La ecuación financiera ha cambiado.
A principios de 2026, el Sr. Tran Khanh, un vendedor de Hanói, planeaba solicitar un préstamo de aproximadamente tres mil millones de VND a un banco para comprar un apartamento en la zona oeste de la ciudad. Sin embargo, después de que el banco anunciara que las tasas de interés podrían aumentar tras el período preferencial, el Sr. Khanh decidió posponer su plan de préstamo hipotecario.
Según Khanh, incluso un pequeño aumento de unos pocos puntos porcentuales en las tasas de interés podría incrementar significativamente la cuota mensual. Si solicita un préstamo a veinte años, los intereses adicionales serían sustanciales, por lo que debe analizar sus opciones con mayor detenimiento.
La historia de Khanh no es un caso aislado. Muchos compradores de vivienda, especialmente aquellos que recurren a préstamos elevados, se están volviendo más cautelosos a medida que los costos hipotecarios tienden a aumentar nuevamente.
En los últimos dos años, los precios inmobiliarios en las principales ciudades han aumentado drásticamente, dificultando el acceso a la vivienda para muchas personas. Según informes de investigación de mercado, los precios de los apartamentos en Hanói se incrementaron rápidamente entre 2023 y 2025. Si bien anteriormente muchos proyectos tenían precios promedio de alrededor de 50 millones de VND/m², ahora muchos proyectos nuevos superan los 90 millones de VND/m².
En Ciudad Ho Chi Minh, el nivel de precios de los apartamentos nuevos es aún más alto. Muchos proyectos que se lanzarán en 2025 registran precios promedio que se acercan a los 100 millones de VND/m2, significativamente más altos que hace tan solo unos años.
El aumento de los precios de la vivienda se debe principalmente a la concentración de la nueva oferta en los segmentos de gama media y alta, mientras que la demanda de vivienda en las grandes ciudades sigue creciendo al mismo ritmo que la urbanización. En este contexto de precios elevados, el aumento de los tipos de interés hipotecarios complica aún más la situación financiera de quienes compran una vivienda.
Actualmente, muchos bancos comerciales ofrecen tasas de interés preferenciales de entre el 7 % y el 9 % anual durante el primer año. Tras este periodo preferencial, las tasas de interés suelen ajustarse de forma variable y pueden llegar a alcanzar entre el 10 % y el 12 %. Para préstamos a 20 o 30 años, incluso un aumento de uno o dos puntos porcentuales en las tasas de interés puede incrementar significativamente las cuotas mensuales.
El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, considera que los tipos de interés influyen directamente en las decisiones de compra de vivienda. Cuando aumentan los costes de los préstamos, muchos compradores posponen sus planes o reducen el importe de sus créditos. Esto ralentiza las transacciones en el mercado.
La liquidez se está estancando, lo que aumenta la presión.
Los expertos consideran que, en el ciclo del mercado inmobiliario, los tipos de interés suelen influir en la regulación del flujo de caja. Cuando los tipos de interés son bajos, el coste del capital es reducido, lo que incentiva a muchos inversores a endeudarse para participar en el mercado. Esto suele generar un rápido aumento de las transacciones y de los precios. Por el contrario, cuando los tipos de interés suben, la actividad inversora tiende a ralentizarse debido al incremento de los costes de financiación.
Según algunos datos de mercado, el interés por los inmuebles en plataformas online sigue siendo bastante alto. Sin embargo, la tasa de éxito de las transacciones no ha aumentado proporcionalmente, lo que refleja una mayor cautela entre los compradores.
Según Nguyen Hoai An, Directora Senior de CBRE Hanoi, la liquidez actual del mercado se concentra principalmente en proyectos con buenas ubicaciones y un estatus legal claro. Los compradores son cada vez más selectivos. Los proyectos con precios elevados, pero que carecen de ventajas en cuanto a ubicación o servicios, pueden tener dificultades para venderse.
Las fluctuaciones en los tipos de interés no solo afectan a los compradores de vivienda, sino que también impactan directamente a las empresas promotoras inmobiliarias. En el sector inmobiliario, es muy común recurrir al capital prestado para financiar proyectos. Cuando suben los tipos de interés, los costes de financiación para las empresas también aumentan. Al mismo tiempo, la menor liquidez del mercado ralentiza las ventas, lo que incrementa la presión sobre el flujo de caja.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, comentó que, en un contexto de mayor cautela crediticia, las empresas deben ajustar sus estrategias de desarrollo de proyectos. Deben centrarse en productos que satisfagan necesidades reales de vivienda y que tengan un buen potencial de ventas.
En el mercado, muchos promotores están implementando programas de apoyo financiero, como subsidios a las tasas de interés o plazos de pago ampliados, para atraer compradores.
Un nuevo escenario para el mercado.
Según las organizaciones de investigación de mercado, el mercado inmobiliario vietnamita está entrando en una fase de clara diferenciación. En un contexto de tipos de interés más altos y compradores más cautelosos, los proyectos con buenas ubicaciones, conexiones de infraestructura convenientes y marcos legales transparentes tendrán una ventaja significativa.
Por el contrario, los proyectos que carecen de una ventaja competitiva podrían tener que ajustar sus políticas de ventas, o incluso bajar los precios, para estimular la demanda. Se prevé que esta diferenciación se acentúe en los próximos años a medida que la oferta siga aumentando en las principales ciudades.
Los expertos predicen que habrá tres escenarios para el mercado inmobiliario en el próximo período. Esto se debe a que la evolución futura del mercado dependerá en gran medida de las tendencias de las tasas de interés y la política monetaria.
Si los tipos de interés vuelven a bajar, el dinero podría regresar rápidamente al sector inmobiliario. Cuando los costes de endeudamiento son menores, tanto los compradores de vivienda como los inversores tienden a aumentar su apalancamiento financiero.
Sin embargo, si los tipos de interés se mantienen en niveles medios, el mercado podría entrar en un período de crecimiento estable con liquidez moderada y un lento aumento de los precios de la vivienda.
Por el contrario, si los tipos de interés se mantienen altos durante un período prolongado, la actividad de inversión inmobiliaria podría disminuir significativamente. En consecuencia, algunos segmentos o zonas podrían tener que ajustar sus precios para que se adapten mejor a la capacidad adquisitiva de los compradores.
Muchos expertos coinciden en que un escenario de crecimiento estable se considera el más factible en el contexto actual, y se espera que el mercado inmobiliario vietnamita entre en un nuevo ciclo de desarrollo tras un período de rápido crecimiento.
En este ciclo, los factores financieros, legales y de calidad del proyecto desempeñarán un papel más importante en las decisiones de los compradores. En lugar de un crecimiento basado en flujos de capital especulativos, el mercado tiende a orientarse hacia un modelo de desarrollo más sostenible, centrado en las necesidades reales de vivienda y la funcionalidad del producto.
Por lo tanto, los cambios en los tipos de interés no solo crean desafíos a corto plazo, sino que también pueden ayudar al mercado a ajustarse para un desarrollo a largo plazo más estable.
Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/lai-suat-tang-nguoi-mua-nha-de-dat-20260311131150211.htm
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