Cada vez que veo la lista de precios de un nuevo proyecto de apartamentos, lo primero que pienso no es si puedo pagarlo, sino que el precio se ha disparado hasta quedar fuera de mi alcance. Muchos trabajadores en zonas urbanas comparten esta sensación: los salarios siguen subiendo, pero aún así no alcanzan para pagar los precios de los apartamentos.
Este artículo se incluyó en la Actualización Económica de Vietnam del Banco Mundial de mayo de 2026. La institución añadió una serie de datos que muestran que actualmente el dinero en la economía está fluyendo con fuerza hacia el sector inmobiliario.
Según este informe, se prevé que el crédito inmobiliario aumente un 42 % en 2025, casi el doble de la tasa de crecimiento general del crédito, que se sitúa en el 19 %. Este sector representa actualmente aproximadamente el 25,5 % del crédito total pendiente.
Esto también significa que por cada cuatro dólares de crédito en la economía, más de un dólar fluye hacia el sector inmobiliario.
Cabe destacar que aproximadamente la mitad de este crédito inmobiliario se otorgó a empresas promotoras inmobiliarias. Mientras tanto, el crédito para la industria y la agricultura aumentó solo un 12,1 % y un 9,1 %, respectivamente.
Si observamos el flujo de crédito, queda claro que el sector inmobiliario está atrayendo mucho más capital que el sector manufacturero.
Se está haciendo evidente una paradoja: el crédito aumenta drásticamente, la liquidez en la economía es muy alta, pero la sensación de tener una vivienda propia se aleja cada vez más para muchas personas. Foto: Hoang Ha
El Banco Mundial también señaló que la asignación actual de crédito es «estructuralmente ineficiente», ya que los bancos priorizan los segmentos respaldados por activos pero de baja productividad sobre los sectores capaces de generar crecimiento y empleo sostenibles. Este es el punto crucial, porque lo importante no es cuánto aumenta el crédito, sino hacia dónde fluye el dinero.
Cuando se invierte más dinero en terrenos que en fábricas, es casi seguro que los precios de los inmuebles subirán más rápido que los ingresos de los trabajadores, una tendencia que se refleja claramente en el mercado inmobiliario actual.
El Banco Mundial afirma que la relación entre el precio de la vivienda y el del terreno en algunas zonas ha superado ya 30 veces el ingreso anual promedio de un hogar, mientras que el estándar internacional de asequibilidad de la vivienda suele ser de entre 3 y 8 veces el ingreso.
Esto dificulta cada vez más el acceso al mercado inmobiliario para quienes compran una vivienda por primera vez. El coste del alquiler y las cuotas hipotecarias también han absorbido una parte importante del dinero disponible para muchos hogares de bajos y medianos ingresos.
Se observa una clara paradoja: el crédito aumenta rápidamente, la liquidez en la economía es muy alta, pero para muchas personas el sueño de tener una vivienda propia se aleja cada vez más. Los precios de los inmuebles suben más rápido que la capacidad de generar ingresos de la mayoría de los trabajadores.
Sin embargo, la afluencia de dinero al sector inmobiliario es solo una parte de una historia más amplia.
Según el Banco Mundial, la relación crédito/PIB de Vietnam ronda actualmente el 145%. Esta cifra es muy alta en sí misma, pero lo más preocupante es que todavía hay mucho dinero en la economía que no se está invirtiendo con fuerza en la producción y el consumo.
Si bien el crédito está aumentando rápidamente, se espera que el volumen de transacciones monetarias de la economía se ralentice hasta situarse en torno a 0,6 para 2025, el nivel más bajo en una década.
Según el Banco Mundial, la liquidez circula actualmente principalmente dentro del sector financiero, en lugar de proporcionar un nuevo impulso a la economía real.
En otras palabras, en realidad hay mucho dinero en la economía; simplemente, el flujo de dinero se está desplazando cada vez más hacia el mercado de activos.
A medida que los precios de la vivienda y del oro siguen subiendo, el dinero comienza a salir de los bancos y a invertirse en otros activos.
Según el Banco Mundial, la proporción de depósitos de los hogares en el sistema bancario ha disminuido del 48% en 2024 al 44% en 2025, a medida que la gente traslada su dinero a bienes raíces, oro y dólares estadounidenses en busca de mayores rendimientos.
Este cambio obligó a los bancos a competir con mayor ferocidad para atraer depósitos, lo que elevó los tipos de interés de los depósitos a 6-12 meses hasta el 6-8% en marzo de 2026.
Más aún, esta tendencia se produjo incluso cuando el tipo de interés oficial no aumentó, lo que sugiere que el nivel real de los tipos de interés del mercado estaba sometido a una presión alcista mucho mayor de la que indicaban las señales políticas.
La tensión en la liquidez también se refleja en el hecho de que los tipos de interés interbancarios han superado en ocasiones los tipos de interés oficiales, lo que indica que, en la práctica, la política monetaria se ha vuelto más restrictiva.
Para aliviar la presión sobre la liquidez, el Banco Estatal de Vietnam amplió significativamente sus operaciones de mercado abierto e inyectó aproximadamente 700 millones de dólares mediante operaciones de mercado abierto en marzo y abril de 2026. Estas acciones sugieren que el banco central está adoptando una postura más cautelosa ante la fuerte entrada de capital en el sector inmobiliario.
Sin embargo, el Banco Mundial señala que el coeficiente de adecuación de capital de todo el sistema bancario se sitúa actualmente en torno al 12,1%, inferior al de muchos países de la ASEAN.
Actualmente, el sistema bancario no se enfrenta a grandes riesgos, pero el margen de seguridad ya no es tan amplio como hace unos años, especialmente teniendo en cuenta la creciente proporción de préstamos inmobiliarios en el total de préstamos pendientes.
El aumento de los precios de los activos atrae más capital al sector inmobiliario. Este nuevo capital, a su vez, impulsa aún más los precios de los activos, creando la sensación de que cuanto más lento se actúe, más difícil será seguir el ritmo del mercado.
En este contexto complejo, el sistema bancario también se enfrenta a otro riesgo: el uso de capital movilizado a corto plazo para financiar préstamos inmobiliarios a largo plazo. Un cambio drástico en el flujo de caja o en la confianza de los depositantes podría generar problemas de liquidez.
Fuente: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html
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