Resolver el problema de comprar un apartamento bajo la presión del aumento de precios

Los precios de los apartamentos aumentan constantemente

El rápido desarrollo económico y la urbanización han provocado un fuerte aumento de la demanda de vivienda, mientras que los fondos para terrenos se agotan gradualmente. La oferta de vivienda disminuye continuamente debido a la lenta ejecución de proyectos, debido a las políticas relacionadas con las fuentes de capital y a las decisiones de agencias y departamentos en el control del mercado inmobiliario. Sumado al aumento del valor del suelo urbano con la modernización de la infraestructura y los servicios públicos, los precios de los apartamentos han marcado nuevos récords en los últimos años.

1. En Hanoi , los precios de los apartamentos registraron aumentos continuos tanto en el mercado primario como en el secundario.

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que el índice de precios de los apartamentos en Hanoi en 2023 aumentó alrededor de 38 puntos porcentuales en comparación con 2019. En Ciudad Ho Chi Minh, fue de 16 puntos porcentuales.

En el cual, el índice de precios de apartamentos es uno de los índices del Proyecto de Índice de Precios de Bienes Raíces que VARS está investigando para reflejar las fluctuaciones de los precios de los bienes raíces bajo la influencia de los movimientos del mercado a lo largo del tiempo.

En concreto, los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado continuamente, tanto en el mercado primario como en el secundario. Mientras tanto, en Ciudad Ho Chi Minh también han comenzado a entrar de nuevo en un ciclo alcista, junto con un descenso gradual de los proyectos de alta gama y lujo en el mercado secundario.

El fuerte aumento de la demanda de vivienda no se debe únicamente a las necesidades de vivienda de los hogares urbanos, al constante aumento de la fuerza laboral y a la afluencia de estudiantes a las ciudades para trabajar y estudiar, especialmente en Hanói. También contribuye el gran aumento de la demanda de inversión, ya que los precios de alquiler de apartamentos, tanto antiguos como nuevos, en zonas residenciales han aumentado continuamente desde el período de distanciamiento social, especialmente en el contexto de la recuperación del mercado.

Las estadísticas de Batdongsan.com.vn muestran que el interés en la venta de apartamentos a nivel nacional en enero de 2024 aumentó un 66 % en comparación con el mismo período de 2023. El número de anuncios inmobiliarios también aumentó un 46 %. En concreto, las búsquedas de apartamentos en enero de 2024 en Hanói aumentaron un 71 % en comparación con el mismo período. De igual manera, en Ciudad Ho Chi Minh , la demanda de apartamentos también aumentó un 59 %. Esta tendencia es similar en la mayoría de las demás provincias y ciudades.

A pesar del fuerte aumento de la demanda de vivienda, la oferta de apartamentos sigue creciendo de forma desproporcionada. En 2023, la oferta de apartamentos registró una disminución tanto en el mercado de Hanói como en el de Ciudad Ho Chi Minh.

En Hanói, la oferta de apartamentos nuevos en 2023 se estima en 10.500 unidades, un 31 % menos que el año anterior. En Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de apartamentos nuevos se estima en casi 7.500 unidades, una reducción de más del 50 % en comparación con el mismo período de 2022.

La oferta de apartamentos ha disminuido recientemente debido a la escasez cada vez mayor de proyectos inmobiliarios recién aprobados, mientras que los proyectos en curso se encuentran en dificultades debido a problemas legales y de capital. Si bien los esfuerzos del Gobierno, los ministerios y las distintas ramas de gobierno para superar las dificultades han logrado resultados notables, el número de proyectos implementados y reiniciados en 2023 ha aumentado considerablemente, pero la presión sobre el flujo de caja aún no ha disminuido para las empresas inmobiliarias.

Expectativas de que la vivienda social aumentará y los precios de los apartamentos disminuirán

En consecuencia, la situación de la movilización de capital a través de la emisión de bonos corporativos ha mejorado gradualmente desde mediados de 2023 gracias a los esfuerzos de los organismos de gestión del Estado.

Sin embargo, la presión del vencimiento de los bonos sigue siendo un desafío para las empresas en 2024, especialmente para las empresas inmobiliarias, con casi 115,7 billones de VND en bonos corporativos inmobiliarios que vencen este año, lo que representa el 41,4% del valor total de los bonos corporativos con vencimiento este año, según los últimos datos de la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA).

1. En los segmentos de vivienda asequible y media, los precios de los departamentos seguirán aumentando, especialmente en las grandes ciudades.

Las actividades de emisión en los primeros meses de 2024 también han comenzado a enfrentar obstáculos debido a las condiciones más difíciles para la emisión y negociación de bonos, como las regulaciones sobre inversores profesionales en valores y las regulaciones sobre calificaciones crediticias obligatorias cuando el Decreto 65/2022/ND-CP se reimplemente a principios de 2024, tras un período de prórroga y aplazamiento según el Decreto 08/2023/ND-CP. Sin embargo, esto es solo una dificultad a corto plazo; a largo plazo, la implementación del Decreto 65 contribuirá a un desarrollo más saludable del mercado de bonos corporativos.

En cuanto al capital crediticio, el crédito vigente para actividades de negocio inmobiliario ha aumentado continuamente gracias a las soluciones del sector bancario, el Gobierno y los organismos pertinentes para eliminar las dificultades de los proyectos.

Sin embargo, el crédito al consumo y la compra de bienes raíces en los primeros meses de 2024 seguirán disminuyendo con respecto a 2023, a pesar de que las tasas de interés se han mantenido bajas. Dado que la inflación y las fluctuaciones de las tasas de interés siguen siendo impredecibles, pedir prestado dinero para comprar una casa y pagar una deuda mensual de más de 10 millones de VND se convierte en una carga para muchas familias, que no confían plenamente en su futuro laboral ni en sus ingresos.

Sin embargo, después del Tet, el crédito para la compra de viviendas aumentó ligeramente en algunos bancos comerciales con ecosistemas inmobiliarios diversos, ya que la gente comenzó a invertir nuevamente.

Tras un largo período de declive, se espera que la oferta de apartamentos en ambas zonas urbanas especiales vuelva a aumentar gracias a la recuperación del mercado y a los esfuerzos de los organismos estatales de gestión para eliminar los obstáculos legales a los proyectos, especialmente la oferta de vivienda social y vivienda para trabajadores. Sin embargo, esta oferta requiere tiempo para completar los trámites legales antes de su lanzamiento oficial al mercado y proviene principalmente de zonas alejadas del centro.

Por lo tanto, VARS prevé que, a corto plazo, los precios de los apartamentos en el centro de las grandes ciudades seguirán aumentando, especialmente en los segmentos asequible y medio. Mientras tanto, los precios de compra y reventa de proyectos de alta gama y lujo podrían registrar una ligera disminución.

VARS prevé que, junto con la consolidación de una serie de factores positivos en el mercado actual, para mediados de 2025, cuando entren en vigor oficialmente las nuevas leyes del sector inmobiliario, que eliminarán las dificultades para inversores y compradores de vivienda social y vivienda para trabajadores, la oferta de vivienda social aumentará y el precio de los apartamentos bajará a un nivel más adecuado para las personas con necesidades reales de vivienda.

Ngan Giang

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html