Dificultades para la vivienda social.

En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, miles de personas han competido por viviendas sociales, pero algunas localidades están experimentando ventas lentas e incluso se enfrentan al riesgo de un exceso de oferta.

El programa de vivienda social se está acelerando con la perspectiva de alcanzar el objetivo de un millón de unidades antes de lo previsto. Sin embargo, comienza a surgir la paradoja de una alta demanda en algunas zonas y ventas lentas en otras. Foto: Ngoc Mai/Tien Phong.

Tras años de ser considerado un obstáculo en el mercado inmobiliario, el programa de desarrollo de vivienda social está experimentando cambios positivos. Se han eliminado una serie de trabas relacionadas con los procedimientos de inversión, la asignación de terrenos, la preparación del sitio y la selección de inversores, lo que impulsa la aceleración de la oferta de vivienda social en todo el país.

Los proyectos de vivienda social están surgiendo como setas.

Según el Ministerio de Construcción , actualmente hay 781 proyectos de vivienda social en marcha en todo el país, que comprenden aproximadamente 720.055 unidades. El gobierno estima que, si se mantiene el ritmo actual, el objetivo de completar un millón de viviendas sociales podría alcanzarse ya en 2028, unos dos años antes de lo previsto inicialmente.

Estos cambios en la oferta se producen en un contexto de continua y elevada demanda de viviendas asequibles en las principales ciudades, donde miles de personas compiten por la oportunidad de comprar una vivienda en muchos proyectos de vivienda social.

A principios de este año, más de 12.000 personas solicitaron la compra de viviendas sociales en el proyecto Ly Thuong Kiet de Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, solo se ofrecieron a la venta unos 750 apartamentos. Cabe destacar que cerca de la mitad de las viviendas se asignaron a grupos prioritarios. De las restantes, la mayoría se reservaron para grupos cuyos terrenos fueron expropiados para proyectos financiados por el Estado. Esto significa que el número real de apartamentos disponibles para los grupos que cumplen los requisitos es de poco más de 100.

En Hanói , también se presentaron más de 3.600 solicitudes para registrarse en la compra, el alquiler y el arrendamiento con opción a compra de viviendas sociales en el proyecto de la comuna de Thien Loc (anteriormente distrito de Dong Anh), mientras que la oferta es de tan solo 929 unidades.

A principios del año pasado, miles de residentes de Hanoi llevaron sillas de plástico, comida y bebida, e hicieron fila durante toda la noche frente a un proyecto de vivienda social en Dong Anh para presentar sus solicitudes.

En los últimos seis meses, muchos proyectos de vivienda social puestos en marcha en Hanói han registrado cifras de inscripción muy superiores al número de apartamentos disponibles.

El atractivo de este segmento es fácil de explicar. Mientras que los precios de los apartamentos comerciales en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh no dejan de alcanzar máximos históricos, con muchos proyectos que superan los 100 millones de VND/m² o incluso más, el precio de la vivienda social es apenas un 25-30%. Por lo tanto, la vivienda social se ha convertido prácticamente en la única opción para muchos trabajadores y personas de ingresos medios en las grandes ciudades.

Sigue existiendo el problema de las viviendas sociales sin vender.

El rápido aumento de la oferta es una señal positiva. Sin embargo, la capacidad de absorción del mercado es desigual entre regiones y proyectos, lo que genera nuevas paradojas en el segmento de la vivienda social.

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Incluso en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, donde muchos proyectos se ven constantemente desbordados por las solicitudes, algunos proyectos de vivienda social todavía se enfrentan al reto de vender sus unidades.

Por ejemplo, el proyecto THT New City (también conocido como Bright City o AZ Thăng Long) en el oeste de Hanói aún no ha vendido todos sus apartamentos después de más de 10 años de desarrollo. En el sur, el proyecto de viviendas sociales Thanh Tan en el distrito de Di An no solo enfrenta retrasos en la entrega de apartamentos a muchos clientes que pagaron hace años, sino que también tiene dificultades para encontrar compradores en los lanzamientos de ventas recientes.

La oferta de vivienda social está aumentando rápidamente gracias a la eliminación de obstáculos en las políticas, pero algunos proyectos se enfrentan a presiones para su venta. Foto: Duy Hieu.

Las ventas también se están ralentizando en algunas localidades como Lao Cai, Gia Lai y Bac Ninh , consideradas el centro industrial del norte.

El Sr. Nguyen Anh Que, presidente de G6 Group, cree que el mercado está entrando en una nueva fase, ya que los procedimientos para el desarrollo de viviendas sociales han mejorado significativamente.

Según él, el tiempo necesario para implementar proyectos de inversión, que antes duraba entre 2 y 4 años, ahora se ha reducido a aproximadamente entre 3 y 12 meses. Muchos trámites relacionados con la preparación del terreno y la limpieza de las instalaciones también se han agilizado considerablemente.

Sin embargo, en algunas localidades existe presión debido al exceso de oferta. El presidente del Grupo G6 citó el ejemplo de Lao Cai, donde muchos proyectos se venden lentamente. En Gia Lai (una zona que antes pertenecía a la provincia de Binh Dinh), un proyecto de vivienda social cerca de una zona industrial lanzó casi 400 unidades en marzo, pero hasta el momento solo ha vendido 17. De manera similar, en Bac Ninh, varios proyectos a gran escala con miles de apartamentos también enfrentan dificultades para encontrar compradores.

Según el Sr. Que, la razón radica en que muchas localidades están implementando proyectos de vivienda social de acuerdo con objetivos preestablecidos, sin evaluar completamente las necesidades reales. En particular, construir viviendas sociales en torno a zonas industriales podría presentar riesgos si el objetivo principal es venderlas a los trabajadores.

Según él, la mano de obra en las zonas industriales es actualmente muy móvil, con trabajos de temporada, y no todos tienen la necesidad de establecerse permanentemente en su lugar de trabajo.

«Vender viviendas para trabajadores es un modelo muy arriesgado. Si el Estado invirtiera en alquilarlas a precios bajos, podría ser más eficaz. Pero permitir que empresas privadas construyan viviendas sociales para venderlas a los trabajadores no es tan sencillo como muchos creen», afirmó.

Más allá del problema de la oferta y la demanda, el presidente del Grupo G6 cree que algunas regulaciones actuales también están revelando limitaciones.

Según él, la vivienda social se diseñó inicialmente para residentes urbanos de bajos ingresos. Sin embargo, la mayoría de los proyectos actuales se están implementando en zonas suburbanas o cerca de zonas industriales.

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"La ley actual no define qué se considera una persona de bajos ingresos en las zonas rurales. Esto significa que muchas personas de la zona con necesidades reales no pueden acceder a la compra de viviendas sociales", afirmó.

El Sr. Que propuso que se otorgara al Presidente del Comité Popular Provincial la autoridad para determinar el umbral de ingresos para la compra de vivienda social, en lugar de aplicar una tarifa única a nivel nacional. Según él, el nivel de ingresos considerado bajo en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh puede ser muy diferente al de las zonas montañosas o rurales, e incluso dentro de la misma provincia, los umbrales pueden variar. Por lo tanto, considera que aplicar un límite máximo de ingresos único para la compra de vivienda social en las 34 provincias y ciudades por parte del organismo estatal de gestión es irrazonable.

Fuente: https://znews.vn/kho-cho-nha-o-xa-hoi-post1657275.html