói). Sin embargo, en zonas subdesarrolladas, si no ajustamos los precios de los terrenos para incentivar el desarrollo, será muy peligroso», afirmó el Sr. Thanh.
El Sr. Thanh citó el ejemplo de China, donde las constructoras edifican muchas casas, pero a precios elevados (en parte debido al alto costo del terreno), lo que las hace invendibles. Cuando estas empresas atraviesan dificultades, el gobierno no puede rescatarlas. En última instancia, es el comprador quien toma la decisión final.
Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, la estructura de costos del terreno para un proyecto de vivienda incluye tarifas de uso del suelo y costos de desmonte, que representan una cantidad significativa dependiendo de la densidad de construcción de cada proyecto.
Desde la perspectiva de una empresa de inversión inmobiliaria, el Sr. Nguyen Quoc Khanh, presidente de DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, destacó que el factor más importante para las empresas que invierten en proyectos de vivienda hoy en día es el tiempo. Acortar el tiempo necesario para completar los trámites relacionados con los proyectos de vivienda mediante regulaciones claras ayudará a las empresas a reducir los costos de cumplimiento, lo que a su vez disminuirá los precios de las viviendas.
Según el Sr. Thanh, la orientación del mercado inmobiliario debe apuntar a la estabilidad y a la mejora de la calidad de vida de la población. Un margen de beneficio del 10-20% del precio de venta para los promotores inmobiliarios es normal, pero es necesario revisarlo para comprobar si realmente es así, ya que existen proyectos inmobiliarios a gran escala, construidos en terrenos completamente nuevos, que atraen a compradores, y los beneficios de los promotores son muchas veces superiores a las cifras publicadas por el departamento de estadística.
Muchos expertos inmobiliarios consideran que, para equilibrar la oferta y la demanda de vivienda, es necesario aumentar la oferta de viviendas asequibles. Esta oferta depende en gran medida de la participación de ministerios, departamentos y autoridades locales. Además, se requiere un cambio de mentalidad, abandonando la explotación excesiva del suelo y centrándose en controlar los precios del suelo a un nivel accesible para la mayoría de la población. Con los elevados precios actuales del suelo, muchas empresas se mostrarán reacias a invertir en proyectos, lo que dificultará el aumento de la oferta de vivienda en el futuro.
Para reducir los precios actuales de la vivienda, el Sr. Le Hoang Chau cree que es necesario hacer lo siguiente:
1. Reducir los costos del terreno.
2. Reducir los impuestos y tasas relacionados.
3. Reducir los gastos por intereses.
4. Mantener estables los costos de los materiales de entrada para el proyecto, incluidos el combustible y la electricidad.
5. ¿Cómo podemos simplificar el proceso de aprobación de proyectos de vivienda y, por lo tanto, reducir los costos de cumplimiento?
6. Combatir la especulación inmobiliaria y la creación deliberada de precios artificiales con fines de lucro, aumentar el monto del depósito para las subastas de terrenos al 20% y penalizar severamente a quienes pierdan su depósito después de ganar la subasta.
También existen razones relacionadas con la especulación y la creación de precios artificiales.
El Ministerio de Construcción también afirmó que los altos precios de la vivienda se deben en parte a que los promotores inmobiliarios se aprovechan de la escasez en el mercado para ofrecer propiedades a precios elevados. Algunos grupos especulativos, inversores y particulares involucrados en actividades de intermediación están distorsionando el mercado para "inflar los precios y crear precios artificiales".
Por lo general, los promotores inmobiliarios destinan aproximadamente el 3% del precio de la vivienda a las agencias o agentes inmobiliarios, pero estos suelen ajustar el precio en función de las condiciones del mercado al negociar con los clientes. Esta diferencia no es fija y puede ser del 5%, el 10% o el 20% del precio de la vivienda.
Por ejemplo, un proyecto de viviendas de poca altura en Hung Yen con un precio de venta de entre 7 y 8 mil millones de VND por unidad tendría una prima promedio de unos 750 millones de VND, pero cuando el mercado se enfríe, la prima sería de solo 250 millones de VND por unidad.
Un proyecto inmobiliario en construcción en el Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
Escasez de oferta de viviendas, precios disparados, bajo volumen real de transacciones.
El alza vertiginosa de los precios inmobiliarios en Hanói desde principios de año plantea numerosos interrogantes sobre las políticas de desarrollo de vivienda vigentes. Los precios inmobiliarios han aumentado continuamente trimestre tras trimestre, alcanzando niveles altísimos que superan con creces los de hace un año, mientras que las transacciones reales en el mercado han disminuido. Mientras tanto, la oferta de vivienda sigue siendo escasa, con viviendas asequibles prácticamente inexistentes, y la oferta de vivienda social y para personas de bajos ingresos es mínima, casi inexistente, tanto en Hanói como en Ciudad Ho Chi Minh. Con precios tan elevados, la mayoría de las personas de ingresos medios y bajos con una necesidad real de vivienda no pueden permitirse comprar una.
Ante las señales inusuales que se observan en el mercado inmobiliario, el Primer Ministro celebrará próximamente una reunión con corporaciones y empresas del sector inmobiliario para debatir soluciones a los problemas del mercado.
Según un informe que analiza la estructura de costos, los precios de venta y las causas del aumento de los precios inmobiliarios, presentado recientemente por el Ministerio de Construcción a la Oficina del Gobierno (18 de septiembre), la oferta de vivienda a nivel nacional está experimentando una grave disminución. En el segundo trimestre de 2024, solo se completaron 9 proyectos de vivienda, que comprenden aproximadamente 6000 apartamentos, casas unifamiliares y casas adosadas. Considerando el primer semestre de este año en su conjunto, la oferta de vivienda terminada alcanzó apenas 9000 apartamentos, casas unifamiliares y casas adosadas. El número de proyectos de vivienda con licencia nueva ascendió a tan solo 20 000 unidades.
La escasez de viviendas y terrenos en Hanói desde finales de 2023 ha disparado los precios de los inmuebles. Varios proyectos de apartamentos de lujo en la zona del Lago Oeste han alcanzado precios iniciales superiores a los 100 millones de VND/m². Por su parte, la megaurbanización Vinhomes Co Loa, en su lanzamiento, ofrece casas adosadas con precios superiores a los 300 millones de VND/m². Cabe destacar que los terrenos subastados en zonas rurales de los distritos periféricos de Hanói, como Hoai Duc, Thanh Oai y Phuc Tho, situados a entre 30 y 40 km del centro de la ciudad, también han superado los 100 millones de VND/m².
El Ministerio de Construcción identifica las causas y las soluciones para reducir los precios de la vivienda.
4 razones para el aumento de los precios de la vivienda:
1. Los precios de los terrenos han aumentado de acuerdo con la nueva lista de precios, y las subastas de terrenos se están realizando a precios muchas veces superiores al precio inicial, lo que eleva el nivel general de los precios de los terrenos.
2. El fenómeno de "crear precios artificiales e inflar los precios" por parte de especuladores y personas que trabajan como agentes inmobiliarios.
3. Existe una escasez de bienes inmuebles y de viviendas para satisfacer las necesidades de la mayoría de las personas con ingresos medios y bajos.
4. Las recientes fluctuaciones económicas relacionadas con los mercados de acciones, bonos y oro han provocado una fuerte afluencia de dinero hacia el sector inmobiliario como refugio seguro.
6 soluciones para bajar los precios de la vivienda:
1. Eliminar los obstáculos procesales y legales, aumentar la oferta del mercado y promover un desarrollo del mercado seguro y sostenible.
2. Mejorar los procedimientos de subasta de terrenos, perfeccionar la normativa sobre subastas de terrenos aumentando los importes de los depósitos, determinando precios iniciales realistas, acortando el plazo de pago de las ofertas ganadoras y limitando las ofertas especulativas.
3. Investigar y proponer políticas fiscales para quienes poseen varias viviendas y terrenos con el fin de frenar la especulación.
4. Existen soluciones y medidas para mitigar los impactos negativos de la publicación de la nueva lista de precios de terrenos en virtud de la Ley de Tierras de 2024.
5. Poner a prueba un modelo para un centro de transacciones de derechos inmobiliarios y de uso de la tierra gestionado por el Estado.
6. Reforzar la inspección y supervisión de las subastas de derechos de uso de la tierra, las licitaciones de proyectos de uso de la tierra y la gestión eficaz de las empresas de servicios inmobiliarios, las bolsas de bienes raíces y las actividades de corretaje.
Viviendas para personas de bajos ingresos en países vecinos
Según el periódico The Nation (Tailandia), a principios de abril, Narit Therdsteerasukdi, secretario general de la Junta de Inversiones de Tailandia (BOI), declaró que la junta había aprobado incentivos fiscales para la vivienda el 15 de marzo. Estos incentivos forman parte de la tercera fase de un proyecto impulsado por el Banco de Vivienda de Tailandia (GHB), que ofrece préstamos para ayudar a personas de bajos ingresos a comprar casas unifamiliares y apartamentos.
Actualmente, el programa de subsidios fiscales solo se aplica a viviendas con una superficie mínima de 70 m² para casas unifamiliares y a apartamentos con una superficie mínima de 24 m². Según el Sr. Therdsteerasukdi, la BOI ha apoyado proyectos de vivienda para trabajadores de bajos ingresos desde 1993. En concreto, la BOI ha participado en la construcción de 44 proyectos de apartamentos con 34.900 unidades en Bangkok y las provincias de Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom y Chonburi.
El gobierno malasio anunció el 17 de septiembre el lanzamiento de al menos 23 nuevos proyectos de vivienda asequible a través del Programa de Vivienda Popular (PPR, por sus siglas en inglés) en todo el país, según la agencia de noticias Bernama. El viceministro de Vivienda y Gobierno Local de Malasia (KPKT), Datuk Aiman Athirah Sabu, declaró que, a septiembre de 2024, el gobierno malasio había completado 166 proyectos de vivienda asequible, que proporcionaban 104.081 apartamentos para trabajadores de bajos ingresos, y que continuaba la construcción de otros 16 proyectos.
Las viviendas del proyecto PPR tienen precios que oscilan entre 45.000 y 60.000 ringgit (entre 10.700 y más de 14.000 dólares estadounidenses) por unidad. Los proyectos futuros integrarán nuevas comodidades, mejorando la calidad de vida de los residentes.
Fuente: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
