Las empresas inmobiliarias están buscando todas las maneras posibles de "salvarse".

Con el aumento de los tipos de interés, sumado a que muchos bancos anuncian que han alcanzado sus límites de crédito y restringen los préstamos a empresas inmobiliarias para el desarrollo de proyectos, las empresas se ven obligadas a encontrar formas de "salvarse".

Las empresas inmobiliarias están explorando todas las formas posibles de obtener capital para el desarrollo de proyectos (Foto: Gia Huy).

Tenemos dificultades para conseguir financiación para el desarrollo del proyecto.

Como parte de su plan de desarrollo empresarial para pasar de ser una unidad de distribución a un inversor en proyectos, en febrero de 2026, la empresa DK Joint Stock Company, con sede en Ciudad Ho Chi Minh, decidió adquirir un proyecto de condominios llamado "To Am Xanh" (Hogar Verde) en el barrio de Ben Cat, Ciudad Ho Chi Minh. El proyecto abarca una superficie de 1 hectárea, cuenta con cerca de 1.500 apartamentos y dispone de casi toda la documentación legal. El precio de venta solicitado por el promotor es de 250.000 millones de VND.

Tras analizar el mercado y contactar con el vendedor, DK Company fijó el precio de compra en 235 mil millones de VND. Posteriormente, la empresa contactó con VietinBank . Sin embargo, el banco denegó el préstamo alegando límites de crédito insuficientes, y el tipo de interés ofrecido fue de aproximadamente el 14%.

Según los directivos de DK Company, la empresa también presentó solicitudes a muchos otros bancos, todos con tasas de interés bastante elevadas, que oscilaban entre el 12% y el 14% anual. Además, las comisiones de tramitación cobradas por los bancos por el préstamo variaban entre el 5% y el 7% del importe total del préstamo.

Las empresas inmobiliarias se ven obligadas a buscar financiación para sus proyectos, aceptando tipos de interés elevados y riesgos significativos. La presión sobre el flujo de caja no solo reduce los beneficios, sino que también empuja a muchas empresas a una situación en la que deben "salvarse" a toda costa.

“Al emprender un proyecto, debemos pedir dinero prestado para comprar terrenos, completar los trámites legales, pagar el impuesto predial al Estado y cubrir los costos de construcción. El monto prestado puede alcanzar miles de millones de dongs. Con una tasa de interés del 14% anual y un plazo de préstamo de aproximadamente 3 años, si pedimos prestados 1.000 millones de dongs, la empresa debe asumir costos de interés de alrededor del 42%. Si bien el margen de ganancia por proyecto es de solo alrededor del 20%, este costo de interés se reflejará en el precio de la vivienda, lo que elevará los precios y dificultará enormemente su venta”, declaró un directivo de la empresa DK.

El Sr. Vo Van Nhat, Director General de Van Toan Construction Investment Joint Stock Company en Ciudad Ho Chi Minh, quien también enfrenta dificultades para obtener financiamiento para el desarrollo del proyecto, declaró que en 2025 la empresa adquirió un terreno en el barrio de An Phu, Ciudad Ho Chi Minh, con una superficie de más de 6.000 m2, a un precio superior a los 220 mil millones de VND. Hasta la fecha, la empresa ha completado el proceso de aprobación de la inversión, pero para desarrollar el proyecto, necesita obtener capital mediante préstamos bancarios.

En febrero pasado, esta empresa se dirigió al Banco BIDV , pero le denegaron el préstamo tras evaluar el proyecto y la capacidad de la empresa. Posteriormente, la empresa siguió contactando a otros bancos, pero recibió respuestas similares, principalmente por la falta de límites de crédito disponibles.

Más afortunada que las dos empresas mencionadas anteriormente, la empresa inmobiliaria Ky Nguyen, con sede en Ciudad Ho Chi Minh, informó que en enero de 2026 obtuvo un préstamo de 600 mil millones de VND de un banco con una tasa de interés del 11% anual para desarrollar un proyecto en la provincia de Tay Ninh . Sin embargo, debido a que el préstamo se desembolsó en varias cuotas, la empresa solo recibió el primer desembolso de 100 mil millones de VND para la compensación y el saneamiento del terreno. Desde marzo hasta la fecha, la empresa no ha recibido el desembolso a tiempo porque el banco anunció que había alcanzado su límite de crédito; cada desembolso es de solo unos pocos miles de millones de VND, insuficiente para ejecutar el proyecto.

Intentaron por todos los medios posibles conseguir el dinero.

An Ha Construction and Investment Co., Ltd., con sede en Ciudad Ho Chi Minh, declaró que en 2019 obtuvo la licencia para ser inversionista del proyecto residencial An Ha en el distrito de Hoc Mon, Ciudad Ho Chi Minh, que abarca una superficie de 3,8 hectáreas y consiste en parcelas subdivididas. Debido a la insuficiencia de los requisitos legales para obtener préstamos bancarios, la empresa recaudó capital de inversionistas para cubrir los gastos de expropiación. Sin embargo, hasta la fecha, el proyecto no ha podido avanzar por falta de fondos para completar los trámites legales y construir la infraestructura. Posteriormente, la empresa solicitó financiación a bancos, pero sin éxito.

Mientras tanto, los préstamos de los inversores estaban a punto de vencer, lo que obligó a la empresa a buscar soluciones alternativas, incluyendo la captación de fondos de inversión. Poco después, un fondo de inversión de propiedad japonesa, con sede en el distrito de Tan Hung, Ciudad Ho Chi Minh, accedió a prestarle dinero. Sin embargo, a pesar de que el terreno del proyecto estaba valorado en más de 350 mil millones de VND, el fondo solo accedió a prestar 150 mil millones de VND, con un tipo de interés de hasta el 17,5% anual.

El plazo del préstamo es de 3 años; transcurrido este periodo, si no se reembolsa el capital, el fondo de inversión recuperará el terreno. Además, para obtener un préstamo de 150 mil millones de VND, la empresa deberá pagar una comisión de gestión adicional de aproximadamente el 7% del importe total del préstamo.

"Como necesitábamos financiación para desarrollar el proyecto —de lo contrario, se revocaría la aprobación de la inversión—, y debido a la presión de los inversores que ya habían aportado capital, nos vimos obligados a pedir un préstamo al fondo. Aun sabiendo que los intereses y las comisiones eran muy elevados, casi consumieron todo el capital prestado", declaró el director de la empresa An Ha.

Ante las dificultades para obtener préstamos bancarios debido a su deuda existente y la imposibilidad de emitir bonos, NRC Group decidió recientemente buscar financiación en el extranjero. Tras una búsqueda, la empresa recibió la aprobación del Fondo de Inversión Amber Capital para un préstamo de 2 billones de VND, con la condición de que NRC Group encuentre un proyecto adecuado para su implementación antes de que se desembolsen los fondos.
El mercado está claramente segmentado.

La Sra. Quynh Nguyen, que administra un fondo de inversión de los Emiratos Árabes Unidos que opera en Vietnam, dijo que el fondo generalmente tiene dos opciones de financiación.

En primer lugar, podemos participar juntos en el desarrollo del proyecto y luego compartir los beneficios.

En segundo lugar, se otorgan préstamos a las empresas para que desarrollen sus propios proyectos, y el fondo recauda intereses. La tasa de interés suele ser un 5 % superior a la de los bancos, y si la empresa no cumple con los plazos o no paga la deuda, podría perder todo el proyecto.

En realidad, se está produciendo una clara diferenciación entre las empresas inmobiliarias en el mercado vietnamita. Las grandes empresas con reservas de terrenos libres de cargas, documentación legal completa y finanzas sólidas aún pueden acceder a préstamos bancarios, mientras que las empresas más pequeñas con muchos proyectos sin resolver y una importante carga de deuda se enfrentan a oportunidades muy limitadas.

Además, la emisión de bonos, que en su día fue un salvavidas para muchas empresas, sigue enfrentándose a numerosos desafíos. La confianza del mercado no se ha recuperado del todo, y la normativa legal relativa a la emisión sigue siendo compleja, lo que dificulta el acceso de las empresas a esta fuente de financiación.

«Para las pequeñas empresas, cuando no pueden emitir acciones ni bonos, ni obtener préstamos bancarios, se ven obligadas a buscar fuentes externas de capital con altas tasas de interés, lo que conlleva el riesgo de perder proyectos si no pueden pagar la deuda. Esto demuestra que la presión sobre el flujo de caja de las empresas inmobiliarias es muy alta hoy en día», comentó la Sra. Quynh.

Reconociendo que la financiación es uno de los mayores desafíos a los que se enfrentan las empresas inmobiliarias, el Sr. Vo Thanh Dat, Director General de Westland Real Estate Joint Stock Company, afirmó que las empresas se enfrentan actualmente a dos problemas importantes.

En primer lugar, el acceso al capital es cada vez más difícil. Anteriormente, las empresas podían obtener capital a través de diversos canales, como sociedades de inversión, clientes, bonos o bancos, pero ahora estos canales se están restringiendo, especialmente el crédito bancario.

En segundo lugar, la recuperación del mercado avanza lentamente. Además de eliminar los obstáculos legales, las empresas también deben esforzarse por resolver los problemas financieros para mantener sus operaciones.

En concreto, en 2026, el acceso al capital será aún más difícil, ya que la diferencia en los tipos de interés de los préstamos entre los bancos comerciales por acciones y los bancos comerciales estatales oscilará entre el 4% y el 5%.

"Por lo tanto, las empresas quieren que se reduzca esta brecha y que puedan acceder a créditos a menor coste, facilitando así el desarrollo de proyectos y la estabilización de sus operaciones comerciales", afirmó.
Eso dijo.

Fuente: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html