El informe sobre el sector inmobiliario residencial de VnDirect Securities publicado recientemente evalúa que "el período más difícil del mercado ha pasado y mejorará gradualmente a partir de 2024". Comentario basado en señales comerciales recientes y situación de tasas de interés.
En concreto, la tasa de absorción en los dos mercados principales, Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, mejoró simultáneamente en los últimos 6 meses de 2023. En Hanoi, tanto la nueva oferta como las ventas aumentaron claramente a lo largo de los trimestres, con una tasa de absorción superior al 100%. En la ciudad de Ho Chi Minh, el número de apartamentos vendidos en la segunda mitad del año fue un 101% mayor que en la primera mitad del año. Además, la tasa de absorción alcanzó el 108% frente al 59%.
Además, se espera que la demanda de compra de viviendas mejore en los próximos meses gracias a que la tasa de interés hipotecaria flotante promedio en los bancos comerciales actualmente es de alrededor del 11% anual, frente al 13-14% anual. Además, muchos inversores con gran capacidad financiera han lanzado condiciones de pago con tipos de interés preferenciales para respaldarlos.
Apartamentos en Trung Hoa, South Trung Yen, áreas Belt 3 (Hanoi). Foto de : Ngoc Thanh
El sector inmobiliario juega un papel importante en la economía de Vietnam. El año pasado, esta industria representó el 21% del crédito total de toda la economía y el 27,3% del PIB, según VnDirect.
El mercado inmobiliario ha entrado en un período difícil desde el segundo trimestre de 2022, después de que se redujera el crédito al sector inmobiliario, aumentaran las tasas de interés de los préstamos y varios líderes empresariales fueran castigados por violaciones en las actividades de emisión de bonos.
Junto con VnDirect, el pronóstico de mercado de JLL Vietnam para 2024 también cree que el segmento de la vivienda está "en el camino hacia la recuperación". En la ciudad de Ho Chi Minh, el Departamento de Estadísticas dijo que la situación del negocio inmobiliario mostraba signos de recuperación, con ingresos en los primeros dos meses de 2 estimados en 2024 mil millones de VND, un aumento del 42.300% respecto al mismo período (el mismo período disminuyó en un 20,1 %. ).
Sin embargo, todavía hay una serie de desafíos presentes. En particular, la oferta no ha mejorado en el corto plazo. Durante todo el año pasado, la oferta de apartamentos recién inaugurados en los dos mercados más grandes del país se mantuvo baja, con 7.722 unidades en la ciudad de Ho Chi Minh y 19.808 unidades en Hanoi. Las casas adosadas primarias cayeron a su nivel más bajo en 10 años, con 766 unidades en la ciudad de Ho Chi Minh y 754 unidades en Hanoi, según datos de Savills.
Para 2024, JLL Vietnam pronostica que la oferta seguirá estando en un mínimo histórico, sólo unas 10.000 unidades en cada mercado de Hanoi y Ho Chi Minh. Durante la última década, estos mercados vendieron alrededor de 40.000 apartamentos nuevos por año en su punto máximo.
Alex Crane, director ejecutivo de la consultora inmobiliaria Knight Frank Vietnam, explicó que la oferta no es positiva porque muchos inversores han ajustado recientemente su progreso y reprogramado el desarrollo de proyectos para 2025 y 2026. En parte, la razón se debe a la presión de capital.
Para los compradores de viviendas, el desequilibrio entre oferta y demanda dificulta que las personas con necesidades reales de vivienda encuentren productos asequibles. El gobierno se ha fijado el objetivo de construir un millón de viviendas sociales en el período 2021-2030. Pero a finales de 2023, el plan para el segmento 2021-2025 solo ha avanzado el 4,7%, según VnDirect.
Mientras tanto, el precio medio de los apartamentos en Hanoi el año pasado aumentó un 15% respecto al mismo período, alcanzando los 53,2 millones de VND por metro cuadrado (2 dólares) debido a la falta de oferta en los segmentos asequible y de gama media. Mientras tanto, el precio medio de un apartamento en la ciudad de Ho Chi Minh es de 2.190 millones de VND por metro cuadrado (61,4 dólares).
Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, prevé que el precio del segmento inmobiliario seguirá aumentando debido al aumento de los costes del terreno y de la construcción, se desarrollarán las infraestructuras y mejorará la calidad. "Las restricciones a la oferta en el mercado continúan, lo que lleva a que el precio de venta primario promedio de todo el mercado siga aumentando", dijo.
